マンション購入で知っておきたい注意点。修繕履歴や契約書など

マンション投資に興味があるなら、マンション購入時に見落としがちな注意点を知る必要があります。気を付けるべきポイントを覚えておけば、安心して物件探しや契約を行えるでしょう。投資用マンション購入における注意点について解説します。

マンション購入時のポイント

投資用マンションにおける新築と中古の違いを押さえておきましょう。購入前に物件の適正価格を見極めることも大切です。

新築、中古マンションの特徴を知る

新築マンションは外装に高級感があり設備も新しいため、入居者探しに苦労しません。最初の入居者には高い家賃で住んでもらえる点もメリットです。

インフラの設備に問題があれば自己負担で修理しなければならない中古と違い、新築なら不備が見つかることもないでしょう。

ただし、新築であることの恩恵を受けられるのは最初だけです。人が住んだ瞬間に新築物件は中古になるため、うまく経営できなければ投資資金の回収が困難になる恐れもあります。

中古物件のメリットは、過去の運用実績や修繕記録を確認できる点です。事前に予想を立てやすいため、不動産投資初心者には中古マンションが向くでしょう。

物件の価値を見極める

マンションを購入する際は、『物件の適正価格』を見抜くことも重要です。本来の価値より高い値段で購入してしまうと、収益が上がらず失敗しやすくなります。

物件の価値を見極めるためには、その物件と似た条件の物件をできるだけ多く調査しなければなりません。似た物件より明らかに高値の場合は、なぜ高いのか不動産会社に聞いてみましょう。価格を押し上げている要因がほかにあるかもしれないためです。

物件の価値はエリアにより差が出る場合もあります。適正価格を調べる際は、なるべく同じエリアの物件を探して調べることも大切です。

中古マンション購入で注意すること

中古マンションの購入前には、築年数と耐震基準を確認しましょう。どのような点に注意すればよいのか、それぞれのポイントを解説します。

築年数

中古マンションの価格は、時間が経つにつれて下がっていきます。築20～25年が経過すると、底値を迎えるのが一般的です。

中古ならできるだけ築年数の浅いマンションを選びたいと考える人もいるでしょう。しかし、将来売却することも考慮すれば、既に底値を迎えて価格が安定している中古マンションを買うのがおすすめです。

古くから建っている中古マンションは、立地面でも好条件を満たしている可能性があります。駅に近いエリアや商業施設が多いエリアには、立地を考えて建設された築年数の古いマンションが多いためです。

耐震基準

中古マンションを選ぶ際は、『耐震基準』をクリアしているかどうかも注意しましょう。建築基準法が改正された1981年6月1日以降は、新耐震基準の適用が義務化されています。

マンションの建築確認済証の交付日が1981年6月1日以降なら、新耐震基準を満たしていると判断することが可能です。ただし、法改正前に建築確認済証が交付されているマンションも、耐震性が低いとは限らないケースがあります。

耐震改修や耐震補強を行っていたり、耐震診断で新耐震基準を満たす耐震性が認められたりしているなら、耐震面で安全性を確保しているマンションです。購入前に確認するようにしましょう。

立地、住みやすさを見る

収益用マンション探しでは、立地や住みやすさを見ることも重要です。入居希望者が魅力に感じやすい要素や、入居者が満足を得られる要素をチェックしておきましょう。

交通、生活の利便性の高さ

都心のマンションを見る際は、『交通の利便性』を確かめましょう。駅近物件なら資産価値は高くなります。駅から徒歩圏内にある物件が理想です。

『生活の利便性』の高さも見ておきましょう。コンビニやスーパー以外にも、病院・金融機関・学校・役所などが近くにあれば、生活のしやすさを向上させられます。

マンションの立地は、賃貸需要に大きな影響を与える要素の一つです。長期にわたり安定した家賃収入を得るためには、入居者をいかに満足させられる立地なのかがポイントになります。

治安

賃貸マンションを探している人の中には、『治安』を気にする人が一定数存在します。マンション選びの際は、物件があるエリアの治安もチェックしましょう。

警視庁の犯罪情報マップを見れば、エリア別に過去の犯罪や防犯に関する情報を確認できます。実際に現地へ足を運び、曜日や時間帯を変えて周辺を歩きながら治安を確認してみるのもおすすめです。

マンションのセキュリティ対策も確かめておきましょう。防犯カメラ・オートロック・24時間有人管理など、犯罪の抑止につながる対策が講じられていれば、セキュリティを気にする人にも安心して住んでもらえます。

