表面利回りと実質利回りの違いは？計算方法や注意点を紹介

表面利回り・実質利回り・想定利回りの違いとは

利回りには、大きく分けて3つの種類があります。

・表面利回り
・実質利回り
・想定利回り

ここでは、それぞれの利回りの特徴や違いを解説します。

表面利回りは経費を考慮しない指標

表面利回りとは、物件価格に対して年間の家賃収入がどれだけ得られるかを示す指標です。

表面利回りは、他の利回りに比べて簡単に計算できるうえ、高い数値となって魅力的な物件に見えるため、インターネットの物件情報やチラシなどに多く掲載されています。

表面利回りの特徴は、発生する経費やランニングコストなどを加味しないため、直感的で分かりやすい数値だという点が挙げられます。ただし、不動産投資のシミュレーションにおいては、運用にかかる費用を計算しなければいけません。そのため、実際に投資した際の利回りは、表面利回りより低くなります。

上記からも分かる通り、表面利回りは物件価格と家賃収入のみのシンプルな計算方法です。実際の収益力を測るというよりは、複数の物件を比べる収益力の目安として捉えておき、表面利回りでた数字を鵜呑みにしないよう注意しましょう。

実質利回りは年間諸経費を加味した指標

実質利回りとは、年間でかかるコストや、物件購入時にかかる経費を考慮した指標です。経費を加味することで、より現実的な数値を算出できます。実質利回りで考慮するべき経費には、主に以下が挙げられます。

【ランニングコスト】
・固定資産税・都市計画税
・管理会社への管理料
・管理費・修繕積立金（分譲マンションの場合）
・修繕・リフォーム費用
・共用部分の光熱費(一棟アパートのように共用部がある場合)
・ハウスクリーニング費用

【物件購入時の初期コスト】
・仲介手数料
・登記費用
・金融機関へのローン手数料
・火災・地震保険料
・不動産取得税
・印紙代

実質利回りは、表面利回りに比べて精緻な数値を算出できるので、物件を購入する前に把握しておきたい利回りです。ただし、チラシやインターネットには表面利回りしか掲載されていないケースが多く、実質利回りを算出するためには、情報を集めて自力で計算しなければいけません。

このように、実質利回りは集める情報が多く、計算に手間がかかります。しかし、現実的な収支が把握できるため、購入を検討する段階では、実質利回りを用いて投資プランを立てておくのが賢明です。

想定利回りは満室状態を前提とした指標

想定利回りとは、満室状態で得られる収益を想定する利回りです。賃貸マンションやアパートで利用される数値で、不動産広告には想定利回りが掲載されていることもあります。

想定利回りは、満室状態かつ最も高い家賃を空室に適用している可能性があり、このとおりに運用できるとは限らない点に注意が必要です。特に、都市部でないエリアや築年数が古いマンションでは、中長期では家賃が安くなるケースも多いです。そのため、実際に運用してみると、想定利回りとはかけ離れた収支結果になるおそれがあるでしょう。表面利回りと同様に、あくまで参考値として理解することが重要です。

表面利回りの市場動向

表面利回りの動向は、不動産の種類やエリアによって変動します。表面利回りを「区分マンション」「一棟アパート」「一棟マンション」の3つに分けて、全国平均と首都圏の平均を紹介します。

【全国の利回り平均】

参考：不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ）「収益物件 市場動向マンスリーレポート2024年6月期」

【首都圏の利回り平均】

参考：不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ）「収益物件 市場動向マンスリーレポート2024年6月期」

不動産の種類別では、区分マンションが最も低い利回りとなり、次に一棟マンション、最も利回りが高いのが一棟アパートという結果となりました。また、首都圏は全国平均に比べ0.5〜1％程度低い利回りとなっています。検討している物件の基準として、一般的な利回り平均を理解しておきましょう。

表面利回り・実質利回り・想定利回りの計算方法

ここからは、それぞれの利回りの計算方法について解説します。

表面利回り

表面利回りの計算方法は次のとおりです。

表面利回りのシミュレーションを行ってみましょう。

【前提条件】
・購入金額：5,000万円
・年間の家賃総収入：350万円
350万円÷5,000万円✕100＝7％

この物件の場合は、表面利回りが7％という結果となりました。

実質利回り

実質利回りは、表面利回りに購入時や年間の経費を考慮して計算します。

実質利回りのシミュレーションは以下のとおりです。

【前提条件】
・購入金額：5,000万円
・年間の家賃総収入：350万円
・購入時の経費：250万円
・年間の経費：80万円

（350万円−80万円）÷（5,000万円＋250万円）＝約5.14％

シミュレーションの結果、約5.14％という実質利回りが算出されました。購入金額と家賃総収入は表面利回りと同じ条件ですが、経費を考慮すると利回りは低くなります。しかし、実質利回りの方が実際の運用に近い数値のため、投資物件を比較する際は実質利回りを参考にすることが重要です。空室率などを加味すると、より精緻な試算となります。

