マンションの一室で家賃収入を得る仕組みとは？メリットや失敗しないコツも解説

マンションの一室で家賃収入を得る仕組み

購入したマンションの一室を第三者に貸し出し、入居者から家賃を回収して利益を得ることが、マンションの一室で家賃収入を得る仕組みです。

一般的に、マンションの一室はローンを組んで購入することがほとんどです。そのため、家賃収入がすべて手元に残るわけではなく、その中からローンの返済額が差し引かれます。その他にも、マンションの管理費や税金、管理会社への賃貸管理料などが引かれ、残った分がオーナーの最終的な利益となります。

具体的に、賃貸経営でどのような支出があるのか次の章で解説します。

マンションの一室で家賃収入を得る際にかかる支出

マンションの一室で家賃収入を得るためにかかる支出には、主に以下の項目があげられます。

● 管理組合への管理費、修繕積立金
● 賃貸管理会社への管理手数料
● ローン返済費
● 各種税金
● 修繕費用（不定期）
● 広告宣伝費（不定期）

とくに負担が大きいのは「管理組合への管理費、修繕積立金」「賃貸管理会社への管理手数料」「ローン返済費」の3つです。

「管理組合への管理費、修繕積立金」とは、マンションの共用部分を維持、管理するために必要な費用です。共用部分の清掃や光熱費、エレベーターの維持費や管理会社への業務委託料などが管理費に含まれています。また、定期的に行われる大規模修繕のために積み立てられる費用が修繕積立金です。費用はマンションによって変わりますが、管理費と修繕積立金をあわせて3〜4万円程度で設定されているところが一般的です。

「賃貸管理会社への管理手数料」とは、管理会社がオーナーに代わって賃貸管理を行うことに対しての報酬を指します。管理手数料の相場は家賃の5％程度です。もし管理手数料率が5％の場合、家賃が10万円だとすると、管理手数料は5,000円という計算になります。

「ローン返済費」とは、金融機関から借り入れたローンの返済費用です。たとえば、借入金額3,000万円、金利1.5％、借入期間25年でローンを組んだ場合は、毎月119,980円の返済額です。

さらに、修繕費、広告宣伝費などの不定期でかかる支出もあるので、賃貸経営シミュレーションを入念に行ったうえで、不動産投資を始めることを心がけましょう。

マンションの一室で不動産投資を始めるメリット5選

マンションの一室で不動産投資を行う際に得られるメリットを5つ紹介します。

少額の投資金額から始められる

マンションの一室で不動産投資を始めるメリットとして、少ない投資金額で始められることが挙げられます。

不動産投資サイト「建美家」が2024年1月に実施した調査では、首都圏のマンション一室（区分マンション）の平均価格は2,323万円という結果でした。それに対し、一棟アパートは8,243万円、一棟マンションは2億68万円という結果で、マンションの一室で始める不動産投資は金銭面での負担が少ないことがわかります。
出典：不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ） 「2024年1月期マンスリーレポート」

不動産投資では、自己資金として物件価格の3割以上を用意すると良いとされています。一棟マンションの場合、5,000万円以上の自己資金が必要になるケースが多いですが、マンションの一室であれば、自己資金1,000万円程度で始めることが可能です。

とくに不動産投資初心者は、少額から始められるマンションの一室が向いているといえるでしょう。

共用部分の管理の手間がかからない

マンション一室の不動産投資では、オーナーが管理する範囲は室内だけです。共用部分はマンションの管理組合が管理するため、管理の手間が省けます。

一棟アパートや一棟マンションの場合、エントランスや廊下、エレベーターなどの管理はオーナーの責任で行わなければいけません。災害で建物に損傷が発生した際も、オーナー負担でメンテナンスを行う必要があります。

その点、マンション一室の場合は、共用部分の管理を管理組合に任せられるので、管理の範囲が狭く手間がかかりません。本業が忙しく、管理の負担を少しでも軽くしたいという人に向いています。

リスクを分散した投資がしやすい

マンションの一室で家賃収入を得る不動産投資は、リスク分散につながります。不動産投資におけるリスク分散とは、複数の不動産を購入してリスクを軽減する手法です。マンションの一室を購入する際にかかる初期費用は少額なため、リスクを分散した購入が可能なのです。

たとえば「エリア」や「築年数」が異なるマンションの一室を購入することを考えてみましょう。もし災害が起きた場合、エリアが異なるマンションの一室を所有しておけば、被害を受けなかったマンションからは家賃収入が入り続けるため、家賃収入の減少幅を最小限に抑えられます。

また、築年数が異なるマンションの一室を複数所有すれば、大規模修繕の時期をずらすことが可能です。大規模修繕の際に、追加費用が必要となるケースがあるので、一度に大きな出費がかかる事態を避けられます。

