空室対策の基礎知識│満室経営を実現するためのステップとは?

2018/08/03

不動産投資

賃貸住宅経営(アパート経営など)のリスクのひとつが空室リスクです。空室率が上がると収益が下がり、結果として賃貸住宅経営が計画通りに進まなくなってしまう可能性もあります。
しかし、家賃の値下げを行うだけでは根本的な問題解決にはなりません。満室経営に至らない理由(原因)や問題を把握することが重要です。
お客様に契約してもらえる魅力的な賃貸住宅にするために、オーナー(大家)としておさえておきたい空室対策の基礎知識を整理していきます。

「空室対策とは?」

 

まずは空室リスクとは何か、そして、空室対策のために意識しておきたいポイントについて整理しましょう。

 

空室対策の基礎知識

・空室リスクを回避するために対策すること
 ポイント:賃借人のニーズを拾い上げることが基本
  ∟駅から近い物件に住みたい
  ∟一人暮らし用の1Kマンションを探している
  ∟家電付きの部屋が良い など

 

 賃貸住宅を経営するにあたって、空室対策を施して満室経営を実現するために、オーナー(大家)として持っておきたい基本姿勢があります。
 それは、お客様である賃借人のニーズを拾い上げた、魅力的な賃貸住宅をつくるという姿勢です。
 賃貸住宅経営を行うエリア周辺において、ターゲットとするお客様層にどんなニーズが多いのか、どんな賃貸住宅に魅力を感じる方が多いのかについて、自分なりに調査してみましょう。たとえば、駅から近い物件に住みたいというニーズは多くのお客様に共通します。また、室内の間取りや内装についての検討も重要です。加えて、「一人暮らし用の1Kマンションを探している人が多そうだ」、「ミニ冷蔵庫付きの部屋に人気がありそうだ」といった、より具体的なニーズなどを把握しましょう。これらを踏まえることで、お客様にとって魅力的な賃貸住宅が生まれ、空室リスクとは無縁の満室経営につなげることができます。

 

空室リスクとは

空室リスクとは、アパート経営などの賃貸住宅経営において、入居してくれる賃借人がいないことにより、賃貸住宅経営計画に支障が生じる可能性のことです。

 空室が生じると、賃貸住宅経営計画において見込んでいた家賃収入が見込めないという事態が起こります。空室が生じ、収入が見込めない状況となっても、アパートローン等の返済、管理会社への管理委託コストなど、支払いは毎月発生します。空室率が高くなると、収益が低下し、賃貸住宅経営を圧迫してしまいかねません。

空室リスクに対する予防策を予め講じておくことは、オーナー(大家)として賃貸住宅経営を成功させるためのコツなのです。

 

「空室対策の具体的なステップ」

 

空室対策のための基本姿勢を踏まえた上で、具体的にどのようなステップで空室対策を実践していけばよいかについて整理しておきましょう。

 

STEP1.空室対策についての事前学習

∟本や雑誌
∟インターネット
∟不動産会社主催のセミナーや個別相談会

まずは、本や雑誌、インターネットなどの媒体から情報収集を行いましょう。不動産投資のノウハウをまとめた本や最新の不動産投資のトレンドを紹介している雑誌などはたくさん販売されています。また、インターネットでも多数の情報を収集することができます。 それらの情報媒体から、どのような方法が空室対策として紹介されているのかを、あらかじめ学習しておくとよいでしょう。活字が苦手な方は、不動産会社主催のセミナーや個別相談会に参加して、情報を収集してみるのもいいですね。ただし、賃貸住宅経営の具体的な空室対策は立地、エリアなどによって全く異なります。あくまでも事前学習と捉えておきましょう。

 

STEP2.現状の把握

賃貸住宅経営を行う、アパートなどの物件の立地条件を把握しておきましょう。
交通の利便性はどうか、最寄り駅や幹線道路までのアクセスはどうか、周辺の住環境は整っているかどうかといった外的要件だけでなく、建物自体の要件をオーナー(大家)として把握しておくことことが重要です。お客様から魅力ある物件であると思ってもらうために、入居者募集の広告を出す際に、どのようなことを物件の強みとして表示できるか考えることができます。

 

・築年数
∟一般的に築年数が浅いほうが人気
∟古い物件でも、駅からの距離や家賃などの条件が良ければ入居者が決まりやすい

一般的に築年数が浅いほうが人気です。しかし、古い物件でも、駅からの距離や家賃などの条件が良ければ入居者が決まりやすいでしょう。

・物件のタイプ
∟マンションの人気が高い
∟ファミリー層は広めのマンションや一戸建てを求めている場合が多い
入居者属性によって、人気の間取りは異なります。例えば、ファミリー層は広めのマンションや一戸建てを求めている場合が多いでしょう。

