アパート経営の初期費用は物件価格の15～30%！内訳や費用を抑える方法も解説

アパート経営にかかる初期費用は15～30%

アパート経営にかかる初期費用は、物件価格の15～30%が目安です。不動産投資を始めるときは基本的にローンを組み、頭金やその他の手数料を支払う必要があります。

たとえば、物件価格2000万円の場合、初期費用は300万～600万円になります。十分な生活資金を確保したうえで、アパート経営に取り組むことが大切です。

アパート経営における初期費用の内訳

アパート経営の初期費用は、ローンを組んだり不動産登記など法的な手続きをしたりする際に必要です。特にローンの頭金は数百万円、それ以外で数十万円に及ぶものもあるため、金額が大きい項目には注意しましょう。

ここでは、アパート経営における初期費用の内訳を解説します。

【頭金】物件価格の10〜20％

ローンを組むときに払う頭金は、物件価格の10〜20％です。物件価格2000万円なら、頭金は300万円ほど必要です。

頭金を多く入れると金融機関から信用され、ローンの審査に通りやすくなります。しかし、審査基準は頭金の多さだけではなく、過去の借入状況や職業など他の内容もチェックされるため、10〜20％を大幅に超えて払う必要はないでしょう。

【不動産仲介手数料】物件価格の3％＋6万円

不動産会社に仲介を依頼して物件を購入するときは不動産仲介手数料がかかり、その上限金額は「物件価格の3％＋6万円（税抜き）」です。この金額は以下の表に示すように、宅地建物取引業法で定められています。

不動産の物件価格	仲介手数料の上限
200万円以下	売買代金×5%＋消費税
200万円超～400万円以下	売買代金×4%＋2万円＋消費税
400万円超	売買代金×3%＋6万円＋消費税

（出典：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」/https://www.mlit.go.jp/common/001307055.pdf）

たとえば、物件価格が2000万円（税抜き）の場合、仲介手数料の上限は以下の計算式になります。

仲介手数料の上限：2000万円×3%＋6万円＝66万円（税抜き）（72万6000円（税込み））

不動産会社は仲介手数料の上限を超えた金額を請求すると違法になります。上限金額を計算し、不動産会社が適切な仲介手数料を請求しているかどうか確認しましょう。

【不動産登記費用】20万〜50万円

購入した物件が、自分の所有物であることなどを証明するために、不動産登記という手続きが必要です。不動産登記には主に「所有権移転登記」と「抵当権設定登記」の2つがあり、所有権移転登記はさらに土地と建物の2つに分かれます。

不動産登記の手続きを司法書士に依頼すると、司法書士報酬の支払いも発生します。

登記費用と司法書士報酬の合計は20万〜50万円で、それぞれの計算式や金額は以下のとおりです。

項目	金額
所有権移転登記（土地）	固定資産税評価額×2％ （2026年3月31日までは1.5％）
所有権移転登記（建物）	固定資産税評価額×2％ （2024年3月31日までは0.3％）
抵当権設定登記	借入額×0.4%
司法書士報酬	10万円

なお、所有権移転登記には、土地と建物のそれぞれに軽減税率が適用されます。土地の場合、2026年3月31日までは1.5%です。

土地の所有権の移転登記 令和8年3月31日までの間に登記を受ける場合 1,000分の15

（引用：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」/https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm）

建物の場合、2024年3月31日までは0.3％です。

2住宅用家屋の所有権の移転登記(措法73) 個人が、令和6年3月31日までの間に住宅用家屋の取得（売買および競落に限ります。）をし、自己の居住の用に供した場合の移転登記 1,000分の3

（引用：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」/https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm）

たとえば、以下の条件における合計の金額を考えます。

条件 ● 登記時期：2024年1月 ● 物件価格（土地＋建物）：2000万円 ● 土地の価格：400万円 ● 建物の価格：1600万円 ● 借入額：1700万円（頭金：300万円） ● 固定資産税評価額は物件価格の70%

それぞれの金額は以下のとおりです。

項目	金額
所有権移転登記（土地）	400万円×70%×1.5%＝4万2000円
所有権移転登記（建物）	1600万円×70%×0.3%＝3万3600円
抵当権設定登記	1700万円×0.4%＝6万8000円
司法書士報酬	10万円
合計	24万3600円

以上より、不動産登記の手続きには24万3600円かかることになります。

【保険料】15万〜30万円

火災保険の保険料は5年を一括払いするのが一般的で、地震保険まで付帯すると15万〜30万円になります。

地震保険の保険料は火災保険の2～3倍かかりますが、以下のグラフのように地震保険に入る人の割合は年々増えている傾向があります。日本が地震大国ということや、今後、南海トラフ巨大地震が発生する可能性が高いことも理由と考えられるでしょう。