想定利回り

想定利回りの計算方法は以下のとおりです。

想定利回りのシミュレーションを行ってみましょう。

【前提条件】
・満室時の年間の家賃総収入：400万円
・購入金額：5,000万円
400万円÷5,000万円＝8％

想定利回りは8％と、今回のシミュレーションの中で最も高い利回りが出ましたが、あくまで空室を考慮しない場合の利回りであることを念頭に置いておきましょう。

表面利回りを確認する上で重要なポイント4選

表面利回りを確認する際は、以下の4つのポイントに注意しましょう。

・表面利回りの高い物件が優良物件とは限らない
・表面利回りだけで判断しない
・表面利回りは変動する可能性がある
・不動産投資に対する知識を習得する

ここで紹介するポイントをしっかり理解し、物件を適切に比較検討できるよう準備することが重要です。

表面利回りの高い物件が優良物件とは限らない

利回りを確認する上で重要なポイント1つ目は、「表面利回りが高い物件＝優良物件」とは限らないことです。表面利回りには、トータルの収益に影響を与える経費が反映されていないので、実際の利回りと大きく異なる可能性があるからです。

たとえば、以下の2物件があるとしましょう。

A
・購入金額：8,000万円
・年間の家賃総収入：640万円
・購入時の経費：300万円
・年間の経費：160万円

表面利回り：640万円÷8,000万円✕100＝8％
実質利回り：（640万円−160万円）÷（8,000万円＋300万円）✕100＝約5.78％

B
・購入金額：5,000万円
・年間の家賃総収入：425万円
・購入時の経費：270万円
・年間の経費：140万円

表面利回り：425万円÷5,000万円✕100＝8.5％
実質利回り：（425万円−140万円）÷（5,000万円＋270万円）✕100＝約5.40％

表面利回りを比較するとAが8％、Bが8.5％となり、Bの方が高いですが、実際の運用に近い実質利回りを計算すると、Aは約5.78％、Bが約5.40％でAの方が高いです。

このように、表面利回りだけでは、裏に隠れたリスクに気付けないおそれがあります。

たとえば、築年数が古いので維持費が高くつく、エレベーターのような共用部分のメンテナンスに高いコストがかかるなどが挙げられます。投資物件を比較検討する際は、かかる経費の大きさも考慮して検討するのが賢明です。不動産投資で失敗しないためにも、さまざまな視点を持って、購入判断をしましょう。

表面利回りだけで判断しない

不動産を選ぶ際に表面利回りだけを見て、物件を決めるのは失敗のもとです。利回りだけで判断せず、物件の特徴やランニングコスト、周辺環境などを考慮して検討するのも大事なポイントです。表面利回りは、物件価格と家賃総収入しか加味されないため、その他の要素により実際の収支は大きく異なる場合があります。

たとえば、物件価格が周辺相場と比較して安価なために、高利回りが実現している場合、「建物が建築基準法に違反している」、「建物に雨漏りなどの欠陥がある」、「エリアの需要が低い」等が考えられます。また、家賃総収入が相場より高額な場合は「表面利回りを高く見せるためにサクラを雇い、一時的に住まわせている」というケースもあるでしょう。高い利回りを期待して購入しても、いざ運用してみると、実際はそれよりも大幅に低い利回りで運用せざるを得なくなる可能性があります。

表面利回り以外で判断する要素として、入居者リストや建物のメンテナンス状況の確認、建築基準法に違反していないか、などです。投資物件の良し悪しは表面利回りだけで分からないケースが多いため、さまざまなリスクに意識を向ける必要があります。表面利回りだけで選んでしまうと、思わぬ負債を抱えてしまう危険があると認識しておきましょう。

表面利回りは変動する可能性がある

表面利回りは、年月の経過によって変動する可能性があることにも注意しなければなりません。購入時に確認した表面利回りは、そのときの状況をもとにした数値のため、経年による建物劣化や周辺環境の変化によって変動する場合があります。

年月が経過して建物が古くなり、メンテナンス費用は上がっていくでしょう。また、周辺に条件の近い賃貸マンションができるために、家賃を下げざるを得なくなるケースも考えられます。

表面利回りを維持するためには、定期的なメンテナンスや物件価値を上げるリフォームを行ったり、競合物件にはない魅力を持ったりするなどの対策が重要です。物件購入時の表面利回りは変動すると理解し、利回りを維持・上昇させるための運営計画の策定を意識しましょう。常に入居希望者がいる需要の高いエリアの物件を選ぶのも、利回り下落への対策として効果的です。

不動産投資の知識を習得する

表面利回り以外にも、不動産投資に関するさまざまな知識を習得しましょう。不動産投資の知見を深めることで、検討している不動産の表面利回りが適切なのかに加え、購入すべき物件かどうかを見極められるようになります。

たとえば、賃貸経営で想定通りの利回りが得られなかったり、空室率が増えたりした場合の具体的な対策など、不動産投資で成功を収めるには、幅広い知識が不可欠です。書籍やネットで情報収集したり、セミナーに参加したりして、不動産投資の知識を習得するのがおすすめです。

「これだけ知っておけば、不動産投資に成功できる」という簡単な解決策はありません。どのようなリスクが発生しても適切に対応できるよう、不動産オーナーとして知見を深めておくことが重要になります。

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まとめ｜表面利回りの本質を理解した上で物件を選定しよう

本記事では、不動産投資で成功するための重要な要素である、表面利回りについて解説しました。表面利回りとは、物件を選ぶ際の収益力の目安となります。しかし、経費等が考慮されていないため、実際に運用したときの利回りとは大きく異なるでしょう。そのため、表面利回りの数字のみを鵜呑みにして運用を始めると、痛い目に遭うかもしれません。

不動産投資で成功するためには、物件選びが最も大事です。もし、自分一人で物件を探し、購入を決断するのが不安なら、プロからアドバイスを受けることも検討してみてください。

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