マンションの賃貸管理業務とは？｜業務内容や委託のメリットを解説

賃貸管理とは

賃貸管理とは、マンションやアパートなどの賃貸物件を円滑に運営するための業務のことです。入居者の募集や審査、契約の手続きなど入居者に関わる業務と、建物の修繕や清掃、設備の点検など物件そのものに関する業務の2つに大きく分けられます。

賃貸管理業務の内容は多岐にわたり、中には専門知識を必要とする内容も少なくありません。不動産投資を行うオーナーが自ら管理する場合もありますが、専門の管理会社に委託するケースが一般的です。特に所有物件が複数あったり、物件が遠方にあったりする場合、管理会社への委託は、オーナーの負担を軽減しながら専門的な管理を行う唯一の手段となります。

マンションの賃貸管理の業務内容

マンションの賃貸管理業務は、大きく2つのカテゴリーに分類できます。1つは入居者への対応と管理を行う業務、もう1つは建物自体の管理業務です。両方の業務が適切に行われることが、マンションの長期的な賃貸運営の成功につながります。

それぞれの業務内容を詳しく見ていきましょう。

入居者への対応・管理業務

マンションの賃貸管理における入居者への対応・管理業務は、賃貸運営において重要な部分です。以下に、主な業務内容を紹介します。

上記の業務は、入居者との円滑なコミュニケーションを保ち、安定した収益を確保するために不可欠です。適切な対応が行われれば入居者の満足度が高まり、長期間の契約が期待できるでしょう。

建物の管理業務

建物の管理業務も、マンションの賃貸運営において重要です。以下に、主な業務内容を紹介します。

上記の業務は、建物とその敷地の価値を保ちながら、入居者に安全で快適な居住環境を提供するのに必要です。定期的なメンテナンスと適切な管理は、物件の長期的な資産価値の維持にも直結します。また、法律で定められた点検の遵守は、物件を管理するものの義務です。

マンションの賃貸管理の種類

マンションの賃貸管理には、大きく分けて自主管理と委託管理の二種類があります。自主管理は、オーナー自らが直接管理を行う方法です。一方で、委託管理は賃貸管理会社に業務を依頼する形式で、これはさらに一般管理とサブリースに分けられます。

管理形態によって特徴が異なるため、オーナーの状況やニーズに応じた選択が大切です。以下では、3つの管理形態について解説します。

自主管理

自主管理とは、賃貸物件のオーナーが自ら賃貸管理業務を行う方法です。家賃の徴収や滞納者への督促、入居者からの問い合わせにクレーム対応、設備の破損対応、退去時の立ち会いなど賃貸物件の運営に必要なすべての業務をオーナーが担います。

自主管理の大きな利点は、管理会社への委託費用がかからないため管理コスト削減につながることです。一方で管理業務に要する時間や労力が大きく、特に賃貸運営が副業である場合、すべての業務を自分で行うのは難しいでしょう。

また、ノウハウがなく管理が不十分になった場合、入居者の不満が溜まったり空室が増えたりするリスクもあります。自主管理にするか否かは、管理業務にかかる時間や労力、必要な知識や経験を考慮して選択しなければなりません。

一般管理

一般管理とは、賃貸管理業務を管理会社に委託する方法です。この管理委託契約では、物件の日常管理や家賃の徴収、入居者対応に設備の点検・修繕、清掃業務など、賃貸物件の運営に関わる多くの業務が管理会社によって行われます。

物件の経営主体はオーナーのままで、賃料設定や入居者の選定に関してはオーナーが決定権を持ちます。しかし、サブリース契約とは異なり、入居者がいなければ家賃収入は発生しません。

一般管理契約の特徴は、管理に関わる手間や時間を大幅に削減できる点です。また、専門知識を持つ管理会社が物件の価値を維持し、空室率の改善に努めてくれます。ただし、管理会社への管理委託費用がかかるため、自主管理に比べると利益率は低下する可能性があります。

サブリース

サブリースは、不動産オーナーが管理会社と賃貸借契約を結び、物件を管理会社に貸し出す形式の管理方法です。サブリースでは、管理会社が入居者募集を行い、入居者と直接賃貸契約を結びます。入居者への対応や建物の管理など、賃貸物件の運営に必要なすべての業務を担うのも管理会社です。

