家賃収入を得るには?不動産経営の不労所得で暮らしたい人、必見!

2018/11/16

資産形成

不労所得とは、働かなくても得られる所得のことです。会社勤めで不労所得を実感できる機会はありませんが、不動産経営で得られる家賃収入は不労所得のイメージに近いものと言えます。不動産経営で成功し、会社勤めを辞めて独立したという話を耳にしたことのある人もいるかもしれません。
今回は、家賃収入を獲得するための不動産投資の方法についてお伝えするとともに、不動産経営を成功させるためのポイントを簡単にご説明します。

「家賃収入と不動産所得の違いとは?」

厳密に言うと、家賃収入と不動産所得は若干意味が異なります。「経費」の概念を理解するためにも、両者の違いについて最初にご説明します。

家賃収入とは?

家賃収入とは、文字通り家賃の収入のことです。所有している不動産の入居者から受け取る家賃から得られる収入であり、他人に物件を貸し出す対価として得られる収入のことです。

家賃収入は、しばしば「不労所得」であると言われます。自営業にしろ、会社員にしろ、収入は労働およびそこから生み出される利益の対価として得られるものです。自営業の場合は事業所得、会社員の場合は給与所得と名前は異なるものの、どちらも働かなければ手に入らないのはあまり変わりません。

これに対して家賃収入は、労働量とは関係がありません。長時間物件管理や事務のために働いていなくても、入居者がいて毎月家賃を払ってくれてさえいれば、家賃収入は手に入ります。そのため、働かなくても手に入る所得=不労所得と言われるわけです。

また、不動産経営をするための物件購入時にローンを活用できるため、手元に自己資金がそれほどなくても始めやすいという特徴があります。1億円の貯金がなくても、1億円のローンが使えれば1億円の物件を購入できます。会社員という地位の信用を活かして、大きな規模の不動産経営が実現できます。

不労所得とは言うものの、全く作業をせずにお金が自動的に入ってくるわけではありません。不動産の購入前には現地調査を含めた各種情報収集、条件のよい物件を紹介してもらうための不動産会社とのコネクションづくり、購入時の交渉と入出金処理、購入後の物件の管理や入居者の管理……など、不動産経営に当たってはさまざまな作業が存在します。これ以外にも、入居者を集めるための営業・広告宣伝などが必要でしょう。

ただし、管理委託によってこうした手間を減らすことが可能です。詳細については後述しますが、うまく管理を外注できれば不労所得に近い状態の実現も夢ではないでしょう。

不動産所得とは?

不動産所得という言葉は、所得税法で定義されているれっきとした法律用語です。所得税法によると、不動産、不動産の上に存する権利、船舶又は航空機の貸付けによる所得を指しています。不動産の売買によって得られる所得は「譲渡所得」と呼び、不動産所得とは明確に別の所得であるとされます。

所得について法律的な定義があるわけではありませんが、一般的には収入から経費や控除額を差し引いた額を指します。不動産の場合は、家賃収入や礼金、更新料などから管理費、修繕費、税金などの必要経費を差し引いた額を不動産所得としています。

毎年の不動産所得には、所得税や住民税などが課せられます。勤めている会社で年末調整してもらうことはできず、必ず年度末(例年2月中旬から3月中旬にかけての約1ヵ月間)に確定申告を行う必要があります。確定申告の前に自分で所得額や控除額、税額などを計算して確定申告書に記入し、税務署に提出して必要な税金を支払うまでの作業を自分で毎年しなければならないのです。

所得税の計算は、不動産所得に所得税率をかけて行います。所得税は累進課税であり、所得が大きいほど税率が上がります(最大45%)。節税のためには、経費や控除を活用して所得を下げることが大切です。

「家賃収入を得るための投資方法」

家賃収入を得ると言っても、不動産投資の方法はいろいろあります。ここでは、特に物件の形態の違いに着目していくつかの方法をご紹介しましょう。

区分所有投資

区分所有投資とは、マンションの一区画(区分)を購入して賃貸に出し、家賃収入を得る方法です。マンション全体を購入するわけではなく、手持ちの資金や戦略に応じて1部屋から数部屋程度を購入することになります。

不動産経営の規模が小さいため、管理や税計算などの手間が少なく済みます。当然、購入金額も小さいためリスクも比較的低いです。確かに丸ごと所有するのに比べて家賃収入の絶対値自体は下がりますが、リスクが低いだけに不動産投資初心者におすすめです。規模を大きくしたければ所有部屋数を増やすか、別の物件を探せばいいだけのことです。

「まずは区分所有から始めてみて、自分に合っているかどうか確認しながら不動産投資を続ける」というのが、不動産投資の始め方として分かりやすいのではないでしょうか。

区分所有投資のメリットはさらにこちらでも解説しております。

http://jpreturns.com/seminar/

戸建投資

戸建投資は、その名の通り戸建(一軒家)を購入して賃貸に出し、家賃収入を得る方法です。一軒家の所有者になるため、修繕計画や家賃などを自分で決められます。自由度が高いと言えるでしょう。

