不動産を所有している事で控除が復活?

2020/06/06

税金対策

不動産投資をしている方は、家賃収入を得ると確定申告をすることになります。

月々の管理費や修繕積立金の支払いや、固定資産税、賃貸の管理手数料などの経費がかかっているので、減価償却や金利の支払いも経費として一部計上出来ます。

場合によっては年間の家賃収入よりも帳簿上の赤字が多くなり、不動産赤字所得を給与所得と合算した時に所得が下がったことになり、節税効果につながることがあります。

この赤字所得が所得を下げる効果を持つと、いくつかの控除を復活させることがあります。

 
①配偶者控除 

まずは配偶者控除です。

現在は所得金額が1,000万円を超えると、配偶者の控除額38万円の控除が受けられなくなります。

しかし、不動産赤字所得により所得が下がった場合に、この配偶者控除が復活することがあります。

国や地方自治体の制度として、様々な補助や給付金の制度がありますが、所得によってこういったサービスや助成などが受けられる場合とそうでない場合が分かれます。

 

ポイントは給与収入ではなく、合計所得が対象になっている点です。

収入というのは額面上の金額であって、様々な控除を引いたあとの所得ではありません。

あくまでも基準となるのは所得なので、総合課税である不動産所得は赤字の場合に給与所得と合算して申告できますから、所得が下がる事になります。

結果給与所得だけであれば配偶者控除が受けられない所得に達していても、不動産赤字所得をぶつけて相殺されたあと、総所得が下がったことにより配偶者控除が復活することがあります。

 

これは配偶者控除のみではなく、様々な所得をベースとして仕切られているルールに適用になります。

例えば都民住宅やJKK(住宅供給公社)など、一部所得に応じて家賃が決まる仕組みを持っている賃貸の仕組みがあります。

これも所得が対象となっている場合は、不動産赤字所得により所得が下がると家賃も下がります。

 
②障害者控除 

他に特別障害者手当も、3,604,000円以上の所得(本人単身者の場合)があると手当が受けられないという様な規定があり、不動産運用をして所得が下がったことにより適用要件を満たす形になり、月々27,500万円の手当が受け取れたなどの事例もあります。
所得要件は扶養親族の数や配偶者、扶養義務者の内容によって限度額が変わりますので、詳しくお知りになりたい方は各地方自治体にお問い合わせください。

 
③こども手当 

こども手当も所得によって所得制限があり、所得が限度額を超えると手当が受けられないなどのケースもあり得ますが、不動産赤字所得の合算により必要な所得の要件を満たし、手当てが復活することがあります。

 

単純に家賃がいくら、利回りがいくらというだけではなく、配偶者控除が復活するだけでも納める税金は大幅に変わってきます。
具体的には配偶者控除38万円に対し、30%の所得税率、10%の住民税率がかけられている場合は控除が復活するとなんと15万2千円も税金が返ってきます!

 

同じ金額を投資で確実に得ようとすれば、投資に必要な資金も大きくなりますし、通常はリスクも大きくなるでしょう。

例えば同じ金額の金利を預金から得ようと思えば、今現在の預金金利は0.1%だとした場合に預金を現金で2,000万円もの現金を預金として預けなければ同じ金額が金利として得られません。

 

不動産は他の運用商品と違い、所得を大幅に下げる節税効果が得られる事もあるので、購入する物件によっても効果はちがいますが、うまく運用すれば利回り効果以上に副産物といえる大きな節税効果、さらに所得が下がったことによる2次的な控除の復活や補助や手当の復活を果たし、家計の収支改善に大きな効果を持つことがあります。

 

日本はそもそも累進課税で、所得が上がると配偶者控除もなくなり、こども手当ももらえません。

税金はどんどん税率が上がって、平均的に見ても収入が高い人は他人より多く税金を支払う事になるのに、沢山税金を支払っている人は逆に補助や手当はもらえなかったりします。

 

不動産投資を始めて、確定申告で所得が下がったことにより、こういった控除の必要要件を満たして、手当てがもらえるとなればとても大きな違いですよね。

 

そのためだけに不動産を持つことはお勧めしませんが、きちんと投資効果のある物件を、きちんと吟味して購入し、その上で二次的な効果として控除や補助の要件も満たしていくのであれば、こんなに効率の良い投資は他の投資商品にはありません。

 

自身の所得が下がる事で、要件が満たされる控除や補助、手当てなどがあるかは該当しそうな方はぜひ調べてみてはいかがでしょうか。

 

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現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。

現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。

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