不動産の手付金が現金なのはなぜ？手付金の種類や注意点を解説

不動産の手付金とは？

マンションや戸建てなどの不動産を売買契約する際、買主から売主に手付金が支払われます。手付金は売買契約の成立を示す証拠の意味合いがあり、法的効果が発生します。手付金の授受が成立すると、買主が売買契約を解除するためには、手付金を放棄しなければいけません。

また、売主からキャンセルする際は、受け取った手付金の倍の金額を買主に支払う必要があります。不動産売買において手付金は、買主と売主の両方が簡単に契約を解除できないようにするためのはたらきをもっています。

（手付の額の制限等） 第三十九条　第2項 宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであつても、買主はその手付を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。 引用元：宅地建物取引業法 e-GOV

手付金は売買契約の成立と同時に、買主から売主に現金で支払われるのが一般的です。手付金の授受が現金で行われる理由は、売買契約の締結は、金融機関が営業していない土日に行われるケースが多いためです。手付金を契約日までに売主の口座へ入金するには、前もって振り込まなければいけません。

振り込んだあと、売買契約をする前に売主が行方不明になってしまうと、手付金が戻ってこない可能性もあります。このような事態を防ぐ理由から、手付金は現金で売買契約当日に支払われます。

手付金の種類や相場

不動産売買の締結から決済までの流れは、以下の通りです。

1.売買契約の締結（手付金の支払い）
2.買主のローン本審査
3.決済（買主から売主へ代金の支払い）
4.売主から買主へ鍵の受け渡し
5.登記手続き

手付金の授受は売買契約時に行われます。手付金の相場は、物件の売却代金の5〜10％で、金額は売主と買主の話し合いで決定するのが通例です。売主が不動産会社の場合は手付金の額に上限があり、宅地建物取引業法第39条1項で代金の20％までと定められています。

（手付の額の制限等） 第三十九条　宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二を超える額の手付を受領することができない。 引用元：宅地建物取引業法 e-GOV

不動産売買の手付には、交付目的によって3種類あります。

・証約手付
・違約手付
・解約手付

〈証約手付〉
証約手付とは、売買契約の成立を証明するために交付した手付金です。売買契約が締結するまでには、さまざまな交渉段階があり、どの時点で契約が成立したのか分かりにくいケースがあります。そのため、契約の成立を明確にするために交付するのが証約手付です。

〈違約手付〉
違約手付とは買主が代金を約束通り支払えないなどの債務不履行の際に、没収される趣旨で交付した手付金です。また、売主が契約通り物件の引き渡しができなかったときも、債務不履行として買主に手付金を返還するとともに、手付金の同額を違約金として支払わなければいけません。

〈解約手付〉
解約手付金の授受が行われていれば、契約成立後であっても買主は手付金の放棄、売主は手付金の倍額の支払いで、一方的な契約解除を可能にします。不動産の売買契約で交付される手付金は解約手付です。ただし、履行に着手に入った場合はこの限りではありません。ここでいう「着手」とは、買主が代金の一部を支払ったり、売主が物件引き渡しなどの準備を始めたりすることを指します。

手付金を支払う際の注意点

不動産売買で授受される手付金は高額であるため、買主は持ち逃げなどのトラブルに巻き込まれないためにも慎重に行いましょう。

買主が手付金を支払う際の注意点は、以下の通りです。

・手付金は契約当日に現金で支払う
・売買契約時にローン条項を締結する
・手付金は借金で用意しない

〈手付金は契約当日に現金で支払う〉
手付金の支払いは、契約の当日に行ってください。契約と同時に手付金を支払えば、持ち逃げされるリスクを防げます。

また、売主と買主の日程が合わず同席しない状況で契約を結ぶ場合は、不動産会社が双方に出向いて契約書面を作成する持ち回り契約をします。このとき、買主は手付金を不動産会社に預けるので、必ず預かり証を受け取ってください。後日、売主に領収書を発行してもらい、預かり証と引き換える必要があります。

〈売買契約時にローン条項を締結する〉
多くの人は物件を購入する際に、金融機関から資金を借ります。金融機関のローン本審査は売買契約締結後に行われるため、審査に通らなかったときに備えてローン条項を契約に加えておきましょう。ローン条項は本審査に通らず物件の購入ができなかった場合、手付金の没収なしに売買契約を解除できる特約です。

