不動産投資を始める際にどんな物件に投資するか、どこの会社から買うか、金利の条件などは吟味するものの、その後は全て家賃や管理会社任せで放置しているという方も多いでしょう。
不動産投資は他の投資と比べても手間がかかりません。
ほとんどは毎月家賃が入ってきて、ローンが引き落とされて、管理費が落ちて、これだけです。
年に一回確定申告はしなければなりませんが、税還付のメリットがあるならそれも苦にならないでしょう。
物件内で設備の故障や交換、家賃の滞納、もしくは退室が出た際の募集などの際は多少オーナーさんの出番もありますが原則は安定して回っている期間が多く、出番は少ないです。
ですが、運用は始めた状態のままよりも手を加えていけばどんどん効率が上がっていきます。
というのも、ローンはたいていの場合は元利均等方式で返済しています。
元利均等という事は月々の返済金額が一定で、金利、元本の内訳が変動しているという事です。
放っておけば毎月の支払いの中で少しずつ返済が進むので、金利の負担は減り、元金の返済額は増えていきます。
しかし、繰り上げ返済をすればその分の金利は支払わなくなります。
期間を短縮することで完済を早めればその分不労所得に早くたどり着くことになりますので、利益は増えます。
返済額を下げておけば、家賃の下落や管理費の上昇などによる収支の悪化にも対応できます。
返済額を下げて収支がプラスとなっている場合は、修繕や交換などの設備コストにも家賃収入の余りで対応できることになり、対応が容易となります。
エリアによって家賃が下がりにくいという事はあっても、どうしたって古くなればいずれは多少下がります。
修繕積立金も上がるのが当たり前です。
設備の維持コストもワンルームなら設備は最小限ですがいずれはコストが発生します。
建物を持つ以上はこういった収益の目減りにつながる要因は避けられません。
それでも家賃収入は入り続けるので損になっている訳ではなく、収益はあがりますが、収益が目減りするのを防ぐなら金利のコストを削っていけばいいのです。
ただ指をくわえて見ているだけなら時間が経過するに連れて収益は下がっていくでしょう。
しかし、積極的に資金も投じて繰り上げ返済をしている方はどんどん返済期間が短くなっていたりもしますし、家賃収入がローン返済や管理コストを差し引いても余っている方は、多少のコスト上昇や家賃下落があってもプラス収支で運用できています。
自身の力も加えることで収益化の時期を早めたり、月々の収支をコントロールすることができ、効率的に不動産を運用できることになります。
リスクを怖がるのではなく、コントロールしていく方法を理解していただくと不動産運用が難しいものではないことがご理解いただけると思います。
現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
