不動産投資を検討される際に、最も気になる事。
それは不動産投資をすることによって、悪い方に生活が傾くことではないでしょうか。
では、不動産投資を実際にしている方とそうでない方、生活する上で実際にどれほどの
違いがあるのかを検証してみたいと思います。
┃不動産を買った方の現在の生活
不動産を購入する際に、現金ではなくローンを使われる方がほとんどだと思います。
しかし、ローンは通常年齢や物件の築年数によって制限を受ける事がある為、制限等を受けるとローン期間が短くなり、家賃収入では支払いが仕切れない等の事情から月々持ち出しの収支で購入される方も多いのですが、ここではわかりやすくするために月々の支払いは持ち出しがなく、トントンの収支だと想定します。
これは私が実際に運用している不動産投資と内容は変わりません。
今は融資を使って月々の支払いを家賃からまかなっていますので、特に持ち出しはありません。
かといって家賃が大きく余っているわけではありませんので、その家賃で生活できたり、余剰資金が大きく得られているわけでもありません。
これは私のお客様もそのほとんどが同じ状態です。
私の勤めている会社は設立されてから18年目を迎えます。
当然18年前に不動産を同様にローンで購入された方が沢山いらっしゃいます。
その方々の生活も私とほとんど変わりません。
仕事で給料を得て生活をし、入ってくる家賃収入はローンの支払いに今も充てられています。
しかし、当時40歳だった方も今は58歳になろうとしています。退職も目前です。
お持ちの不動産は18年分残債が減っていますので、半分近くになっています。
2000万円で購入した不動産のローンも1000万円近くまで減っています。
この18年の間に、私もお客様にエアコンの故障のご連絡や、給湯器の交換、入退室の際のリフォーム費用のご負担があるのでご連絡をさせて頂いたこともあります。
しかし、どの方も支出としては10万円～30万円ほどの負担しかでていません。
皆さんもご存じの通り、リーマンショックがあっても東京のワンルームマンションの家賃は変わっていません。地震で大きな被害が出たわけでもありません。
弊社も1,700件ほどの不動産の管理をお預かりしていますが、数百万円の負担がオーナーに出たなんて物件は今までに一件もありません。
┃不動産を持っている方が定年を迎えたとき…
しかし、この方が65歳になった時、残債はすでに数百万円しか残っていません。
それもあと数年です。
それを退職金で完済すると、その後家賃が毎月8万円取れてきます。
年金とは別の収入源を持っているのです。
繰り上げ返済をされている方は既に完済されている方もいらっしゃいます。
私も先月、所有している物件のエアコンが2台故障して交換が必要だとのことで、交換費用として22万円を負担しました。
私はこのエアコン代の22万円を支払っても涼しくなるわけでも、温かくなるわけでもないので、直接的な恩恵はありません。
しかし、それを支払うことによってまた安定して家賃を取ることができます。
入居者から取れる家賃が、私の資産を作ってくれているのです。
当面の生活を考えると、不動産を持つことで自分の家でもないエアコンを直さなくてはならないかも知れません。
給湯器の交換費用も負担しなければならないかも知れません。
しかし、いずれやってくる年金生活を考えれば、自分の資金だけで貯金をするよりも、大きなリスクをとって不慣れな株式投資をするよりも安定的です。
設備の負担はあっても、その金額だけで安心が買えるのであれば安いものです。
100万円のコストでもらえる年金収入を２倍にできる投資が不動産投資以外にあるでしょうか？
┃負担が軽いのは区分マンションだからこそ！
区分所有のマンション、一部屋単位の投資は大規模修繕やエレベーターの交換は、管理組合の修繕積立金で負担します。
一部屋のオーナーである皆さんが直接、急な出費として数百万円を負担することはありません。
よって、生活を脅かすほどの大きな出費が出る可能性はほとんど無いに等しいのです。
購入する物件の価格、家賃の下落想定、管理費の上昇などは物件や立地により条件が違いますので、よく検証する必要がありますが、その変動要素をきちんと想定しておけば生活を脅かすほどの大きな出費が出る理屈がそもそも存在しないのです。
きちんと想定されるリスクを洗い出して、よく検証して頂ければマンション投資がいかに安定していて、運用コストが安く、利益が大きいかがおわかり頂けると思います。
現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