〈手付金は借金で用意しない〉
手付金をカードローンなど借金して用意すると、金融機関の本審査でマイナスの影響を及ぼす可能性があります。手付金の用意が難しい場合は、売主と交渉して減額を依頼するか、身内からお金を借りるなど、カードローン以外の方法を模索してみてください。

手付金は返金される？

手付金は売買契約を結んだ証拠です。そのため、手付金は決済が終わると買主に返金されます。しかし、実際は手付金を買主へ返還する手間を省くため、そのまま物件の購入代金に充当するのが通例です。

一方、買主が代金を支払えずに、契約内容を履行できない場合は、手付金は売主に没収されてしまいます。売買契約の締結により、買主には契約内容の実行が求められ、それが果たせないときはペナルティが発生します。

手付金返金の有無は、ケースごとに異なるので次に解説していきましょう。

手付金が戻ってくるケース

買主が売買契約時に支払った手付金が戻ってくるケースには、以下のものがあります。

・売主の都合で契約解除になった
・売主の契約違反があった
・危険負担により契約を解除した
・売主が倒産した

〈売主の都合で契約解除になった〉
売主の都合で契約解除になった場合は、手付金の倍額が買主に支払われます。ただし、買主がすでに契約の履行に着手しているときは、売主側は一方的な契約解除ができません。

（手付） 第五百五十七条 買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。 引用元：e-Gov法令検索 民法

買主が履行に着手している具体的なケースは、以下の内容が当てはまります。

・中間金を支払っている
・残金を支払っている

法律上の契約履行の着手には曖昧な部分が多く、中には裁判に発展するケースもあります。

〈売主の契約違反があった〉
売主が契約違反するケースでは、購入代金を支払ったにも関わらず物件を引き渡さなかったなどがあります。買主は相当な期間を定めて債務の履行を催促しても売主が応じないときは、支払った手付金などの返還と違約金の支払いを請求できます。違約金の額は売買契約時に取り決めるケースが多いです。

〈危険負担により契約を解除した〉
不動産売買の危険負担とは、火災や地震などの買主と売主の双方に責任のない被害で、物件の引き渡しができなくなった場合、買主は代金の支払いを拒めるというものです。

（債務者の危険負担等） 第五百三十六条 当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務を履行することができなくなったときは、債権者は、反対給付の履行を拒むことができる。 引用元：e-Gov法令検索 民法

買主が危険負担を理由に契約を解除しても、手付金は戻ってきます。

〈売主が倒産した〉
売買契約締結後、不動産会社が倒産して物件の引き渡しができなくなったときは、手付金の保全措置が受けられる場合もあります。

手付金の保全措置が適用される基準には、以下の内容があります。

・売主が不動産会社で買主が個人である
・工事完了前の場合は手付金・中間金の合計が売買価格の5%以上または1,000万円以上
・工事完了後の場合は手付金・中間金の合計が売買価格の10%以上または1,000万円以上

手付金の額が基準以下だと、保全措置は受けられません。

手付金が戻ってこないケース

売買契約時に支払った手付金は、買主側の都合で解約したときは戻ってきません。また、売主が契約の履行に着手していると、買主が手付金を放棄しても解約ができないケースもあります。

以下に挙げるのは、手付金が戻ってこないケースと手付金を放棄しても解約できないケースです。

・買主の自己都合で契約解除を申し出ると手付金は戻ってこない
・売主が契約の履行に着手すると手付金を放棄しても契約解除ができない
・手付解除期日を過ぎると解約できない

〈買主の自己都合で契約解除を申し出ると手付金は戻ってこない〉
買主が自己都合で契約解除を申し出たときは、手付金は戻ってきません。

〈売主が契約の履行に着手すると手付金を放棄しても契約解除ができない〉
買主が手付金を放棄して契約解除を申し出ても、売主が契約の履行に着手していると解約できないケースがあります。

売主が契約の履行に着手している具体的例は、以下の通りです。

・買主の希望で土地の分筆登記を済ませた
・買主の希望でリフォームの材料を発注・工事に着手
・物件の一部を引き渡し済み
・買主の事情で引き渡し前に所有権移転登記を済ませた
・物件の引き渡しと所有権移転登記を済ませた

