アパート投資（アパート経営）はなぜ失敗する？失敗例と成功のコツ

アパート投資の仕組み

アパート投資（アパート経営）では、次の3つの仕組みにより収益や節税効果を得られます。

●家賃収入で利益を得る
●アパート売却で利益を得る
●減価償却費などの経費で節税効果を得る

それぞれの仕組みについて、簡単に解説します。

家賃収入で利益を得る

アパート投資といえば、家賃収入によって収益を得る方法をイメージするのではないでしょうか。アパートを一棟、あるいは複数所有し、入居者から毎月の家賃収入を得ます。

入退去が少ない物件なら、安定した収入を得られることが魅力です。また、アパート内には複数の部屋があるため、空室がいくつか発生しても収入がゼロにはなりません。同じ不動産投資でも、マンションや戸建て住宅を1戸のみ運用する場合は、家賃収入がゼロになるリスクが高いため、収入の安定性に注目するならアパート投資がおすすめです。

アパート売却で利益を得る

アパートを売却すると、利益を得られることがあります。

建物は経年劣化によって価値が下がるため、大幅な改修をしない限り価格が上昇することはまずありません。しかし、アパートが建っている土地の価格が大幅に上昇すれば、アパート購入時よりも売却時のほうが高額になることがあります。

たとえば、アパートの周辺に新駅やショッピングセンターが誕生したり、大学や大企業が近隣に移転したりしたときは地価上昇の可能性があります。適切なタイミングを見計らい、売却も検討してみましょう。

減価償却費などの経費で節税効果を得る

アパートを購入した金額のうち、建物部分の価格については「減価償却費」として経費計上できます。経費計上する金額が多いときには、家賃収入を得ていても全体で見れば赤字経営となるかもしれません。

赤字となると帳簿上では利益が発生していないことになるため、不動産投資による収益に対しては所得税や住民税が非課税になることもあります。また、勤務先から給与を得ている人なら、アパート投資による赤字分と給与所得を合算し、課税所得額を減らして節税効果を得られることもあります。

なお、アパート投資による節税効果を高めるには、1年当たりの減価償却費を増やすことが必要です。次のポイントに注目して物件を選ぶと、年間の減価償却費を増やし、大きな節税効果を得やすくなるでしょう。

●新築よりも中古物件を選ぶ
●鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造よりも木造を選ぶ
●土地よりも建物の価格割合が高い物件を選ぶ

1年当たりの減価償却費は、建物価格を法定耐用年数で割って求めます。中古物件ならすでに築後何年か経過しているため、法定耐用年数が少なく、1年当たりの減価償却費が多くなるでしょう。

木造物件は鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造よりも法定耐用年数が少ないため、1年当たりの減価償却費も少なくなります。また、土地の価格割合が高いと、減価償却費として計上できる金額が減ってしまうため、建物の価格割合に注目して物件を選ぶことも大切です。

アパート経営（投資）の失敗例10選

アパート投資（アパート経営）が失敗に終わる際の原因は、基本的に共通しています。よくある失敗としては、次の例が挙げられます。

●失敗例1．立地選びを間違えた
●失敗例2．間取り選びを間違えた
●失敗例3．施工会社に問題があった
●失敗例4．修繕計画に問題があった
●失敗例5．管理会社に問題があった
●失敗例6．返済計画・資金計画に問題があった
●失敗例7．リフォームに失敗した
●失敗例8．入居者トラブルで空室が増えた
●失敗例9．災害により多額の負債を抱えた
●失敗例10．サブリースで失敗した

具体的な事例を紹介し、それぞれの失敗が起こる背景について詳しく見ていきましょう。

失敗例1．立地選びを間違えた

入居希望者があまりいない。一度空室になると、入居者が決まるまでに時間がかかる。

 