サブリースでは、オーナーが空室リスクや滞納リスクに悩まされることがありません。賃料保証がある場合、空室がいくつあっても、契約に基づいて定められた金額がオーナーに支払われるため安心です。また、オーナーは日常の管理業務やクレーム対応の必要がなく、物件運営の負担が大幅に減ります。

ただし、契約内容によってはオーナーからの契約終了が難しくなる点に注意しましょう。サブリースを検討する際には、信頼できる管理会社を選定することが重要です。
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マンションの賃貸管理を委託するメリット・デメリット

管理会社にマンションの賃貸管理を委託すれば、オーナーにとって多くのメリットをもたらします。管理費の支払いは必要となるものの、賃貸運営に関わるさまざまな業務から解放され、時間と手間の大幅な削減が可能です。ただし、管理費が発生する以外にも、業者選びに失敗し、いい加減な業者に委託してしまうと、不動産経営に悪影響が出る点に注意しましょう。

以下では、マンションの賃貸管理を委託する際のメリットとデメリットを紹介します。

【メリット】賃料回収や管理業務の手間が省ける

賃貸管理を委託すれば、賃料回収や日々の管理業務の手間が省けます。賃貸運営では、家賃の徴収や滞納者への督促、入居者からの問い合わせやクレーム対応、設備の点検や修繕など多くの業務をこなさなければなりません。

管理会社に任せれば、オーナーは煩雑な業務から解放され、他の仕事やプライベートにより多くの時間を割けるようになります。特に兼業で不動産経営を行うオーナーにとって、大きなメリットと言えるでしょう。

また、入居者との相性がよくない場合にも管理会社が間に入ってくれるため、精神的な負担も軽減できます。

【メリット】マンション管理の専門家から助言をもらえる

賃貸管理を委託するもう1つのメリットは、専門家からのサポートを受けながら賃貸運営ができることです。賃貸管理には多くの業務が必須となる上、一つひとつの作業が煩雑で、かつ専門的な知識が求められます。

賃貸管理に精通した管理会社であれば、運営を代行するだけでなく、その経験を生かして効果的な賃貸管理プランをアドバイスもらえます。専門家の知見を基にした意思決定ができれば、より効率的かつ効果的な賃貸運営が可能です。

また、管理を委託することで、オーナーは自らのノウハウを深める機会も得られます。不動産経営が初めての方や、他の業務に多忙な方にとって大きなメリットと言えるでしょう。

【メリット】遠方の物件や複数物件を管理できる

遠方の物件や複数の物件の管理が容易になる点も、管理を委託するメリットとして挙げられます。自ら管理を行う場合、遠方の物件への頻繁な訪問や緊急時の迅速な対応は困難です。管理業務が日常的に必要となれば、オーナーの負担はさらに大きくなります。しかし、管理会社に委託すればオーナー自身が遠方まで足を運ぶ必要がありません。

また、複数の物件を所有する際にも、それぞれの物件に出向く時間と手間を大幅に削減できます。管理会社は専門的な知識と経験を持っており、物件が複数あっても効率的な管理が可能です。オーナーは物件を増やしても負担がほとんど変わらず、不動産投資を拡大しやすくなるでしょう。

【デメリット】業者によっては不動産経営に悪影響が出る

委託する業者によっては、不動産経営に悪影響を及ぼすため注意が必要です。適切に管理業務を行わない業者に委託すると入居者満足度が下がりやすくなり、空室リスクの増加や不動産価値の下落につながる恐れがあります。管理業者を選ぶ際は、過去の実績や評判、提供されるサービスの内容をしっかり確認し、経験豊富で信頼できる管理業者を選ぶことが重要です。

また、管理を完全に業者に任せきりにせず、定期的に物件を訪問するなどして、自分で物件の状況を確認することも大切です。業者とのコミュニケーションを密に取り、物件の状況について定期的に報告を受けるようにしましょう。

マンションの賃貸管理を委託する費用相場

不動産の賃貸管理を委託する際の手数料の相場は、家賃収入の5％程度です。ただし法律による定めはないため、実際の賃貸管理手数料は管理会社との合意次第で自由に設定できます。一般的には家賃収入の割合で計算されるものの、月額定額制を取り入れている管理会社も珍しくありません。

都心に近い物件や新築・築浅物件の場合、手数料を相場より低めに設定しているケースがあります。そうした物件では、オーナーは出費を抑えつつ賃貸管理委託が可能です。ただし、手数料が安いというだけでなく、提供されるサービス内容や管理業務の質も考慮しなければなりません。

