投資マンションの購入時はどういった流れになるのでしょうか。
一連の必要になる手続きについてご説明します。
┃新築マンション購入の場合
新築の場合はそのマンションの売主業者、または販売代理の販売業者から購入します。
中古の場合の仲介とは取引形態が異なるので仲介手数料はかかりません。
①申込
まずは業者から物件の魅力やリスク等も含め物件の説明を聞き検討します。
その後具体的に投資したい物件が決まれば、物件のお申し込みが必要になります。
このお申し込み時にはお申込金が必要になる事があります。
5万円～10万円程の金額を支払って物件をおさえてもらう効果があります。
この申込金は売買代金に充当されます。
しかし、自分都合でキャンセルすると申込金は返金されないこともあるので注意が必要です。
申し込みはしたものの、ローンが通らないなどのやむを得ない理由の場合は返金されます。
②契約
次に物件の契約と審査になります。
物件の購入あたり、売買契約を結びます。
これは売り主と買い主との間で売買が成立したことを証明する契約書の作成です。
通常契約時に手付金が必要になります。
金額の設定は様々ですが、1割を超えることは基本的にありません。
手付金には二つの役割があります。
証約手付と解約手付の二つです。
これは不動産の場合、審査と契約には相当の時間がかかり、購入できなかった場合には双方にそれなりの損失がでます。
また、購入に当たり様々な業者や人間が関わるため、簡単に解約されても困ってしまいます。
証約手付とは、その物件を本気で購入しようとしていることを証明するための効力があります。
この手付金を入れることによって、双方安心して売買の手続きを進められることになります。
一方解約手付とは、例えば物件を購入するつもりで契約はしたものの、他に希望の条件にあった物件が見つかっただとか、どうしても解約したい時に手付金を放棄することで契約から離脱できるという効力をもっています。
手付金分は損をすることにはなりますが、相手方も契約を前提として物件をおさえて、手続きを進めている以上は、具体的な損失が出ているも考えられます。
この場合は、損失の金額に関わらず、手付金だけを放棄すれば契約から離脱できるようにしたものが、手付金の放棄による解約手付の効力です。
手付解約の期間は契約書に定められていますので、契約時に確認が必要です。
③ローン審査
契約が終わるとローンを使う場合は審査に入ります。
身分証明書、保険証、収入証明、公的証明書等を必要に応じて用意をして、審査の申込書と合わせて提出します。
金融機関によりますが、3日～1カ月程で結果が出てきます。
審査の内容は様々ですが、否決になった場合は具体的な理由は通常教えてくれません。
その場合はローンキャンセルとなるので、お申込金、手付金は全額返金されます。
審査が通った場合は、ローンの契約へと進みます。
④ローン契約
ローン契約（金銭消費貸借契約）は金融機関によって対面契約、郵送での契約等手続きの内容が別れます。
抵当権の設定契約や、登記の委任状、金銭消費貸借契約書の作成がメインとなります。
また、事前に火災保険や地震保険の契約、賃貸管理を委託する場合は業務委託契約書、サブリース契約等の手続きが並行して行われます。
⑤引き渡し
ローン契約が終わるといよいよ物件の引き渡しになります。
決済日（融資の実行日）に融資により売買代金の全額が振り込まれると、所有権が移転し、抵当権が設定されて引き渡し完了となります。
現金の場合はお振込みにより売買代金が着金したら登記が入り引き渡し完了となります。
┃中古マンション購入の場合
中古の場合も基本的な流れは同じですが、仲介の場合は売主との相対の契約ではないため、基本的には仲介業者から物件の説明を受け、物件の引き渡し時には仲介手数料が必要になります。
中古でも売主業者が直接販売している場合は仲介手数料はかかりません。
金銭面での中古と新築の違いは、中古の場合は仲介手数料がかかるケースがあるのと、新築は修繕積立基金が必要になること、この二点が金銭面での大きな違いになります。
売主が業者の場合は瑕疵担保責任が最低2年間は付いてきます。
建物に瑕疵があった場合は補償を受けることができます。
購入の流れについては仲介業者や売主の業者に事前によく案内してもらって、書類や手続きに不備がないように準備しておくのが良いですね。
現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