アパートを手放したいが、売買が活発に行われていないエリアのようで買い手がつかない。大幅に値下げをしたが、それでも売れない。

アパートの立地選びは重要なポイントです。駅から遠い、周辺にスーパーやコンビニなどの生活に必要な施設がない立地を選ぶと、入居者がなかなか見つからないこともあります。

空室の期間が長引くと、家賃収入が大幅に減ってしまいます。安定した収入を得るためにも、立地は慎重に選ぶことが重要です。

失敗例2．間取り選びを間違えた

ファミリー向けの間取りのアパートを所有している。一人暮らしの人が多いようで、空室がなかなか埋まらない。

 

キッチンとダイニング、リビングがすべて別々の空間にある間取りのアパート。入居希望者が訪れても、「LDKのほうが良かった？」「リビングが狭い」と不評で、なかなか成約につながらない。

人気のエリアでも、入居希望者の層についての理解が浅いと、間取り選びに失敗してしまうことがあります。ファミリー層が多いのか、一人暮らしが多いのか、しっかりと分析してから物件を購入しましょう。

また、ファミリー層が多いエリアの場合、アパートを借りるのではなくマンションや戸建て住宅を購入するケースも想定されます。賃貸アパートに対するニーズがどの程度なのかも、チェックしておきましょう。

失敗例3．施工会社に問題があった

雨漏りがする、雨が降ると異臭がするなどのトラブルがある。苦情が多く、早期に退去する入居者も多い。

 

音が響きやすい構造で、入居者間の騒音トラブルが頻繁に発生している。「音がうるさい。迷惑だ」「ちょっとした音でもすぐに苦情が来る」などの不満を抱えている入居者が多く、アパート全体が殺伐とした雰囲気になっている。

施工に問題があると、漏水や異臭、騒音などのさまざまなトラブルが発生します。入居者が定着しにくいだけでなく、悪評が広まって次の入居者が見つかりにくいこともあるようです。

また、欠陥アパートに暮らしていることで、入居者同士の関係にも影響がおよび、ギスギスとした雰囲気になってしまうことがあります。丁寧に暮らそうという気持ちがなくなり、ゴミを適切に捨てない、建物や設備を大切に扱わないなどの行為が見られ、アパートの資産価値が落ちてしまうことにもなりかねません。

失敗例4．修繕計画に問題があった

修繕計画を立てずに放置したことで、入居者が減っている。リフォーム会社に問い合わせたところ、傷みが激しく、建て替えと同程度の高額な修繕費がかかると見積もられた。

 

修繕計画は立てたが、予想以上に修繕費用がかかるようで、資金繰りの目途がつかない。

アパートは定期的に修繕することで、良好な状態を維持できます。お金がかかるからといって修繕しないまま放置すると、入居者がつかず、大幅に家賃を値下げすることにもなりかねません。

また、修繕計画を立てても、必ずしも計画通りに進むとは限りません。予想よりも傷みが深刻であったり、物価上昇のあおりを受けたりすることで、高額な修繕費用がかかり、資金繰りに苦労するケースもあります。

失敗例5．管理会社に問題があった

敷地や建物の共有スペースが、あまり丁寧に掃除されていない。築年数よりも古く見えるため、入居者がつきにくい。

 

空室があるが、なかなか埋まらない。管理会社に相談したが、あまり積極的に入居者募集をしてくれていないようだ。

管理会社選びも、アパート投資において重要な要素です。大切な資産を安心して預けるためにも、信頼できる管理会社を選びましょう。

管理会社選びに失敗すると、入居者減や家賃の値下げにより収入が落ちる可能性があります。また、建物が早期に劣化してしまい、修繕費がかさんだり、売却しにくくなったりすることもあります。

失敗例6．返済計画・資金計画に問題があった

不動産投資ローンを早く完済したくて、毎月の返済額を多めに設定した。しかし、予想よりも家賃収入が低く、しかも修繕費や管理費などが高いため、毎月の収支が赤字で苦しい。

 

