不動産投資を始める際に、「他の人よりお得に投資したい！」と思うのは誰でも同じでしょう。
では具体的にどんなポイントで差がつくのでしょうか。
今回は差のつく不動産投資を徹底解説します。
┃差のつく不動産投資①価格
不動産に定価があるのは新築のみです。
中古の物件には相場はあっても定価がありません。
ただし、相場といっても明確な数字で決まっている訳ではなく、近隣の同等の建物や、マンションであれば同じ物件内の物件が最近の傾向としてどれくらいの価格で取引されているかによっておおよその価格が判断できるということに過ぎません。
金(きん)の価格は誰でもインターネットなどで今現在1g当たりいくらなのか相場を即座に確認できます。
しかし不動産の場合は事例をいくつも取って平均化したものが相場となるため、比較的価格の適正を判断しにくいと思います。
それでも相場よりも安く買えるチャンスもあります。
売主が事情により売り急いでいるようなケースであれば安く買えるでしょう。
今から20年程前であればインターネットがまだ今ほどは高機能でなかったため、一般の方は相場を調べるのが大変だったと思います。
逆に今は簡単に取引事例などが一般の方もネットから調べられるため、安いと誰でも判断できるので相場よりも安い物が出ると一瞬で売れてしまいます。
そのため、常に出物があるかをネットに張り付いて監視していなければなかなか素人の方が相場よりもはるかに安い物を手にするのは難しくなっています。
よほど相場よりも安ければほとんどの場合は業者が瞬時に買い上げて持っていってしまいます。
相場よりもはるかに安い物を購入しようとすると、現在はハードルが高くなり過ぎてなかなか物件が手に入らなくなってしまうため、あまり欲をかいた設定にならないように注意しましょう。
相場よりも若干安いということは十分にあると思いますので、その辺りがねらい目です。
┃差のつく不動産投資②利回り
利回りが高い物件を手にすれば、その分収益性が上がりますのでお得である事は間違いありません。
差をつけるには大きなポイントですが、注意点もあります。
利回りが高いというのは、物件が安いというのと同義です。
安くなるのに相応の悪い事情があることもあります。
管理が変えられない、サブリースが外せない、1階である、駅から遠い、エレベーターがない、部屋が狭い、地下の部屋、管理費が高い、事件事故のあった物件などです。
こういったネガティブな事情がある場合は安くても購入しない方がよいケースもあります。
また、家賃が高すぎるというケースもあり得ます。
新築時からずっと入居者が変わらないまま15年経過しているような場合は、その入居者が抜けると大きく家賃が下がるケースがあります。
今だけ近隣の相場より家賃が高くついているだけで、購入後3ヶ月で入居者が変わってしまうとその後の利回りは一気に下がってしまう事もあり得ます。
利回りだけに着目せず、安い理由や利回りが高い理由を検証して問題がないものなら購入しても問題はありません。
┃差のつく不動産投資③金利
融資を受けて購入される方は金利次第で収益が変わります。
同じ物件を購入するのに借入金利が違えば、当然その分余計なコストを支払う事になる訳ですから、金利は安い方がいいに決まっています。
今一番安い信販系の融資の金利は1.65％前後です。
この辺りのレンジなら「安い金利」と判断して問題ありません。
少し高くなって2.0％位までなら今のトレンドでも「高い金利」とはならないでしょう。
イメージ2％半ばになると今の金利相場の中でも少し高めという判断です。
金利が高い場合でも、投資効果がないわけではありません。
物件や持ち方次第でメリットは十分にあります。
しかし、メリットは金利が安い方が多く取れることになります。
金利が高い場合は頭金や繰り上げ返済によって、借り入れを積極的に減らして利払いをコントロールすることをお勧めします。
そうすることで返済が早く進み、その分利払いのロスをカットすることができます。
逆に金利が安い場合は借りておいた方が得という考え方もあります。
複数件所有してめいっぱい投資金額を伸ばしたい場合は、件数や借り入れが増えると融資条件が悪くなり金利が高い融資しか選択肢がなくなるので、自己資金は後半の融資の為になるべく取っておいて最後に金利が高い融資を受ける際に使用しましょう。
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現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