〈手付解除期日を過ぎると解約できない〉
売買契約時に手付金解除の期日を設定しているときは、期間を過ぎてしまうと手付金の放棄を申し出てもキャンセルできません。

手付金と物件費用以外の諸経費は？

不動産購入の物件価格以外の費用は手付金に加え、さまざまな経費がかかります。項目や相場を知っておかないと、想定以上の出費で収支計画やキャッシュフローにも影響があるので注意してください。不動産の購入にかかる諸経費は、物件価格のおおむね15～30％といわれており、物件の種類によっても異なります。不動産投資では、物件の購入にかかった費用も経費計上できるので、節税効果も期待できます。

不動産を購入するための諸費用は、以下の通りです。

・登記費用
・ローン事務手数料
・ローン保証料
・固定資産税・都市計画税
・印紙税
・火災保険料
・修繕積立一時金

それぞれ詳しく解説します。

登記費用

登記は購入した不動産の所有を、公的に証明するために行います。不動産購入時の登記は、以下の3種類です。

▪︎不動産購入時に行う登記

登記の種類	内容
所有権保存登記	家を新築したときに所有者が誰なのかを公にするための登記
所有権移転登記	中古物件を購入した際に、所有者の変更を登記
抵当権設定登記	ローンを組んで購入した不動産は、金融機関を抵当権者、借り入れした人を抵当権設定者として登記します

不動産を購入した人は、登記するために税額は固定資産税評価額に税率をかけて算出した登録免許税を納めます。

登録免許税=固定資産税評価額×各種税率

また、登記を司法書士に依頼したときは費用が発生します。

司法書士の報酬の相場は、以下の通りです。

▪︎不動産登記を依頼したときに発生する司法書士への報酬の相場

登記の種類	司法書士への報酬の相場
所有権保存登記	1〜5万円
所有権移転登記	3〜10万円
抵当権設定登記	2〜5万円

不動産投資では、登記に必要な登録免許税と司法書士への報酬は経費計上が可能です。

ローン事務手数料

ローン事務手数料とは、金融機関から借り入れする際に発生する費用です。ローン事務手数料には定率型と定額型があります。定率型のローン事務手数料は金融機関によってさまざまですが、借入額の1〜3%を手数料として設定しているケースが多いです。また、定額型の事務手数料は、3万円程度です。定額型は安く設定されていますが、保証料など他の費用が高く設定されている可能性もあるので注意が必要です。

ローン保証料

ローン保証料とは返済ができなくなったときに、連帯保証人の代わりに金融機関に返済してくれる保証会社へ支払う費用です。不動産投資ローンを組む際は、ローンの保証会社と契約するのが一般的で、支払う保証料は借主の信用や返済期間によって変動します。ローン保証料の支払い方法は、一括払いと毎月のローン返済額に上乗せして支払う方法があります。

固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税は不動産の所有に対して、毎年かかる税金です。

▪︎固定資産税と都市計画税の特徴

税金の種類	税額の計算式
固定資産税	固定資産税評価額×1.4%
都市計画税	固定資産税評価額×0.3%

固定資産税は、市町村が使途を定める普通税で、都市計画税は法律で使途が決められている目的税です。

固定資産税と都市計画税は不動産投資の経費として認められています。

印紙税

印紙税は不動産の購入の際、契約書や領収書などの課税書類に課せられる税金です。

不動産の購入で印紙税の課税対象となる書類には、以下のものがあります。

・不動産売買契約書
・建設工事の請負に関する契約書
・金銭消費貸借契約書
・抵当権設定契約書
・仲介契約書

印紙税の税額は、課税書類に記載された金額によって異なります。

▪︎印紙税額（本則税率）

契約書に記載された金額	不動産売買契約書	建築工事請負契約書
1万円未満	非課税	非課税
10万円以下	200円	200円
50万円以下	400円	200円
100万円以下	1,000円	200円
500万円以下	2,000円	400〜2,000円※1
1,000万円以下	1万円	1万円
5,000万円以下	2万円	2万円
1億円以下	6万円	6万円
5億円以下	10万円	10万円
10億円以下	20万円	20万円
50億円以下	40万円	40万円
50億円超	60万円	60万円
記載金額のないもの	200円	200円

