不動産投資のよくある失敗事例10選！失敗しないための対策や注意点も徹底解説

不動産投資における失敗とは？

不動産投資の失敗とは、明確な定義はないものの、一般的にはトータルで損をしてしまう状態を指します。例えば、毎月のキャッシュフローがプラスでも、売却したときに価格が大きく下がってしまいトータルでマイナスになってしまうと失敗です。購入時よりも低い価格で手放しても、それまでのキャッシュフローの合計が上回っていて、手元に残るお金が増えていたら成功したといえるでしょう。

いかにトータルで損しないかが不動産投資で失敗しないためには大切です。そして、失敗するかどうかは、ほとんどのケースで購入までの段階で決まってしまいます。利益の出ない物件を買ってしまうと、その後に頑張ってもなかなか挽回できないのが大半です。例えば、駅から遠いマンションを購入してしまうと、家の場所は変えられないので、集客を努力しても苦戦を強いられるのはイメージできるのではないでしょうか。

上記のような状況に陥らないためにも、これから紹介する失敗事例の内容や原因を理解し、物件選定から力を入れて行う必要があります。本記事で紹介する事例に加え、さらに調べたい場合は失敗について書かれている個人ブログなども参考にしてみるといいでしょう。

不動産投資のよくある失敗例10選と対策

ここからは不動産投資のよくある失敗例を10つ紹介していきます。物件を選んでいるときや運用していくうえでのチェックリスト的に活用するのも有効です。

・家賃保証を信頼してサブリース契約を結んでしまった
・コストカットのために自主管理にした
・シミュレーションが甘かった
・自分の運用目的と見合っていない物件を購入してしまった
・利回りで購入を決めてしまった
・リスク想定が甘かった
・節税のみを目的に物件を購入してしまった
・赤字が続いたので売却したら借金だけが残るため売れなかった
・金融機関選びをしっかり行わなかった
・悪質業者にのせられて住宅ローンで購入してしまった

不動産投資で失敗しないためにもそれぞれの事例の内容や原因を把握しておきましょう。

家賃保証を信頼してサブリース契約を結んでしまった

「家賃保証があるので安心です」といった謳い文句でセールスされるのが多いサブリース契約。サブリース契約自体は詐欺ではないものの、内容をよく理解せずに選択してしまうと痛い目に遭ってしまうケースも珍しくありません。

サブリース契約とはサブリース会社に物件を借り上げてもらい、物件の管理や家賃回収などの管理業務を一手に担ってもらう仕組みです。一般的には家賃保証がついているので、不動産オーナーは空室状況にかかわらず、安定した家賃収入を得られるのがサブリースのメリットです。一方で、家賃保証額については一定ではなく、ほとんどの契約で2年毎に見直しとなっています。そのため、2年おきにサブリース会社から不動産オーナーに対して減額交渉をするケースも少なくないでしょう。

借地借家法では借り手であるサブリース会社の方が立場強いため、不動産オーナーの赤字が続いていても、簡単に解約できません。売却するにも物件とサブリース契約がセットになってしまい、買い手が決まりにくくなってしまうのもデメリットといえます。

家賃保証を全面に押し出してセールスされるケースもありますが、よくサブリース契約の内容を理解して慎重に判断することが大事です。

コストカットのために自主管理にした

不動産購入後の管理方法は管理委託、サブリース契約、自主管理の大きく3つに分けられます。

管理委託ではどこまで任せるかは不動産オーナーが選べます。入居者募集から契約、入居者の管理や家賃回収などの賃貸経営業務をすべて任せるのが一般的です。手数料はかかるものの、家賃の5％程度で設定されていることが多く、経営を逼迫するほどの大きな負担には至らないでしょう。

自主管理では手数料等がかからない代わりに上記のすべての業務を自ら行う必要があります。しかし、会社員をはじめほとんどの人は賃貸経営のノウハウを持ち合わせてなく、日中のトラブル対応や家賃回収などに時間を割くのは難しいでしょう。対応が遅くなるなど入居者に不信感を抱かせてしまうと、それこそ退去の原因になりかねません。

コストカットの視点は大切ではあるものの、空室になってしまっては元も子もないので、自主管理は避けておくのが無難でしょう。

シミュレーションが甘かった

甘いシミュレーション設定をしてしまうと、物件を運用してすぐに計算が狂い、思ったような成果を出せないどころか、慢性的な赤字に苦しめられる可能性があります。

不動産会社から提出されたシミュレーションでも、自分の目で甘い計画になっていないかは確認しておくべきです。赤字に転落してしまうと、毎月自分の資産から切り崩して返済を行わなければいけないため、不動産を保有しているのが苦しくなってしまいます。

