マンション経営のよくある失敗10選！失敗を避けるために気を付けておくべきことは？

マンション経営で失敗するとは？

マンション経営で失敗するとは、端的説明するならトータルで赤字になることです。マンション経営は不動産投資の一種で、マンションを購入し、第三者に貸し出して家賃収入を得る資産運用方法です。毎年の収益に加えて、売却した場合に売買益を含めプラスになるならマンション経営は成功しているといえます。

キャッシュフローがプラスでも売却すると購入時よりも大幅な安値になってしまい、トータルでマイナスになってしまう状態ならマンション経営に成功しているとはいえないでしょう。

マンション経営で失敗しないように、よくある失敗例を頭に入れておくと安心です。失敗の度合いによっては大きな借金だけが残り、自己破産をせざる得ない状況に追い込まれるなど、取り返しがつかなくなる可能性もあります。

マンション経営でよくある失敗パターン10選

マンション経営でよくある失敗パターンを紹介していきます。失敗例には気を付けるべきポイントがたくさん隠れているので、不動産投資を始める際の参考にしてください。

・表明利回りしか見ていない
・節税目的のみで不動産を購入する
・営業電話で勧められた物件を即購入する
・営業担当者の言いなりで物件を決める
・周辺家賃相場の確認を行っていない
・購入後の管理を自ら行う
・家賃下落や金利上昇なども含めてシミュレーションをしていない
・家賃滞納によって収入が激減する
・修繕費などの大きな出費を考慮していない
・内容を理解せずにサブリース契約を結ぶ

それぞれ順番に解説していきます。どこが失敗してしまうポイントなのか考えながら読んでみてください。

表明利回りしか見ていない

利回りは大切ですが表面利回りだけ見ているとマンション経営に失敗してしまう可能性が高いです。表面利回りは複数の物件を比較して、購入すべき物件を探すための指標の一つで、以下のように算出されます。

例えば、年間家賃収入が120万円で購入価格が2,400万円であれば、表面利回りは5％(120万円÷2,400万円)と求められます。この表面利回りのみを見て物件を決めるのは失敗のもとです。なぜなら、不動産投資の実際の利回りは家賃収入からさまざまな経費を差し引いた収益額から算出されます。加えて、購入時に支払うのは物件価格だけでなく、仲介手数料や融資手数料や登録免許税なども発生するため、表面利回りより低くなります。

また利回りは高くても空室で家賃収入がなくなってしまうと、毎月自腹でローン返済を行わなければいけません。表面利回りだけではなく、総合的に考えて物件を選ばないと、失敗する確率が高まってしまいます。

節税目的のみで不動産を購入する

毎年の税金負担が重いと感じている会社員も多いので、「節税」という単語に惹かれる人も珍しくありません。不動産会社の営業担当者から「節税になりますよ」という謳い文句で、よく調べずにマンションを購入すると失敗すると確率が高くなってしまいます。

不動産所得の赤字で給与等の課税所得を少なくできる損益通算の仕組みを用いて節税できる仕組みです。

実際には支出を伴わない減価償却費を計上できるため、キャッシュフローはプラスでも会計上の不動産所得は赤字という状況を作りだせます。

しかし、節税目的のセールストークで勧められる物件は、入居者がつきにくいような物件である可能性もあるでしょう。空室で家賃収入が0になると、自分の給料や貯蓄から毎月返済しなければいけないため、節税どころか毎月手出しが発生し、手元に残る金額は大きく減ってしまいます。

節税目的のみで不動産投資を始めようとすると、悪条件の物件を購入させられる危険もあるため、提示されたシミュレーションを見て慎重な見極める必要があります。判断が難しい場合は無料書籍や動画で勉強して、理解できるようになってから購入するのがいいでしょう。

営業電話で勧められた物件を即購入する

見知らぬ人からの営業電話で熱心に勧められた物件をすぐに購入するのはやめましょう。営業担当者は「滅多にでない物件」、「すぐに売り切れる」など、購入を促すようなセールストークで煽りますが、あまり良い条件の物件でないケースが多いです。購入してしまうと高い確率でマンション経営に失敗してします。

好条件の不動産が市場に出る場合は、既に取引があるお得意様などに優先して案内されることが多く、いきなり新規客に勧められる可能性は低いです。本当に条件の良い不動産であれば、すぐに買い手が見つかるため、わざわざセールスの電話を入れる必要もありません。

そのため、おすすめの物件と強調されても、すぐに購入するのはやめましょう。

営業担当者の言いなりで物件を決める

親身に相談に乗ってもらったとしても、自分で何も考えずに営業担当者の言いなりで購入する不動産を決めるのはやめましょう。営業担当者は不動産のプロですが、お客さんがどのような資産運用をしたいのかの運用方針までは把握していません。