※1　200万円以下は400円、300万円以下は1,000円、500万円以下は2,000円
参照：国税庁No.7140印紙税額の一覧表

不動産売買契約書と建築工事請負契約書は2024年3月31日まで軽減税率が適用されます。

▪︎印紙税額（軽減税率）

契約書に記載された金額	不動産売買契約書	建築工事請負契約書
1万円未満	非課税	非課税
10万円以下	200円	200円
50万円以下	200円	200円
100万円以下	500円	200円
500万円以下	1,000円	200〜1,000円※2
1,000万円以下	5,000円	5,000円
5,000万円以下	1万円	1万円
1億円以下	3万円	3万円
5億円以下	6万円	6万円
10億円以下	16万円	16万円
50億円以下	32万円	32万円
50億円超	48万円	48万円
記載金額のないもの	200円	200円

※2    200万円以下は200円、300万円以下は500円、500万円以下は1,000円
参照：国税庁 不動産売買契約の印紙税の軽減措置
参照：国税庁 建築工事請負契約書の印字税の軽減措置

投資用物件を購入する際にかかった印紙税は、経費計上が可能です。

火災保険料

火災保険の加入は、災害のリスクを軽減する効果があります。火災保険は火災だけでなく、自然災害も補償します。

火災保険が補償する被害原因は、以下の通りです。 ・火災・爆発・爆裂 ・風災・雹（ひょう）災・雪災 ・水災 ・不測かつ突発的な事故による破損・汚損

また、火災保険には所有する建物の不備により、他人を死傷させてしまったなどで発生する賠償金を補償する建物管理賠償責任補償特約もあります。

火災保険は地震による被害は補償しないため、併せて地震保険の加入もおすすめします。

修繕積立基金

修繕積立基金とは、毎月発生する修繕積立金と別に発生する費用です。新築マンションの場合は、修繕費用が不足しており、修繕の必要性が出ると工事する費用を捻出できなくなってしまいます。必ず発生する費用でもなく、マンションによって金額や回数はさまざまです。

不動産投資においては、上記の共用部の修繕費以外に、各部屋のリフォーム代や設備の交換代など物件のメンテナンスにさまざまな費用がかかります。賃貸経営において、大きなウエイトを占める支出となるため、各部屋のリフォーム費用も不足しないように毎月計上しておくと安心です。

手付金に関するトラブル事例

売買契約の締結の際に支払った手付金に関するトラブルには、さまざまなものがあります。

手付金のトラブルの事例と対処法について紹介します。

〈事例①手付金を支払ったのちに不動産会社が倒産した〉

不動産会社と購入価格が3,000万円、建築中のマンションの売買契約を結び、手付金200万円を支払いました。 しかし、物件の引き渡し前に不動産会社が倒産し、マンションに入居できなくなりました。

〈対処法〉
宅地建物取引業法では完成前の物件の売買で、買主から売却価格の5%以上、または1,000万円を超える手付金を受領するときは、保全措置の義務が生じると定めています。

このケースでは、手付金が売却価格の5%を超えています。そのため、不動産会社が保全措置を講じていれば、保証会社か保険会社によって手付金が全額返還してもらえるのです。手付金を支払う際は、保全措置の対象になる金額であるかと、手付金が保全されているかについて確認しましょう。

〈事例②ローンの審査に通らなかった〉

投資用マンションの売買契約を締結し、手付金の支払いを終えたあと、予定していたローンの本審査に通らず、購入ができなくなってしまいました。

〈対処法〉
売買契約時に、ローンの審査に通らなかったときは無条件で契約解除ができる「ローン特約」を盛り込んでおけば、手付金は返還されます。

〈事例③売買契約後に買主側の都合でキャンセルすると手付金は返還されない〉

不動産会社と中古マンションの売買契約を結び、手付金を支払いました。 契約後により良い条件の物件が見つかり、契約解除を申し出ると手付金が返還されませんでした。

〈対処法〉
買主側の都合で契約解除した場合は、手付金は返還されません。契約締結後の解除は手付金を放棄することで、認められるからです。不動産売買は多額の資金が動く取引であるため、購入の意思がなければ安易に契約を結ばないように注意してください。

Q&A

住宅ローンを利用して手付金を支払えますか？

住宅ローンを利用して手付金は支払えません。住宅ローンの審査は売買契約が成立し、手付金を売主に交付したのちに行われます。順序からいって、住宅ローンを手付金に充てることは不可能です。

また、手付金をカードローンなどで用意すると、住宅ローンの審査に悪影響を及ぼす可能性もあります。そのため、借金して手付金を支払うのはおすすめできません。

アパートとマンションで手付金は異なりますか？

アパートとマンションの手付金は異なります。

アパートを借りるための手付金とは、借主が入居したい意思を示すための「申込金」です。アパートの申込金は、賃貸契約の前に入居を取りやめる場合は借主に返還されます。

一方、マンションを購入する際の手付金は、売買契約時に買主が売主に交付するもので、法的な意味合いが発生します。手付金が1度支払われると契約を解除するには、買主からは手付金の放棄、売主からは手付金の倍額の支払いが必要です。