特に家賃設定が相場よりも高い設定になっていたり、100％の空室率で計算されていたりしないかは要注意ポイントです。家賃は周辺の同条件の物件をネットで見たりするなど、自分自身で調査するのも難しくありません。

シミュレーションのどの部分に着目したらいいか全く分からない人は、まずは不動産投資の基礎を学ぶのが大事です。J.P.RETURNSではスマホで見られる無料書籍や無料動画を用意しています。初心者でも分かる内容になっているのでぜひご活用ください。

自分の運用目的と見合っていない物件を購入してしまった

一口に不動産投資といっても物件の種類によって、リスクリターンの度合いは異なります。そのため、自分の運用方針と合った物件を購入してしまうと、当然期待通りの結果が得られなくなってしまいます。

例えば、毎月の大きなキャッシュフローを求めず、安定的な運用をしつつ、資産価値の下がらない物件を欲しいとしましょう。少ない金額でも安定的な収入を求めるなら、賃貸ニーズが手堅い都心近くのマンションです。地方の一戸建てなどを選んでしまうと、一時的には利回りが良かったとしても、長続きせず、資産価値も都心のように安定的でない可能性が高いです。

そのため、自分の運用目的に合う物件を探さなければ、期待している結果が得られません。自分の投資方針に合った物件をどのように探せば分からない場合は、プロにアドバイスを求めるのも一つの方法です。J.P.RETURNSでは、オフィスでもオンラインでも無料で担当者が親身に相談にのってくれます。費用等もかからないので、ぜひお気軽に活用してみてください。

利回りで購入を決めてしまった

不動産における利回りとは、投資した金額に対してどれくらいのリターンがあるかを示す数字で、物件を選ぶ際の指標の一つです。例えば、4,000万円の物件で年間200万円の収入の場合は利回り5％となります。

また利回りには以下のようにいくつか指標があります。そのため、どの利回りの数字を見る際は、どの利回りを指しているのかは必ず確認しましょう。

表面利回りは複数の物件を比較する際の大まかな目安となりますが、運用してみると数字が大きく乖離する可能性もあります。そのため、購入を検討する際は実質利回りを見てか判断しましょう。

また、利回りが高いからという理由だけで購入を決めるのも危険です。地方の物件などは、物件価格が安いために利回りが高く設定されている場合もあります。満室時の利回りは高くても、不便な立地で人が入りにくいかもしれません。高利回りに惹かれて購入した物件でも空室が続いてしまって、毎月赤字を垂れ流してしまう可能性もあります。

利回りの高さに加えて、立地や賃貸ニーズの有無なども含めて、物件を確認しておくと失敗を防げます。

リスク想定が甘かった

不動産投資にはさまざまなリスクが存在しており、想定が甘いと失敗に繋がってしまいます。不動産投資の代表的なリスクをいくつか紹介します。

これらのリスクを把握したうえで、できる限り対策を講じてから不動産投資を始めると安心です。例えば、人気エリアの物件を選べば空室リスクや価値低下リスクを抑えられ、いくつかのパターンでシミュレーションを行うと金利上昇リスクにも対応できます。

完全にリスクを0にはできないですが、対策を講じておけば、リスクを小さくできるでしょう。

節税のみを目的に物件を購入してしまった

節税のみを目的にして不動産投資を始めて痛い目に遭うケースもあります。不動産所得が赤字になると、給与所得との損益通算によって合法的に節税が可能です。しかし、節税になったところで物件の空室が続いたら、赤字を垂れ流すために、節税額以上のマイナスになってしまう可能性もあります。

そのため、節税目当ての投資だとしても、その物件単独で収支が回るように厳密にシミュレーションしてから購入を決めるのがおすすめです。相場より高い価格で手に入れたり、立地の悪い物件であったりすると、お金を増やすどころか毎月減っていってしまうでしょう。

節税に関しては、J.P.RETURNSで無料の節税セミナーの動画を準備しています。スマホでも見られるので通勤時間などのスキマ時間を活用してインプットしておくのもおすすめです。

赤字が続いたので売却したら借金だけが残るため売れなかった

家賃収入から毎月の返済や管理委託費などの諸経費を差し引き、マイナスが続いている状況が続くと、売却して毎月の赤字から解放されたいと思うかもしれません。しかし、新築ワンルームマンションで購入してから数年しか経っていなかったり、中古物件でも割高な価格で買わされてしまったりの状況では、売却しても借金だけ残ってしまいます。

数か月の赤字であれば、自分の貯蓄から支払う費用を捻出するのも対応できますが、数年単位で赤字が続くと厳しいでしょう。仮に毎月の赤字が3万円だとしたら、1年で36万円、3年で108万円、10年間で360万円のマイナスとなります。不動産投資は10年以上も返済が続くので、毎年30万円以上の赤字が続いているとなると手放したくなるのも無理はないでしょう。

