┃不動産の価格下落のリスク
不動産投資で失敗されている方の内、大きな損失を招いているのは基本的に購入した物件価格が下落したことによるものがほとんどです。
この価格の下落からの損失とはどんなイメージで捉えておけばいいのでしょうか。
価格が落ちることで損失がでますが、通常建物は経時的に当然古くなり価値を損ないます。
地価が変わらなかったしても、建物が付いていれば価格は落ちていくのが普通です。
しかし土地の価値が高い都心部の物件は利用価値も高く、家賃も高く取れる為その価値が下がりにくい、一方で地方物件は利用価値が低く価値を失い易いという傾向があります。
大半の方が融資を使って不動産を購入されていますが、具体的にどのような状況に陥ると不動産投資で失敗するのでしょうか。
┃不動産投資で失敗をする原因
ローンは金利によって返済のスピードが変わりますが、期間は通常35年となります。
返済途中、ローンの残債が減っていくペースは金利などにより違いますが、結局35年で完済されるのはどんな金利であれ変わりません。
35年経過すれば残債はゼロです。
残債がない以上は例え1円でも値が付けば売れるわけですから、基本的には35年経って残債が無いのであればそれ以上は損のしようがありません。
都心の立地の良い不動産であれば築年数が35以上経過していても、かなり大きな資産価値が残っているはずです。
完済したころにその不動産に500万円の価値しか残っていないのか。それとも1,000万円の価値が残っているのか、2,000万円なのか、場所によってその価値に違いが出てきます。
ただし、35年ではなく運用途中で不動産を売却したい場合は状況が違います。
残債以上の価格が付かなければ、売却損が出る事があります。
例えば34年後、その時点での残債はいくら残っているでしょうか。
物件や、購入価格にもよるとは思いますが、あと1年でローンが終わる訳ですから、たいして残債も残っていません。
この時点では売却して残債以上の価格が付かないなんていう事はまず可能性が無いでしょう。
事実上売却損に繋がるリスクは34年後なら無いといえます。
しかしローンを組んで10年後はどうでしょうか。
まだまだ残債が沢山残っています。
残債以下の価格しか付かなければ売却時に持ち出して売る事になり損をしてしまう可能性があります。
損をする事になるかどうかはそれぞれの売却するタイミングでの残債と、その不動産に残債以上の価格がつくかどうかによって決まります。
ローンは残債ゼロに向かっているので、35年待てば売却損のリスクはありません。
途中で売る時につく価格が問題なのです。
ではこれをデータを元にしたグラフで実際のリスクと利益を表現してみます。
以下のグラフをみてください。
この様に基本的にはローン残債を下回る価格が付いてしまえば損をする可能性があるので、経済状況や相場の状況によりその影響がでる可能性があります。
地方の相場と都心の相場でグラフを見比べてもらえれば一目瞭然ですが、売却時のリスクは明らかに地方の方が高いと言えます。
地方に物件を購入する。ただそれだけで既にこのリスクからは逃れられません。
換金性や、実質的な損失を考えるのであれば都心で物件を購入する事が、売却損を防ぐ何よりのリスクヘッジになります。
借り入れもなく、売却も想定しないのであれば一方的に家賃収入が入って来るのみなので、地方投資でもいいのかもしれませんが、売却を想定して利益を確定したり、運用途中でも投資からの離脱の可能性を考えるのであれば、物件が売れなくなる可能性や売却により大きな損失が生じる可能性は無い方が良いでしょう。
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現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
