不動産を年金収入のために持ちたいという方の場合は、ローンを組んでスタートしたとしても、年金をもらう頃には完済していなければなりません。
現在最長で85歳までローンが組める以上、ローンの支払いが残っていっていれば当然入って来る家賃収入で支払いをしなければいならないので、年金収入にはなりません。
┃完済する方法
完済するには二つの方法があり、ローン途中で少しずつ繰り上げ返済をする方法と、その時点で残っている残債を一括返済する方法があります。
当然ローン残債は借り入れ金利や、ローンを組む年齢によっても退職時の残債が変わることになり、借り入れ金利が安いほどに残債が減るスピードは速くなりますし、なるべく若いうちにローンを組んだ方が、家賃で残債を削る時間が長くなるので、退職時の残債は少なくなり、完済するために捻出する自己資金も少なくて済みます。
極端な話、30歳でローンを組んで物件を購入すれば、35年ローンを組んでも65歳には完済できるので、繰り上げ返済をせずとも年金収入を得るまでに、計算上家賃収入だけでほぼ完済できます。
30歳よりもスタートのタイミングが遅れれば遅れるほど、65歳時の残債は残りやすくなるので、始める年齢によっては完済するために必要な原資も多くなるということです。
┃完済利回りとは？？
退職時などに残りの残債を完済する際に、投下した資金に対してどれくらいの利回りが確保できるのかを表す、完済利回りという考え方があります。
例えば退職時に退職金が出たとした場合に、もらった退職金を運用する事を考えてみてください。
退職金の運用先はなんでもかまいません。自由です。
株でもいいし、投資信託でも良いでしょう。
もちろん不動産でもかまいません。
しかし、退職してから現金で不動産を購入する場合は、ついている価格に対して家賃収入が入ってくる利回りが5％であれば利回り効果は見た目通りの結果となります。
年間100万円の家賃収入が取れる物件を2,000万円で退職金を使って購入すると5％の利回りで退職金を運用する事になります。
しかし、同じ物件をあなたが40歳の時にローンを組んであらかじめ購入していた場合は、65歳になるまでに25年間、家賃収入がローンの返済をしてくれます。
例えば借入金利が25年間1.65％だったと仮定すると、25年後の65歳時の残債は640万円となっています。
この間家賃が返済をしてくれていて、自分のお金を使わなかったとすると残債の640万円だけを自己資金で完済すれば良いことになりますので、同じように退職金をもらったとしても、640万円以外の退職金は使わなくて済みます。
さらに640万円の資金に対して年間100万円の家賃収入を得られることになるので、他の方と同じように退職金をもらっているのですが、640万円の現金で完済後は15％の利回りで資金が運用されて回っていく事になります。
例えば同様の物件を3件購入したとすると、65歳時の残債は3件分で1,920万円となりこの金額を完済すると年間では3件分の家賃収入で毎年300万円を手にすることができます。
退職後は公的年金＋家賃収入300万円というのが退職後の収入となる訳です。
ただし、不動産をローンを組んで持っていなければ、2,000万円で家賃が100万円しか取れない物件をその時現金で購入するしかありません。
同じ様に投資物件を購入するにしても、事前にローンを組んで残債を家賃収入で削っていき、最後に残った残債だけを完済すればいいので圧倒的に資金効率がよくなるのです。
┃退職金のこと、考えていますか？
皆さんは退職した時にもらった退職金をどうしますか？
金利が付かない銀行に貯金しておきますか？
それとも相場の読み切れない株式で運用しますか？
もし退職よりも前に、なるべく早く不動産をローンで購入していれば、わずかになった残債を片付けるだけで、非常に高い利回りで安定して家賃収入を生み続けてくれるとすればその方が安心ですよね？
この理屈で重要になるのは不動産から生まれる家賃収入で、なるべく長い期間返済をしてもらう事です。
できるだけ若いうちに持った方が退職時の残債は少なくて済みます。
その分だけ退職金の運用利回りは上がっていく事になりますので、早く始めた方がより有利です。
55歳から投資をスタートする場合は家賃で残債を削る時間が長く持てないため、投下資金に対しての利回りはその分下がってしまうことになるのです。
要は早くたくさん持った方が、家賃を年金収入にするには圧倒的に「お得」という事ですね。
弊社セミナーお申込みはこちら
https://form.k3r.jp/jpreturns/088
個別相談会お申込みはこちら。
室田がご相談に乗ります。
https://form.k3r.jp/jpreturns/murota
現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