赤字が続いていて、手放す際に借金が残るという状況を避けたい場合は、需要のある物件を購入することが重要です。多くの人が住みたいと思う物件であれば、空室率も低く赤字が続く状況を避けられ、また売却する際は投資家を含め買い手が多く集まるので、売却しても借金が残る状況は避けられます。高値掴みをしないためには周辺の物件相場の確認が大事です。ただし、都心のマンションでは、入居状態が続いていても多少の赤字が続く可能性もあります。しかし、資産価格が落ちにくいため、購入直後でなければ手放そうとしたときに借金が残る事態には陥らないでしょう。

金融機関選びをしっかり行わなかった

物件選びが大事なことは間違いないですが、ついついおろそかにしてしまうのが不動産投資ローンを借りる金融機関選びです。不動産購入は高額なローンになるので、わずかな金利の差が収益に大きな影響を及ぼします。

5,000万円を返済期間30年で借りたときの金利による返済額の違いをまとめたのが以下の表です。

同じ金額を借りても金利2.5％と3.5％では年間の返済額は30万円以上変わってきます。返済額は収益に直結するので、有利な条件でローンを組めるかは、手元に残るお金に大きな影響を与えます。

年間30万円の違いは30年間では900万円の差です。複数の金融機関に話をするのは面倒に感じますが、収益最大化に大きく寄与するため、労力をかけてでも有利な条件での契約を目指すべきでしょう。

悪質業者にのせられて住宅ローンで購入してしまった

融資の審査が通りやすい住宅ローンでの購入を勧めてくる悪質な不動産会社も、中には存在します。住宅ローンは自分で居住するためのローンなので、収益物件の購入に利用できません。「バレないから住宅ローンを使っても大丈夫」と迫ってくる営業担当者に騙されて利用してしまい、金融機関に住んでいないことが把握されてしまうと大変な事態になります。一般的には収益物件の購入に住宅ローン利用が金融機関に知られると、一括返済を求められます。

実際には不動産業者から勧められても、自己居住の意思を書面などでも自らサインしているために、責任から逃れられないでしょう。もし、住宅ローンでの不動産投資を始めるように勧められたら断るだけでなく、悪質業者なので別の不動産会社から収益物件を買うのが賢明な判断です。

不動産投資で失敗しないための注意点

ここまで不動産投資の失敗事例を紹介してきました。どのような場合で失敗となり、苦しくなるかがイメージできたのではないでしょうか。ここからは不動産投資で失敗しないために購入前段階で大事になることを説明していきます。

・営業担当者に丸投げしない
・不動産投資の知識を自ら学ぶ
・分からないことを分からないままにしない
・詐欺の手口を知っておく
・不動産会社選びで手を抜かない

それぞれ詳しく解説していきます。

営業担当者に丸投げしない

物件選びは負担がかかる作業ではありますが、不動産投資で失敗したくなければ、営業担当者に丸投げしてはいけません。

そもそも優秀な営業担当者であっても、依頼主がどのような投資方針であるかは伝えなければ知る由もありません。そのため、伝えなければ投資方針と異なる物件を選ぶ可能性があります。加えて、丸投げをして物件選びに全く関心を示さないとなると、顧客にとって最適な物件ではなく、不動産会社が売りたい物件、つまり会社の利益が取れる物件を買わされるケースもあるでしょう。

不動産会社の算出したシミュレーションが甘い条件である可能性もあります。もし、劣悪な物件を購入してしまうと、管理の段階で入居希望者が出てこないなど、賃貸経営が厳しくなってしまうでしょう。物件選びの段階は丸投げするのではなく、自分自身でもリサーチをしながら積極的に関わるのが失敗しないためには大事です。

不動産投資の知識を自ら学ぶ

不動産投資で失敗しないためには、自ら不動産投資の知識を身につけるのが大切です。基本的な知識があれば、営業担当者の説明も理解しやすく、疑問に思う点を自ら調べられます。全く知識がないと、「何が分からないのか分からない状態」になってしまい、ほとんど営業担当者に丸投げ状態になってしまいます。

プロ級の知識を身につける必要はなく、不動産投資の基本を学ぶだけでも、ほとんどの失敗を避けられるといっても過言ではありません。営業担当者から提示された収支シミュレーションでも違和感に気づけるし、自ら物件探しをするのも可能です。そのため、不動産投資を始める際には、最低限の知識を学んでおくのがおすすめです。

