┃管理会社とは？？
マンションには管理会社が大抵の場合についています。
この管理会社はマンションの運用に当たり、総会の開催や、お金の管理、マンションの修繕の手配、管理人の派遣と様々なマンションの運用管理の手配をしてくれる管理のサポートをする会社です。
このマンションの管理会社には様々な傾向がみられます。
まず、管理会社によっての違いでいうと、大別するなら一つ目はマンションのデベロッパーの子会社が管理会社になっているパターンです。
これは建てる段階で最初から決め打ちで管理会社がデベロッパーの関連会社できまっていることが多いので、管理費が高い傾向があります。
建物も同じグループ会社で作っているので後々のメンテナンスを考えればいい点もあるのかもしれませんが、管理上のメンテナンスもグループ会社に依頼をかける事が多く、他社との相見積もりなどを取って修繕費の削減などを行わない傾向があり、工事が高くなることが多いのです。
投資用のマンションの場合は、オーナー様は当該物件には住んでいません。
投資用と割り切っているので、できるだけコストはかからない方が良いことになります。
投資のシリーズを作っているデベロッパーは、管理会社も低コストになっている場合が多く、オーナーの負担が重くならない様に気を利かせている管理会社が多いのです。
さらに、管理業務を他社の管理から奪って獲得している管理会社もあります。
日本ハウズイング株式会社等が代表格ですが、この様な会社の場合はコスト低減やきめの細かいサービスを売りにしており、他社からの管理の切り替えを前提としているので基本的には内容が悪いということはほとんどありません。
どんな管理会社がついているかによって、修繕積立金の上昇率や、マンションの運用方針が別れてきますので、管理会社はある程度重要な要素となります。
昔ほど管理会社によってのサービスの違いも大きくはなくなりましたが、やはり管理会社を変更している、もしくは変更を検討している管理組合も多くなっているので、管理費が高額であったり、対応が悪かったりと満足されていないケースも多くあります。
┃管理会社の判断基準
将来の資産価値にも影響しかねませんし、ずっと払っていく管理費ですから、コストは安い方いいですよね。
しかし、内容が伴っていなければ本末転倒です。
良い管理会社の判断基準
・管理費の金額に妥当性があること
・フットワークが軽くて対応が早いこと
・大規模修繕含め、修繕や交換は大きな工事も含め相見積もりを取っていること
・問題が起きた時にきちんと解決に導いてくれること
管理費が高額になる理由はいくつかあります。
・マンションの総戸数が少ない
・低層マンションで植栽などの維持コストが高い
・エレベーターの設置台数が多い
・機械式駐車場がついている
以上の様な条件が重なっている時は注意をしてください。
管理費が高額になる可能性が高くなります。
管理費が高い事についてははっきりいってなんのメリットもありません。
質の悪いサービスを受けても仕方ないので、安ければいいとは思いませんが、
他社と比較しても、どちらかというと安価で良いサービスを提供している管理会社もあります。
管理費が安くなる理由としては
・総戸数が多い（大規模マンションは逆に高くなる傾向がある）
・立体駐車場がない
・駐車場の稼働率、駐輪場の稼働率がよい
・自動販売機や看板収入、またはアンテナ設置などの副収入がある
・修繕積立金の初期設定が安すぎない
立地や物件が良かったとしても、管理費が異常に高ければ買う気にはなれませんよね。
高額な管理費は収益を圧迫するだけではなく、売却時に売れにくい原因にもなります。
将来自分の資産の価値を決める要素にもなるので、信用できる管理会社だとより安心できますよね。
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現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
