マンション投資のリスクとは。物件選びや計画次第で失敗は防げる

マンション投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資方法です。家賃の下落や金利上昇といったリスクは存在しますが、事前の回避やコントロールが可能です。出口戦略の重要性やリスクを低減させるためのポイントを解説します。

マンション投資のリスクはどれくらい？

『マンション投資』とは、投資用マンションを購入し、賃貸として他人に貸し出すことで、月々の家賃収入を得る方法です。売却によって『売却益＝キャピタルゲイン』を狙う方法もありますが、ここではマンションの運用（賃貸）によって収益を得る『インカムゲイン』をメインに解説します。

ミドルリスクに分類される

投資にはどの方法を選ぶかにかかわらず、必ずリスクがあります。投資におけるリスクとは、『価格変動（収益・損失）の振れ幅』です。振れ幅の大きさによって収益や損失が決まります。

リスクとリターンは比例の関係にあり、リスクが大きい投資商品はリターンも大きく、リスクが小さいものはリターンも小さくなるのが原則です。

マンション投資は『ミドルリスク・ミドルリターン』といわれています。不動産は価格変動が比較的緩やかで、数日や数週間で価格が大幅に暴落するケースはほとんどありません。

短期で大きな利益は得られませんが、成功すれば長期にわたって一定の利益を獲得できるため、リスクもリターンも中程度と見なされています。

区分マンション投資でリスク分散

『区分マンション投資』とは、マンション1棟を所有するのではなく1部屋単位で所有する方法です。取得費用が安く抑えられるため、資金が潤沢ではない人やマンションの管理に時間をかけられない会社員でも参入しやすいのがメリットです。

1棟投資は複数戸を貸し出すことで空室リスクが分散できる一方、物件の評価が下がると家賃水準も下落し、収益が大幅に減少する恐れがあります。

地震や火事など突発的な事態も考慮すると、1カ所に多額の資金を投下するよりも、複数の場所に区分マンションを所有した方がリスク管理においては有利でしょう。

地震と火災には保険で備えられる

地震や火災・津波などでマンションが被害を受けると、多額の修繕費がかかります。建物が全壊して人が住めなくなれば、オーナーの収入源も絶たれてしまうでしょう。

ただ、災害のリスクは火災保険や地震保険で軽減できます。火災保険は、水災・雪災・雹災といったさまざまな自然災害をカバーしており、万が一の際にも安心です。

ただし、地震・噴火による火災や津波での損壊は補償に含まれていないため、『地震保険』への加入も検討しましょう。火災保険とセットで契約するのが原則で、保険金額は火災保険の保険金額の30〜50%で設定されます。

失敗する主な原因

初心者がマンション投資で失敗する原因として、事前の計画不足が挙げられます。出口戦略を考えずにスタートした結果、最終的に大赤字を出してしまうケースも珍しくありません。

マンション投資は高額なお金が動くため、物件の取得前からしっかりと計画を立てましょう。

計画、計算不足

マンション投資では、ローンを組んで物件を購入するのが一般的です。自己資金と借入金を併用すれば、より条件のよい物件への投資が可能となり、大きな収益につながります。

一方で、十分な計画を立てずに投資を進めたばかりに、ローン返済が困難になるケースも見受けられます。

不動産広告に記載されている『想定利回り』には、各種税金・賃貸管理委託費・修繕費などが反映されていません。物件を取得する前に、マンション投資における支出と収入を全て洗い出し、綿密な計画を立てる必要があります。

不動産投資ローンが変動金利の場合は、金利上昇時のキャッシュフローの変化をシミュレーションしましょう。

出口戦略がない

『出口戦略』とは、損失や被害を最小限に抑えながら撤退するための方法を指します。マンション投資における出口戦略とは、『物件を運用した後にどのタイミングでどのように切り上げるか』を考えることです。選択肢としては、以下の三つが考えられます。

● 売却する
● 自分で住む
● 更地にして土地を利用・売却する

不動産投資を取り巻く環境は常に変化しています。出口戦略がないまま投資をスタートさせれば、途中で手詰まりになる恐れがあるでしょう。

どの出口戦略を選択するかはオーナーによって異なりますが、賃貸経営で収益を出した後に売却するパターンが多いようです。立地や建物の残存耐用年数など、将来的な売却も見据えて物件を選ぶことが重要です。