（出典：損害保険料率算出機構「グラフで見る！地震保険統計速報」/https://www.giroj.or.jp/databank/earthquake.html#horizontalTab1）

ハザードマップにより物件の住所の安全性を確認し、地震保険に入るかどうか検討が必要です。

【印紙税】数万円

物件の売買契約を交わすときは、数万円の印紙税がかかります。契約書に印紙を貼り付けることで納税します。

契約金額における印紙税の税額は、以下の表に示すとおりです。2024年3月31日までに作成された契約書には印紙税の軽減措置が適応されますが、それより後に作成した契約書には通常の印紙税がかかります。

契約金額	印紙税の税額 （2024年3月31日まで）	印紙税の税額 （2024年4月1日以降）
10万円を超え 50万円以下のもの	200円	400円
50万円を超え 100万円以下のもの	500円	1千円
100万円を超え 500万円以下のもの	1千円	2千円
500万円を超え 1000万円以下のもの	5千円	1万円
1,000万円を超え 5000万円以下のもの	1万円	2万円
5000万円を超え 1億円以下のもの	3万円	6万円
1億円を超え 5億円以下のもの	6万円	10万円
5億円を超え 10億円以下のもの	16万円	20万円
10億円を超え 50億円以下のもの	32万円	40万円
50億円を超えるもの	48万円	60万円

（出典：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」/https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm）

投資する物件が数千万円と考えれば、印紙税は1万～6万円かかることになります。

【ローン事務手数料】5万～10万円

ローンを組むときはローン事務手数料がかかり、支払い方法には定額制と定率制の2種類があります。

定額制の場合は5万～10万円のローン事務手数料を払います。定率制の場合は借入金額の1～3%を払いますが、借入金額の大きさによって10万円以上になることもあるため、注意が必要です。

【ローン保証料】借入額の2％程度

ローンを組むときは保証会社と契約しますが、そこで払う料金がローン保証料です。一括で払う場合は借入額の2％程度になります。月々の返済額の利息に0.2～0.3%の金利を上乗せして払う方法もありますが、一括で払う方法と比べて支払総額は高くなります。

たとえば、以下の条件で一括支払いの場合と、金利を上乗せして支払う場合を比べます。

条件 ● 借入額：1700万円 ● 返済期間：35年 ● 返済方法：元利均等法 ● 金利：1.3% ● 上乗せする金利：＋0.2%

ローン返済額とローン保証料をまとめると以下の表のとおりです。

	一括の場合（金利1.3%）	金利上乗せの場合（金利1.5%）
ローン返済総額	2116万8420円	2186万1420円
ローン保証料（契約時）	34万円	0円
合計	2150万8420円	2186万1420円

一括で払うほうが35万円ほど安くなるため、事前に試算することが大切です。

【固定資産税・都市計画税の精算】評価額の1.4％

固定資産税と都市計画税は、1月1日時点で物件を所有している人が、その年に払う税金です。物件を購入すると、その年の税金は購入した人が払うため、初期費用として考えておくことが必要です。

固定資産税の計算式は以下のとおりになります。

固定資産税：固定資産税評価額×1.4%

都市計画税は、都市計画法で定められた「市街化区域」と呼ばれるエリアに物件があるときに払う税金で、計算式は以下のとおりになります。税率は自治体により異なりますが、0.3%が上限です。

都市計画税：固定資産税評価額×0.3%

たとえば、以下の条件を考えます。

条件 ● 物件価格：2000万円 ● 立地条件：市街化区域 ● 固定資産税評価額は物件価格の70%

固定資産税と都市計画税の金額は、以下のとおりです。

固定資産税：2000万円×70%×1.4%＝19万6000円 都市計画税：2000万円×70%×0.3%＝4万2000円

それぞれを合わせると、23万8000円かかります。

【不動産取得税】数十万円

不動産取得税は、物件を購入したときに払う税金です。2024年3月31日までは軽減税率が適用されますが、それより後に物件を購入すると通常の税金がかかります。不動産取得税の計算式は土地と建物で異なり、以下のとおりです。

	2024年3月31日まで	2024年4月1日以降
不動産取得税（土地）	土地の固定資産税評価額×1/2×3%	土地の固定資産税評価額×4%
不動産取得税（建物）	建物の固定資産税評価額×3%	建物の固定資産税評価額×4%

たとえば、以下の条件を考えます。

条件 ● 取得時期：2024年1月 ● 物件価格（土地＋建物）：2000万円 ● 土地の価格：400万円 ● 建物の価格：1600万円 ● 固定資産税評価額は物件価格の70%

