不動産投資で失敗する理由とは？失敗事例7選と成功のコツ

不動産投資の失敗の定義とは

不動産投資の失敗には明確な定義がありません。何を成功とするかの定義もなく、成功率の統計も不明です。失敗か成功かは、最終的に売却した時点で判断します。不動産投資の収入には不動産を保有しながら家賃収入を得るインカムゲインと売却して差益を得るキャピタルゲインがありますが、インカムゲインが赤字でも最終的に売却益（キャピタルゲイン）が黒字であれば、不動産投資は成功といえます。

不動産の運用中には家賃収入が少なく、ローンの返済や諸経費を差し引いた分が赤字になることもあるでしょう。しかし、それだけでは不動産投資の失敗とはいえません。運用中は利益を出せなくても、ローンを完済して売却したあとに投資価格を上回る価格で売却できれば、その不動産投資は成功したといえます。

しかし、当初予定していた入居者が集まらず家賃収入が入らない時期が長引けば、ローン返済が難しくなります。自己資金で返済することができなくなった場合、不動産を手放す必要も出てくるでしょう。築年数の経過した不動産は、購入価格よりも高く売却できるとは限りません。購入価格を下回る価格で売却した場合は最終的に赤字となり、不動産投資の失敗ということになります。

 

不動産投資の失敗事例7選

不動産投資を始めるときは、失敗するのではないかと心配になることもあるでしょう。前に見たように不動産投資の失敗は長期的にみた最終段階で考えますが、不動産を運用していく中でさまざまなリスクに遭遇することはあります。

どのようなリスクがあるのかを事前に把握しておけば、リスクを回避する対策ができるでしょう。

ここでは、不動産投資で想定される7つの失敗例と対処法を紹介します。

家賃を滞納された

不動産投資の失敗で多いのが、家賃の滞納です。入居者は入っても家賃を滞納されたら収入はなく、不動産投資は赤字になります。催促をしても支払ってもらえず、そのまま住み続けられるケースも少なくありません。

入居者は借地借家法で守られ、立ち退き要請ができるのは、3ヶ月以上の滞納実績が必要です。それでも家賃を支払ってもらえない場合は訴訟を起こして強制退去の手続きをとることになり、弁護士費用などが発生します。手続きには時間もかかり、オーナーは金銭的にも精神的にも大きな負担を抱えるでしょう。

滞納があると家賃が入らないばかりでなく、新しい入居者を募集することもできません。家賃を支払ってくれる入居者を見つける機会を失うことになります。空室であれば入居者を探すという行動をとれますが、入居中の場合、オーナーは家賃の督促をする以外に何もすることができないのです。

家賃が滞納されて入金がなくても会計上は未収金扱いとなり、税金の支払い対象になります。最悪の場合は、夜逃げされて未払い分を回収できないという事態にもなりかねません。

家賃滞納のリスクには、損失を抑えるための対策が必要です。対策のひとつとして、賃貸管理会社への管理委託があげられます。その際に家賃滞納保証をつけることで、滞納があった場合の損失を抑えることができます。

家賃滞納保証とは、入居者が決められた期日までに入金をしない場合、管理会社が入居者に代わって立て替えるシステムです。滞納者への督促や、家賃回収を行う会社もあります。

このほか、家賃保証会社の利用もおすすめです。家賃保証会社とは、連帯保証人の役割を担い、家賃が滞納した際に立て替えることを業務とする会社です。家賃保証会社はオーナーではなく、入居者と賃貸保証契約を結びます。入居者は家賃の0.5～1ヵ月分程度の保証料を支払うことになり、賃貸契約時の敷金・礼金と一緒に請求するのが一般的です。

また、家賃滞納をしそうな人を見極めるため、管理会社に入居前の審査を依頼することも大切です。信用できる人物か、十分な支払い能力があるのかを確認してもらうようにしましょう。

空室が多く家賃収入が得られなかった

不動産投資の失敗事例で多いのが、空室により家賃収入が得られないことです。不動産投資は初期投資のローンを家賃収入で返済する計画で行うのが一般的で、空室が続けばローンの返済は難しくなります。赤字が続けば不動産を保有し続けることも難しくなり、売却してローンの残債だけが残るという結果にもなりかねません。

