投資用マンションに住宅ローンは組めない？不動産投資の融資の仕組みを徹底解説

投資用マンションで住宅ローンは組めない

住宅ローンは自分が住む家を購入するための融資制度です。自己資金の少ない人でもマイホームが持てるように、他のローンに比べ金利が低く設定されています。

不動産投資では金融機関からの融資で投資用物件を購入し、家賃収入でローンを返済しながら資産形成します。そのため、不動産投資は金利の低いローンで融資を受けられれば、成功の可能性が高まるでしょう。

しかし、住宅ローンの金利が低いからといって、投資用マンションの購入に使用するのはルール違反です。融資を受ける際、金融機関に説明した使用目的が実際と異なっていると、資金使途違反に問われてしまいます。住宅ローンを目的以外に使い金融機関にバレてしまったときは、ローン残債の一括返済という重いペナルティを課せられるでしょう。ローンの一括返済を求められ、手持ち資金がなければ、所有する投資用マンションを売却して返済しなければいけません。さらに、売却益がローン残債を下回れば、負債を抱えてしまうでしょう。

不動産投資にはさまざまなルールがあり、知らないまま始めると、思わぬ失敗に陥る可能性があります。

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不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資ローンは投資用マンションなどの収益用物件、住宅ローンはマイホームを購入するための融資です。

それぞれ使用目的が異なり、以下の相違点があります。

・借り入れをする目的
・返済の原資
・融資可能な金額
・融資の金利
・審査内容と難易度

それぞれ詳しく解説します。

借り入れをする目的

不動産投資ローンは、賃貸収入を目的とした投資用マンションや一棟アパートの購入が目的の融資です。不動産投資ローンを審査する際、金融機関は利回りなどの物件の収益性に着目します。物件が立地するエリアや利便性、空室リスク、築年数などを総合的に判断して融資可能かを判断します。

一方、住宅ローンはマイホーム購入や改築などの利用を目的とした融資です。住宅ローンは多くの国民が、マイホームを持てるように設計された優遇措置のある制度です。住宅ローンでマイホームを購入して一定の条件を満たせば、所得税や住民税が軽減される住宅ローン控除を受けられます。住宅ローンの審査基準は主に個人の属性で、職業や年収、勤続年数などを重視して融資を決定します。

不動産投資ローンと住宅ローンは、目的の違いにより審査基準や制度の内容に異なる点があるのです。

返済の原資

不動産投資ローンと住宅ローンでは、返済の原資が異なります。不動産投資ローンは、購入した投資用マンションから得られる家賃収入で、借入金を返済します。投資用マンション経営は家賃収入からローンや経費を支払い、自分の手持ち資金を取り崩さずに物件を手に入れるというビジネスモデルです。投資用マンションをうまく運用すれば、給与以外の収入源をつくれる可能性があります。

一方、住宅ローンの返済原資は自らの収入です。サラリーマンなら毎月の給与から、住宅ローンを返済し、その他の生活費もまかないます。そのため、自分の収入に見合わない住宅ローンは生活を圧迫する恐れがあります。せっかくマイホームを購入しても、住宅ローンの返済で日々の生活が疲弊してしまっては本末転倒です。住宅ローンは収入と支出のバランスを考え、慎重に借入金額を決めましょう。

借り入れ可能な金額

借り入れ可能な金額は返済負担率で判断します。返済負担率とは、年間の返済額が収入に占める割合です。不動産投資ローンの返済負担率は、返済額を家賃収入で割って計算し、住宅ローンなら返済額を個人の年収で割って計算します。

返済率の計算式は、以下の通りです。

不動産投資ローンの借り入れは、返済負担率の50%以下に抑えるのが良いと一般的にはいわれています。また、多くの金融機関は不動産投資ローンの融資限度額を、個人の属性にもよるものの、本人の年収の10倍程度に設定しています。しかし、返済負担率を考慮せずに限度額まで融資を受けてしまうと、家賃収入に見合わない返済を背負う危険性があるので注意が必要です

また、住宅ローンの返済負担率の目安は25%以下に抑えるのが理想とされています。住宅ローンの融資限度額はフラット35を例にすると、年収400万円未満が返済負担率30%以下、400万円以上なら35%以下と定められています。借りられる金額と無理なく返済できる金額は違うため、自分の収支に見合った借り入れをしましょう。

融資の金利不動産投資ローンは住宅ローンに比べ、金利が高く設定されています。不動産投資ローンの金利が高い理由は、投資用物件には空室の発生などで収益が悪化し、貸し倒れのリスクがあるからです。