一棟アパートや一棟マンションでは、高額な費用がかかるので不動産投資のリスク分散は簡単ではありません。しかし、リスク分散が可能なことがマンションの一室で家賃収入を得るメリットだといえるでしょう。

団体信用生命保険が生命保険代わりになる

マンションの一室で不動産投資を行えば、団体信用生命保険が生命保険の代わりとなります。団体信用生命保険とは、ローンの契約者に万が一のことが起きた場合に、ローン残高が保険金で支払われ、返済が免除される保険です。

団体信用生命保険は、マンションの一室をローンを組んで購入した際に加入できます。オーナーが死亡や高度障害になっても、ローンのない不動産と家賃収入が家族に残ります。

そのため、遺された家族はマンションの一室から発生する家賃収入を生活費に充てたり、不動産を売却してまとまった資金を得たりできるのです。

節税効果が期待できる

不動産投資は税金対策としても活用できます。節税効果が期待できる主な税金は以下の3つです。

● 所得税、住民税
● 固定資産税
● 相続税

不動産を購入する際の減価償却の効果により、所得税と住民税を抑えられます。耐用年数に応じて経費精算できる減価償却により、帳簿上の不動産所得をマイナスに計上できます。不動産所得のマイナスを損益通算することで、所得税と住民税を節税できるのです。

また、マンションの一室は土地を持っていないと思われがちですが、マンションでも土地の持分があります。「小規模住宅用地」の特例で、200平方メートルまでの固定資産税の評価額が1/6、都市計画税の評価額は1/3に減少され、固定資産税の節税につながるでしょう。

不動産の相続税評価額は、時価の8割程度で評価されます。現金を相続するより、現金を不動産に変えて相続するほうが相続税を抑えられます。相続不動産を賃貸で貸し出している場合は「貸家建付地」と「貸家」が適用され、さらに節税効果が高くなるでしょう。

マンションの一室で不動産投資を始める2つのリスク

ここからは、マンションの一室で不動産投資を始めるリスクを2つ解説します。

空室リスクが大きい

マンションの一室で不動産投資をする方法には、空室になると家賃収入がゼロになるリスクがあります。一棟アパートや一棟マンションは建物内に部屋が複数戸存在するので、1室空室になっても家賃収入がゼロになることはありません。

一方、マンションの一室しか所有していなければ、空室になると家賃収入がなくなってしまいます。貸し出す部屋の絶対数が少ないため、空室リスクが大きいのです。

空室により家賃収入がなくなっても、ローンの返済は待ってくれません。自己資金からローンの返済をしなくてはいけないため、手元の資金が少しずつ減っていきます。そうなると、黒字化までの道のりが遠のき、やむを得ずマンションの一室を売却しなければいけない事態にまで発展するかもしれません。

家賃に対する維持費の割合が大きい

マンションの一室は初期費用が安く済む分、家賃に対する維持費の割合が大きいので利益率が低い傾向にあります。

先に説明したように、マンションの一室は維持費として多くの費用が必要です。その中でも、管理組合に支払う修繕積立金は、マンションが古くなると修繕の必要性が増すので、築年数が経つにつれて高くなります。築年数が浅いうちは収支計画が合っていたとしても、修繕積立金の値上がりにより賃貸経営が圧迫されることも珍しくありません。

物件によっては「家賃から維持費を差し引くと半分も残らない」というケースが生じます。マンションの一室であれば、少額から始められ管理の手間がかからない分、手元に残る金額が少ない場合が多いことも理解しておきましょう。

マンションの一室で家賃収入を得るまでの流れ

マンションの一室で家賃収入を得るまでの流れは以下のとおりです。

1.収支計画の立案、現地のチェック
2.購入申込み、ローンの事前審査
3.不動産売買契約の締結
4.残代金の支払い、引き渡し
5.管理方式、管理会社の決定
6.入居者募集

マンションの一室で不動産投資を始める際は、できるだけ自ら現地に足を運びマンションの周辺環境や、駅までの道のりなどを確認しましょう。マンション内の清掃が行き届いているか、管理人さんの対応はどうかなど、物件資料だけでは把握できない部分もチェックすることが重要です。

また、マンション一室の不動産投資は、家賃に対する維持費が高いため、利益率が低くなりやすいとされています。ファイナンシャルプランナーや不動産投資会社のコンサルタントに相談して、将来的な資金計画や戦略を立てておきましょう。

マンションの一室は、一棟アパートや一棟マンションに比べて管理の手間がかからないとはいえ、プロである管理会社に任せるほうが安心です。管理会社に委託すれば、入居中の家賃滞納や設備の故障にも対応してもらえるでしょう。

管理会社を選定する際は、色々な会社に相談をし自分に合う管理会社を選びましょう。中には、経営の相談をした不動産投資会社にそのまま賃貸管理を任せるケースもあるため、声をかけてみることをおすすめします。