区分マンションを複数所有しているか一棟所有であれば、1〜2部屋の空室があっても家賃収入がゼロになるリスクは回避しやすいでしょう。しかし、不動産投資が初めての場合は、複数物件や一棟の購入は難しいといえます。

空室が埋まらない理由は、主に物件選びの失敗があげられます。立地条件が悪い、設備が古い、周辺の環境が良くないなどの問題があると、入居者が入りにくくなるでしょう。

物件選びの失敗は、不動産会社に言われるがままに、物件をよく確認しないで購入した場合にありがちです。良い情報のみを伝える不動産会社には注意しなければなりません。情報を鵜呑みにせずに現地に足を運び、自分の目で物件を確認することが大切です。

物件選びに問題はなくても、何もしなければ入居者は集まりません。管理会社に依頼して広告を出すなど、入居者を集めるための対策が必要になります。

空室が出ること自体はやむを得ないことであり、人気の物件であっても空室期間は生じます。重要なのは、できるだけ空室期間を短くし、空室が出る場合を想定して余裕のある資金計画を立てることです。

物件の価値が下がってしまった

不動産は物件の購入後、経年とともに価値は下がります。また、景気に左右されやすく、物件で事件や事故があった場合も価値が下がるでしょう。

価値の下落で影響を受けるのが家賃です。同じグレードの他物件と比較して家賃が高いため、入居者が減ったという事例もあります。

家賃が高いままでは新規入居者を集めることも難しくなり、家賃を下げざるを得ません。当初計画していた収入が入らないということにもなるでしょう。

物件の価値下落による損失を防ぐには、物件を購入するエリアの人口状況や今後の開発計画を調べることも大切です。人口が増加傾向にあり、開発計画のある地域は今後も人口が増えると予想されます。賃貸需要を維持でき、物件の価値も安定するでしょう。

物件の価値下落を避けるには、東京の都心部など、需要が十分あり供給が追いつかない立地の不動産を選ぶ方法があります。今後も長く賃貸の需要が見込めるのであれば、不動産価値の下落を避けることができるでしょう。

老朽化による多額の修理費が発生した

購入した物件が予想以上に老朽化して、多額の修理費が発生した事例もあります。年数が経過した物件の場合、見た目は問題ない場合でも、配管や下水道などが故障して大規模な修繕が必要になるケースが少なくありません。

このような事態を避けるため、中古物件を購入する際には修繕履歴の確認が必要です。修繕履歴には、主に以下のような内容が記載されています。

● 漏水工事
● 給排水設備
● 外壁工事
● 屋上防水工事
● シロアリの駆除

これらの大規模修繕が計画通りに行われていない場合、老朽化の進行が予想され、購入後に大規模な修繕が必要になる可能性があります。

万全を期すためには、建物状況調査を依頼することもおすすめです。建物状況調査とは、宅建業法で定められた基準をもとに行う検査のことです。一定以上の知識や技術力を有する専門家が行います。

建物状況調査の実施は、安心して物件を購入できるだけでなく、購入後のメンテナンスの予定も立てやすくなります。どのような建物でもいずれはメンテナンスが必要になるため、必要になる費用を把握しておくことは大切です。

現在の状況が問題なくても、オーナーには不動産の設備を正常に維持する義務があります。入居者に非がなく室内の設備が故障した場合は修繕する義務を負い、家賃収入を上回る支出になることもあるでしょう。修繕が遅れれば入居者が出ていく可能性もあり、支出を想定した計画を立てることが必要です。

金利が上がりローンの返済額が増えた

不動産の購入はローンを組むのが一般的ですが、金利が上がりローンの返済額が増えたという事例もあります。ローンの金利には固定金利と変動金利があり、金利が低いときに変動金利を利用して不動産を購入した場合、金利が上昇して返済額が増える可能性があります。返済額が増えれば、家賃収入で支払いが賄えないという事態にもなるでしょう。

