不動産投資の空室リスクとは？空室率が上がる原因と空室対策9選

不動産投資における空室リスクとは？

不動産投資における空室リスクとは、自身が所有する収益物件が空室となり、稼働率が低まることによって家賃収入を得られなくなるリスクのことです。

一般的に、不動産投資を始める際はまず収益物件を購入します。物件価格は当然高額であるため、不動産投資ローンを借りて毎月ローンを返済することが基本です。

また、不動産投資を行ううえで毎月発生する支出はローン返済だけではありません。収益物件の管理費など、あらゆる支払いが発生します。

これらの支出は、賃料収入を得ているかどうかにかかわらず発生するため、収益物件の空室が多ければ多いほど、そして空室期間が長ければ長いほど、キャッシュフローが悪化する可能性が高まります。管理戸数の多いマンション・アパートなどの物件は空室が起こりやすく、戸建て住宅やワンルームマンション経営においては空室による損失が大きいため、常にリスクヘッジを図らなければなりません。

不動産投資にける空室リスクの現状

総務省が2018年に発表した「住宅・土地統計調査 住宅数概数集計 調査の結果」によると、全国の住宅の13.6％（約846万戸）は空き家が占めています。加えて、このうち6.9％にあたる約431万戸は賃貸用の住宅であることも分かっています。

賃貸借契約の把握が難しいため、空室における正確な総数の算出はできないものの、過去の賃貸用住宅の空き家率をみると、2008年は7.2%、2013年は7.1%、2018年は6.9%となっており、現状で賃貸用住宅の空室率に関しては必要以上に恐れることはありません。

また、東京に限定して言えば全体の空き家率は10.6％で、全国平均よりも低い数値となっていました。そのため、不動産投資を行う場合はこのようなデータも参考にしながら、需要の高いエリアに注目するとよいでしょう。

出典：総務省「平成30年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計 調査の結果」

 

空室リスクを抑えるために理解したい入居決定までの流れ

空家リスクを抑えるためには、入居者がどのような流れで入居決定しているかを知ることが大切です。

入居者は次のような流れで、入居を決定します。

1.自分の希望にあった物件情報をインターネットで探す
2.希望物件をインターネットに掲載している不動産会社に内覧希望の問い合わせをする
3.賃貸物件の内覧をして入居を決断する

入居者は上記のような流れで、賃貸物件の入居を決めます。

入居決定までの流れで、不動産投資家が着目しておくべきことは、入居希望者はまずインターネットで物件を探すという行動です。

つまり、いくつものインターネットに自分の管理物件を掲載し、多くの人の目に留まるようにしておくことが大切ということです。

入居決定フローや入居者の行動を理解していなければ、入居者が集まることはないため注意しましょう。

 

不動産投資で空室リスクが高くなる原因

不動産投資において空室率が高くなることには、必ず何らかの原因があるとされています。考えられる原因にはいくつかあり、不動産オーナーがあらかじめ防げるものから、防ぎようのないものまであることも特徴です。

ここからは、不動産投資で空室率が高くなる原因を5つ紹介します。

エリアの人口変動によって影響を受けた

投資エリアの人口が減少した場合、自ずと賃貸需要も低下します。特に近年では、日本全国の人口が減少傾向にあり、人口変動によって何らかの影響を受ける不動産オーナーも少なくありません。

また、全体的に見ると人口は減少傾向にある一方で、首都圏や都市圏では人口が増加しつつあると言われています。このような人気エリアは地方から移住する方も多く、賃貸需要は比較的高いことが特徴です。人口変動による影響をなるべく防ぎたいのであれば、投資エリア選びが重要と言えるでしょう。

賃料が相場より高い

相場よりも賃料が高いということも、空室率が高くなる代表的な原因の1つです。

入居希望者が賃貸物件を探すときは、「なるべく安い家賃でよい部屋に住みたい」と考えることがほとんどでしょう。広さ・間取り・設備が変わらない賃貸物件が同エリアに2つあった場合は、少しでも賃料が安い物件のほうが契約されやすいと言えます。

このように、入居者にとって賃料は物件選びにおいて重要な要素です。なるべく相場に合わせた賃料を検討することが望ましいでしょう。

競合物件が増えた

前述の通り、日本では人口が減少傾向にある一方で、賃貸マンションや賃貸アパートといった競合物件が増えています。近年では税金対策として不動産投資を始める方も多いことから、今後も増加すると考えられています。

物件の絶対数が増えれば、当然相対的な需要は減少します。これによって空室リスクが高まると言っても過言ではありません。

また、たとえ物件の購入時には周辺に競合物件がなくても、購入・運用後に新築物件が建てられたり、古いマンション・アパートがフルリノベーションをしたことによって価値が上がったりすることも考えられます。購入前はもちろん、運用後も定期的に周辺環境を確認しておくことが大切です。

