マンション投資は失敗しやすい？失敗する理由や事例、防止策紹介

マンション投資は失敗が多い？

これからマンション投資を始めようとする際、マンション投資は本当に失敗しやすいのか気になるかと思います。

マンション投資で利益を得る仕組みは、主に家賃収入を得る、購入した金額よりも高く売却するという2通りです。マンション投資の失敗とは、これらの利益が得られないことです。

本当にマンション投資は失敗が多いのか、詳しく見ていきましょう。

マンション投資における失敗とは

マンション投資での失敗は、トータルで赤字を出すことです。マンション投資で利益を得る方法はいくつかありますが、それらの方法により最終的に投資金額よりも利益が多くならなければなりません。

運用中は家賃収入でローンを支払い、さらに余剰が出るように計画を立てる必要があります。しかし、予定していた入居が見込めなくなるとローンの返済が負担になり、自己資金も底をつくようになると運用を続けるのも難しくなります。

そのような状況でも、マンション投資が失敗したとは言い切れません。最後に売却してローンを返済し、手元に利益が残れば成功といえます。

マンション投資で利益を得る仕組み

マンション投資で利益を出す仕組みは、以下の3つです。

● マンションの賃貸経営をする
● 売却して差益を得る
● 賃貸経営で運用したのちに売却する

マンションを購入してから賃貸して家賃収入を得る、いわゆるインカムゲインを得る方法と、購入後売却して売却益、すなわちキャピタルゲインを得る方法があります。また、しばらく賃貸経営で運用したのち、売却するという方法もあります。

それぞれの方法について、具体的に見てみましょう。

家賃収入を得る

マンション投資で利益を得る仕組みのひとつは、賃貸経営で家賃収入を得て利益を得る方法です。マンション投資で売却益による利益を目指すのは難しく、物件の選定や評価で高度な知識が必要です。そのため、マンション投資の多くは家賃収入による長期的な収益を目指しています。

マンション経営は、一戸単位で購入する場合もあれば、マンション一棟を購入してオーナーになる場合もあります。

投資金額よりも高く売却する

もうひとつの仕組みは、購入した代金より高く売却して差益を得る方法です。マンション投資に成功したといえるためには、購入価格より少しでも高く売却できなければなりません。

マンションなど建物が備わる不動産は、基本的には劣化に伴い価値が下がるのが一般的です。それでも利益が出る物件はあり、投資を成功させることは可能です。

利益を出すためには、どの物件が利益を生むかを見極めつつ、売却時の交渉を行える手腕が必要とされます。高いスキルが必要であり、マンション投資でキャピタルゲインを目指すケースはあまりありません。

賃貸後に売却する場合も

賃貸経営でしばらく家賃収入を得たのち、売却するという方法もあります。ただし、入居者がいる場合に売却のタイミングが難しくなることもあり、賃貸したあとは劣化により売却益を出すのは困難になるケースもあります。

リフォームをして高く売り出すことは可能ですが、修繕費を支出しても利益が出るかどうかは、しっかり見極めてから行う必要があるでしょう。

事前対策をしないと失敗する場合もある

マンション投資は上手に行えば利益を得られる投資方法ですが、成功するためには十分な事前対策が必要です。失敗するケースでは、対策が不十分だった例が少なくありません。

高額な投資なだけに、失敗したときのダメージは大きくなります。失敗する理由は何かを把握し、どのような対策をすれば回避できるかを確認してから投資の計画を進めることが大切です。

マンション投資に失敗する理由とは

マンション投資の失敗を回避するには、失敗する理由を知る必要があります。マンション投資のよくある失敗は、空室が埋まらないことです。予想していた入居者が集まらなければ収入はなく、ローンの支出で赤字になります。入居者で埋まっても、管理費や維持費が高額になれば利益は上がりません。

このような、マンション投資に失敗する主な理由を6つ紹介します。

空室が埋まらない

マンション経営で安定した収入を得るには、入居者の確保が必要です。しかし、実際に購入して運営を始めると、空室がなかなか埋まらないというケースも出てきます。

予定していたローンの返済計画がうまくいかなくなり、貯蓄や給与から支出しなければならなくなります。立地条件など入居者が見込める物件であるかを見極めずに購入すると、失敗しやすくなるでしょう。