金利が上昇してローンを支払えなくなるという状況を避けるには、固定金利を選ぶか、ローンの借入金額を減らすしかありません。物件を購入後、資金に余裕があるときに繰り上げ返済をしていくことで、返済総額を少なくすることもできます。より金利の安いローンに借り換えるのもひとつの方法です。

金利の上昇がなくても、ローンを組んだ際の返済プランが甘かったため、不動産投資に失敗する事例もあります。

返済期間を短めに設定したために月々の返済額が多くなり、空室が多いときに返済が滞ってしまう、借入金額が大きすぎて毎月の支払いが苦しくなるといった事例です。

ローンを組む前には必ずシミュレーションを行い、堅実な収支計画を立てる必要があるでしょう。

返済予定と合わない物件を購入してしまった

老後の資金を得るために不動産投資を考えて一棟物件を購入したものの、空室が埋まらずに失敗した事例もあります。購入価格が高いためにローンの返済額が大きくなり、家賃収入で支払えなくなって最終的には手放す結果となりました。

購入する物件が、運用の目的と合っているかもよく考えることが大切です。老後資金のために安定した家賃収入を得る目的の場合、一棟物件の投資はリスクが高いともいえるでしょう。

不動産会社の言葉を鵜呑みにして赤字になってしまった

物件の古さなど不安はあったものの、不動産会社の言葉を鵜呑みにしてしまい、結果的に修理費などで赤字になってしまった事例もあります。不動産投資の初心者にありがちなのが、不動産会社の情報をそのまま信用し、自分で確認しないで購入してしまうことです。

不動産投資は管理会社に管理を任せれば管理の手間もなく家賃収入を得られるため、不労所得と呼ばれることもあります。しかし、不動産投資に関する知識がなくてもできるわけではありません。

しっかり勉強をしていなければ的確な物件の見極めができず、入居者が入らない物件を購入して失敗する可能性があります。購入後の賃貸運営もうまくいかなくなる可能性が高いでしょう。不動産投資は本やインターネットで学ぶことができ、各社が開催している不動産投資セミナーを受講することもできます。基礎知識や費用・ローンに関する知識、管理に関する知識は最低限押さえるようにしましょう。

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不動産投資で失敗する理由

不動産投資に失敗しないためには、デメリットな側面を把握することが大切です。まず、空室の発生をはじめとしたリスクを想定しなければなりません。

不動産投資は稼げるという点だけに注目していると、リスクを回避できずに赤字を出して失敗する可能性があります。ほかにも、物件の維持費がかかるなどのデメリットもチェックが必要です。

ここでは、不動産投資のデメリットをみていきましょう。

リスクが発生しやすい

 不動産投資は、以下のようなさまざまなリスクが発生しやすいのがデメリットです。

● 空室のリスク
● 家賃滞納のリスク
● 家賃下落リスク
● 修繕リスク
● 金利上昇リスク
● 災害リスク

金利上昇や修繕リスク、災害リスクなどは事前に予測できず、発生すると毎月の負担が増える可能性があります。多額の支出になることもあるでしょう。空室リスクや滞納リスクが発生した場合は家賃収入が入りません。

不動産投資ではこのようなリスクが発生しやすいことを把握し、できる限りの対策を考えておきましょう。

そもそも投資にリスクはつきもので、FXや株式など、不動産投資よりもリスクの高い投資はあります。また、不動産投資はうまく管理運営することでリスクを下げ、利益を上げることが可能です。リスクを回避する対策と適切な計画によって、成功する可能性が高い投資ともいえるでしょう。

物件選びに時間がかかる

不動産投資の成功を左右するのは、物件選びです。「立地条件が良い」「賃貸需要が高い設備」など、入居者が集まる物件を選べば、成功の可能性は高まるでしょう。しかし、条件の悪い物件を選んでしまうと、失敗のリスクが高まります。

物件選びのポイントは、物件の種類と立地条件です。

物件の種類は、マンションかアパートかという選択肢があります。一般的にマンションの方が高額ですが、最新設備で入居者の需要が高いのがメリットです。マンションでも新築・中古があり、区分マンションか、一棟物件かという選択もあります。