ローンで借りれば何とかなると思い、資金計画を立てずにアパート投資を始めた。仲介手数料や不動産取得税、火災保険料・地震保険料などが意外と多く、貯金のほとんどを使い果たしてしまった。

返済計画や資金計画を綿密に立てておかないと、思わぬ失敗をしてしまうことがあります。ローンの返済額は無理のない程度に設定すること、また、アパート投資の初期費用を事前に見積もっておくことが大切です。

返済計画・資金計画に無理があると、投資を続けられなくなり、やむを得ずアパートを手放すことにもなりかねません。また、現金で支払う初期費用の金額が多すぎると、貯金の大半を使い果たし、いざというときに備えられなくなってしまうのも不安です。

失敗例7．リフォームに失敗した

リフォーム費用がかかりすぎ、収益を得にくくなっている。

 

自分好みにリフォームをしたところ、入居希望者が減ってしまった。内覧したけれども成約に至らなかった人に尋ねると、「内装がかわいすぎて、恥ずかしい」「使わない設備が多く、家賃が割高だ」などの意見があった。

設備や内装は古くなるため、定期的にリフォームが必要です。設備や内装が新しいほうが入居希望者にもアピールできると考えられますが、あまりにも高額なリフォーム費用をかけると、収益を得られなくなってしまうため注意しましょう。

リフォームが入居者のニーズに合っていることも重要なポイントです。たとえば、ピンクやミントグリーンなどを基調としたファンシーテイストの内装にすると、「趣味に合わない」「落ち着かない」という方もいるでしょう。

また、床暖房やディスポーザーなどの設備を導入するときにも注意が必要です。入居者にとって必要でない設備を導入すると、「電気代が増えた」「使わない」などのクレームが来るだけでなく、入居者を減らしてしまうことにもなりかねません。

失敗例8．入居者トラブルで空室が増えた

入居者間のトラブルが多い。退去する人も増えて、家賃収入が減っている。

 

家賃を支払わない入居者がいる。入居者募集をするわけにもいかず、家賃収入も不安定になって困っている。

施工会社に問題があるとき以外にも、入居者トラブルが起こることがあります。たとえば、怒鳴り声がうるさい人や、大勢の友人を呼んで大騒ぎする人が入居者にいる場合、騒音トラブルが生じてしまうかもしれません。

入居者トラブルではありませんが、家賃を支払わない人がいるときも問題です。家賃を滞納しているからといってすぐに退去命令を出せるわけではないため、入居者を募集するわけにもいかず、家賃収入が減ってしまいます。また、退去命令を出すためには裁判が必要になることもあり、多額の費用や労力がかかるだけでなく、精神的にも大きなダメージを受けます。

失敗例9．災害により多額の負債を抱えた

地震が起こり、建物がほぼ全壊。修繕に数千万円かかり、新たにローンを組む必要が生じた。

 

入居者の不注意から火災が生じた。入居者が火災保険に加入していなかったため、保険金が下りない。

地震や台風、火災などによって建物が損壊することもあります。万が一に備えるためにも、火災保険や地震保険に加入しておきましょう。

ただし、加入していても、修繕に必要な金額全額が補償されるわけではありません。また、補償内容を充実させると、保険料が高額になり、負担が増えます。保険料と保険金額のバランスを考えて、適切な火災保険・地震保険を選びましょう。

失敗例10．サブリースで失敗した

サブリースの利用料金が高い。空室があっても家賃収入を得られるのは安心だが、そもそもの料金が高すぎて、期待するほど利益が得られない。

 

空室が多いことを理由に、サブリース会社から家賃減額の要求が来た。サブリース料だけでも高額なのに、家賃を減額するとさらに収入が減り、アパート経営を続けられない。

サブリースとは、サブリース会社が投資家からアパート一棟を借り上げ、各入居者の家賃はサブリース会社が管理する仕組みです。投資家には、サブリース会社から毎月固定の賃料（実際の賃料からサブリース料を差し引いた金額）が支払われるため、空室や入居者による滞納があっても、常に決まった日に決まった金額を受け取れます。