管理や維持にコストがかかりすぎる

マンションは管理費や維持費といったコストもかかります。空室が埋まらず家賃収入が少ないと、これらのコストが上回って赤字になる場合もあるでしょう。

また、築年数の古いマンションは、購入価格が安くても修繕費がかかります。古いマンションほど​​配管や給水設備などの劣化が著しく、メンテナンスで多額の費用が必要になる場合もあります。中古マンションを購入する際は、どの程度の修繕が必要になるかもしっかりチェックが必要です。

家賃保証があてにならなかった

マンション経営では、家賃保証がついているケースもあります。家賃保証とは、入居者が家賃保証会社に保険料を支払い、万が一滞納した場合には入居者に代わって保証会社が家賃を立て替えるサービスです。

このような家賃保証があることにより、安心してマンション投資を行うケースも多いでしょう。しかし、家賃保証はあくまで入居者がいる場合に保証されるシステムで、家賃が発生していないときは保証がありません。家賃保証をあてにして購入したものの、入居者が現れず、思うような保証が受けられなかったという事例は少なくありません。

不動産会社の言葉を信用しすぎた

不動産会社はセールスのプロであり、物件購入に際しては魅力的な言葉を並べることが多いでしょう。専門家だからと信用して、提案された内容をそのまま信用して失敗するケースもあります。提案された内容が魅力的でもそのまま鵜呑みにせず、自分で情報を集めて検証しなければなりません。

「人気のある物件」「入居者が必ずある」と言われても、それが実際に本当なのか調べてみることが必要です。不動産会社は投資の成功を保証してくれるわけではなく、結果に責任を持ってはくれません。自分で調べ、納得して購入することが大切です。

節税効果を期待しすぎた

マンション投資の節税効果を期待しすぎると、節税も投資も思うような効果が得られない場合もあります。確かに、投資は減価償却費やローンの利息などを必要経費に計上することで、所得税などを節税できる効果があるものです。特に年収が高い場合、所得税を抑える効果は高いでしょう。

しかし、マンション投資の目的はあくまでも資産運用です。節税効果も長期間続くわけではありません。海外勤務になって給与所得の節税ができなくなったというケースもあります。節税はあくまでマンション投資に付随する効果として考えるのがよいでしょう。

価格や利回りだけで購入した

購入価格や利回りばかりを重視し、周辺の家賃相場や物件の築年数などを考えないと失敗しやすくなります。価格が手頃で利回りが良いマンションでも、需要のない物件では空室になり収益が上がらない可能性があるでしょう。

物件は必ず現地に出向き、チェックすることが大切です。立地や住みやすさ、周辺にマイナスの要因がないかなどを調べてから購入しましょう。

マンション投資に失敗した事例

実際、マンション投資に失敗した事例には、次のようなものがあります。

● 安さに注目して購入したマンションに入居者がなかった
● 期待した需要が得られなかった
● 競売物件を購入して失敗した

どれもありがちなケースであり、状況を確認して同じような失敗をしないよう注意が必要です。マンション投資に失敗した3つの事例を紹介します。

中古マンション購入による失敗例

Kさんは低価格で利回りが良いという理由で、中古マンション一戸を購入しました。すぐに入居者が見つかったものの契約更新で住人は退去し、その後はなかなか入居者が見つかりません。築年数が古く、駅からも遠いというのが理由です。

結局家賃を下げて入居が決まりましたが、家賃収入が減ったことでローンの支払いを賄いきれず、売却したくても古い物件では買い手が見つからないという状況になりました。

学生の需要をあてにした失敗例

大学が近くにあるマンションは学生の入居が見込まれるため、人気があります。Sさんも私立大学の近くにあるマンションを購入し、予定した通り学生の入居で部屋は埋まって数年は空室のない状態が続きました。

