┃年間30万円というお金の使い道は？
毎年30万円の繰り上げ返済を行った場合にその効果はどれほどのインパクトがあるのでしょうか。
購入される物件にもよりますが、ここでは年金収入を10万円増やして、年金収入プラスαで家賃収入を10万円取る事を目標に考えてみます。
年間120万円の家賃収入（管理費、修繕積立金差引後）が得られる実質利回り４％の物件なら価格は3000万円ということになりますので、このケースで考えます。
この試算では3000万円のフルローンを借入金利1.65％、35年のフルローンを組んで運用したとしてシミュレーションをします。
年間30万円の繰り上げ返済ということは月々の負担にならして考えると2万5千円ということになります。
月々の負担の金額としては将来の為になるという事なら、絶対に負担できない金額ではないはずです。
この家計に無理の生じない金額でなにが出来るのかを検証してみます。
運用スタート後、毎年1年後に30万円を繰り上げ返済していくとした場合、繰り上げ返済には二つの方法が選択できますが、ここでは効果をわかりやすくするために期間を短縮する繰り上げ返済で計算します。
この場合の効果としては以下の通りとなりました。
┃繰り上げ返済の効果
35年間のローン（420回払い）が26年（312回）に短縮
繰り上げ返済回数 24回
総投下資金 7,576,591円
35年の予定される金利支払9,514,866円に対して金利の総支払い6,931,836円
この場合9年ローンが短くなっています。
単純に9年不動産収入が実収になる時期が9年早くなるので、1,080万円利益が増えた事になりますが、投下資金を差し引くと3,523,409円得した事になります。
さらに金利の利払いが2,583,030円安く抑えられたという効果が得られています。
今回の効果をまとめると
40歳から運用をスタートした場合、66歳には物件を完済できるのでそこから月々10万円の家賃収入を得ることができます。
年金収入に入る前から不労所得を確保できたという事になるのです。
66歳からは家賃が取れた分だけ全て利益となります。
月々25,000円を積み立てて、66歳から月々10万円を永続的に得られる年金保険は存在しません。
26年間という時間で考えても、せいぜい運用されて900万円で返ってくるのが関の山です。
しかし、購入後26年が経過して購入価格から価値が落ちていなければ売却すると3,000万円が入ってきます。
繰上げ返済に使った投資金額が約4倍になって返って来ることになります。
では26年後、本当にこの資産の価値は変わらないのか？
ここが問題なだけで、金銭の運用効果としては抜群に効果が高いことがわかります。
26年後この資産の価値は実際どれほど維持できるのでしょうか？
通常は築年数ごとに価値が落ちていくのが普通です。
もし、将来不動産に付く価格が担保できるなら他の金融商品、例えば株や債券、保険に投資するのをやめて不動産に投資する明確な意味もあるでしょう。
次回はこの価格についても検証してたいと思います。
年30万円の繰上返済効果と運用効果 Vol.2はこちら
年30万円の繰上返済効果と運用効果 Vol.3はこちら
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現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