J.P. Returnsでは、動画で学べるマンション投資セミナーを無料公開しています。会員登録不要で見放題です。下記のリンクからぜひ視聴してみてください。

動画視聴・ご面談でAmazonギフトカード60,000円プレゼント

無料動画セミナーを視聴する

Amazon ギフトカード進呈条件はコチラ

 

募集活動が精力的に行われていない

賃貸市場は日々変化があり、不動産ポータルサイトにおいても常に最新の物件情報が更新されています。

物件探しをする入居者の多くは、不動産ポータルサイトを活用して理想の賃貸物件を探します。長期間募集されている物件は最新の物件情報に埋もれやすく、入居希望者の目に留まりません。また、たとえ入居者の目に留まったとしても、掲載している物件写真や詳細情報についての記載が不十分だった場合はそのままスルーされてしまいます。

一刻も早く入居者を確保したいのであれば、広告・宣伝費にコストをかけて募集活動を精力的に行うことが大切です。

室内の管理状態が悪い

多くの入居希望者は、不動産ポータルサイトなどで理想の物件を見つけた際、実際にその物件を見てみたいと内見を申し込みます。そして内見者は、室内の清潔さや広さだけでなく共用部の清潔さもチェックする傾向です。

室内の管理状態が悪く不衛生な状態となっていると、「この物件は管理が行き届いていない」と判断され、入居希望者はその物件を候補から外してしまうでしょう。

そのため、前の入居者が退去したあとはすぐにクリーニングを行ったり、空室期間が長引いた場合でも定期的に掃除を行ったりして、清潔な状態を維持しておくことが大切です。

不動産投資で損失を抑える空室リスク対策9選

収益物件を運用するにあたって目指すべきポイントは、「常に満室状態をつくること」です。満室であればすべての部屋から家賃収入が得られ、計画通りのキャッシュフローを創出できます。

また、空室による損失を抑えるためには、事前の物件選びはもちろん、運用中のさまざまな過程で対策を講じる必要があります。

ここからは、不動産投資で失敗しない空室対策の方法を9つ紹介します。

事前に需要の高い物件をチェックする

空室リスクを少しでも抑えたいなら、事前の物件選びが最も重要です。物件選びの際は、需要の高さをチェックしましょう。

需要の高い物件の特徴は、下記の通りです。

● 交通の便がよい

交通の便のよさは、入居者の「住みやすさ」に直結します。特に重要な要素が、物件と駅の距離関係です。都市部・地方に関係なく、物件と駅が近いという点は大きな魅力ポイントとなるでしょう。また、最寄り駅がターミナル駅だったり、快速・急行が停まる駅だったりすると、より価値が高まります。

● 住環境がよい

住環境のよさは、入居者の「住み心地」に直結します。スーパーやドラッグストアなど、食料品・日用品を揃えるのに便利な商業施設が徒歩圏内にある物件や、治安がよく学校や病院、役所、警察署といった施設が近隣にある物件は住環境がよく、単身者からファミリーまで幅広い世帯に選ばれやすいでしょう。

ターゲットを見直す

空室率が高い・空室期間が長引きやすい物件は、地域の特性と入居者のターゲット設定にミスマッチが起きている可能性があります。

近隣にオフィスビルが立ち並んでいたり、オフィスビルの立ち並ぶエリアまで電車で数分で行けるような距離にあったりする物件は、「20～30代の社会人」が主なターゲットとなります。反対に、近隣に住宅街やスーパー、学校があるような地域であれば「ファミリー層」が適切なターゲット層です。

このように、物件ごとの適切なターゲットは地域の特性からある程度予測できます。しかし、その他あらゆる角度から潜在ニーズを調査することで、新たなターゲット層が明確になることもあります。地域の特性をチェックするだけでなく、入居者アンケートを実施したりエリア内の競合物件の入居者傾向もチェックしたりして、定期的にターゲットを見直すことも大切です。

またJ.P. Returnsでは、不動産投資について初心者の方でもわかりやすく解説した入門資料を無料公開しています。気になった方は下記のフォームから申請してください。

ライバル物件を分析する

常に満室を保っている物件は、空室が長引く物件よりも、入居希望者が魅力を感じるポイントが必ずどこかに存在します。空室を防ぐためには、ライバル物件の分析が欠かせません。

ライバル物件を分析する際は、まず競合物件のうち常に多くの入居者がいる物件を洗い出したうえで、1㎡あたりの賃料単価を算出し、自身の所有する物件と大きな差が生じていないかをチェックしましょう。

また、ライバル物件と比較して設備や内装で劣っている部分がないか、反対にアドバンテージとなる部分はあるかなど、詳しいポイントの確認も大切です。もしも設備や内装で大きく劣っている部分があれば、設備投資やリノベーションを行って現状を打破することもおすすめします。