自己資金を多めに入れて堅実なエリアのマンションを購入したい、都心から少し遠くなっても利回りを重視したいなど、人によってニーズはさまざまです。そのため、営業担当者の言いなりで購入するマンションを決めてしまうと、自分の希望する資産運用の形と大きく異なってしまうでしょう。

勧められた物件が自分の不動産投資のスタイルと合致するか、最低限の勉強をして見極められるようになると安心です。

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周辺家賃相場の確認を行っていない

利回りの計算根拠になる家賃は、自分自身でも周辺相場を見て、妥当な設定になっているか確認しましょう。不動産投資物件サイトに掲載されている数字をそのまま鵜呑みにすると、実際の家賃相場より高い設定となっている場合もあります。不相応な家賃だと購入後にシミュレーション通りの収入を確保するのが難しく、マンション経営に失敗してしまう可能性が高いでしょう。

既に入居者がいるオーナーチェンジの物件であっても、周辺家賃相場と乖離がないかは要確認です。購入直後は予想通りの利回りで運用できていても、すぐに退去される可能性もあります。立地などの条件も大事であるものの、物件を探している人は予算制約があるので住むかを判断するうえで家賃設定が重要になります。

提示されたシミュレーションでの家賃の妥当性は、自分自身で確認しておくと安心です。

購入後の管理を自ら行う

物件購入後、マンション経営で収益増を目的に管理を自分で行うのはおすすめできません。賃貸物件の管理を業者に委託せず、不動産オーナー自身が管理する形態を自主管理といいます。自主管理の具体的な業務内容は以下のとおりです。

上記以外にも家賃滞納時のトラブルなど、突発的な対応が必要なときもあります。物件の管理のノウハウがあり、投資している不動産の近くに住み、時間が余っているような状況であればなければ、問題なく管理していくのは難しいでしょう。そのため、支出を減らすために自主管理をするのはやめておくのが無難です。管理が行き届かずに入居者の不満が溜まることでトラブルに発展したり、退去に繋がったりする可能性もあります。

これらの業務は委託できるため、トラブル回避や自分自身の負荷低減のためにも安心できる管理業者に任せましょう。

以下は、国土交通省が2019年に行った「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」です。表からも分かるとおり、約8割以上の人が何かしらの業務を委託しています。

引用：国土交通省｜賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査＜結果概要＞

家賃下落や金利上昇なども含めてシミュレーションをしていない

購入する不動産の長期的なシミュレーションで検証することは重要です。加えて、1パターンだけでなく複数のシナリオで見通しを立てないと、マンション経営に失敗してしまう可能性が高いでしょう。

長い期間マンション経営をしていると、家賃下落によって収入が減ったり、金利上昇によって毎月のローン返済額が上がったりと、収益に影響がある出来事が不定期に発生します。特に家賃下落は、部屋内の経年劣化等により建物自体の魅力が落ちてしまうため、仕方がない部分もあります。

その状態に陥ってもキャッシュフローなども含めマンション経営を継続できるかは、入念にシミュレーションしておくべきポイントです。不動産会社が出してきたシミュレーションでも、家賃下落や金利上昇が想定されているかは自分の目で確かめておきましょう。

家賃滞納によって収入が激減する

マンション経営の収入は入居者の家賃です。そのため、家賃滞納されてしまうと入居者がいる状態でも収入が0になってしまいます。管理業務を委託していると、滞納している人への督促は業者の対応範囲ですが、迅速に対応してくれるかどうかは管理業者によります。家賃未納はマンション経営に大きなインパクトを与えるため、すぐに対応してくれる信頼できる管理会社を選ぶのが重要です。

管理会社の中には、家賃滞納保証によって未納家賃を補填してくれるケースもあります。家賃滞納によって収入がなくなるのが不安なら、保証がついている管理会社を検討するといいでしょう。

修繕費などの大きな出費を考慮していない

マンション経営を長期的に行うと、水回りなどの高額な修繕費は必ずどこかで発生します。急にまとまった出費が発生する可能性もあるため、資金不足にならないようにあらかじめ準備しておく必要があります。

マンション共用部の大規模修繕は毎月の共同管理費から支出されますが、マンションの部屋内の設備故障は故意や過失がある場合を除いて発生の都度、不動産オーナーが修繕しなければいけません。

キッチン、お風呂などの水回りは特に設備交換の費用が高額になる傾向にあります。10年前後のサイクルで修繕費が発生するので、事前に積み立てをしておくなどして急な出費にも対応できるように準備しておくと安心です。

