不動産投資はやめとけといわれる理由｜おすすめできない人の特徴ややるべき理由についても解説

不動産投資はやめとけといわれる5つの理由

「不動産投資はやめとけ」といわれる理由の中でも特に多くの人が口にするのが以下の5つです。

ここでは、やめとけといわれる理由である不動産投資のデメリットの部分について、深堀りして解説していきます。

リスクが多い

空室、金利上昇、家賃滞納などさまざまなリスクがあるために「不動産投資はやめとけ」といわれることがあります。多くのリスクがあることは事実ですが、不動産投資を始める段階からリスクに対処しておけば、投資を続けられなくなるような致命的な状態に陥ることはほとんどないでしょう。不動産投資の主なリスクは、以下の通りです。

・空室リスク
入居者がいないリスク
・家賃下落リスク
経年劣化などの要因によって家賃が下落し、収入が減るリスク
・家賃滞納リスク
入居者の家賃支払いが滞るリスク
・価格下落リスク
購入した物件の価格が低下するリスク
・災害リスク
地震、水害などの天災によるリスク

人気エリアの物件を選ぶ、保険をかけるなど、事前に対処しておくことで、上記のリスクを最小限にすることは十分可能です。物件の見極めの段階からリスクに対する意識を持っておくと、不動産投資をやめるような致命的なデメリットにはならないでしょう。

物件選びが大変

不動産投資において最も負荷が重い作業といっても過言ではない物件選び。不動産投資を成功させるかどうかを決める重要な作業です。この物件選びの負担が大きいから「不動産投資はやめとけ」という人も一定数いるでしょう。

先ほど説明したリスク対策の観点からも物件選びは大切です。例えば、人気エリアの需要が高い間取りであれば、空室になるリスクを下げられます。また、駅近の物件であるなど、資産価値が高い物件であれば、空室リスクが低いだけではなく家賃下落リスクも抑えられるでしょう。

再開発などによって周辺環境が良くなり、人気エリアになると価格の上昇も期待できます。リフォームなどで部屋の中はグレードアップできますが、立地だけは変えようがないのでエリアの選定はとても大事です。不動産投資の成功において最重要である物件選びは考慮すべき点も多く、負担の重い大変な作業であることは事実です。しかし、勉強をして知識を身につければ、経験が浅くても不動産投資で成功する可能性を高められます。

購入後の管理に手間がかかる

購入後も入居者の募集や契約などの管理に手間がかかるために、「不動産投資はやめとけ」といわれることがあります。

全て自分で管理を行う「自主管理」であれば大きな負担となりますが、多くの人が選んでいる「管理委託」を選べば、会社員として働きながらの不動産投資も十分可能です。

「管理委託」を選んでも、入居者の募集や契約作業などで不動産オーナー(物件購入者)が確認をすることは一部あります。しかし、入居募集のビラ配りをしたり、契約作業を入居者と行ったりといった、手間のかかる作業は管理会社に委託することであまり大きな負担にはなりません。

実際に、国土交通省が2019年に行った賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査によると、約8割は管理業務の一部を業者に委託しています。

管理委託の業務範囲は業者によって異なりますが、主な委託内容は以下の通りです。

・入居者募集
・内見から契約、入居までの一連の業務
・家賃集金業務
・契約更新及び解約の手続き
・クレームやトラブル対応

これらの費用は業者によって異なるものの家賃収入の5％前後で設定されることが多いです。優良な業者に管理をお願いし、大きなトラブル等がなければ、基本的にオーナーの作業はほとんど発生しないため、物件購入後の負担はあまり心配しなくていいでしょう。

短期で利益が得られない

株式投資では短期間で大幅な利益を狙うことも可能ですが、不動産投資では困難です。他の投資手法と比較して短い期間で大きな利益を得られないという理由で、「不動産投資はやめとけ」といわれることがあります。

不動産投資は基本的に入居者の家賃収入でローンの返済を行い、地道に資産拡大を狙う投資手法なので、株式投資のように短期間で投資金額の2倍、3倍を狙うのはあまり現実的ではありません。物件の目利きに自信があれば、人気物件を転売して多少の利益を狙うことも理論上は可能です。

しかし、物件の選定が難しいことに加え、ローンの審査、契約、引き渡しという一連の作業は大きな負担になります。予想通りに値上がりするとも限らず、不動産はそもそも流動性も低いために買い手が見つからなければ即時売却することもできません。

不動産投資は、家賃によるインカムゲインがメインの収益になるので、短期的な売買は物件によって利益を得るどころかかえってマイナスになってしまう可能性もあります。仲介手数料をはじめとした諸経費が売買時に発生するため、購入価格より少し高値で売却したくらいではトータルでマイナスになってしまうでしょう。

不動産投資は定期的なインカムゲインを得ながら、長期で利益を狙うのが現実的な運用方法です。

 お金を借りる必要がある

現金で一括購入できる稀なケースを除き、ほとんどの人はお金を借りて投資するため、「不動産投資はやめとけ」といわれることがあります。借金に対して悪いイメージを持つ人も多いですが、実はお金を借りて投資できることは大きなメリットです。

株式や債券などでは、お金を借りて投資することは原則できません。しかし、不動産投資では金融機関からの融資を利用して、不労所得を運んでくれる不動産を購入でき、毎月のローン返済は入居者の家賃収入を充てられます。返済が終われば物件がそのまま自分の資産となり、家賃を受け取り続けられます。