しかし、サブリース料が割高で、利益が大幅に目減りすることもある点に注意が必要です。空室リスクや家賃滞納リスクが低いと予想されるときは、サブリースの利用を控えるほうが良いかもしれません。

また、空室がいつまでも解消されない状況が続くときは、サブリース会社から家賃の値下げを請求されることがあります。家賃の値下げは将来的に受け取れる利益にも影響を与える要素のため、慎重に判断することが必要です。

失敗から学ぶ！アパート経営（投資）を成功させるコツ

アパート投資（アパート経営）を成功させるためには、失敗例から学び、適切な対策を取ることが必要です。アパート投資を開始する前後に実行できる対策を紹介します。

不動産投資についての正しい知識を学ぶ

まずは不動産投資について正しい知識を入手しましょう。アパート投資をしながら学ぶこともできますが、物件選びや管理会社選びで失敗するリスクもあるため、投資を始める前に学ぶことをおすすめします。

書店では不動産投資やアパート経営について多くの本が販売されています。信用できる著者の本を選び、基礎を身に付けてください。また、不動産投資を取り巻く状況は日々変化しています。本だけでは新しい情報を入手できないため、不動産投資セミナーや個人相談サービスを併用することも大切です。

アパートのニーズが高い立地を選ぶ

空室があると、その分、家賃収入が減ってしまいます。

空室が発生しないように、また、空室が生じてもすぐに次の入居者が決まるように、アパートのニーズが高い立地を選んでください。物件を購入する前に、周辺の類似するアパートの入居率を調べておくと、ニーズの高さをある程度分析できます。

入居者のターゲットを見極める

入居者のターゲットを見極めることも重要です。一人暮らしが多いエリアなら一人暮らし向けの間取り、ファミリー層が多いエリアならファミリー向けの間取りを選びましょう。

ただし、ファミリー層が多い場合、必ずしも賃貸アパートを選ぶとは限らないため注意が必要です。分譲マンションや戸建て住宅を選ぶマイホーム派がどの程度いるのかも、チェックしておきましょう。

信頼できる施工会社の建物を選ぶ

欠陥物件を選んでしまうと、修繕費がかさむだけでなく、入居者トラブルが起こりやすくなります。トラブルが起こると退去者が生じる可能性もあるため、空室リスクが増大します。

アパート投資に失敗しないためにも、信頼できる施工会社の建物を選びましょう。不安なときは、ホームインスペクターなどの第三者に物件を調査してもらうこともおすすめです。

資金的に無理のない修繕計画を立てる

建物の価値を保つためにも、定期的な修繕が必要です。ただし、修繕にお金をかけすぎると収支がマイナスになるため、資金面と建物の価値を両立させる計画を立て、実行するようにしましょう。

また、10～15年に一度は、外壁の塗り替えや屋上の防水工事など、大規模な修繕工事も必要です。まとまった費用がかかるため、積立などをしておくほうが良いでしょう。

管理会社を慎重に選ぶ

管理会社に問題がある場合、物件の資産価値が早期劣化するだけでなく、空室が長引いて家賃収入が減るなどの弊害があります。大切な資産を守り、家賃収入を確保するためにも、信用できる管理会社を選びましょう。

また、管理費にも注意が必要です。安ければ安いほど良いというわけではなく、管理内容に見合った妥当な料金なのかチェックしてみましょう。複数の管理会社を比較すると、妥当性が高い管理費で、なおかつ管理の質が高い会社を見つけやすくなります。

