不動産を購入する方はそのほとんどが融資を使って購入しています。
不動産以外では数千万円のお金を借りるのは個人の力では不可能です。
個人の信用力だけで借りられるお金は、無担保であれば数百万円が限度です。
種類としてはカードローンや目的ローンといわれるもので、サラリーから返済することを前提として貸し付けを行います。
┃自宅の融資限度額の考え方
不動産を購入する目的は二つです。
自宅か、投資が目的になります。
自宅の場合は自身のサラリーで支払う事になるので、当然収入に対していくらまでと規定があります。
これは金融機関ごとに独自のルールがありますので、一概には言えませんが最も多いパターンでいえば年収に対して35％までの支払いが返済比率として認められる金融機関が多いと思います。
年収が1000万円であれば年間350万円が支払いの限度額となります。
ただし金融機関は将来金利が上がった場合にも返済能力に問題がないかを審査しますので、審査金利というものを設定しています。
例えば審査金利が4％であれば借りる金額のローンを4％の金利で計算して、それでも返済が350万円に収まっていれば融資が受けられるということになります。
┃投資の融資額限度額の考え方
これに対して投資不動産の融資はもっと複雑です。
年収に対して返済比率を決めている金融機関もあれば、単純に年収に対して10倍までと倍率で決めているところもあります。
基本的には投資不動産のローンは自分ではほとんど支払いません。
家賃収入で支払う事を前提としています。
不動産は常に一定の価値を持っているので、購入物件自体が担保になります。
月々入ってくる家賃収入と、不動産の価値そのものの担保価値で融資を受ける理屈になります。
では年収に関係なく融資が受けられるかというと、そうではありません。
年収がたくさんある方が返済に余力があるのは当然同じなので、年収が高い方が融資は受けやすくなり、優遇されます。
金融機関によっては年収に対して12倍まで借りられることもあります。
ご年収が1000万円であれば１億2000万円まで融資が受けられます。
45歳で年収が1000万円だとしても60歳には退職してしまう可能性もあります。
そうなると退職までに１億5000万円しか稼ぎようがありません。
それでも１億2000万円まで融資が受けられるのです。
サラリーだけを当てにして融資を行っていないという事がこれでわかるかと思います。
元金だけではなく金利も支払っていくわけですから、当然１億5000万円しか収入がない方が１億2000万円を生活もしながら金利を付けて自身のサラリーのみで返済できるはずがありません。
┃投資ローンのメリット
投資物件の融資は家賃収入が計算に入っているからこその融資だということです。
逆にいうと金融機関は貸し付けても返済に問題が起こらないと考えているということです。
入って来る家賃収入や、不動産につく担保価値としての価格でいつでも返済できる可能性が高いからこそ、見ず知らずの個人に１億以上もの融資が低金利で行えるのです。
例え不動産投資の融資枠が１億あったとしても、全て活用しない人も多くいます。
家賃収入が返済をしてくれる前提で考えても、大きなお金を借りるのは怖いのです。
例え借りた金額が5000万円だとしても、全てを自分で支払って返済するのは不可能です。
不動産の場合にはある程度場所も物も選んで購入した物件が、1円も家賃が取れないなんてことはあり得ません。
必ず家賃は取れます。
高く取れるかどうかは別としても、家賃を下げても賃貸が付かないなんてことはあり得ないのです。
都心の物件で駅近の物件であればなおさらです。家賃を下げずとも豊富な需要があり、ほとんどの物件は賃貸がちゃんとつきます。
利回り計算の運用はなるべく大きなロットで運用した方が理屈上儲かります。
5000万円以上は…。と融資の金額に怖さを感じて投資をそこで止めるのは自分自身です。
金融機関は1億まで融資をしても問題ないといっていても、限界を感じて投資を止めるのは自分だということです。
この金額以上はリスクが…。というお客様の意見にはほとんどの場合は具体的な根拠がありません。
「金額が大きい＝リスクが大きい」は間違いです。
金額が大きい方が安全性が高い場合も多々あります。
見かけの金額だけで先入観から判断するのではなく、投資の場合は自分では払わないので家賃というものや不動産価値の実態を把握する必要があるということですね。
それが出来ないと融資が有効に活用できなくなり、逆に損をすることになってしまいます。
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現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
