【実際の売却実例】
購入物件 ○○芝公園
最寄り駅 JR山手線 浜松町駅 徒歩5分
購入時価格 ３６５０万円
平米数 43.37㎡
購入時坪単価 278万円/坪
階層 2階
間取り 1LDK
購入時諸費用 80万円
売却時価格 ３８９０万円 購入年月 平成19年12月
売却時残債 ２８６０万円 差額１０３０万円
売却手数料 ８４万円
税金支払い ２９６万円
売却後手残り ６５０万円 売却年月 平成30年7月 運用期間10年8ヶ月
※実際の売却時の試算表です
結果この方は物件を売却したことにより６５０万円もの利益が手元に残っています。
売却までにローンや管理費を差し引いても余っている10年間の家賃収入も利益です。
運用期間中に得られた節税効果も利益になります。
売却して得た利益を使って、まだ他に持っている物件があれば、その残債の繰り上げ返済にも資金が充てられますし、今後別の物件を購入するための頭金にしたり、自宅を繰り上げ返済したりと資金はいかようにも使い方があるでしょう。
┃将来の売却価格を予想するには
問題はこの売却価格が購入当初からわかっていたものなのかどうかです。
私たちはご購入当時この物件の16年後の売却価格を最悪でも2750万円と予想しています。
この物件は旧耐震の物件で、地震には多少弱い物件です。
この旧耐震の物件価格を最低価格として想定しても、16年後には残債よりも高く売れるのです。
実際の売却は10年で売却しています。
16年後の残債は金利が大きく変わらなければ、約2358万円となるはずなので、例え2750万円の価格が付いても損をするどころか利益になります。
これは購入当時の相場で、近隣の同じ間取り、同じ広さ、同じ駅距離の近しい条件の物件の売却価格を洗い出し、築年数が10年以上古いマンションの売買価格を沢山
抽出し割り出したものです。
当初想定した価格と比べても変わらないどころか、購入時の価格よりも多少価格は上昇しています。
運用途中、リーマンショックにより大きな経済変動があった局面では多少売却想定価格が下がった時期もあります。
しかし、経済がまた好転すればどこまでも安くなる訳ではありません。東京の好立地不動産が利用価値を失う事もありませんし、そもそも取れる家賃は経済の影響を受けにくくほとんど変化しないのです。
相対的に見て賃料が経済によって変化しにくい以上は取れる収益が変わらないわけですから、その物件の価値も実質変化しないという事になるのです。
売却価格を想定するときは、近隣の同じ間取り、駅距離の物件の売価などを調査し、その時の残債と照らし合わせて考えると想定価格がはっきりしてきます。
事例の中で比較的悪い事例と見比べても、その時の残債が売価割れしていなければ、基本的に損をする可能性はほとんどありません。
しかしこの理屈があてはまるのは高い賃料が安定して取れ、賃料や売却価格が築年数の影響を受けにくい都心の好立地マンションに限った特性といえるでしょう。
価格が下がりやすく、賃料も下がりやすい地方の物件には当てはまらない理屈ですので要注意です。
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現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