どのように勉強をすればいいか分からない人に向けて、J.P.RETURNSではスマホで見られる無料書籍や無料動画を準備しています。通勤時間や家事の合間など、スキマ時間でのインプットにお役立てください。

分からないことを分からないままにしない

不動産は金額規模が大きいため、少しのミスでも大きな損失に繋がります。そのため、営業担当者からの説明を受けて、理解できなかったことは分かるまで質問したり調べたりして解消するのが大事です。購入した後では手遅れになってしまう可能性もあるので、疑問が生じた時点で解消しましょう。

購入する物件価格が相場と一致しているかと疑問に思ったら、営業担当者に聞いたり、自分で調べたりするのが失敗しないためには大事です。もし相場より高い価格だったとしても、購入後では取り返しがつきません。

J.P.RETURNSの無料相談ではお客様の質問に対して親身にお答えしますので、何か分からないことがあればすぐに担当者にお尋ねください。

詐欺の手口を知っておく

詐欺の手口を知っておくのも失敗しないための効果的な対策になります。詐欺の手口は多様化しているとはいえ、パターン化しているのも事実です。そのため、不動産投資でよくある詐欺例を一通り把握しておくことで、似たようなシチュエーションで被害に遭うのを防げるでしょう。

不動産投資の詐欺に巻き込まれてしまうと、中には1,000万円以上の被害額になってしまう場合もあります。大きな被害に遭うと自己破産を余儀なくされるなど、人生設計が狂うほどの大打撃になる可能性もあります。詐欺の手口を知るのは、失敗を防ぐための対策として効果的です。

不動産会社選びで手を抜かない

不動産投資で失敗したくなければ、不動産会社選びが最も大事といっても過言ではありません。信頼できる不動産会社は中長期的な資産形成となる優良な収益物件を紹介してくれるため、安心です。

信頼できる不動産会社を見分けるために注意すべきポイントいくつかまとめました。

・会社のホームページやメディアが充実している
・無料相談ができる
・担当者の接客が丁寧で強引なセールスをしない
・実績が豊富である
・オンラインでもオフラインでも対応してくれる

実際に担当者と話をしてみると、だいたい不動産会社の良し悪しが感じられるかもしれません。相性もあるため、無料で相談できる不動産会社といくつか面談してみるとよいでしょう。

J.P.RETURNSでは無料相談を実施しており、オンラインでもオフラインでも対応可能です。平日の仕事帰りの時間帯でも対応しているので、お気軽に利用してみてください。

Q&A

不動産投資の失敗率は？

不動産投資の失敗率の公式なデータはありません。しかし、失敗をトータルで損している状態と定義すると、賃貸ニーズの高い物件を購入し、中長期的な運用が前提なら、失敗する可能性はかなり低いといえます。

ただし、高値掴みをしてしまったり、不利な条件でサブリース契約を結んだりなどのケースでは、中長期的に運用しても失敗してしまうため十分に注意してください。不動産投資の失敗率については以下の記事で詳しく説明しているので参考にしてください。
不動産投資の失敗率はどれくらいある？失敗と成功を分ける考え方を解説

不動産投資の詐欺に遭ったらどうすればいい？

不動産投資の詐欺に遭った場合は以下の窓口に相談してみましょう。

・金融サービス利用者相談室(金融庁)
・消費生活センター(消費者庁)
・弁護士事務所
・警察の被害相談窓口

相談の半数以上では詐欺被害で取り戻せてないのが実態です。

不動産投資で失敗しやすい人の特徴は？

不動産投資で失敗しやすい人に共通している特徴は以下のようにいくつかあります。

・投資目的が定まっていない人
・不動産投資の基本的な勉強を怠っている人
・自分で考えて決断できない人
・短期的な利益を求める人
・計画的に行動できない人

上記のような特徴がある人がそのまま不動産投資を始めてしまうと失敗する可能性が高いでしょう。しかし、上記のような行動をとらないように意識して始めれば、失敗確率を大きく引き下げられます。

まとめ：よくある失敗事例を理解して不動産投資を成功させよう

不動産投資の失敗はいくつかパターン化されており、ほとんどの失敗はいずれかに当てはまります。そのため、よくある失敗を理解しておき、意識するだけでも不動産投資で失敗する確率を大きく減らせるでしょう。

本記事で解説した失敗事例や失敗しないための注意点を読み、不動産投資を始める際の参考にしてみてください。さらに失敗事例を知りたければ、個人ブログの体験談などを探してみるのも有効です。そのうえで、物件選びなどで困っているなら、プロの不動産会社の知識を頼るのが、成功への近道です。J.P.RETURNSでは無料相談を行っており、オフィスでもオンラインでも対応できます。投資方針の相談を含めて承っているので、ご要望に合わせて活用してみてください。

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