必要な管理内容が提供されているか、信頼できる管理が行われるかなどをしっかり確認し、料金プランとサービス内容を総合的に検討して選ぶことが重要です。賃貸運営のトータルコストを抑えつつ信頼できる管理会社に管理を委託したい方は、以下のページもご覧ください。
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マンションの賃貸管理を委託する管理会社の選び方

賃貸管理を委託する場合、適切な管理会社を選べるか否かで賃貸運営の成果に差が出ます。管理業務の質や費用、提供サービスの内容などさまざまな要素を考慮して、自分の物件や経営方針に合った管理会社を見つけなければなりません。

ここでは、マンションの賃貸管理を委託する管理会社の選び方を4つの点から解説します。

しっかりとした実績がある

不動産管理会社を選ぶ際には、過去の実績の確認が大切です。管理会社の対応エリアや管理している物件の戸数、提携業者の種類や数、空室対策の具体例などをたずねるとよいでしょう。

管理物件の多さは、豊富な経験とノウハウがあることを示しています。また、提携業者の数からは、事業の拡大具合や多様なサービスの提供能力があるかも推察可能です。加えて、過去にどのような提案を行ってきたか、今後の物件管理計画はどのようなものかについても詳しく聞けば、その会社の能力やサービスの内容を判断できます。

実績のある管理会社は効率的な集客や信頼性の高い管理が期待できるため、安心して任せられるでしょう。

集客力が高い

管理会社選びでは、集客力も注目すべきポイントです。集客力が高い会社は入居者を効率的に見つけられるため、空室となる期間を短く抑えられます。集客力を測る際に重視すべきは、どのような方法で集客を行うかです。

特に現代ではインターネットを利用した物件情報の提供が主流となっており、物件情報を多くの検索サイトに掲載しているかどうかが重要となります。管理会社がどのような広告戦略を持っているか、どのポータルサイトに物件を掲載しているか具体的に教えてくれる会社は、信頼性が高いと言えます。写真の質や間取りの見せ方に工夫をしているかも、物件の魅力を伝える上で大切な要素となるため、自分自身で実際にサイトを見て確認するとよいでしょう。

依頼できる業務範囲が広い

賃貸経営を円滑に進める上で、管理会社の業務範囲も重要なチェックポイントです。管理業務の範囲が広い管理会社なら、オーナーは管理業務を1つの会社に任せるだけでよく、一貫した管理体制を築けます。一口に管理業務と言っても、管理会社によって対応範囲や得意とする分野が異なります。たとえば、仲介と入居管理を同じ会社に委託したい場合や、建物管理やメンテナンスも任せたい場合は、それぞれのノウハウを併せ持つ会社を選ばなければなりません。

管理業務委託契約前には提供されるサービスの範囲をしっかり確認し、自分の物件に必要な管理業務が含まれているかを確認することが大切です。

担当者のレスポンスが早い

担当者が素早く、密に報告・連絡・相談をしてくれるか否かも、管理会社を選ぶときの判断材料です。入居者からのクレームや設備のトラブルが発生した際、迅速に対応して問題の悪化を防げれば、入居者の不満を解消できます。返答が遅れると入居者の不満が募り、最終的には退去率の上昇にもつながりかねません。

管理会社の担当者が休みでないにもかかわらず、連絡から返答までに1日以上かかるのでは、不動産経営に支障をきたす恐れもあります。したがって、賃貸管理会社選びでは、担当者が返答に要する時間、報告や連絡の頻度などにも着目することが大切です。また、急に連絡が必要になったときに備えて、管理会社が休みの日にどのような体制を取っているかも確認しておきましょう。

まとめ

マンションの賃貸管理には、オーナーが自分で管理を行う自主管理と、管理会社に業務委託する一般管理、賃貸物件の運営を完全に任せるサブリースの3種類があります。管理業務を委託すれば、賃料回収や管理業務の手間がなく、マンション管理の専門家から助言を受けつつ不動産経営が可能です。また、離れた場所にある物件でも行き届いた管理ができるのもメリットです。

ただし、適切な業者を選ばなければ不動産経営に悪影響を与える可能性があります。不動産経営に乗り出したいものの、管理業務の委託先に迷っている方は、ぜひJ.P.RETURNSにご相談ください。マンション投資のプロフェッショナルであるコンサルタントが、マンツーマンで納得いくまで疑問を解消します。
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