無理のない返済計画を立てる

不動産投資ローンを利用してアパートを購入する場合は、無理のない返済計画を立てることが必要です。

毎月の返済額が多いと負担が大きいだけでなく、手元の現金が不足して、適切なタイミングで修繕できなくなることもあります。また、反対に返済額が少なすぎると、返済が長引き、利息が高額になってしまいます。キャッシュフローに注目し、妥当な返済額を決めてください。

費用対効果を考えたリフォームを実施する

資産価値を維持するためにも、適切なタイミングでリフォームすることが必要です。しかし、リフォーム費用がかさむと、アパート経営が難しくなることもあります。

リフォームは費用対効果を考えて計画することが大切です。また、内装や設備は、投資家自身ではなく入居者のニーズに合わせるようにしましょう。

入居者を慎重に選ぶ

入居者を見つけることは大切ですが、誰でも良いわけではありません。入居者がトラブルの原因になり、空室が増えたり、安定した収入を得られなくなったりすることもあります。

入居者審査を丁寧に行い、トラブルを起こしにくい人物か、家賃を毎月遅れずに支払うか、慎重に見極めるようにしましょう。

災害リスクに備える

台風による浸水や大雨による土砂崩れを回避するためにも、ハザードマップを参考に、災害リスクの低い立地を選んでください。

また、火災保険と地震保険に加入することで、被害が起こったときの修繕費用を補填できますが、保険料が高すぎるとアパート投資による収益が減ってしまいます。保険料と補償内容のバランスを考えて、適切な火災保険・地震保険を選びましょう。

空室リスクの少ない物件を直接経営する

ニーズが高い好立地にある空室リスクの少ない物件なら、サブリースに頼らずに直接経営しましょう。サブリースの手数料は割高なこともあるため、収益が減ってしまう可能性があります。

なお、空室リスクは、周辺の類似物件の入居率でチェックできます。サブリースを検討する前に、入居率を確認しておきましょう。

失敗を回避するアパート経営（投資）の手順

アパート投資の失敗を回避するためには、物件選びが重要です。次の4つのステップで、慎重に物件選び・購入を進めていきましょう。

1.物件エリアとターゲットを慎重に選ぶ
2.信用できる施工会社の建物を選ぶ
3.ターゲットに合う間取りか確認する
4.信用できる仲介会社から物件を購入する

順を追って解説します。

物件エリアとターゲットを慎重に選ぶ

物件エリア選びは重要なポイントです。人気のエリアで、なおかつ駅近の利便性の高い立地なら、入居者が決まりやすく、空室リスクを抑えられます。また、将来的にアパートを売却するときも、買い手がつきやすく、高額で売れる可能性もあります。

入居者のターゲット選びも重要です。たとえば、繁華街に近いエリアならファミリー層よりも一人暮らし向けと考えられます。周辺に大学や研究機関があるときも、一人暮らし用アパートのニーズが高いかもしれません。

実際に物件や最寄り駅の周辺を歩き、どのような層が多いエリアなのか調査してみましょう。また、ファミリー層をターゲットにするときは、分譲マンションや戸建て住宅ではなく賃貸アパートを選ぶ人がどの程度いるのかも、周辺の物件状況から分析しておきます。

信用できる施工会社の建物を選ぶ

エリアとターゲットを選んだ後で、ようやく物件選びです。欠陥物件ではトラブルが起こりやすくなるため、信用できる施工会社かどうか慎重に見極めてください。

また、信用できる施工会社でも、稀に欠陥物件はあります。より慎重に物件を選ぶためには、中古物件であれば過去の修繕歴の確認やホームインスペクションを実施するのもおすすめです。

ターゲットに合う間取り・設備か確認する

信用できる施工会社の物件を選んだら、次は間取りと設備のチェックです。ターゲットにとって暮らしやすい間取り・設備なのか確認してください。人気の間取り・設備については、以下をご覧ください。

一人暮らし	収納スペースが広い 1K、1DK 風呂・トイレ別 モニター付きインターホン
ファミリー層	リビングが広い、LDKタイプ 2LDK、3DLK 日当たりが良い、ベランダが広い 風呂・トイレ別 モニター付きインターホン

