うさぎと亀

2020/09/19

比較

皆さんもよくご存じのうさぎと亀というお話。

当然足が速いのはうさぎです。

ではなぜ亀はうさぎに勝てたのでしょうか。

 

このたとえ話の様な事は日常でも見かけます。

まじめにコツコツとやってきた人が才能で一気に駆け上がった人を追い抜く事もあるでしょう。

 

投資の世界でもこういった事は往々にしてあり得ます。

┃投資の世界のうさぎと亀

利回りの高い物や、高いレバレッジ効果のあるハイリスクな投資に比べ、コツコツと家賃収入を得る不動産投資は利回りもそこまで高い訳ではありませんし基本的にかなり地味です。

来月急に価格が倍になることもありません。

家賃が倍になる事もありません。

 

しかし、普通の入居者が入っていれば遅れなく家賃は当然の様に毎月入ってきます。

1人の入居者が10年同じ部屋に住んでいることも珍しくありません。

 

2,500万円物件を購入して、実質利回り4%なら100万円家賃収入が毎年入ります。

10年間なら1,000万円ということです。

 

この1,000万円利益が確実に取れるとした場合に、同じ利益を10年1,000万円他の投資で得られるかどうかを考えると意外と難しいと感じるのではないでしょうか。

単年度当たり100万円と考えれば他の投資でもいけるのでは?と思うかも知れません。

しかし、経済変動の影響を受けやすい投資で10年間1,000万円というのはいい時もあれば悪い時もあるので意外と難しくなります。

不動産は高い精度でこの1,000万円を稼ぎ出す能力があります。

 

先日、安倍総理が辞任の意向を発表したのと同時にドル円の為替は一気に瞬間で0.5円動きました。

これにより、利益を得た方もいれば、損をした方もいらっしゃるでしょう。

 

コロナショックでお持ちの株の価格が下がり大きな損失を被った方も多いでしょう。

当然アベノミクスにより株価が上昇して儲かったという方もいるでしょう。

 

いずれにしても経済は常に動いており、大きな変動を繰り返しています。

この変動により儲かることもあれば、損をすることもあります。

 

常に勝ち続ける事などあり得ません。

 

不動産の中でも地方のアパート経営などは価格が安く、利回りの高いものが売りに出されています。

都心のマンション経営と比べれば利回りは数%も違うという事もあります。

 

築10年赤坂駅前徒歩3分区分所有マンションを購入後、20年が経過して築30年の物件と、埼玉県の熊谷の駅から徒歩15分築10年中古アパートを購入後20年が経過して築30年の物件。

 

皆さんはそれぞれの物件を売りに出した場合にどんな価格が付くと思いますか?

そしてそれぞれの物件は売ろうとした場合にすぐに売れると思いますか?

 

古くなった築30年の熊谷の物件はすでに減価償却期間が終わり、税務上の価値はありません。融資を受けて購入するのは金融機関が償却期間の終了した物件を嫌がる為難しくなります。

賃貸で競合する建物が多く、家賃が下がり空室も出やすくなります。

 

しかし赤坂の物件なら古くても価格も高いですし、売りに出してもすぐに売れます。

減価償却も残っているので購入者は融資を組むことも容易です。

 

どちらも同じ不動産投資ですし、むしろ最初の購入時は埼玉県熊谷市のほうが利回りは高くて優秀で投資としても有利な気がします。

 

しかし20年、30年と時間が経過すればするほどその時の状況は大きな差が開いていきます。

地方のアパート経営10部屋中3割お部屋が空室になっている物件などざらにあります。

 

見かけの収支や利回りだけに捕らわれずに長期の運用である不動産投資は投資の全体像が重要になります。

古くなるほどその価値の真価が問われます。

その際に最も重要になる「立地」こそが長い時間が経過した時のその不動産の価値となります。

 

私は選りすぐりの「亀」を持って頂く事こそが、人口減少が本格化した日本の不動産投資にとっては最も重要だと考えています。

 

 

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現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。

現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。

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