不動産運用の途中で借りているローンを手元の資金で繰り上げ返済していくことで、金利負担を軽減していき、運用効率を上げていくことができます。
不動産投資のローン返済は、原則元利均等返済が多いので最初は金利を多く支払っていますが、月々の返済は変わらずとも後半になるに連れて金利の支払いは軽くなり、運用効率は上がっていきます。
しかし逆の言い方をすれば、ローンを組んでからの最初の数年は金利負担が重く、元金の返済が進みにくいという事になり、効率は良くありません。
これを改善していくためには繰り上げ返済を繰り返して、利払いを抑えるのがもっとも効果があります。
借りているメリットもあるので、やたらめったらに繰り上げ返済をするのではなく、複数件運用している場合には優先順位を付けて取り組む必要があります。
繰り上げ返済の原則は２つ。
金利が高いもの、残高が少ないものから返していきます。
金利が高いのはわりと簡単にイメージできると思いますが、なぜ金額が少ないものから返すかと言えば、5000万円のローンを半分の期間で返すには単純計算でも2500万円の自己資金がなければ早期の完済には至りません。
一方で1500万円の物件なら750万円の原資があれば完済できます。
当然完済された後は家賃収入が実収となるので、不労所得が増えていきます。
完済された物件は完全な資産となるため、金融機関からの評価も上がります。
家賃収入も立派な収入として評価され、より融資が受けやすくなったり、融資の条件がよくなることもあります。
完済されている物件を持っていればいるほど、社会的な評価は高くなるのです。
極端な話、完済された家賃の取れている物件を10件持っていれば、退職後の年金収入しかない高齢者でも金融機関は融資してくれます。
年金収入しかない方は、不動産投資のローンを組むことはできません。
これが資産を持っている方とそうでない方の違いです。
最近は投資に対して前向きな方もかなり多くなりまして、株や仮想通貨などで増えた資金を使って繰り上げ返済を繰り返している方が多くなりました。
家賃に返済を任せていれば少しずつローンは少なくなりますが、それでは35年ローンの場合完済は当然35年後となります。
繰り上げ返済により完済できた物件が増えると、次の繰り上げ返済はさらに早くなるので資産が資産を呼び、どんどん無借金の物件が増えていきます。
とはいえ不動産は金額も大きく、数年でそこまで到達するわけではありませんが、購入当初から計画的に不動産を資産として実体化していってる方もたくさんいます。
繰り上げ返済をした場合、そうでない場合。
他の投資にお金を使った場合と、不動産にお金を投じた場合。
この二つを比べてみると不動産投資の効果がよりはっきりと感じられる様になると思いますよ？
現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