・物件の設備
∟最新のニーズに対応しているか
 ∟セキュリティ対策、インターネット回線、エアコン など
セキュリティ対策、インターネット回線、エアコンなど、物件の設備が最新のニーズに対応しているか、周辺物件を調査し、劣っていないかを確認しておくことも重要です。

・物件の管理体制
∟共用部分の清掃や建物のメンテナンスが行き届いているか
∟管理人が常駐しているか

共用部分の清掃や建物のメンテナンス体制も重要なポイントです。オートロックや管理人常駐などは、物件の強みです。

・料金設定
∟賃料だけでなく、敷金や礼金、共益費、駐車場代などについても競合物件と比較検討
 ∟一般的な相場と比較

賃料だけでなく、敷金や礼金、共益費、駐車場代などについても競合物件を調査比較して、料金設定を設定しておく必要があります。一般的な相場データを調査しておきましょう。

STEP3.空室対策の実施・実践

・リフォーム(リノベーション)
∟物件の現状と賃借人のニーズが異なる場合
 ∟間取り変更
 ∟最新設備の導入
   ∟モニター付きインターフォン、ネット回線、追い焚き機能付き給湯器 など
 ∟全室フローリング化

物件の現状と賃借人のニーズが異なることがあります。その場合、室内の間取りや内装の変更や最新設備の導入(モニター付きインターフォン、ネット回線、追い焚き機能付き給湯器など)、全室フローリング化など、お客様のニーズに合わせてリフォームしてみるのもよいでしょう。入居者募集の際の物件広告に、その内容を掲載してもらうのもお忘れなく。

・管理会社の変更
∟客付けが上手な管理会社に変える
 ∟会社選びの際の検討ポイント
  ∟物件に対する的確な分析力があるか
  ∟空室を埋めるための対策方法を熟知しているか
  ∟物件を掲載するポータルサイトを利用しているか
   ∟検索状況(閲覧数や問い合わせ数、内覧申込数 など)や反響の情報を生かしているか

入居者募集が上手な管理会社に変えてみることも一案です。アパート等の物件について的確な分析力があることが管理会社選びの際のポイントです。市場環境について熟知しており、空室を発生させないための対策方法を知っている管理会社であるかどうかも大切ですね。そのような管理会社は、オーナー(大家)の満足度も高く、その評価をアピールポイントとしている傾向があります。また、物件を掲載するポータルサイトを保有している場合、その検索・反響情報(閲覧数や問い合わせ数、内覧申込数)についても確認しておきましょう。

・賃料や初期費用の見直し
∟ニーズに合わせた適正な賃料設定
 ∟ただし、既存の住人が払っている賃料より大きく減額する場合はトラブルにならないように注意する
∟敷金や礼金の撤廃
∟フリーレントの導入
∟仲介手数料や保険代の肩代わり

周辺相場を踏まえて、ニーズに合わせた適正な賃料設定をすることが重要です。ただし、既存のお客様が払っている賃料より大きく減額する場合はトラブルにならないように注意しておきましょう。賃料を下げるほかにも、敷金や礼金の撤廃や、フリーレントキャンペーンの導入、仲介手数料や保険代の肩代わりなど、見直し方法はさまざまです。どの方法が効果的かについて、管理会社や仲介会社に相談してみるとよいでしょう。

・入居条件の改定
∟ペット可、楽器可、シェアハウス可 など
 ∟既に入居している住人や管理会社の理解と協力が必要

お客様のニーズの変化に合わせて、ペット可、楽器可、シェアハウス可など、入居条件の改定を行ってみることもいいでしょう。ただし、既に入居しているお客様や管理会社の理解と協力が必要です。慎重に取り組まなければいけない試みなのです。

 

「満室経営のために」

賃貸住宅経営を満室経営するためには、空室リスクへの対策は必要不可欠です。空室の解消方法とは、簡単に賃料を値下げすることではありません。空室が発生する原因、理由をチェックし、ターゲットとするお客様層のニーズにあった価値ある物件にしていくことが重要なのです。それが自分の資産であることを意識して、ノウハウ豊富な管理・仲介会社と、二人三脚で物件を育て上げていくことが、契約の途切れない満室経営につながっていきます。

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