広さ、間取り

マンションの住みやすさを確かめる際に見ておきたいのが、『広さ』と『間取り』です。物件の専有面積だけでなく、各部屋に十分なスペースがあるかもチェックしましょう。

広さに余裕がある物件は価値が高まります。家具や寝具などが無理なく収まるか、引っ越しの際に大きな物品を搬入しやすいかなどの確認も重要です。

狭いマンションは、『ベランダが危ない』『掃除がしにくい』『窓が近いため寒い』などの理由で人気が落ちる傾向があります。安いからといって安易に手を出すと危険です。

日当たり、周囲の環境

住まいの快適さを高める要素としては、『日当たり』や『風通し』も挙げられます。一般的には、日当たりが良好で明るい南向きの部屋が人気です。

ただし、近隣に新しいマンションやビルが建設された場合、低層階なら日当たりや風通しが悪くなるリスクがあることも覚えておきましょう。

『周辺からの騒音』を確認しておくことも大切です。日常的に大きな音が聞こえてくるエリアではないか、建物に防音対策が施されているかなどを確かめましょう。

管理状況を見る

中古マンション探しでは、マンションの管理状況をチェックしましょう。管理が悪いマンションは劣化のスピードが速くなるため、物件の価値も下がりやすくなってしまいます。

管理会社の対応

マンションには管理者で構成された『管理組合』の設置が義務づけられています。管理組合がマンションの管理を委託している業者が管理会社です。

マンションの管理会社は、管理員業務や清掃業務、建物・設備管理業務といった業務を担っています。マンションの購入前に物件の状態や管理員について確認すれば、管理会社の仕事ぶりをある程度確認することが可能です。

きちんとした管理会社に委託しているマンションは、建物を含めた敷地内の清掃が行き届いています。管理員の対応も丁寧かつ親切です。物件の印象や住みやすさは管理会社によっても左右されるため、事前に管理会社の対応や仕事ぶりを見ておきましょう。

修繕履歴、長期修繕計画

マンションの管理状況を見る際は、『修繕履歴』や『長期修繕計画』も確認しましょう。いずれも管理組合に頼めば見せてもらえます。

マンションでは20～30年の長期スパンで『大規模修繕』を行うのが基本です。管理組合は区分オーナーから修繕積立金を徴収し、大規模修繕の費用としてストックしています。

しかし管理組合によっては、修繕計画がきちんと立てられていなかったり、計画そのものがなかったりするケースもあります。

マンションを内覧できる場合は、水栓や給湯器の状態もチェックしましょう。水回りの修繕は特に費用がかさみやすいため、ずさんな管理状況なら余計な自己負担が発生しかねません。

修繕積立金の金額は？

マンションの購入前は、『修繕積立金』の金額も確かめておきましょう。相場より低過ぎる場合は、購入後に値上がりする可能性があります。相場を大幅に超えた金額が設定されているなら、大規模修繕以外に使われているケースも考えられるでしょう。

国土交通省の調査によると、修繕積立金の全国平均は1万2268円です。築年数や地域により差はあるものの、目安として参考になります。

なお、修繕積立金が相場に近い金額の場合でも、さまざまな理由により徐々に値上がりするのが一般的です。マンション購入後の利回りを計算する際は注意しましょう。

参考：平成30年度マンション総合調査結果 | 国土交通省

契約内容を隅々まで確認する

マンション購入時の契約についても、さまざまな注意点があります。以下に紹介する3種類の書類を知り、それぞれについて気を付けるべきポイントを知っておきましょう。

重要事項説明書

不動産を購入する際は、売買契約の前に、宅地建物取引士が『重要事項説明』を行うことが義務づけられています。重要事項説明とは、購入する不動産に関する重要な事柄を説明することです。

重要事項説明では、法規制や登記上の記載内容、土地の制限などについて説明されます。後から『知らなかった』という事態にならないように、『重要事項説明書』の内容はしっかりと理解することが大切です。

例えば、雨漏りなど隠れた建物の欠陥が発覚した場合、売り主と買い主のどちらが責任をとるのかも重要事項説明で確認できます。近隣に建築予定の物件があるかどうかも確認可能です。

告知書

マンションの売買契約時には、『告知書』にも目を通しておきましょう。告知書とは、売り主が売却時点で把握している物件の状況を示す書類です。

告知書では、過去の修繕履歴や現在分かっている物件の瑕疵などが分かります。あくまでも売り主の自己申告ではあるものの、物件の状況把握に大きく役立つ内容です。

ただし、売り主には告知書を提出する義務がありません。不動産会社に頼めば出してもらえる可能性があるため、できるだけ提出してもらうようにしましょう。

売買契約書

マンションの購入手続きで締結される契約書が『不動産売買契約書』です。売買契約書の締結後、物件の引き渡しを受けた時点で、不動産の売買は完結します。

契約締結から引き渡しまでの間は、契約を解除することも可能です。引き渡しまでの間には何があるか分からないため、契約解除の方法について不動産会社からしっかりと説明を受けておきましょう。

物件に抵当権が残っている場合は、売り主がローンを完済していない可能性があります。抵当権を抹消するためには、原則として売り主に残債を完済してもらう必要があるため、トラブルを防ぐためにもその旨を契約書に明記してもらいましょう。

まとめ

収益用マンションを購入する際は、さまざまな角度から注意を払う必要があります。例えば、中古マンションの購入では、築年数や耐震基準に気を付けなければなりません。

立地や住みやすさ、マンションの管理状況、契約内容に注意することも重要です。賃貸経営を早く軌道に乗せるためにも、マンション購入で知っておきたい注意点をしっかりと押さえておきましょう。

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