入居者の負担を軽減する

入居希望者は、物件選びにおいて金銭的な負担を第一に考えます。間取りや広さに大きな差はないものの、賃料が低いA物件と、設備がやや充実しているものの賃料が比較的高いB物件が同エリアにあった場合は、A物件のほうが好まれやすく、空室リスクも低いと言っても過言ではありません。

そのため、賃料や敷金・礼金、更新料の値下げを行うなどして入居者の負担を軽減することも、空室対策における1つの手段となります。これらの方法はコストをかけずにすぐ行えるだけでなく、効果も得られやすい空室対策と言えるでしょう。

内見者に好まれる工夫をする

内見が申し込まれたということは、入居希望者にとって候補の1つに入った物件であることとなります。成約まであと一歩のところとなるため、実際に物件まで足を運んでくれた内見者からよい印象を得られるよう、さまざまな工夫を凝らす必要があります。

内見者からよい印象を得るための工夫には、下記のようなものが挙げられます。

● 直前に共用部・室内の清掃を行う
● 内見用のスリッパを設置しておく
● 夕方～夜間の内見を想定して電気を通しておく
● 小物や家具などを設置する

たとえ前入居者の退去後にすぐクリーニングができない状況であっても、最低限の掃除をするだけで印象は大きく変わります。特にほこりや虫の死骸は低評価を受けるため、必ずきれいにしておきましょう。また、小物や家具を設置することで実際の生活イメージを想像してもらいやすくなるため、非常に効果的です。

リフォーム・リノベーションをする

空室期間が長引いてしまいやすい古い物件は、空室期間を活用してリフォーム・リノベーションをすることも1つの手段です。なお、リフォームは老朽化した部分を新築と同様の状態までに修復・改装することをいい、リノベーションは既存の建物に新たな設備や価値を付け加えることを指します。

いずれも多額の費用がかかる一方で、大幅なリニューアルができる点が特徴です。古びた物件を敬遠していた入居希望者からの内見申し込みも受けやすく、効果の得やすい空室対策と言えるでしょう。実際に、借り手のつきにくかった古いアパートが、リフォーム・リノベーションによって常に満室状態を維持できる人気物件に変わったという事例は多数あります。

空室保証を契約する

空室率の低さや空室期間の長期化によってキャッシュフローが悪化することを防ぎたいなら、空室保証の加入・利用もおすすめです。空室保証とは、契約を結んだ家賃保証会社に対して、毎月一定額の保証料を支払うことで、空室発生時の家賃を補填してくれるサービスをいいます。空室率が高まったり空室期間が長引いたりしてキャッシュフローが悪化するという、不動産投資における最大のリスクである空室リスクを軽減してくれるサービスです。

空室保証の内容や保証料は、保証会社によってもさまざまです。また、空室時に補填される家賃額は70～90％程度が一般的であり、家賃の満額が補填されるわけではないことも覚えておきましょう。

管理会社を再検討する

複数の収益物件を運用する不動産オーナーや、本業の傍ら不動産投資を行うサラリーマン大家などは、収益物件の管理を賃貸管理会社に委託することが一般的です。管理会社は物件の清掃や管理だけでなく、入居者募集も行うことが基本となっています。

管理会社に収益物件の管理業務を委託している場合で、空室率が高い・空室期間が長いといった状態が続くなら、管理会社の再検討も1つの手段です。

管理会社によって入居者の募集方法が異なるだけでなく、入居付けが得意かどうかも異なります。しかし、入居付けだけに強みをもっていても、その他の管理が疎かな場合は万全なリスク対策ができるとは言えません。そのため、各管理会社の特徴や強み・弱みのバランスを見て再検討することが大切です。

 

不動産投資の空室リスク対策で気をつけたいポイント

ここまで紹介したように、空室対策にはさまざまな方法があります。しかし、すべての空室対策がすべてのケースにおいて有効となるわけではありません。なかには安易にすべきものではない方法もあり、よかれと思って行った方法がさらなるキャッシュフローの悪化を誘発するおそれもあります。

そこで最後に、不動産投資において空室対策を行う際に気をつけるべきポイントを3つ紹介します。

費用対効果を無視したリフォームやリノベーションはしない

リフォームやリノベーションは空室対策として有効な手段ですが、費用対効果を考慮しないリフォームやリノベーションは、かえって失敗につながる可能性があることに注意が必要です。

空室対策としてリフォームやリノベーションを行うケースのなかで、よくある失敗例が「やみくもにコストをかけすぎてしまう」「適切な箇所にコストをかけていない」というものです。

物件の欠点を補うために設置した設備が、かえって新たな欠点をつくってしまったケースは少なくありません。例えば、バスルーム・トイレが一緒になった2点ユニットバスをリノベーションし、廊下に独立洗面台を設置した場合、セパレートという新たな価値は生まれる一方で部屋が狭く見えてしまったという欠点が生まれる可能性もあります。