しかし、私立大学がキャンパスを郊外に移転することが決まり、学生の入居者は退去してしまったのです。

大学が近いというほかは特に立地条件が良い場所ではなく、移転後は入居者が見つからず低価格での売却を余儀なくされました。

競売物件を購入した失敗例

競売物件の購入で失敗する事例もあります。競売物件は相場よりも安く購入できるものの内覧ができず、購入したあとリフォームが必要になるケースも少なくありません。

Tさんは競売物件が安いからと購入しましたが、いざ落札してみると室内にはゴミが山のように放置され、汚れもひどく、リフォームに多額の資金が必要になりました。安く購入した意味がなくなり、さらに労力を費やす結果になったのです。

競売物件は物件明細書などの資料は提供されるものの、実際に室内を見ることができないため、リスクの高い買い物といえるでしょう。

マンション投資の失敗を防ぐ方法

マンション投資の失敗を防ぐためには、事前対策として以下の方法を行うことをおすすめします。

● 需要があるかを見極める
● 立地条件を調査する
● 物件選びは慎重に行う
● 情報収集を怠らないこと
● 信頼できる不動産会社を選ぶ
● 競売物件はできるだけ避ける

賃貸経営をするか売却差益を目的とするかに関わらず、需要の確認は重要です。そのためには、必要な情報収集を怠らないようにしましょう。

マンション投資の失敗を防ぐ方法について、6つ紹介します。

需要を見極める

マンション投資を成功させるためには、十分な収益を得られるための需要を見極めなければなりません。賃貸経営であれば入居者の需要があるか、売却であれば投資目的の購入の需要があるかを確認しましょう。

例えば、賃貸経営であれば、駅から近く都心へのアクセスが良いワンルームマンションが人気です。近年は未婚率の増加で単身者も多く、高齢化社会で一人暮らしの高齢者も増える傾向があります。単身世帯が増えてきたことで、ワンルームマンションの需要は高いといえるでしょう。

立地の良い物件を選ぶ

入居率を高めるには、立地条件の良いところを選ぶことが欠かせません。立地条件が良いところとは、東京23区内をはじめとする都心部です。

安定した需要があり、地方部に比べて資産価値が落ちる心配も少ないといえるでしょう。立地の良い物件をできるだけ安く購入することが、空室のリスクを避けて投資に成功するポイントです。

物件選びを慎重に行う

物件を探す際は、以下の内容も慎重に検討しましょう。

● 新築か中古かなど建物の状態
● アパートかマンションなど物件の種類

中古マンションは価格が安いため魅力ですが、リフォームが必要になったり、入居者が見つかりづらくなったりするリスクがあります。

中古マンションは、新しい耐震基準で建てられているかどうかもチェックが必要です。昭和56年以前に建てられた物件は古い耐震基準であるため、大地震などの災害が発生した際に損害が大きくなる可能性があります。

また、購入価格を抑えたい場合、マンションではなくアパートもひとつの選択肢です。立地条件が良ければ空室のリスクは低めですが、同じ広さのマンションよりも家賃を低めに設定しなければ入居は期待できません。そのため、収益はあまり上がらない可能性があります。

情報収集を行う

マンション投資に必要な情報は、自分で収集するようにしなければなりません。不動産会社に任せきりではリスクがあります。提案された内容を検証するためにも、不動産投資に関する知識を身につけることが必要です。

知識の取得や情報の収集は、書籍のほかにインターネット上の体験談を見る、投資セミナーを受講するといったことがあげられます。

不動産投資に成功している友人や知人がいれば、積極的にアドバイスを求めるのもよいでしょう。

不動産会社はよく吟味して選ぶ

不動産会社をよく吟味して選ぶことも大切です。複数の会社に相談してみて、信頼できる会社かどうかを見極めましょう。

チェックするポイントは、以下の点です。

● 紹介する物件の事情をよく理解していること
● 物件の現地を見て確認していること
● 物件周辺の事情に詳しいこと
● メリットだけでなく、起こりうるリスクもきちんと説明すること

物件が売りに出される事情について理解していることは、重要なポイントです。マンションを手放す場合、相続したマンションを処分する、ローンの支払いが難しくなって売却するなど、事情はさまざまです。そのような事情をしっかり把握したうえで紹介してくれる会社は、信頼度が高まるでしょう。