入居者がいない「空室リスク」

マンション投資で成功するコツは、起こり得るリスクに対して万全な回避策を準備することです。マンション投資の最も大きなリスクの一つである『空室リスク』は、どのように防げばよいのでしょうか？

空室が続くと持ち出し額が増える

入居者がいなくなる『空室リスク』は、オーナーにとって大きな痛手です。家賃収入が入らない場合、ローンの元利支払い・管理費・修繕費は手元の資金で賄わなければなりません。

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の『第25回 賃貸住宅市場景況感調査（2020年10月～2021年3月）』によると、2020年後半における入居率（管理委託）は全国が93.5％、首都圏では94.5％、関西圏では95.3％です。

大都市圏の空室率はそれほど高くありませんが、物件選びでは空室が出にくい物件であるかをしっかりとチェックしましょう。

J.P.RETURNSが取り扱う物件は『都心＋駅近』のみで、入居率99.4％の実績を誇ります。最長35年の家賃保証プランもあり、空室リスクに対して万全の備えが可能です。

J.P.Returnsのマンション投資で叶える堅実な家賃収入｜J.P.Returns 株式会社

参考：第25回 賃貸住宅市場景況感調査｜公益財団法人日本賃貸住宅管理協会

退去後の空室期間

賃貸マンションの入居期間は平均して3～5年といわれています。入居者が退去した後に次の入居者がすぐ決まるとは限らないため、当面の生活費は口座に用意しておきたいところです。

現入居者からの解約通知は、解約の1カ月前までに行われるのが一般的です。首都圏エリアの優良物件なら1～2カ月以内に入居者が決まるケースが多いものの、物件によっては数カ月たっても部屋が埋まらない場合もあります。

マンション経営で空室期間に出た損失は二度と取り戻せないため、1日も早く部屋を埋める工夫が必要です。

物件選びが重要

リフォームや家賃の引き下げなど、空室期間を埋めるための対策は数多くあります。しかし、そもそも物件がよくなければオーナーの努力は実を結ばないでしょう。

安定した収益を得るためには、人口減少が少なく駅やバスターミナルなど主要な交通拠点に近い物件が基本です。ただ、年齢・職業・家族構成によって理想の物件は異なるため、『どんな人に借りてほしいか』というイメージも欠かせません。

例えば、単身者は交通の利便性を重視する傾向にあります。一方、子どもがいる家庭では、治安がよく生活に必要な施設が多いエリアを好むのが一般的です。車をよく使う生活をしているなら、駅からの近さより駐車場付きであるかが重視されます。

自分のマンション投資でターゲットを決め、その人が必要とする条件を満たす物件を探しましょう。立地や環境がターゲットのニーズに合うなら、必ずしも新築マンションを購入する必要はありません。

家賃収入が減る「家賃下落リスク」

物件の収益力は『家賃』によって決定されます。家賃は高く維持できるのが理想ではあるものの、引き下げを余儀なくされるケースもあります。しかし、『家賃を下げるかどうか』は慎重に見極めなければなりません。

空室が続く場合は家賃を下げるべき？

『家賃下落リスク』とは、さまざまな理由により家賃相場が下落するリスクを指します。

● 供給過剰
● 人口減少による需要の低下
● エリアのブランド低下
● マンションの老朽化

マンションは築年数が経つごとに賃料が下がるのが当然なので、経年劣化による家賃下落はリスクとまではいえません。

オーナーにとって最も怖いのは長期間の空室です。収入がゼロになるのを恐れ、家賃を下げて入居者を集めようとするオーナーは少なくありません。

しかし、一度家賃を下げると元の価格に戻すのは難しく、収入の減少によりキャッシュフローのバランスが崩れてしまう可能性があります。

家賃を下げる前に周囲の家賃相場を調べ、現在の家賃が妥当であるか確認しましょう。リフォームした場合の利回りが物件購入時の利回りを上回るなら、家賃は据え置いてリフォームにコストをかけるという手もあります。

家賃を下げずに入居者を見つけるには

家賃の引き下げは長期的な損失を生むため、『礼金』や『敷金』といった初期費用から見直すのがおすすめです。近年は入居費用をできるだけ抑えようと、敷金・礼金なしの物件を探す人が増えています。

ただ敷金には、賃料不払いに対する担保としての役割もあります。敷金をゼロにするのが不安な場合は、オーナーへの心付けである礼金をまず下げられないか検討しましょう。

1カ月前後の『フリーレント期間（無料期間）』を設け、入居者の負担を軽減するのも一つの手です。期間中は収入がないものの、『空室が早く埋まる』『先の見通しが立てやすい』というメリットを享受できます。