内容を理解せずにサブリース契約を結ぶ

管理会社が借り上げるために空室の有無を問わず実質家賃収入の8～9割が保証されます。マンション経営において避けたいのは収入がなくなることなので、家賃保証がついているサブリース契約を結ぶと、空室によって収入ゼロになるリスクはなくなります。空室や入居者の家賃滞納があっても、安定した収入を確保できることはメリットです。中には10年以上の長期間に家賃保証がつけている場合もありますが、多くの場合、家賃保証額の見直しが2年ごとに行われます。この見直しで賃料が下がることがほとんどで、当初のシミュレーションから収入が下落し、不動産オーナーとサブリース会社間でトラブルが発生することも珍しくありません。

そのためサブリース契約するときは、家賃見直しの頻度やその家賃保証額が適切な水準であるかを確認しましょう。場合によってはマンション経営を始めて数年で、想定した収支プランと大きく乖離し始める可能性があります。

サブリース契約については、以下の記事でも詳しく説明しています。
サブリース契約とは？失敗例からメリット・デメリットまで詳しく解説します！

マンション経営で失敗しないために気を付けること8選

ここまでマンション経営で失敗してしまう10パターンを紹介しました。失敗事例を多く知っておくことで大半の失敗は防げます。さらにマンション経営で失敗しないために心得ておくべき8つのポイントを解説していきます。

・需要の高い立地の物件を選ぶ
・中長期で運用する目線を持つ
・税金の知識を身に付ける
・新築にこだわりすぎない
・信頼できる不動産会社を見つける
・集客に強い管理会社を選ぶ
・想定外の出費も見込んでおく
・事前のリサーチを怠らない

それぞれ気を付けておくべきポイントを理解し、実践できればマンション経営で成功できる確率を引き上げられます。

需要の高い立地の物件を選ぶ

マンション経営において、物件のエリアは成功できるかを決めるといっても過言ではないほど重要な要素です。安定した入居率を保つためにも重要であり、売却時の価格にも大きな影響を与えます。

物件の築年数や間取りも貸し出すうえで大切ですが、立地条件は最もこだわるべきといわれています。リフォームすれば、部屋は新しくしたり最新設備を導入したりできますが、立地は変えようがありません。

需要の高い立地の具体的な要素を説明していきます。

・最寄り駅からの距離
マンションが多くある都市部では、充実した交通網が発達していて通学・通勤の主な手段は電車のため、駅までの距離を重要視する人は多いです。また同じ駅に近い物件でもその駅の路線がターミナル駅との接続が便利かによっても評価が変わります。目的地や乗換駅として多くの人が利用するターミナル駅へのアクセスが良好であると、入居需要が高いといえます。

・生活インフラの充実度
コンビニ、ドラッグストア、病院など、便利に生活するうえで利用する施設が近いかどうかがポイントになります。特に都心の駅近マンションでは車を持たない人も増えているので、それらの施設が徒歩圏内であることも重要です。

その他にも、幹線道路や線路に近い場所なら騒音状況も確認しておくといいでしょう。1から建設するアパート経営をするなら、上記の要件を頭に入れて土地選びをするのがおすすめです。

中長期で運用する目線を持つ

マンション経営を成功させるうえで中長期の視点で考えることが大切です。なぜなら、短期売買で利益を狙う手法では、プロの不動産業者でもない限り、赤字になってしまう可能性が高いからです。

短期売買で利益を得るには、短期的に値上がりしそうな物件を安く仕入れ高値で売却する方法や、購入した物件をリフォームして付加価値を付けて売却する方法があります。しかし、現実的にはプロの目利き力に加え、売買を繰り返せるほどの資金力がなければ厳しいでしょう。

中長期的に保有する目的でマンション経営する方法であれば、短期売買よりも再現性が高く、プロ級の知識がなくても失敗する確率を低く抑えられます。すぐに資産を増やしたい気持ちは理解できますが、短期で資産増を狙うとかえって資産を減らすことにもなりかねないため、焦りは禁物です。

税金の知識を身に付ける

マンション経営を成功させるためには、最低限の税金の知識を身に付けておきましょう。中には「節税できる」というセールストークだけで、無理やり購入を迫る営業担当者もいます。

例えば、キャッシュフローが赤字の物件を紹介し、節税効果を理由に購入を勧められるケースです。キャッシュフロー赤字の物件は単なる赤字なので、納める税金も減るものの、それ以上に手元にあるお金が減ってしまうのでトータルでは節税効果がない可能性もあります。