入居者募集は管理会社が行うことが多いですが、できるだけ多くの人の目に届くように行わなければいけません。インターネット広告はもちろん、店頭に物件情報を掲示してもらえれば多くの人の目に留まりやすいです。空室の期間は家賃収入が入ってこないため、できるだけ早く空室を埋めてもらえるように働きかけましょう。

マンションの一室で家賃収入を得ることに失敗しないためのポイント

マンションの一室で家賃収入を得るためには、気をつけなければいけない点があります。ここでは、失敗しないためのポイントを5点紹介します。

賃貸需要が高いエリアの物件を選ぶ

不動産投資でもっとも気をつけなければいけないのは空室リスクです。空室リスクを避けるためには、賃貸需要が高いエリアの物件を選びましょう。賃貸需要が高いポイントは、主に以下の4つがあげられます。

● 最寄駅からの距離が近い
● 商業施設が充実している
● 他エリアからの転入が多い
● 首都圏に位置している

上記でとくに重要なのは、最寄駅からの距離が近いという点です。賃貸情報サイト「CHINTAIネット」の調査では、許容できる駅からの所要時間は「15分以内」と「10分以内」を合わせると60％以上という結果となりました。出典：エイブル「2019年度版・最新の入居者ニーズ大調査」
つまり、駅からの所要時間は、遠くても15分以内の物件を選びましょう。

地域の転入者人口を確認することも重要です。転入者とは、その地域に他の地域から移動してきた人のことです。不動産投資では人口の多さより転入者が多いエリアを選ぶといいでしょう。転入者が多いエリアは賃貸需要が高いエリアとみることができ、空室リスクを抑えた賃貸経営ができます。

2022年の総務省の統計では、転入者が多いエリアは、東京、神奈川、千葉、埼玉と、首都圏に集中していることがわかります。この結果からも、首都圏のエリアが賃貸需要が高いといえるでしょう。
出典：総務省「住民基本台帳人口移動報告　2022年（令和４年）結果」

中古マンションという選択肢を持つ

マンションの一室で不動産投資をする際は、新築マンションにこだわらず、中古マンションを選ぶことも検討しましょう。新築マンションはすべてがきれいで最新設備も整っているため、入居者が集まりやすいです。しかし、物件価格が高いので利回りが低くなる傾向にあります。

その反面、中古マンションは新築マンションに比べて初期費用が低いので、利回りが高くなりやすいとされています。また、実際の入居状況や管理体制を見極めた上で購入できる点もメリットです。

物件によっては修繕費が高くつくこともありますが、収支のバランスを確認して物件を選べば、安定した賃貸経営を行うことができるでしょう。

信頼できる不動産会社に相談する

不動産投資には物件選びや経営戦略など、適切なアドバイスをもらえる不動産会社が不可欠です。

とくに、マンションの一室で不動産投資を行う場合は、家賃に対する維持費が多くかかるため、利益率が低くなりやすいです。マンションの一室で安定した家賃収入を得るためにも、不動産投資のプロと良好な関係を築いておきましょう。

信頼できる不動産会社に出会うためには、不動産投資の実績が多く、経験豊富なコンサルタントが在籍している会社を選ぶことが重要です。ホームページから問い合わせれば、無料相談や不動産投資に関する資料を取り寄せることができるため、その中から自分に合った不動産会社を選んでみましょう。

事前に修繕計画をチェックする

マンションの一室で不動産投資では、マンションの長期修繕計画を確認することが重要です。長期修繕計画とは、外壁やエントランスなどの共用部分を維持、管理するために立案される長期的な修繕計画です。

一般的に、マンションは10〜15年に一度、長期修繕計画に沿って大規模修繕が行われます。その際、資金不足により追加工事費をマンションの所有者から追加徴収することも少なくありません。大規模修繕による追加徴収で資金繰りが悪化しないよう、物件購入時に長期修繕計画を確認しておきましょう。

余裕を持った資金計画を立てる

不動産投資にはさまざまなリスクが付きまといます。空室リスクや家賃滞納リスク、修繕リスクなど、突発的に資金が必要なケースがあるため、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。

マンション一室の不動産投資は、少額で始められるというメリットがありますが、空室になると一気に家賃収入がなくなってしまいます。また、ローンの金利が上昇すると毎月の返済額が増加します。そのような非常事態にも対応できるよう、自己資金に余裕を持ち、収支のバランスが取れた資金計画を立てておきましょう。

まとめ

この記事では、マンションの一室で家賃収入を得るメリットや流れについて解説しました。マンションの一室で不動産投資をするメリットは、少額から始められ、管理をする手間が少なくて済むことです。

しかし、空室になった際のリスクが大きいため、リスク対策を怠らないことが重要です。また、マンションの一室で安定して家賃収入を得るためには、賃貸需要が高いエリアを選びましょう。パートナーとなる不動産会社を見つけられれば、不動産経営で成功できます。

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