利息が増える「金利上昇リスク」

大抵の人はローンを組んで投資用のマンションを購入します。金利には固定金利と変動金利があり、変動金利は金利上昇時に返済額が増えるのが特徴です。金利の仕組みとリスク回避のヒントを見てみましょう。

金利上昇の仕組み

変動金利でローンの融資を受けた場合、市場動向に連動して金利が上下します。『金利上昇リスク』とは、金利の上昇に伴って利息が増え、月々の返済額が大きくなることです。

通常、変動金利は一定期間ごとに金利の見直しが行われます。不動産投資ローンの中には『5年ルール（125％ルール）』が設けられたものがあり、借入から5年間は返済額が変わりません。この間に金利が上昇すると、6年目からはそれまでの返済額の125%を上限に返済を行います。

5年ルールによって月々の返済額は抑えられますが、上回った利息は『未払い利息』として繰り延べられる点に注意が必要です。金利上昇が続けば、未払い利息は増える一方になってしまいます。

金利上昇に備えるには

現状マンション投資を行うにあたって、未払い利息が発生するほどの急激な金利上昇は考えにくいでしょう。しかし、将来の経済状況がどうなるかは誰にも分かりません。

長くマンション投資を続ける上で金利上昇リスクを回避したいなら、『固定金利』での融資を検討しましょう。固定金利は変動金利より金利が高くなるものの、金利上昇の影響をほとんど受けません。金利が一定である分、返済の見通しが立てやすいのがメリットです。

特に『借入金額が大きい』『返済期間が長い』『資金に余裕がない』という場合は、変動金利よりも固定金利の方が安心できます。

入居者によるトラブルにも対策を

部屋が埋まったとしても、入居者とのトラブルに頭を抱えるオーナーもいます。家賃の滞納や迷惑な入居者とのトラブルを避けるには、どのような対策をすればよいのでしょうか？

家賃滞納

入居者の家賃が回収できない『家賃滞納リスク』は、マンション経営に損失を与えます。家賃の未回収は『未収金』として売上に計上され、実際の入金がない段階でも課税対象になってしまうのです。

家賃の滞納リスクを防ぐ方法としては、家賃保証会社の活用が挙げられます。家賃保証会社とは、入居者が家賃を支払えなくなったとき、入居者に代わってオーナーに立替払いをしてくれる会社のことです。

保証会社が連帯保証人の役割を引き受ける形になり、基本的に入居者は保証人を立てずに部屋を借りられます。オーナーと入居者の両方にメリットがあるため、上手に活用しましょう。

J.P.RETURNSでは、入居者の有無に関係なく家賃を保証する『家賃保証システム』を採用しています。家賃回収やクレーム処理も任せられ、オーナーの負担が大きく軽減されるでしょう。

参考：賃貸管理・提供サービス｜不動産・マンション投資・セミナーならJPリターンズ

騒音、水漏れなど

マンション経営で多いトラブルが『騒音』や『水漏れ』です。入居者同士でいさかいが起きたり、特定の人が起こした騒音でほかの入居者が退去してしまったりと、オーナーの悩みは尽きません。

トラブルは入居者同士で解決させずに、必ず管理会社やオーナーに報告してもらうよう徹底しましょう。区分マンションの1室のみであっても、管理規則や緊急連絡先を記したものを渡しておきましょう。

水漏れのトラブルは『入居者の過失』『建物の劣化』のいずれかが原因です。老朽化が原因なら修繕費用はオーナー負担ですが、入居者の過失であれば入居者の負担となります。

万が一入居者の責任で水漏れが起こったときに備え、契約時に『個人賠償責任保険』へ加入してもらうことも検討しましょう。

まとめ

不労所得を得るためにマンション投資を始めるものの、オーナー業を甘く見て失敗する人は少なくありません。投資にはリスクがつきものなので、いかにリスクをコントロールするかを事前にしっかり学んでおかなければなりません。

特に物件選びは、不動産投資の成否を大きく左右します。資産価値の高い物件の選び方が分からない場合は、実績のある不動産キャリアの力を借りるのも一つの選択肢です。コンサルタントへの相談やセミナー参加を通して、多くの事例に触れてみましょう。

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