土地と建物の不動産取得税は、以下の通りです。

不動産取得税（土地）：400万円×70%×1/2×3%＝4万2000円 不動産取得税（建物）：1600万円×70%×3%＝33万6000円

それぞれを合わせると、37万8000円かかります。

初期費用はどれくらいかかる？アパート経営の具体例

アパート経営にかかる具体的な初期費用は、前述した各項目と同じ条件にして考えてみます。

条件 ● 取得時期：2024年1月 ● 物件価格（土地＋建物）：2000万円 ● 土地の価格：400万円 ● 建物の価格：1600万円 ● 借入額：1700万円 ● 固定資産税評価額は物件価格の70%

全ての項目をまとめると、以下の表のとおりです。

項目	金額
頭金	300万円
不動産仲介手数料	72万6000円
不動産登記費用	24万3600円
保険料	20万円
印紙税	1万円
ローン事務手数料	7万円
ローン保証料	34万円
固定資産税・都市計画税	23万8000円
不動産取得税	37万8000円
合計	520万5600円

初期費用の合計513万9600円は物件価格2000万円に対して26%となり、前述した15～30%の範囲ということがわかります。

アパート経営を始めるためのローンとは？

アパート経営を始める際は基本的にローンを組むことになり、ローンにはアパートローンとプロパーローンの2種類があります。投資家の属性や物件の規模により使うローンは異なるため、2種類の違いを理解することが必要です。

ここでは、アパート経営を始めるためのローンについて解説します。

アパートローン

アパートローンは融資の条件や審査基準が定められていて、審査の結果が出るまでの期間は短い傾向があります。借入額の上限は年収を基準に定められていることが多く、年収の7～8倍が目安です。

アパートローンを組むには保証会社による保証が必要なため、ローン保証料がかかります。融資を受ける対象は主に会社員です。比較的、審査に通りやすい傾向があるため、不動産投資の初心者に向いていると考えられます。

プロパーローン

プロパーローンは投資家の資産状況や事業実績を見て審査をします。アパートローンと違い、一定の審査基準はありません。さまざまな情報を考慮しながら総合的に審査するため、審査の結果が出るまでの期間はアパートローンよりも長い傾向があります。

借入額の上限はアパートローンよりも引き上げやすく、1億円以上の融資がおりるケースもあります。保証会社による保証が必要ないため、ローン保証料はかかりませんが、その代わりに保証人や連帯保証人が必要です。

融資を受ける対象は主に会社経営者や地主です。

初期費用ゼロでも注意！アパート経営におけるオーバーローン

オーバーローンとは、物件価格に加え、その他すべての諸経費の合計金額を借りることです。オーバーローンを組むことで、初期費用をゼロにできますが、運用中のキャッシュフローに注意しましょう。金利が高くなる傾向があり、月々の返済額が多くなるからです。

たとえば以下の条件で、初期費用を払う場合とオーバーローンを組む場合を比べてみましょう。金利はオーバーローンを組み、0.3%高くなったと想定します。

	初期費用を払う場合	オーバーローンを組む場合
物件価格	2000万円
借入額	1700万円（頭金300万円）	2500万円（初期費用500万円）
返済期間	35年
返済方法	元利均等法
金利	1.3%	1.6%

月々の返済額や支払総額は以下のとおりです。

	初期費用を払う場合	オーバーローンを組む場合
月々の返済額	5万0401円	7万7776円
利息分	416万8420円	766万5920円
支払総額	2116万8420円	3266万5920円

オーバーローンを組むと、月々の返済額は2万7375円増え、利息分も350万円ほど余分に払うことになります。月々の返済を楽にするためにも、初期費用の支払いは重要です。

アパート経営の初期費用を抑える方法5つ

初期費用を抑えると、十分な生活資金を確保したうえでアパート経営を始められます。

ここでは、アパート経営の初期費用を抑える方法を解説します。

ローンの頭金を抑えて現金を手元に残す

前述したとおり、ローンを組むときの頭金は物件価格の10〜20％で大きな金額です。頭金を調整することにより、初期費用を大幅に抑えられます。しかし、その分だけ月々の返済額や支払い総額が大きくなることには注意が必要です。

たとえば、以下の条件で2パターンの頭金を考えましょう。

	頭金が300万円の場合	頭金が200万円の場合
物件価格	2000万円
借入額	1700万円	1800万円
返済期間	35年
返済方法	元利均等法
金利	1.3%

月々の返済額や支払総額は以下のとおりです。

	頭金が300万円の場合	頭金が200万円の場合
月々の返済額	5万0401円	5万3366円
利息分	416万8420円	441万3720円
支払総額	2116万8420円	2241万3720円