価格だけで選ぶのではなく、投資の目的やターゲット層、リスク対策なども合わせて自分に合う投資物件を探しましょう。

物件選びのもうひとつのポイントは、立地条件です。立地条件と一口にいっても、さまざまな要素があり、以下の3点が重要です。

● 駅から近い
● 生活に必要な施設が周辺に揃っている
● 騒音が少ない・治安が良い

特に電車が主な移動手段となる都心部では、駅から近いことは入居率に大きく影響します。スーパーや病院など、生活に必要な施設が徒歩圏内にあることも重要な要素です。騒音が少なく住みやすい環境であることも、物件選びで重視したいポイントです。

これらの立地条件は、実際に現地に出向かなければわかりません。足を運び、賃貸需要が高いかどうかを見極めてください。立地条件は購入後に変更できない要素です。よく吟味して、後悔のない物件選びを行いましょう。

売却の時期を選べない可能性がある

不動産投資の最終的な成功は物件の売却で利益を得ることですが、自分の都合がいい時期に売却できるとは限りません。売却したくても、買い手が見つからない場合があるためです。売り出してから買い手が見つかるまで、1年以上かかる場合も少なくありません。

すぐに資金が必要だから売却したいと思っても、予定通りにいかない場合も多いでしょう。買い手を見つけるために、価格を下げる必要に迫られることもあります。

「賃貸経営がうまくいかなければ売却すればいい」と考えても、実際にはうまくいかないことがあることを想定しておきましょう。

売却はタイミングも大事

売却できる場合でも、タイミングが大切です。適切なタイミングで売却できないと、高い金額で売れない可能性があります。

売却するタイミングは、以下の5点がポイントです。

● 物件の所有期間が5年を超えてから
● 大規模修繕を行ったあと
● 減価償却が終了する前
● 築20年を迎える前
● 入居者がいるとき

物件を購入してから5年以内と、5年を超えた場合は譲渡所得にかかる税額が異なり、5年を超えてから売却した方が節税になります。

譲渡所得とは、不動産を売却した価格から取得費用（購入額から減価償却費を控除した価額）と仲介手数料・印紙税などの譲渡費用を差し引いた額です。それに税率をかけて算出しますが、所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」は所得税の税率が30%、5年超の「長期譲渡所得」は15%と、税率が大きく変わります。

ただし、譲渡所得がマイナスになる場合には税金が発生しないため、いつ売却しても問題はありません。

大規模修繕が行われたあとは高額で売却しやすく、近いうちに大修繕の予定がある場合は、それを待って売却するとよいでしょう。

減価償却が終了する時期も、売却のタイミングです。減価償却とは固定資産の価値を減少させていく会計上の手続きで、耐用年数に応じて毎年「減価償却費」を計上します。支出を伴わずに経費計上できるため節税効果がありますが、減価償却の期間が過ぎて費用に計上しなくなると、税額が上がります。そのため、減価償却の終了を待って売却するのもひとつの戦略といえるでしょう。

築年数が古い物件の場合、水回りや内装などの設備が修繕・交換する時期を迎える築20年も売却のタイミングです。築年数20年の物件になると不動産の価値が下落するリスクも少なく、手頃な価格の投資物件として購入を検討する投資家は少なくありません。買い手を見つけやすくなるでしょう。

入居者がいる「オーナーチェンジ物件」は入居者を探す必要がなく、すぐに家賃収入が得られるため、投資家に人気です。買い手がつきやすく、売却のタイミングといえるでしょう。

物件の維持費が多額な場合もある

不動産投資では、物件の維持費にも費用がかかることを理解しておきましょう。維持費として特に費用がかかるのは、以下の修繕です。

● 屋根・外壁
● 床・壁紙
● 水回り設備

大規模修繕に対しては、長期修繕計画に基づいて修繕積立金が徴収されます。事前に金額を確認しておくとよいでしょう。

維持管理に必要な費用は、これら大規模修繕以外にも発生し、その都度対応していかなければなりません。

また、管理を管理会社に委託する場合は、管理委託費がかかります。ローン以外にも修繕費や管理費など支出があることを計画に盛り込むことが必要です。

固定資産税がかかる

不動産投資では、固定資産税もかかります。固定資産税とは、毎年1月1日時点で住宅やマンション、土地などの固定資産を所有する人に課せられる税金です。居住地の自治体に納付します。固定資産税の対象は土地や家屋で、不動産投資で購入したマンションやアパートも課税対象です。