物件を実際に現地で見ていることも重要です。周辺の雰囲気や近隣の住人など、現地を見なければわからない事情もあります。しっかり現地を見て状況を把握したうえで紹介してくれる業者は信頼に値するといえるでしょう。

ただマンションを販売すればいいと考える不動産会社は、物件のメリットしか伝えません。しかし、どれだけ条件の良い物件でも、何らかのデメリットやリスクは抱えています。完璧な物件は存在しません。

メリットとともに、物件が抱えるデメリットやリスクを率直に伝えてくれることは、信頼できる会社かどうかの基準となるでしょう。

また、担当者に不動産投資の経験がある、販売後も賃貸管理をサポートしてくれるといった要素があれば、信頼できるポイントとなります。

競売物件は避ける

競売物件は相場より安いことで投資に向いていると思いがちですが、リスクが高いためおすすめできません。内覧できず、リフォームなどの必要が出る可能性が高いことがその理由です。

また、競売物件は元の所有者に瑕疵担保責任を追求できないというリスクもあります。瑕疵担保責任とは、マンションに隠れた損傷や欠陥があった場合、売り主が負わなければならない損害賠償などの責任です。競売の場合は売主が存在しないため、万が一欠陥などが見つかっても責任を問えないのです。 

マンション投資に失敗しやすい人の特徴

マンション投資に失敗しやすい人には、次のような特徴があるとされています。

● 勉強しようとしない
● 計画性がない

自分で勉強しようとしない人は、マンション投資に失敗しやすくなります。マンション投資は不労所得と言われていますが、決して楽に収益を上げられる方法ではありません。不動産投資の知識がなければ利益の出ない物件を購入してしまい、投資に失敗する可能性が高くなります。

ただし、勉強しすぎるのも問題です。さまざまな情報を調べ尽くしてリスクを気にし過ぎてしまい、失敗を恐れて完璧な条件の物件を探そうとします。そのような状態では理想の物件を見つけられず、投資の機会を失うことにもなるでしょう。

良い物件を購入できても、その後の運用に計画性がなければ成功は難しいでしょう。賃貸経営では家賃収入が入るだけでなく、さまざまな支出があります。管理費、維持費のほかに建物の固定資産税、ローンの返済、定期的に必要になる修繕費などです。

将来どのような支出があるかを想定し、計画的な運用が必要になります。家賃収入があるからと計画性なく使い過ぎてしまうと、手持ちの資金が不足するという事態にもなりかねません。

マンション投資に成功するポイント

マンション投資に成功するためには、押さえておきたいポイントがあります。なかなか入居者が見つからない場合、以下の点を試してみてください。

● リフォームする
● 管理会社を変更する
● ローンの繰上げ返済をして利息を減らす

リフォームすることで入居率が上がる場合があります。また、管理会社を変えることで空室が埋まる場合もあるでしょう。収入が少ない場合、できるだけ支出を減らす努力も必要です。

マンション投資を成功させるポイントについて、見てみましょう。

リフォームする

入居者がなかなか見つからない物件は、リフォームすることで入居率が上がる可能性があります。ただし、リフォームは大規模な投資になるため、空室の原因が立地条件など別の要素ではないことをリサーチしてから行うことが必要です。

周辺の賃貸状況を調べ、全体的に入居率が悪い場合はエリア自体に需要がないのかもしれません。ほかの物件は入居率が良く、家賃相場も同じ場合は自分のマンションに問題がある可能性があります。リフォームすることで状況が好転する場合もあるでしょう。

リフォームする際は、ターゲットにする入居者の好みに合わせた変更をすると効果的です。例えば、若い女性の入居が見込まれるエリアであれば、女性好みの内装にする、セキュリティの高い設備を整えるなどの工夫をすることで、ほかの物件と差別化できるでしょう。

管理会社を変更する

賃貸経営を管理会社に委託していて入居者が見つからない場合、管理会社を変えてみる方法もあります。管理会社とは、不動産の管理業務を行う会社です。オーナーから委託された不動産の建物管理や入居者管理など、幅広い業務を行っています。

