┃千代田区の考察
千代田区は面積11.66㎢
総人口は66,566人（2020年5月1日時点）
人口密度は5,709人/㎢
国会議事堂、内閣総理大臣官邸、最高裁判所、皇居など主要政府機関が集中しています。
港区、中央区とともに都心3区とも呼ばれる千代田区。
政治、行政、司法の中心地です。
丸の内、大手町には国内の主要企業が集中し、区の中央に皇居があり千代田区区全体の15％を皇居の緑が占めています。
千代田区の区域は昔の江戸城の外濠の内側部分とほぼ一致しています。
神田神保町の書店街、秋葉原の電気街などがあり、丸の内は三菱に払い下げられオフィス街が誕生しました。
3大メガバンクの本店、新聞社、製造業、総合商社などの巨大企業の本社機能、経団連や農協などの経済団体の本部も集積しています。
23区内でもダントツに昼間の人口と夜間の人口に開きがあり、
夜は5万8,000人、昼は約15倍の85万人にまで膨れ上がります。
夜間人口4万1,683人であった2005年と比べ夜間人口は4割近く伸びています。
大きな主要政府機関を始め、官公庁の建物やオフィスビルが多く立ち並ぶ千代田区。
1,398万人の住む東京都のうち、千代田区の人口は現在たったの66,000人。
広大な土地の皇居を含め、住める建物の少ない千代田区は世帯数、人口は他の区と比べてもかなり少なくなっています。
番町などの高級住宅街も存在しますが、１Rなどの賃貸マンションの需要も高いエリアです。
近隣の企業の社宅需要も高く、賃料水準は23区の中でもトップクラスです。
賃料、価格ともに不動産の相場は、日本の中でも、さらに東京の中でも高額です。
しかしそれでもロンドンやニューヨーク、香港などと比べればその水準はかなり割安となります。
中央区の14万人、台東区の18万人など、23区内の比較的面積の小さい区と比べても、千代田区の人口ははるかに少ないという事がおわかりいただけるかと思います。
一時は日本のGDPの内20％以上が丸の内からの成績となっており、千代田区は非常に大きなお金が動いている日本のビジネスの中核を担う街なのです。
世帯数は37,543世帯しかありません。
世田谷区の49万世帯と比べると天と地ほどの差があります。
ちなみに世田谷区の人口は90万人を超えています。
他の区と比べて住める場所が少なく、オフィスや官公庁などがひしめく千代田区は、需要に対して住める建物が非常に少ない為に相場は非常に下がりにくい傾向があります。
東京23区の中でもかなり異色で、住宅地というよりも働くところというイメージが強くあります。
日比谷、有楽町、霞が関、神田、水道橋、秋葉原、四ツ谷、東京と多くの商業施設もあり、範囲は狭いが特徴的な施設が多く存在します。
┃千代田区の物件について
大きな開発材料は少ないものの、特にファミリータイプのマンションは絶対数が少なく、物件が売りに出されるのを待っている方も非常に多いのが特徴です。
一部極端に高い番町という住所の辺りは高級住宅街として知られ、渋谷や恵比寿の様な小売りの街ではないので大きな開発の計画は少ないものの、官公庁の施設や大手企業の本社機能が集中する千代田区はある種の永久不滅感があります。
昼間の労働人口が極端に多く商業価値は間違いなく日本の中でもトップエリア。
新築の高額所得者向けの住宅は坪/1000万円台で売り出されるなど、日本トップクラスの超高級物件なども一部には存在します。
しかしファミリータイプなどの超高級住宅街は投資には不向きです。
価格が大き過ぎる上、賃料、価格も大きな物になると景気により振れ幅が大きくなるので高い時期に購入すると経済が悪い時は損失につながる可能性が大きくなります。
ワンルームマンションは需要が高く、稼働率は問題ありませんが、築が浅い物件は利回りも低く投資としての魅力を欠いている場合もあります。
現在は弊社でも価格が合いづらくなっているため、超好立地物件は投資として魅力のある数字で購入するのが難しくなっています。
伸びしろという意味では大きな期待はありませんが、安定感においては日本でもトップ。
豊富な需要がデータ上裏付けられている、希少価値や資産性が高い地域です。
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室田がご相談に乗ります。
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現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