原則として年4回に分割して納付する仕組みで、郵送されてきた納税通知書で納付します。

固定資産税の税額は、固定資産税評価額をもとにした課税標準額に一定の税率を掛けて算出するもので、地価の高い場所にある不動産ほど金額が高くなる傾向にあります。

 

失敗例から学ぶ！不動産投資を成功させるためのポイント

不動産投資を成功させるために、押さえたいポイントがあります。まず、利回りについて理解しておきましょう。また、物件の構造に需要があるかの確認も必要です。入居者を具体的に想定し、その需要に合わせることも大切なポイントといえるでしょう。

ここでは、不動産投資を成功させるポイントを解説します。

利回りを理解しておく

不動産投資では、利回りの理解が欠かせません。利回りとは、不動産投資で賃貸経営をする際、物件の購入価格に対して1年間に得られる家賃収入がどれくらいの割合かを示すものです。 物件の収益力を判断する指標であり、「表面利回り」と「実質利回り」に分けられます。

表面利回りは税金や管理費など、賃貸経営で必要になる経費を想定していない数値で、主に不動産投資前の判断材料に用いられます。

実質利回りは初期投資以外の必要経費も考慮するため、より実質的な収益力を判断しやすい数値です。計算式は「（1年間の家賃収入－年間諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100」で求めることができます。

あくまで満室という状況が前提ですが、より現実的な指標となり、不動産投資では実質利回りを使って収支計画を立てることが成功のポイントです。

需要のある物件かどうかを調査しておく

不動産投資の物件選びで、立地条件については前にお伝えしましたが、物件自体に需要があるかを調査することも大切です。間取りや設備など、需要のある物件かどうかを確認しましょう。間取りは周辺の賃貸ニーズによって選ぶことが大切であり、単身者が多いエリアではワンルームや1Kタイプの物件が人気です。

部屋の形状は正方形や長方形の間取りを選びましょう。三角形など変形の間取りは個性的ですが、生活しづらく、入居者が集まりにくくなります。和室のみの間取りも人気がありません。部屋の角に丸みがある、天井が低いといった物件も、家具を置きにくいため需要は低くなるでしょう。

需要が高いのは角部屋で、窓が3面以上配置され、日中の日当たりが良いのがメリットです。隣に接する部屋が少なく、騒音が気にならないことからも人気があります。角部屋という理由で家賃を高めに設定できるのも利点です。

最新設備が備えられているかでも、入居率に影響を与えます。単身向けであれば、以下のような設備が人気です。

● インターネット無料
● 宅配ボックス
● エントランスのオートロック
●室内洗濯機置き場
● 浴室乾燥機

人気の設備があるだけでも、需要は大きく変わります。周辺に同じような条件の物件が多数ある場合、選ぶ決め手になるでしょう。

入居者の想定をしておく

エリアによって入居者の需要は異なります。ファミリー世帯が多いエリアと学生や若手会社員が多いエリアでは、需要のある物件は変わってくるでしょう。

どのような入居者をターゲットにするのか、詳細に設定することが大切です。年代や家族構成、生活スタイルなどを具体的に想定することで、需要のある物件のエリアや間取り、設備について細かく選ぶことができます。

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失敗しにくい！不動産投資初心者向けの物件の特徴

不動産投資の初心者が物件を探す場合、おすすめなのはワンルームの区分マンションです。区分マンションは初期費用を抑えて不動産投資を開始でき、万が一失敗した場合にも損失を最小限にとどめられます。

不動産投資初心者向けの物件の特徴について、詳しくみていきましょう。

初期投資が安い

ワンルームの区分マンションは不動産投資の中でも初期投資が安く、少ない自己資金で始められるのがメリットです。サラリーマンでも金融機関でのローンを組みやすく、高額なローンを組む不安も少ないでしょう。