また、反対にコストの削減を重視しすぎてちぐはぐなリフォームをするという方法も、入居希望者からのイメージはかえってダウンしてしまう可能性もあります。

そのため、リフォームやリノベーションは、どこにコストをかけるべきかをあらゆる観点から考慮しつつ、費用対効果も重視して適切な箇所に実施することが大切です。

安易に家賃を下げすぎない

家賃を下げて入居者の負担を軽減させるという方法は、コストをかけず簡単に行える空室対策として最も有効な手段です。しかし、家賃を下げると得られる家賃収入もそれだけ減少します。あくまで空室を解消するための手段に過ぎないため、慎重に考えなければなりません。

また、相場と比較して安すぎる家賃に設定した場合は、入居者の質の低下につながるおそれもあります。家賃を下げる前の入居者からクレームが発生し、真摯に対応しなければほかの入居者からの退去申し出が続出するおそれもあるでしょう。

加えて、家賃の値下げを一度行ってしまうと、再度家賃を上げることが難しくなることにも注意が必要です。また、家賃の値下げ前から住んでいたほかの部屋の入居者から「同じように家賃を下げてほしい」と申し出を受け、泣く泣く家賃を下げざるを得ない状況となる可能性もあります。

そのため、家賃の値下げは最終手段と考え、まずは敷金・礼金など各種頭金の値下げから始めることがおすすめです。敷金・礼金をこれ以上下げられないという場合は、フリーレント期間を設けたり、一定期間のみ家賃を半額とするキャンペーンを実施したりするとよいでしょう。

条件を緩める際はデメリットを想定しておく

収益物件を運用する際は、ペットの飼育・子どもの同居・高齢者の入居・外国籍の方の入居などに関する入居条件を必ず設けることとなります。

入居条件を緩和すれば入居率は高まる可能性が高いものの、空室率を少しでも下げるためにやみくもに条件を緩和することはおすすめしません。デメリットや起こり得るトラブルを想定しておかなければ、思わぬ費用が発生してキャッシュフローが悪化する可能性があるためです。

例えば、ペット可の物件に変更した場合は、退去後の原状回復工事に多額の費用が発生する可能性が高まります。そのため、あらかじめ敷金を増額したり、ペットの飼育規約を作成して注意喚起をしておいたりなど、適切な保全措置をとっておくことが重要です。

 

不動産投資の空室リスクに関するよくある質問

不動産投資の空室リスクは、投資家であれば誰しも気になるところであるため、多くの疑問が生まれて質問につながっている項目が多くあります。

具体的には、不動産投資の空室リスクについて次のような質問がされています。

● 不動産投資の最大のリスクは何？
● 不動産の空室率は平均でどのくらい？

ここからは、不動産投資の空室リスクに関するよくある質問とその回答を紹介していきますので、ぜひ参考にしてください。

不動産投資の最大のリスクは何？

不動産投資の最大のリスクは、人口減少です。

人口が少ないエリアは居住地として人気が低い地域とみなされている可能性が高く、今後も減少が減っていくことが見込まれます。

人口が減少すると、賃貸物件入居の需要が減り、空き家が多くなります。そして、空き家が多くなれば競争力も低下し、家賃の下落につながります。

人口増加は駅前開発など相当大きな要因がない限り起こらないため、人口減少が激しいエリアへの投資は慎重に検討すべきでしょう。

不動産の空室率は平均でどのくらい？

総務省が2018年に発表した「住宅・土地統計調査 住宅数概数集計 調査の結果」によると、全国の住宅の13.6％（約846万戸）は空き家とされています。

空き家のうち、6.9％にあたる約431万戸は賃貸物件の住宅です。

過去の賃貸用住宅の空き家率をみると、2008年は7.2%、2013年は7.1%、2018年は6.9%となっています。

不動産投資の空室リスクについてまとめ

不動産投資・賃貸経営には数々のリスクが存在しますが、そのなかでもキャッシュフローの悪化につながりやすいリスクが空室リスクです。空室率が高まる原因には、投資エリアの人口変動による影響のほか、相場以上の賃料設定・競合物件の増加・不十分な募集活動・管理状態の悪さなどが挙げられます。

空室リスクを防ぐためには、物件選びや適切なターゲット設定や、リフォーム・リノベーション、空室保証の契約といったさまざまな方法が有効です。しかし、やり方を間違えるとかえって空室率やキャッシュフローの悪化が生じてしまう可能性もあるため、現状を把握したり競合物件を調査したりしながら適切な方法を講じる必要があります。

「J.P.RETURNS」では、入居希望者から好まれやすい駅近・築浅の優良物件の紹介や、一流のコンサルタントやプロの専門家による相談対応を行っています。収益物件の空室に関して悩みのある方は、ぜひJ.P.RETURNSにご相談ください。