頭金を減らして初期費用の負担が楽になるかわりに、月々の返済額が3000円ほど、利息分が25万円ほど増えることを念頭に置きましょう。

売主の業者と契約する

物件を購入する際、誰と契約を結ぶかによって契約方法が変わりますが、その契約の仕方を「取引態様」といいます。取引態様が「仲介」の場合は、買い手と売り手の間を仲介業者が仲介するため、仲介手数料を払わなければいけません。

前述したとおり、仲介手数料の計算式は「売買代金の3％＋6万円」で、2000万円の物件の場合は72万6000円です。取引態様が「売主」の場合は仲介業者を介さず、買い手と売り手が直接契約するため、仲介手数料を払う必要がありません。

仲介業者から収益性のある物件を紹介してもらうために仲介手数料を払うか、自分で探して仲介手数料を抑えるか、どちらがいいかよく検討しましょう。

仲介手数料の交渉をする

どうしても仲介業者と契約を交わしたいときは、仲介手数料の値引きを交渉するのも一つの方法です。仲介手数料の計算式は「売買代金の3％＋6万円」と宅地建物取引業法で定められていますが、これは上限金額のため、値引きすることは法的に問題ありません。

仲介業者の利益は、基本的に仲介手数料からしか得られないため、過度な値下げ交渉はしないよう話し合いが必要です。

複数の司法書士事務所に相見積もりする

不動産登記の手続きは、司法書士に依頼してその分の報酬額を払いますが、その前に複数の司法書士事務所に相見積もりする方法があります。金融機関や不動産会社があらかじめ司法書士を紹介するケースもあるため、自分で司法書士を選べるかどうか確認が必要です。

報酬額は10万円ほどなので、自分で司法書士を選ぶ手間をかけて数万円を抑えるべきかどうかよく考えましょう。手間をかけすぎて、本業に支障をきたさないことが大事です。

複数の保険会社にも相見積もりする

火災保険や地震保険の保険料を、複数の保険会社に相見積もりする方法があります。前述した司法書士の報酬額と同様に、自分で保険会社を選ぶ手間をかけるか、不動産会社に紹介してもらうか、よく検討が必要です。

相見積もりするなら、保険料のみではなく、補償内容も自分のニーズに合ったプランを探すといいでしょう。

アパート経営の初期費用を抑えるときに考えたいリスク

アパート経営の初期費用を抑える方法は前述したとおりですが、その分だけ運用中のリスクが増えるものもあります。抑える初期費用の大きさと運用中のリスクの関係性を把握することが大事です。

ここでは、アパート経営の初期費用を抑えるときのリスクを解説します。

災害のリスク

災害のリスクに備えて、火災保険や地震保険の料金プランを検討することが大事です。保険料を無理に抑えた結果、災害による補償を受けられず、大きな損失を出す恐れがあるからです。

どうしても保険料を抑えたい場合は、ハザードマップで物件の住所を調べて地震や津波のリスクが少ないことを確認しましょう。地震や津波による被害は、火災保険だけでは補償されないため、補償を受けたいときは地震保険への加入も検討が必要です。

金利の変動

金利には「固定金利」と「変動金利」があり、金利が低い変動金利を選ぶ人は多いでしょう。ただし、頭金を抑えると金利が高くなり、金利変動によってさらに金利が上昇するリスクもあります。

物件を購入する際は、ローンを組むときの頭金と月々の返済額をそれぞれ確認しましょう。金利が上昇したときに、月々の返済額がどれだけ増えるかもシミュレーションが必要です。

空室や賃貸需要

物件選びには不動産投資の知識が必要で、十分な知識を持ったうえで収益性の高い物件を選ばなければ、大きな損失を出してしまいます。仲介業者に依頼して、不動産のプロの目で物件を選んでもらうのも一つの方法です。

前述した具体例のように仲介手数料は数十万円かかりますが、仲介業者に依頼することで大きな損失を防げるでしょう。仲介手数料を削減するはずが、かえって仲介手数料以上の損失が出る恐れもあるため、依頼するかどうかよく考えることが大切です。

まとめ

当記事では、アパート経営に必要な初期費用について解説しました。初期費用にはローンの頭金で数百万円かかるため、運用中の返済額とともに確認が必要です。運用中のリスクを考えながら初期費用を抑えるようにしましょう。

J.P.Returnsが提案する物件は売主物件で仲介手数料がかかりません。不動産投資のプロの目で収益性の高い物件を提案もできます。初期費用や物件選びについて詳しく知りたい方は、J.P.Returnsの個別相談をご利用ください。