一軒家に単身者や夫婦だけの世帯が入居することはあまりなく、やはり子どものいるファミリーの入居が多くなります。そのため、一旦入居者が決まれば長く住み続けてもらいやすいというメリットがあります。家賃収入の長期的な安定度を考慮すると、戸建投資はとても魅力的です。

その一方で、引っ越しシーズン以外の入居が少ない点には注意が必要です。やはりファミリー層は、年度の変わり目や長期休みの時期に入居したいと考えるものです。したがって引っ越しシーズンを逃すと、なかなか入居者が見つからず空室期間が長期化しやすくなります。

一棟所有投資

一棟所有投資は、マンションやアパートなどの集合住宅を一棟丸ごと購入して賃貸に出し、家賃収入を得る方法です。区分所有投資や戸建投資に比べると投資額は大幅に上がるものの、部屋数が多いほど大きな家賃収入が期待できます。

ただし、投資額が大きいだけに、資金づくりのハードルも上がります。不動産経営で実績がないと(ほかに担保となる不動産がないと)十分な融資を受けられない可能性もありますし、物件の管理や作業委託、税金などのランニングコストも無視できません。経験者ならば挑戦する価値がありますが、初心者には不向きと言えます。

「安定した家賃収入を得るためのポイント」

一時的に多くの家賃収入が得られるだけでは、満足できないでしょう。何年も何十年も、安定して家賃収入を得てこそ不動産投資なのです。そこで、安定した家賃収入を得るためのポイントについて3点ご説明します。

不動産経営の知識や経験をつける

「とにかく不動産を購入してみよう」と言いたいところですが、できれば事前の準備を万全にしてから参入することをおすすめします。株式や債券などの金融商品よりも、不動産の購入額が高いためです。とにかく行動して失敗し、失敗から学ぶことも大切ではありますが、不動産経営に関して言えばリスクが高いかもしれません。

不動産経営で安定した家賃収入を得るには、何が必要でしょうか。やはり不動産市場のニーズの高い物件を手に入れること、管理の行き届いた質のよい物件を手に入れることが鍵です。

こうした物件を探し当てるには、不動産投資に対する知識や経験が求められます。知識や経験は、何も実際に不動産を購入しなければ手に入らないものではありません。多くの物件を見るだけでも市場の動向を肌で感じ取れますし、不動産会社や資産運用会社などが開催する不動産経営セミナーでも実践的な知識や情報を手に入れられます。

知識や情報を手に入れ、物件への目利き力を身に付けてから不動産経営を始めても、全く遅くありません。

管理の委託を検討する

不動産経営で不労所得を手にしたいのであれば、建物や土地の管理作業を最低限まで減らすことがとても重要です。その意味で、入居者対応や物件管理を不動産管理会社へ依頼するとよいでしょう。手間を減らせるのに加えて、専門家が担当するだけに管理が行き届きやすくなります。サラリーマンや自営業者として本業をほかに抱えながら不動産のオーナーをしている人の多くは、管理を委託しているはずです。

さらに言えば、初心者は空室対策や家賃の値付け、入居者募集などの作業も、専門的なノウハウを持つ不動産会社に任せてしまった方がうまくいきやすいです。自分で何もかも頑張ろうとすると、手が回りきらず本業にも悪影響を及ぼす可能性があります。委託には手数料がかかりますが、その手数料以上のメリットがあるでしょう。

資金に余裕が出たら新たな投資を計画する

キャッシュフローが安定化し、家賃収入が増えてきたら投資規模を拡大するとよいでしょう。同じマンション・アパートの所有戸数を増やすより、不動産を別に複数所有した方がリスク分散になります。購入時点では魅力的だった地区も、近隣施設の閉鎖や土地開発など自分でコントロールできない要因によって、需要低下となる恐れがあるからです。

もちろん、余剰資金を投資に回して収益物件を増やせれば、リターンが大きくなります。複数の収益物件を所有できれば、周囲から「資産家」と呼ばれる程度の資産額へ達しているはずです。ここまで来ると、会社勤めをしているだけでは到底たどり着けない景色が見えてくるでしょう。

「家賃収入で潤沢な不労所得を獲得しよう」

不動産会社や税理士などをうまく活用すれば、所有物件から不労所得としての家賃収入を安定的に獲得することも夢ではありません。家賃収入から必要経費を差し引いた不動産所得が毎月の生活費を上回れば、給与所得がなくても不動産所得だけで暮らしていけることになります。こうなると、実際に会社を辞めるかどうかは別として、「仕事を辞めたら生活できなくなる」というプレッシャーからは解放されるはずです。

つまり、家賃収入を手に入れることは金銭的な安定につながることはもちろん、精神的な安定にも大きく貢献するのです。まずは知識や情報を集めて、不動産の経営について理解を深めることをおすすめします。

 

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