東京の高層ビル群がある大都会というイメージは、新宿の景色をイメージする方が多いのではないでしょうか。
都心５区の一つ、新宿区は人口が348,250人。
面積は18.22㎢。
人口密度は19,113人/㎢です。
世界のギネスブック認定になっている、1日の乗降人員が世界一で353万人という記録になっている新宿駅。
世界最大規模の商業価値を持ったビッグターミナルです。
1日の乗降人員の数が横浜市の総人口に匹敵します。
新宿駅西口に高さ260ｍ、地上48階建ての超高層ビルが駅ビルとして2029年に建設される予定も発表されており、今後もさらに注目を集めそうです。
最近ではバスタがオープンし新たな商業施設や、新宿駅周辺の交通渋滞を緩和するバスターミナルやタクシー乗り場などの仕組みも出来ています。
夜間人口が303,809人に対し、770,094人が昼間人口で夜間の2.5倍となっています。
昼間人を集める街はそれだけ商業価値が高いという証拠です。
ベッドタウンは昼間の人口が下がり、商業地は人口が増えます。
東京きっての繁華街である歌舞伎町や、大久保周辺のコリアタウン、伊勢丹本店や高島屋、京王百貨店、小田急百貨店を始めとする百貨店、オフィスの集中する西新宿の高層ビル群、古き良き街並みを残し高級住宅街でもある神楽坂と様々な顔を持つ新宿区。
商業ではヨドバシカメラの発祥の地でもあり、紀伊国屋書店の始まりの地でもあります。
早稲田大学や東京理科大学など大学も多く、慶應義塾大学病院や東京医科大学病院、東京女子医科大学病院などの大学病院、国立国際医療研究センター戸山病院などの大病院も集積しています。
都内の中でも外国人登録者が多く、とりわけ中国人、韓国人の人数が飛びぬけて多いという特徴があります。
東京都庁や防衛省などの主要な官公庁も存在します。
┃新宿区の物件について
西新宿の高層ビル群には大手法人本社なども多数あり、お勤めのサラリーマンも非常に多い。
当然賃貸マンションの賃貸需要も非常に高く、賃料相場も他の区と比べて家賃が高く、賃料は下落しにくい傾向があり築年数による賃料下落もワンルームの場合はほとんどありません。
一部高級住宅街とされる地域も場所により存在し、価格も下がりにくい傾向があります。
歌舞伎町周辺は賃貸の特殊需要が多く、水商売などの夜にお勤めの方の賃貸需要が高く、歌舞伎町周辺と西新宿側では賃貸属性に大きな違いがあります。
また歌舞伎町周辺は治安面においての問題もあるため、金融機関によっては建物を購入しようとしても住所によっては融資を付けてくれない地域も一部存在したりします。
投資物件を持つ場合、池袋駅周辺や歌舞伎町周辺などは、賃貸の申込者の属性がこういった夜お勤めの方のご職業に需要が偏りがちなので購入時は注意が必要です。
新宿区は日本で一番持ち家率が低い地域でもあり、新宿区で持ち家を持っている人の割合は区全体の人数の30％程度で、残りの70％は賃貸需要ということになります。
日本でも一番賃貸の需要が割合的に高いといっても過言ではないのです。
新宿区内でも地域特性が分かれており、大久保周辺は中国人の方、韓国人の方の賃貸需要もかなり高くなります。
医療系の施設も多い為、医療従事者の賃貸需要も割合として他の区に比べると多いという実感があります。
四ツ谷周辺、飯田橋、神楽坂周辺は賃料相場、売買相場共に総じてかなり強気といえます。
社宅などの法人需要も非常に高いエリアなので家賃も下がりにくい傾向がみられます。
四ツ谷周辺はファミリータイプのマンションの絶対数が需要に対してかなり少ないため、程度の良い物件は売りに出すとすぐに売買が成立する傾向があります。
リーマンショック前に建築、売り出しがされたタワーマンションなどは、新宿周辺の物は当時かなり高額な定価で売り出されており、場所は良くても新築で高額な時期に購入された方は売却時に大きな損が出ている方も多かったはずです。
ビジネスの中心地でもある新宿がこの先すたれる事は想像しにくいですが、古い町並みにも少しずつ変化が加わってきています。住宅地としても商業価値からみても価値が高いため、今後も建て替え等によりさらに進化が続くものと思われます。
乗り換えなども含めた乗降人員や昼間人口が多く、複数の路線が絡みあっていて首都高速道路にもアクセスの良い新宿は今後も10年、20年の中でその姿は徐々に大きく進化していくでしょう。
少なくとも不便になるとか、地方のシャッター商店街のように廃れていく事はなく、開発されより高い利便性を備えた新しい価値が加われば今後もさらに大きな価値、魅力をもっていくでしょう。
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現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