住宅ローンはマイホーム取得のための融資で、給与など安定した収入を得ている人が借り入れするケースが多く、比較的返済が滞るリスクは低いと考えられます。

それぞれの金利の相場は2023年12月時点で、不動産投資ローンが0.85〜4%、住宅ローンは0.169〜0.5%とかなりの開きがあります。

▪︎不動産投資ローンと住宅ローンの金利の違い（2023年12月時点）

参照：東京スター銀行
参照：関西みらい銀行
参照：オリックス銀行
参照：auじぶん銀行
参照：住信SBIネット銀行
参照：三菱UFJ銀行

金利は金融機関によって異なるため、比較検討して低金利で融資を受けられる銀行を選んでください。

審査内容と難易度

不動産投資ローンと住宅ローンでは、審査の内容と難易度が異なります。不動産投資ローンは個人の評価と物件の評価が審査の対象で、住宅ローンでは主に個人の評価で判断します。

▪︎不動産投資ローンの審査項目

▪︎住宅ローンの審査項目

不動産投資ローンは個人と物件の両方の評価を総合的に判断するため、住宅ローンより審査の難易度が高いといわれています。

不動産投資ローン選びは重要

ローン金利は金融機関によって異なるため、複数の銀行を比較検討は必須です。投資用マンション経営においてローン金利を低く抑えられるかが、投資の成功の鍵を握っているといっても過言ではないでしょう。不動産投資ローンは数十年の長い返済期間があるため、わずかな金利の違いでも返済額に大きく影響します。

1%の金利差が返済総額にどのような影響を与えるのかシミュレーションします。

〈不動産投資ローンのシミュレーション〉
融資金額3,000万円を金利2.0%と3.0%で融資を受けた場合の、総支払額は以下の通りです。

▪︎借入額3,000万円、金利2.0%と3.0%の返済シミュレーション（元利均等返済）

参照：住宅金融普及協会 総支払額の計算

シミュレーションの結果、不動産投資ローンの金利2.0%と3.0%では、30年ローンで差額が561万4,332円も出てしまいました。このように、わずか1%の金利差でも大きく返済額が変わり、融資金額が増えると、差額はさらに開きます。

不動産投資ローンはできる限り金利の低い金融機関を選んでください。

金融機関の審査に通過しやすくなるために必要なこと

投資用マンション経営を始めるには不動産投資ローンの審査に通らなくてはいけません。不動産投資ローンの審査は住宅ローンと比べて難易度が高いので、通過するための知識を事前に学んでおくことは重要です。

以下は、金融機関の審査を通りやすくするために必要な要素です。

・複数の金融機関を検討する
・個人の属性を上げる
・収益性の高い物件を選ぶ
・自己資金を準備する
・他の借り入れを返済する
・都心のマンションを選ぶ

それぞれ詳しく解説します。

複数の金融機関を検討する

不動産投資ローンを取り扱っている金融機関には、メガバンクや信託銀行などさまざまな種類があります。それぞれ特徴があり、審査の難易度や金利などが違うため自分に合った金融機関を検討する必要があります。

以下は、不動産投資ローンの融資を受けられる主な金融機関です。

・メガバンク
・地方銀行
・信託銀行
・ノンバンク
・ネット銀行

〈メガバンク〉
メガバンクとは総資産が1兆ドルを超える銀行グループを指す言葉です。日本ではみずほ銀行、三菱UFJ銀行、三井住友銀行がメガバンクと呼ばれています。メガバンクの融資審査は地方銀行などと比べて難易度が高く、その分融資額の上限や金利を優遇される傾向にあります。

〈地方銀行〉
地方銀行と呼ばれる金融機関は、全国に62行あり、地域に根差した銀行業務を行っています。地方銀行の融資は、物件の所在地や住んでいる地域によって対象となるエリアが限定される場合もあります。審査の難易度はメガバンクに比べて低いといわれていますが、金利が高く設定される傾向です。

〈信託銀行〉
信託銀行は銀行業務の他に、不動産や株式の信託業務を行っている金融機関です。信託銀行は比較的金利が低いといわれていますが、融資事務手数料が高額なため、選択する際は総合的に判断してください。

〈ノンバンク〉
ノンバンクとはクレジット会社や消費者金融などを指し、銀行ではありません。審査の難易度が低く申し込みから審査完了までの時間が短いのが特徴です。金利が高く設定されているので、融資を受ける金融機関として選ぶ際は注意が必要です。

〈ネット銀行〉
ネット銀行は審査の申し込みから契約までオンラインで行われます。比較的金利は低く抑えられていますが、融資の審査は書面だけで行うため、通過の難易度が高くなります。

