不動産の場合、入り口では販売図面くらいしか判断材料がありません。
立地、間取り、設備を含め、殆どの部分を個々に良い物かどうかを判断しなければならず、
販売により利益を得るはずの業者から直接説明を聞いても、信用していいのかもよくわかりません。
不動産はそれがいいものなのか、投資を判断することが難しいという方も見受けられます。
自身の中にある程度の判断基準となる物差しがなければ、その物件が投資するに足る物件なのかを即時に判断することは難しいのです。
ここでは、マンション投資の基準となる物件選定の注意点をいくつか挙げていきたいと思います。
┃間取り
間取りに関しては基本的に物件の販売図面から、形状・設備等をある程度把握できます。
見定めのコツとしては、いくつかのポイントがあります。
・部屋が四角く物が置きやすい形をしていること。
・三角形等の使いづらい有効面積にならない部分が多い間取りは避けること。
最近は間取りの取り方が上手な物件もあり、有効面積としてはいわゆるデッドスペースになる、廊下等が短く小さく取ってある物件も見かけます。
こういった場合、部屋の実行面積が広く取れるので同じ平米数のお部屋だったとしても、部屋が広く使える利点があります。
また、間取り図からは読み取れない点として、天井が斜めになっていてしっかり立つことが出来ない部屋も稀にあります。
┃広さ
バブル期の前後の物件の中には、10㎡～12㎡等の超極小物件も存在します。
その分安く手に入るため、価格や利回りが魅力的に見えることもあるかもしれませんが、
基本的に居住スペースがきちんと確保出来ないので、最低でも16㎡は確保したいところです。
金融機関によっては18㎡以上でないと担保価値がないとして、融資をつけないケースもあります。
ただし、これはバス、トイレが一緒のいわゆる３点ユニットの場合の話であって、バス、トイレが別であれば、お部屋が狭くなりすぎるので最低でも18㎡は欲しいところですね。
┃向き
基本的には南向きが良しとされる不動産ですが、これはある程度好みが分かれます。
実際に不動産を扱っていると、遮蔽物がなく、もろに直射日光が入るタワーマンション等は、真南向きだと実は夏は暑くてたまらないのです。
また、入居者からしてみれば、休みの日しか家に居ない為、さほど日当たりは気にしないという方も多くいます。
昔は洗濯物を外に干していたので、南向きのベランダがあると都合はよかったのかも知れませんが、最近では浴室内に洗濯物を干す人も多く、むしろ浴室乾燥機がついているかどうかを重要視している方も多い傾向があります。
賃貸に出す場合は、北向きかどうかはさほど影響がないと考えてで良いでしょう。
ただし、運用する物件が２LDK等のファミリータイプの場合、再度売り出して売却を目論んでいるのであれば、北向きより南側を向いている物件の方が売却時は売れ易い傾向があります。
角部屋等で二面採光になっていると、部屋は非常に明るくなるため、評価としては加点になりますが、場合によっては西側の窓は西日がきつく眩しいこともあるので自分で使う場合は注意が必要です。
┃洗濯機置き場
基本的に最近の建築の物件であれば、まずほとんどの場合は室内に設置されていますが、築年数が古い平成元年前後の物件は、室外にあたるベランダに洗濯機置き場があるものが多数あります。
場合によってはコインランドリーがマンション内の別の階にあって、洗濯機置き場すらない物件も存在するので注意です。
図面上は素人の方だとつい見落としがちで、購入してから気付くなんて事にならない様に気を付けてチェックする必要があります。
Vol.2に続く。
現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