 サラリーマンがマンション投資で賃貸経営をする場合、自主管理は難しく、管理会社に委託するケースが多い傾向です。しかし、管理会社によっては管理の実績が浅く、入居者募集の方法が得意でない場合もあります。十分な広告を行わないため、入居者が見つからない可能性もあるでしょう。空室が出た場合に入居者の募集について積極的に行動し、募集状況を報告してくれる管理会社であれば、早く入居者が見つかる可能性があります。

管理業務の実績が豊富な管理会社を探し、変更してみるとよいでしょう。その際は、管理会社が管理している物件の入居率や入居者募集の広告なども確認するようにしてください。

繰上げ返済する

家賃収入が減ったなどで家賃収入が赤字になっている場合は、できるだけ支出を減らすようにしなければなりません。手持ちの資金でローンを繰上げ返済し、元金を減らして利息を減らすのもひとつの方法です。

繰上げ返済には、完済までの期間を短くする方法と、返済期間はそのままに毎月の支払額を減らす方法があります。期間を短くする方法は利息の削減効果が大きく、毎月の支払額を減らす方法は毎月の収支の赤字を改善できます。

繰上げ返済はローンの総返済額を減らすことができるのがメリットです。

​​繰上げ返済を継続的に行えば予定より早く返済でき、その後は毎月の家賃収入を運用に回せます。2回目の物件を購入して投資規模を大きくし、さらに収益を高めるという計画も可能です。

繰上げ返済は、手元に現金があると無駄な買い物をしてしまいがちな方に効果的な方法ともいえるでしょう。

マンション投資に失敗したと思ったときの対処法

空室が埋まらずローンの返済だけに追われるなど、マンション投資に失敗したと思ったときは、専門家に相談することをおすすめします。自分で何とかするより、専門家のアドバイスを受けることで事態が改善する可能性があるでしょう。

不動産に関する相談ができるのは、主に以下の専門家や会社です。

● 不動産投資会社
● ファイナンシャルプランナー
● 税理士
● 行政書士
● 弁護士

不動産投資会社は投資物件の紹介や融資の支援、収支計画の策定など、不動産投資に関するさまざまなサポートを行う会社です。 不動産投資のプロであり、マンション投資の困りごと全般の相談ができます。

ファイナンシャルプランナーはお金の専門家であり、資産運用についてのアドバイスが欲しい場合に最適な相談窓口です。ただし、あくまでお金の運用を専門とするため、マンション投資の相談をする際は、不動産を得意とするファイナンシャルプランナーを探す必要があります。

税理士は税務を専門としており、収支状況について赤字の改善を相談するほか、確定申告や節税の相談をしたい場合に向いています。

行政書士は、許認可申請や書類作成など幅広い業務を行う専門家です。主に手続きの場面を専門としており、家賃滞納など賃借人とのトラブルがある場合に、賃借人に対する内容証明郵便の作成を依頼することができます。

マンション投資では、詐欺も横行しています。悪徳業者の被害に遭った場合に相談できるのが弁護士です。弁護士にはそれぞれ得意分野がありますが、不動産投資の詐欺被害に力を入れている弁護士もいます。無料相談を受け付けている弁護士もいるため、強引な勧誘で投資用マンションを購入させられたなどの被害を受けた方は相談してみるとよいでしょう。

マンション投資は失敗例から学ぼう

マンション投資は収益が期待できる投資方法ですが、十分な対策を行わないと失敗するリスクもあります。失敗を避けるためには、失敗事例を参考にして適切な対策を立てなければなりません。

失敗事例から見た必須の対策は、以下のとおりです。

● 価格や利回りだけで選ぶのではなく、立地条件など入居者の需要があるかを見極める
● 新築か中古かなど、物件選びは慎重に行う
● 不動産会社にすべて任せるのではなく、自分でも情報を集める
● 不動産会社は信頼できるところを選ぶ
● 競売物件はできるだけ避ける

入居率が低いときには、リフォームや管理会社の変更、繰上げ返済なども検討してみるとよいでしょう。

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