このように不動産投資ローンを融資している金融機関にはそれぞれ特徴があるので、自分に合った借入先を選びましょう。

個人の属性を上げる

公務員や大企業の正社員のように個人属性の高い人は、金融機関の信頼が得られやすく融資を受けるのに有利です。金融機関は、融資先が破綻して貸し倒れになることを恐れています。そのため、収入が安定していて勤続年数が一定以上の人を属性が高いと判断し、融資限度額や金利の面で優遇する場合があります。

金融機関が主に着目する個人の属性は、以下の内容です。

・年齢
・勤務先
・勤続年数
・年収
・住まいの居住年数
・家族構成

個人の属性は一朝一夕には変わりません。しかし、上場企業への転職や年収のアップにより属性が上がれば、より審査に通過しやすくなります。

収益性の高い物件を選ぶ

金融機関は融資を審査する際、物件の収益性を精査します。投資用マンション経営は、金融機関から融資を受け、賃貸物件を購入し、そこから得られる家賃収入でローンを返済する仕組みです。そのため、収益性の高い物件ほど貸し倒れリスクが小さく、融資が通りやすい傾向にあります。

また、物件の担保価値も審査の対象です。返済が滞った際、物件の担保価値が高ければ、金融機関は損失を低く抑えられると考えます。

以上の理由から、収益性が高く、担保価値の高い物件を選ぶほど融資審査は通過しやすくなります。

自己資金を準備する

不動産投資ローンは頭金として自己資金を投入すると、融資審査が通りやすくなったり、限度額の上限がアップしたりする場合もあります。自己資金は、有利に融資を受けるための重要な項目です。投資家の属性が高ければ、自己資金なしで融資を受けられる可能性もあるものの、一般的に物件価格の10〜20%程度の頭金を準備しておくのが良いといわれています。

投資用マンション経営において自己資金とは、頭金だけでなく、印紙代やローンの事務手数料など、購入に必要なすべての費用を含んでいます。自己資金の準備は、融資審査の通過する可能性を高めるために効果的です。

他の借り入れを返済する

不動産投資ローンを申し込む際、住宅ローンや自動車ローンなどの他の借り入れがあると、審査に通りにくくなる可能性があります。金融機関の審査では、借入希望額と既に借りている金額を含めて、融資可能か判断します。そのため、返済可能な借り入れは、融資審査を受ける前に返しておくと通りやすくなるでしょう。

個人には与信枠といわれる融資額の上限があります。与信枠は一般的に個人の属性と物件の担保価値、現在借り入れしている金額で判断されます。投資ローンの融資を受けやすくするために、他の借り入れを返済するのは有効な手段です。

都心のマンションを選ぶ

都心の投資用マンションは比較的需要が高く空室リスクが低いため、築年数が経過しても資産価値が下がりにくい傾向にあります。資産価値の下落が少ない都心のマンションを購入すれば、担保として高く評価されるため、審査に通過しやすくなるでしょう。

投資用マンション経営が行き詰まりローンの返済ができなくなっても、都心のマンションを担保にとっている金融機関は大きな損失を免れられるのです。物件選びは不動産投資ローンの融資審査にも大きく影響します。

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なお、紹介した金融機関の審査が通過しない場合もありますので、あらかじめご了承ください。

Q&A

住宅ローンの利用はどのようにしてバレる？

住宅ローンを不正利用したことがバレる主なケースには、以下のものがあります。

・金融機関からの郵送物が届かず返送される
・金融機関の担当者が訪問して本人が住んでいないと判明する

住宅ローンはマイホームを購入する目的で利用するものであり、投資用マンションなどの賃貸物件の購入に使用すれば契約違反にあたります。住宅ローンの不正利用がバレると、残債の一括返済などの厳しいペナルティが課せられるでしょう。

不動産投資ローンと住宅ローンの両立はできる

不動産投資ローンと住宅ローンの両立は可能です。しかし、与信枠には限度があるため、あとに借りるローンの審査の難易度は上がります。

例えば、不動産投資ローンの残債が原因で住宅ローンの審査が通らないときは、以下の方法で返済負担率を下げると、審査を通過する可能性があります。

・繰上げ返済をする
・金利の低いローンに借り換えする
・頭金を投入して自己資本比率を上げる

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まとめ：有利な金利条件での借り入れは重要だけど住宅ローンは利用不可

投資用マンション経営で成功するには金利の低いローンを組めるかが重要です。しかし、いくら金利が低くて利益を出しやすくても住宅ローンで収益用物件を購入するのは、禁止されている行為です。

不動産投資ローンで金利の低い融資を受けるためには、個人属性を上げたり、自己資金を準備したり、他の借り入れを返済したりするなどのさまざまな方法があります。また、個人のおかれている状況によっても最適な手段が異なるでしょう。

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