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不動産の売買契約の一つである「オーナーチェンジ」についてご説明します。入居者を集める必要がないという購入側にとってのメリット、いち早く所有不動産を現金化できるという売却側のメリットがともにあることから、人気を集めています。
しかしオーナーチェンジに伴う注意点を理解していないと、思わぬトラブルに遭うリスクも存在します。今回は、不動産投資家なら誰もが知っておくべきオーナーチェンジ物件の基礎知識をお伝えします。
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目次
まずはオーナーチェンジの定義と主な特徴について説明します。不動産投資を実際に始めるに当たって、オーナーチェンジの何たるかを理解しておいていただければと思います。
オーナーチェンジとは、入居者が居住した状態で物件を売買することです。入居者から見ると、賃貸借契約は継続となります。契約は残った状態で、物件のオーナーだけが変更となるわけです。
当然ながら、全部屋が空室の状態で物件を売買したらオーナーチェンジとは呼ばれません。マンションのうち1室だけであっても満室であっても、入居者が1人でもいればオーナーチェンジ物件とされます。
オーナーチェンジ物件の最大の特徴は、入居者と締結している賃貸借契約の各種条件を新たな買主が引き継ぐ点にあります。貸借人（入居者）の支払う賃料を受け取る権利だけではなく、敷金の返還や建物の管理などの各種義務も引き継ぎます。
オーナーチェンジは、投資用の不動産購入にのみ適用されます。居住用の住宅ローンを使用することはできません。オーナーチェンジ物件の購入のために融資を希望する際は、不動産投資用のローンを利用することになります。
メリットとデメリットを踏まえて、オーナーチェンジ物件を購入するときに意識したいポイントをいくつか紹介します。こちらをチェックシートのようにまとめて、物件購入時に役立ててください。
事前の立ち入りが難しいだけに、それ以外の方法で物件情報を調査する必要があります。入居者情報、物件の管理状況、そして周辺環境は押さえたいところです。
入居者情報には、入居期間や保証人といった個別の情報はもちろん、敷金の扱いなど契約内容も含まれます。物件の管理状況としては、特に備品・設備の故障や老朽化の有無、そして、共用部の状態が挙げられるでしょう。周辺環境とは、駅やバス停など公共交通機関からの距離や周辺にある施設を指します。
こうした情報を売主や管理会社からヒアリングしたり、自分の足で歩き回ったりすることで得るようにしましょう。
ある程度情報を得たら、物件の利回りをあらかじめ計算してください。「利回り」とは、投資額に対する利益の大きさを示す指標です。利回りの高い物件ほど、所有者に多くの利益をもたらす可能性が高いと言えます。
利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。表面利回りは「年間収入÷購入価格」で求められ、物件が生み出す収益性の目安として広告に記載されています。実質利回りは、「（年間収入－年間支出）÷購入価格」で求められます。管理費や交際費などの経費を差し引いた利益の大きさを指しているので、より現実に近い利回りです。
利回りを計算するときは、表面利回りだけではなく実質利回りにも注目するようにしてください。
どうしても得られる情報は限られますし、初心者であればなおさらわからないことが多いと思います。この点を考えると、やはり不動産のプロに相談するのがよいでしょう。
もちろん、本やインターネット、不動産投資セミナーなどを活用して不動産経営の知識を身に付けることは重要です。しかし、不動産取引や証券取引所のような公開の場で行われるわけではないため、有用な情報が人間関係の中で内々にやり取りされることも少なくありません。
そう考えると、不動産のプロ、すなわち不動産会社の担当者と付き合いを深めることが欠かせません。担当者と懇意になると、オーナーチェンジ物件の相場や空室対策のやり方、物件管理の方法、不動産投資ローンを借りるときの注意点など、わからないことをその都度相談できます。さらに担当者経由で優良物件を紹介してもらえるケースもあります。
オーナーチェンジ物件は、最大のリスクである空室リスクを回避するのに有効な手です。初心者向けの売買形態とも言えるでしょう。ただし、物件の管理状況などを立ち入って確認できないため、初心者ほど情報の不足した状態で購入に踏み切ってしまいがちです。それではリスクが高く、どうしてもギャンブル的な要素が入ってきてしまいます。
最後にご説明したとおり、できる限り情報を集める努力を怠らないことと、オーナーチェンジに慣れた不動産会社との関係を構築することが重要です。初心者であれば、特にプロの力をどう借りるのかが物件経営の成否に影響する大きなポイントです。
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J.P.Returns株式会社
執行役員 コンサルティング3部 本部長
J.P.RETURNS執行役員。
J.P.RETURNSに入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。数百戸の投資用区分マンションを販売、自身でも６件の不動産を所有、運用している。現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
【書籍】
日本で最も利回りの低い不動産を持て！
マンション投資2.0
【ブログ】
室田雄飛のモグモグ不動産投資ブログ
新卒で入社した大手投資用マンションディベロッパーで、歴代最高売上を記録。その後、財閥系不動産会社で、投資物件のみならず相続案件、法人の事業用物件、マイホームの購入や売却といった様々な案件を経験。 2018年にJ.P.RETURNSの新規事業部立ち上げに参画。また、セミナー講師として、延べ100回以上の登壇実績を持ち、年間300件以上の顧客相談を担当している。
【保有資格】
宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランナー（AFP）