信用できる仲介会社から物件を購入する

信用できる仲介会社から物件を購入するのも大切なポイントです。

信用できる仲介会社なら、信用できる管理会社を紹介してくれるため、アパート投資の失敗を回避しやすくなります。その後も定期的にコンタクトを取れば、アパート投資や管理についてのアドバイスも得られるでしょう。

また、信用できる仲介会社と懇意になっておくと、将来、アパート投資の規模を拡大するときにも相談できます。ぜひ慎重に仲介会社を見極め、信頼できる仲介会社との間で良好な関係を構築するようにしましょう。

アパート投資に失敗したらどうなる？

アパート投資に失敗すると、家賃収入が減ることがあります。また、大きな失敗をしたときは、次のような事態も想定されるのです。

●アパートを手放す必要が生じる
●借金が増える
●自己破産などの債務整理が必要になる

それぞれどのようなときに起こるのか、詳しく見ていきましょう。

アパートを手放す必要が生じる

アパート経営がうまくいかない場合、手放したくないタイミングでアパートを手放すことにもなりかねません。しかし、不動産投資ローンを利用してアパートを購入している場合は、アパートを売却してもローンが残る可能性があります。ローンを完済できないときは、基本的には売却ができないため、アパートを手放せなくなります。

また、立地やアパートの状態によっても、売却できないケースがあるため注意が必要です。売却できないときはそのままアパート投資を継続しますが、収益が上がらず経費が上回っている場合なら、続ければ続けるほど負債が増えてしまいます。

借金が増える

収益が上がらず経費が上回っている状態でアパート投資を続けると、借金が増えることにもなりかねません。

また、災害や大規模修繕により多額の工事費がかかる場合も、現金で支払えないときはローンを組むことになります。まだアパート購入時のローンが残っている場合なら、ダブルローンとなり、返済負担が増大します。

自己破産などの債務整理が必要になる

アパート投資の失敗によって生じた借金が多額で、自力で返済できないときは、自己破産などの債務整理が必要になります。債務整理には次の修理があります。

●任意整理
●個人再生
●自己破産

任意整理とはローン金利を引き下げてもらい、最大5年かけて返済することです。ただし、安定した収入があり、5年程度で完済できる見込みがあることが条件となるため、いつでも適用されるわけではありません。

個人再生とは、借金そのものを減額してもらい、3年かけて返済することです。個人再生を実施するには裁判所による手続きが必要となるため、官報に名前や住所が掲載されます。場合によっては、勤務先に知られることもあるかもしれません。

一方、任意整理と個人再生は、時間はかかっても借金の返済見込みがあるときに利用する債務整理の手法ですが、自己破産は返済見込みがないときに利用する手法です。借金の返済そのものが免除されるため、時間をかけて完済する必要はありません。

ただし、マイホームや車などの資産を手放さなくてはいけないだけでなく、官報に名前や住所が掲載されます。また、マイホームやアパートが競売対象となるため、近隣にも自己破産したことが知られる可能性があります。

債務整理を行うと、信用情報機関に債務整理をしたという情報が残るため、クレジットカードや住宅ローンなどの審査に通りにくくなることもあり、注意が必要です。債務整理をせずにアパート投資を継続するためにも、慎重な投資を目指しましょう。

アパート投資について学ぼう

アパート投資について正しい知識を得ることで、失敗を回避できます。実際に投資をしながら学ぶこともできますが、専門家に相談してから始めることで、より慎重な投資を実現できるでしょう。

初心者から中・上級者まで不動産投資の専門家なら安心して相談できます。ぜひJ.P.RETURNSの個別相談をご利用ください。不動産投資の専門家が、アパート投資の疑問や失敗を回避するポイントをわかりやすく説明いたします。ご利用は無料です。お気軽にお問い合わせください。

 

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