私のお客様の運用事例として、どういった形で皆さんが運用を開始されているのか、実例を挙げてみたいと思います。
皆さんも他の方々がどんな形で運用されているのかは気になりますよね？
┃今回ご紹介する具体例
某大手上場企業勤務男性 47歳
ご年収 約900万円
頭金として投下した自己資金 1010万円（内1件は現金購入）
購入物件は下記の4件で同時購入です。
この方の運用の目的は、基本的には家賃年金が目的です。
ご本人は独身です。
今の収入は生活するには充分ですが、当然年金生活に入った途端収入が大幅に下がることになるので、今の内にある程度年金生活に対して収入が目減りしない様に対抗策を立てておきたいとの事でした。
また相続したこともあり、今ある程度手元にある資金を預金しておいても満足な金利が得られるわけでもなく、株や投資信託もなかなか思う様な運用結果には繋がらずに不安定な運用となっているため、老後の事を考えて安定した投資にシフトしていきたいとの事でした。
不動産投資は昔一度検討したことがあったようですが、その時はピンと来なかったのと営業の人間に詰め寄られてしまい、検討するのが嫌になってその時は断念したそうです。
今回は投資の勉強のための大きなイベントに参加されて、私のセミナーや他の方のセミナー、またそれぞれの企業の担当からお話を聞いてみて不動産投資に改めて関心を持ったとのことでした。
┃運用の大きなポイントについて
この方にご提案させて頂いた運用の大きなポイントは以下の数点です。
①
どうやって退職までにうまく不動産を無借金化（完済）して、年金収入とするか。
②
リスクを最小限に止め、リスクを充分ヘッジできるだけの余裕のある収支を作れるか。
③
どうすれば資金をなるべく使わずに完済できて、投下資金に対して資産を増やすことができるか。
④
退職までになるべく退職金を使わずに、無理なく何件の不動産を無借金の状態に出来るか。
基本的にお客様と打ち合わせをさせて頂いたのは以下の四点です。
① 購入物件 の退職までの無借金化の為、内一件は古めで価格の小さい高利回り物件を現金で購入されています。
最初は頭金として入れたいと仰っていましたが、それなら現金で小さい物件を購入して、入る家賃収入で次月と繰り上げ返済をしていく方が運用スピードが上がるという事を検証してご提案させていただき、3件の購入予定を4件に変更してスタートして頂いております。
また、売却に向いているファミリータイプの１LDKの物件と持ち合わせて頂き、将来売却による利益によって退職時にまだ残っている残債の完済を狙う提案です。
②
リスクの最小化については、現金購入物件が常に安定してキャッシュフローを生むので、設備故障や交換などの修繕コスト、または空室リスクにキャッシュフローの中で対応しやすくなります。
節税金額や入って来る家賃収入を繰上げ返済の原資として残債を減らす事で、金利の利払いを抑えリスクを早期に小さく最小化していきます。
この方の場合節税額も合わせると年間92万円程のキャッシュフローがあります。
これを繰り上げ返済に活用して毎年残高をどんどん削っていきます。
③
運用に投下する資金は一件目こそ現金で購入していますが、繰り上げ返済に必要になる資金は節税したお金や家賃収入から賄い、更に退職時にまだ返済ができていないローンの残債は退職金ではなく、ファミリータイプの物件の売却による売却差益から完済していきます。
これにより退職金は手元に残して、ほぼ不動産の力だけで完済を狙っていく事ができます。
④
退職までに3件の物件を完済し、管理コストを引いても手残りが毎月16.6万円の家賃収入を実収として永続的に受け取れる状態を高い精度で築き上げていくプランになっています。
この方は既に運用から1年が経過しており、残債は現在7,780万円です。
今後5年経過した場合の残債は6,310万円です。
13年後の60歳時には繰り上げ返済により、ローンを組んだ一件目が完済予定です。
その後さらに二件目は16年後の63歳時に完済。
ファミリータイプの物件が売却できて完済すれば、その後家賃収入が収入として年金以外に毎月16.6万円が流れ込んで来ることになります。
総額で見れば、購入する事で使った自己資金は1,010万円。
形成された不動産としての資産価値は5,010万円。
1,010万円しか自己資金は投じていないのに、63歳時には5,010万円分の不動産を資産として持っている事になります。
16年間で資産価値が変わらなければ、投じた資金が5倍の資産価値になっています。
年平均で見れば利回りをならすと31.25％と驚異的な運用スピードに匹敵します。
更にその無借金の不動産からは、そこから先毎年16.6万円の家賃収入が入ってきて年金生活を支えてくれます。
もう完済して支払いがありませんので、これも全て利益になっていきます。
ご本人の希望は退職後家賃収入が15万円取れて、年金と合わせておよそ月々40万円入ってくれば、生活に心配はないという事でしたので、このまま運用を計画通りに進めていくだけで十分にその計画を現実の物に出来るという事になります。
年率30％以上の運用率となる結果ですが、なぜそんなに効率の良い投資になるのか、その理屈が理解できた人は何件もまとめて購入する方が多いのが実情です。
どんなカラクリなのか、不動産の借り入れを使ったレバレッジの効いた投資がどんなものなのか、将来の年金生活の事も含めて一度検証してみてはいかがでしょうか。
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現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
