昔の不動産投資、現代の不動産投資

2020/08/24

比較

┃昔の不動産投資

不動産投資のご提案をしていると、投資の判断基準がかなり昔の判断基準のまま時間が止まっている方をよくお見掛けします。

 

不動産投資の指南書の様な書籍や、インターネット上の情報、セミナーやブログなども多数存在しますので、その中からこれはと思う考え方を手本とされている方もいますし、昔不動産投資を始めた方はその時の基準で今も物件の判断をしていたりします。

 

ただ、不動産投資の世界もめまぐるしく世界が変化しています。

相場も、管理サービスも、融資条件も、担保評価の基準や、金融機関の考え方、設備や間取りに至るまですべてです。

 

たまに「僕は都心で利回り8%以上じゃないと買わないよ」とおっしゃる方もいらっしゃいます。

 

私がこの会社で働き始めた頃、平成17年(2005年)の頃は利回りがもっと高いものも探せばありました。

不動産がまだ安く買えた時代です。

少し古めの物件なら中には利回りが10%を超えるものも頑張って探せばありましたので、利回り8%でも物件の選択肢が当時は色々あったと思います。

訳アリ物件や、1階の物件、日照や景観が悪いなどの条件面の弱さがある物件は10%以上の利回りで売られていた記憶があります。

8%前後の利回り感の物件を探してもわりとまともな物件がそこそこの立地でその頃は買えたのです。

┃現代の不動産投資

しかし、今の利回り8%は訳が違います。

まず、まともなマンションであれば東京都内の好立地物件は8%の利回りがつく区分所有の物件はまず存在しません。

例え表面上の利回りが良かったとして、8%近い利回りのものがあるとすれば必ずなんらかの問題を抱えている物件です。

管理費が異常に高い、管理会社が変更できない、サブリースが外せない、自主管理である、借地であるなどの金融機関が融資を付けられない物件である可能性が高く、現金なら買えますが買うと様々な問題から運用や売却時に支障がでる可能性の高いものがほとんどで内容が悪いのです。

 

もし、利回り基準だけを判断基準として決めていて、このような物件を購入してしまうと不動産投資は場合によっては失敗してしまいます。

 

ひと昔前の不動産投資と今の不動産投資は環境やトレンドが変わってしまっているのです。

 

昔の不動産投資の本を読んで、今の投資を判断しているとどうなるでしょうか?

当然考え方がトレンドに合っていなければ失敗します。

平成元年(1989年)頃から不動産投資を始められた方の場合は、人口が増え続け2008年に日本の人口がピークを迎えています。そこから減少に転じていますが、おそらく不動産投資を始めた頃と今の人口はほとんど変わっていないでしょう。

30年以上も運用して、現在も賃貸需要には大きな変化はないという事です。

これならば地方で利回りの高い物件を購入してもある程度の人口よる賃貸需要が担保されていた訳ですから、賃貸の入居者も問題なく付いたかもしれません。

しかし、これから運用をスタートする方は環境が全く違います。

30年後、日本の総人口は1億人を切っています。

40年後には8,400万人台に突入するといわれています。

 

日本全体の賃貸需要は3分の2以下になるのです。

 

どうでしょう?これでもみなさんは昔の不動産投資の成功者の話を鵜呑みにするのが、投資判断として正しいと思いますか?

どんどん過疎化していく街に大きなアパートをあなたが持っていたらどうでしょうか。

一つ、また一つと空室が増えていきます。

でも建物はどんどん古くなり、外装や屋根の修繕工事の度に大きな修繕費がかかります。

需要が下がると家賃も下がっていきます。

収益が落ち、修繕費がかさみ、空室の増えた物件は収益物件としての魅力もなくなり、売る事もできません。

 

今、これから不動産投資を始めるのであれば、今現在のトレンドや投資の考え方を知っている人間に教わるべきです。

決して30年前の話を鵜呑みにしてトレースするべきではありません。

 

都心ではたしかに利回りは昔より下がりました。価格が上がったという事です。

そこから価格は下がらなくなってきています。

これは資産として価値が安定してきているという事です。

都心の区分マンションは近年価格が徐々に平均化され、立地や間取りなどによっての不動産につく価格の評価が安定してきています。これはインターネットの普及などが大きく関係しています。

今はこの価格が安定したという環境を逆手に取った投資が最も有効です。

利回りだけを投資基準にして判断する時代はすでに終わっています。

利回りは一つの収益の目安にはなりますが、利回りや価格が平均化されて安定している今の時代は利回りを判断基準にすると思い通りの物は見つからず、投資機会を逃してしまいます。

 

昔の投資の本やお話を参考にしても、物件が見つからない、今のトレンドに考え方が則していない、先々のリスクが大き過ぎるなどの問題にぶつかる可能性が高くなってしまいますので、この点はよく注意して、きちんと鮮度の高い情報を得て検討しましょう。

 

 

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現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。

現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。

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