これらのセールストークに対しては、税金の基本的な知識があれば騙されることもないため、身に付けておくと安心です。

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新築にこだわり過ぎない

新築の方が高い入居率を維持できるなど、多く利益が残りそうと考えるかもしれませんが、一概にそうとも言い切れません。マンション経営で成功する可能性を高めたいなら新築にこだわるのは少し危険かもしれません。

一般的に中古よりも新築の方が利回りは低くなってしまいます。なぜなら新築物件を購入しても、家賃収入が大幅に増えるわけではないものの、価格は中古より高くなってしまうからです。利回りの計算式の分母である物件の購入価格が大きくなってしまうと利回りが低く算出されます。

表面利回り＝年間家賃収入÷購入価格

また、新築物件の方が入居者を集めやすいというメリットはありますが、新築としての集客力を維持できる期間はそう長くありません。新しい新築物件が周辺にできれば、相対的に魅力は落ちてしまい、もともとの中古物件と同じ序列になる可能性もあります。

そのため、効率的な資産形成をするためには新築物件にこだわりすぎないことも大切です。

信頼できる不動産会社を見つける

マンション経営を成功させるために最も重要なことは、信頼できる不動産会社の力を借りて不動産投資を始めることです。自分1人で基礎的な知識を身に付けることはもちろん大切ですが、効率的に勉強したり、リアルタイムの不動産市況を掴んだりするには、膨大な情報を持っている不動産会社と協力するのが理想的です。

信頼できる担当者と話せれば、相談者の資産運用の方針なども加味して効果的なアドバイスがもらえるため、マンション経営で失敗しにくくなるでしょう。

節税の部分や物件選びの考え方などの複雑な部分も分かりやすく説明してもらえるので、マンション知識が全くない人でも安心して不動産投資を始められます。J.P.RETURNSでは無料面談を実施しているので、積極的に活用してみてください。
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集客に強い管理会社を選ぶ

マンション経営で失敗しないためには、高い入居率の維持が大切です。退去後に空室が長く続くなら管理会社に問題があるケースもあります。空室状態でも返済は続くため、マンション経営で資金が確保できていなければ、自分の給料や貯蓄から捻出しなければいけません。

赤字が続く状況に陥らないためにも、客付けに強い管理会社を選ぶのがおすすめです。管理会社の集客実績や口コミを参考にして、選びましょう。J.P.RETURNSでは、物件選びから購入後の管理まで一括で請け負っており、管理している物件の入居率は99％超えです。詳しく知りたい人はぜひ個人相談をご活用ください。
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想定外の出費も見込んでおく

マンション経営をしていると、不足の出費が発生する場合もあります。修繕費を積み立てていても、想定より早いタイミングで水回りの設備故障や交換が発生したなど、時には数十万円以上の出費が突如必要になるケースもあるでしょう。

住んでいる人がいるなら、迅速に対応しなければなりません。そのため、急遽の出費も対応できるように収支計画を立てておく必要があります。仮に資金不足で修繕できないとトラブルのもとになるだけでなく、退去されてしまって収入ゼロの厳しい状況に追い込まれてしまいます。もし、シミュレーション段階で数十万円の出費に対応できないようであれば収支の見直しや、場合によっては物件の変更も視野に入れた方がいいかもしれません。

事前のリサーチを怠らない

マンション経営で起こりうるトラブルは、ほとんど事前のリサーチで防げます。騒音や駅までの道のりやエントランスの雰囲気、周辺の道路環境などを購入前に調べるのは面倒と感じるかもしれません。

しかし、購入後に「想像以上の騒音」や「駅距離は近いものの急な坂や踏切で時間がかかる」などのマイナス要因が発覚すると取り返しがつかなくなる可能性もあります。上記は極端な例ですが、事前に調べれば気付けることも多いので、失敗したくなければ、周辺を歩いたり、細かく担当者に質問をしたりして、地域特性を把握しておきましょう。

まとめ：よくある失敗を知ってからマンション経営を始めよう

マンション経営でよくある失敗パターンを10つ紹介しました。形は多少変わるものの、この10パターンを把握しておけば、ほとんどの失敗は防げるといっていいでしょう。加えて本記事で紹介した失敗を避けるために、注意しておくべきポイントを意識してマンションを選ぶと安心です。

立地の良い物件選びや税金の知識などももちろん大切なのですが、最も重要なのは信頼できる不動産会社を見つけることです。独学でも知識を身に付けられますが、忙しい人はなかなかまとまった時間を勉強に充てるのが難しいでしょう。短い時間で効率的に勉強するには情報が凝集された書籍や動画などで知識を得るのが効果的です。

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