このように、アパートを借りるための「申込金」と、マンションを購入するための手付金は全く違うものです。

頭金と手付金は異なりますか？

頭金と手付金は異なります。不動産の購入において頭金とはローンを借り入れる際の自己資金で、手付金とは売買契約を容易にキャンセルさせないために支払う金銭です。

金融機関からの借り入れは、頭金を用意しないフルローンと購入価格の一部を自己資金で賄い、残りはローンを組むという方法があります。頭金を多く用意するほど、ローンの審査が通りやすくなり、返済の負担が軽減されるだけでなく、融資条件も良くなるケースも多いです。

一方、手付金の相場は購入価格の5〜10%といわれているものの、最終的には売主と買主の合意で決定します。手付金が少な過ぎると契約解除が容易になり、高過ぎるとキャンセルするために多額の資金が必要です。そのため、買主と売主は手付金の額を慎重に決める必要があるでしょう。なお、売主が不動産会社で買主が一般の消費者である場合は、手付金の上限が20%までと定められています。

不動産の手付金は現金で手渡しも可能ですか？

不動産の手付金は現金で手渡し可能です。

むしろ、買主が売主に支払う手付金は、現金で直接渡すのが不動産取引の慣習となっています。不動産の売買契約は、金融機関の営業時間外である土日に行われるケースが多く、契約と同時に振り込みの入金確認ができないからです。契約日に合わせて前もって振り込む方法は、手付金を持ち逃げされる危険性が懸念されるため、現金手渡しでの支払いが主流となっています。

手付金は戻ってきますか？

以下の通り、手付金は戻ってくるケースと戻らないケースがあります。

〈手付金が戻ってくるケース〉
・売主の都合で契約を解除された（このケースでは手付金の倍額が売主から支払われる）
・ローン審査に落ちたが、ローン特約が売買契約に盛り込まれていた
・売買契約後に不動産会社が倒産したが、保全措置が取られていた
・物件の引き渡し前に火災で入居が不可能になり、売主が危険負担を負った

〈手付金が戻ってこないケース〉
・買主の都合で売買契約を解除した
・売買契約後に不動産会社が倒産したが、手付金が保全措置の適用を受けられる金額以下だった

手付金で詐欺に巻き込まれることはありますか？

手付金詐欺に巻き込まれるケースが発生しています。

手付金詐欺には、以下のような事例があります。

手付金詐欺の事例① 仲介業者を装った詐欺グループから、人気物件なのですぐに手付金を支払うように迫られました。詐欺師の口車に乗せられてしまい手付金を払うと、連絡が取れなくなってしまいました。

手付金詐欺の事例② 売買契約を締結する際に支払った手付金を、売主に持ち逃げされてしまいました。さらに調べてみると、購入するはずだった物件は第三者に売却済みでした。

このように、手付金を持ち逃げされ、物件も手に入らないという詐欺が横行しています。不動産の購入を決める際は、売主が信頼できる相手であるかも慎重に見極めましょう。

まとめ：不動産は信頼できる会社から購入しよう

不動産売買における手付金の役割は、契約を簡単に解除させないための仕組みです。買主が売主に交付した手付金には法的な意味が発生し、売買契約を解除するには、買主は手付金放棄、売主は手付金の倍額を買主に支払わなければいけません。不動産の売買には多額の資金のやり取りが発生するため、契約を締結し手付金を支払う際は慎重に行う必要があります。

また、手付金をだまし取るなどの詐欺をはたらく悪徳業者もいるため、信頼できる不動産会社から購入するのがおすすめです。

投資用物件の購入も、大きな資金が動くため手付金詐欺などのトラブルに巻き込まれる危険性をはらんでいます。不動産投資で失敗しないためには、事前の学習は欠かせません。不動産投資の基礎を学び、アクシデントの発生にも柔軟に対応できる知識を身につけたい人は、J.P.RETURNSの無料書籍スマホで学ぶeBookと無料動画セミナーで、学習を始めてみてはいかがでしょうか。この教材は、スマホで読めるため、スキマ時間を使って効率良く学べます。

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