価格が安い分、立地条件などにこだわることができます。豊富な選択肢の中から、入居率の高い物件を選ぶことが可能です。投資額が低ければ毎月の返済額も少なく、金利上昇のリスクも抑えられます。

リスクを抑えられるため、不動産投資の初心者が次のステップに進むための学びとして取り組むこともできるでしょう。

リスクを分散できる

資金に余裕がある場合、区分マンションを複数買いしてリスクの分散もできます。場所の異なる区分マンションを複数所有すれば、1棟のアパートを所有するよりも災害や需要の変化などのリスクにも対応が可能です。

エリアごとに災害リスクは異なり、水害が起きやすい、地盤沈下しやすいといったエリアもあります。万が一大規模な災害が起きてマンションにダメージを受けても、損害はその地域に所有する1戸で済みます。

同じエリア内で購入するのであれば、ワンルームマンションとファミリー向けの2DKなど異なるタイプを複数買いすることで、将来エリアの人口が変動した場合のリスク対策ができるでしょう。

修繕費のコストを抑えられる

区分マンションは、修繕費のコストを抑えられるのもメリットです。一棟物件の場合、建物の外壁や内装、受水槽、排水管など共有部分の修繕もすべて負担しなければなりません。

しかし、区分マンションは修繕費を積み立てるだけで、計画や修繕を行うのは管理組合です。そのため、急な修繕でまとまった費用がかかるなどのリスクを抑えることができます。

室内の修繕費はかかりますが、ワンルームマンションの間取りはシンプルで専有面積も少ないため、ファミリータイプと比較すればコストも少なめです。

管理の手間を抑える

区分マンションは管理をしやすい点でも初心者に向いています。一棟マンション・アパートの場合、自主管理するか管理会社に委託するかを自分で選択しなければなりません。

自主管理する場合、共有部分の清掃や家賃回収などの管理業務は、仕事のあるサラリーマンには難しいでしょう。管理会社に委託する場合も、良い会社を選ばないと空室率の増加につながる可能性があります。

区分マンションであれば、管理組合を経由して管理会社に管理を委託できます。管理費用を支払うことで、共用部分の掃除や設備の点検・修理など、手間のかかる作業を管理会社に一任でき、手間がかかりません。

売却しやすい

不動産は株式のようにすぐ売却することができず、流動性が低いのがデメリットです。売却までに数ヶ月〜1年かかることもあり、買い手がつかない可能性もあります。特に一棟物件の売却は難しくなるでしょう。

しかし、区分マンションは価格が安く需要も高いため、不動産の中でも比較的売却しやすいのがメリットです。

最終的な出口戦略も見通した場合、区分マンションはいざとなったらいつでも売却できるという安心感があります。

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不動産投資の失敗に関するよくある質問

Q1. 不動産投資で失敗するとどうなる？

不動産投資で失敗すると、投資に必要な資金を回収できません。

空室になり家賃でローンの返済ができないなど状況が悪くなると、自己資金で払っていかなければならなくなります。最悪のケース、担保にしている投資用不動産を差し押さえされてしまうこともあります。

Q2. 不動産投資で元を取るにはどれくらいかかる？

不動産投資で元を取るには5年～10年かかるといわれています。

不動産投資は期待利回りを設定し購入しますが、おおよそ5年～10年で投資金を回収できるように計画します。購入する物件によっては回収できる年数が変わるものの、おおよそ5年～10年で回収できるような計画を立てていくとよいでしょう。

Q3. 不動産投資で収入を得る仕組みは？

不動産投資で収入を得る仕組みは「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2つから成り立っています。

インカムゲインとは月々の家賃収入であり、キャピタルゲインは投資用不動産の売却益です。インカムゲインとキャピタルゲインを合計し、すべての費用を差し引き、黒字になれば不動産投資は成功です。

 

リスクへを想定し不動産投資の失敗を減らそう

初心者であれば、まず初期費用の安い区分ワンルームマンションに投資するのもおすすめです。

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