入居者が入らずに返済が苦しくなる可能性はありますが、人気のエリアの物件選びを行うなどで事前にある程度リスクを低減することは可能です。そのため、お金を借りて不動産投資をできることは、資産拡大を狙ううえではデメリットよりもメリットの方が大きいといえるでしょう。

不動産投資に向かない人の特徴

「不動産投資はやめとけ」といわれる理由については、たいていのケースで不動産投資をやめるべき致命的なデメリットではないことを説明しました。しかし、不動産投資をやれば必ず成功するとも言い切れず、あまりおすすめできない人がいるのも事実です。不動産投資がおすすめできない人の特徴は以下の通りです。

・最低限の勉強ができない人
・属性が低いためローン審査通過が困難な人
・すぐに大きな利益を求める人

なぜおすすめできない人に該当する特徴なのかを細かく説明していきます。

最低限の勉強ができない人

「不動産を持っているとかっこいいから」、「大家になりたいから」といった安易な理由で、仕組みも勉強せずに不動産投資を始めたいと考えている人にはおすすめできません。

不動産投資は長期的な資産形成に最適な投資手法の一つではあるものの、不動産投資の仕組みを知ることや、物件選定のときに考えること、そして購入後に管理業者の選定など要所では戦略を立てて判断することが求められます。何の知識もない状態で不動産投資を始めてしまうと、入居者の入らない物件と借金だけが残ってしまう可能性も否定できません。

毎月の返済に苦しむような状態に陥らないためにも、自発的に勉強をする必要があります。その最低限の勉強すらできないようであれば不動産投資は向かないでしょう。

属性が低いためローン審査通過が困難な人

公務員や上場企業の会社員などを筆頭に金融機関が安定していると見なす職業に勤めていないと、なかなか不動産投資ローンの審査に通らない可能性があります。豊富なキャッシュがあり、すぐに現金一括で買える人であれば問題ありませんが、不動産投資をする際にほとんどの人は金融機関からお金を借ります。

一般的には大手企業に勤務している、年収500万円以上であるなど 属性が高い人はローンを組みやすいといわれています。借り入れを行う金融機関や購入する物件によって多少条件が異なるものの、年収や職業などの属性情報が一定の水準を満たさないと、不動産投資を始めるのは難しいかもしれません。

すぐに大きな利益を求める人

よっぽど目利きに自信がない限り、大きな利益を短期で狙いたい人に不動産投資はおすすめできません。一般的には、物件は年が経つにつれて価値は落ちてしまいます。

短期的に大きな利益を狙う以下の2つの方法もありますが、プロの不動産業者でもなければ成功するのは困難です。

①リフォームして売却
中古物件を安い価格で購入し、リフォームやリノベーションによって高値で販売する方法です。しかし、この手法は不動産業者が行っているため、資金力のない個人が同じ方法で利益を狙うのは難しいです。
②今後需要が急激に高まるエリアの物件を安く購入して高値で売却
値上がりを見込んで安値で物件を仕入れられれば、大きな利益を手に入れられます。しかし、現実的には購入した物件のエリアでの再開発など周辺環境が大きくパワーアップし、需要が急増しない限りは難しいです。そのため、多くの情報を持っているプロの不動産業者でもない限り、エリアの人気が急上昇することを狙って投資するのはあまり現実的ではないでしょう。

また、購入してから売却までの期間が短いと、短期譲渡所得に分類され39% の税金が課されます。

短期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものをいいます。
出典：国税庁｜譲渡所得の計算のしかた(分離課税)

長期譲渡所得の場合の税金は20% です。税制面でも短期間で売買を行って利益を狙うのは不利に働きます。

不動産投資をやるべき理由

「不動産投資はやめとけ」という人が懸念するデメリットはどれもやめるべき致命的なデメリットではないので、不動産投資に向かない人の特徴にあてはまっていなければ、資産運用の手法として不動産投資はおすすめできます。

勉強して十分に知識を蓄えてから取り組めば、不動産投資は長期的な資産形成の強い味方になるでしょう。ここからは不動産投資に取り組むべき理由について5つ紹介していきます。

・生命保険の代わりになる
・副収入を得られる
・節税効果が期待できる
・レバレッジ効果が見込める
・年金対策になる

それぞれ詳しく解説していきます。

生命保険の代わりになる

不動産投資の大きなメリットの一つに生命保険の役割を果たすことが挙げられます。生命保険代わりになる仕組みは、団体信用生命保険(団信)が不動産投資ローンに付帯するため、契約者に万が一のことがあった場合、ローンの支払いが免除されるからです。返済が不要になるのは住宅ローンと同じですが、不動産投資においては家賃収入を受け取り続けられます。

支払いが不要になったあと、家賃として収入をもらい続けるか、売却してまとまったお金を手に入れるかは遺された家族の自由です。契約者の死亡と同時にお金を手に入れられるという性質上、生命保険の代わりになるといわれています。

契約者がどのような状態になったら、ローン返済不要になるかは付帯する団信によっても異なるため、認識違いがないよう事前に金融機関に確認しておくと安心でしょう。

副収入を得られる

不動産投資では、物件選びをしっかりと行い常に入居者がいる状態であれば、安定的な不労所得も狙えます。収入源は入居者の家賃であるのであまり頻繁に退去されない前提で考えると、比較的安定して副収入を得られることはメリットです。

入居率が高い状態にするためには、需要の高い人気エリアで物件を選ぶことが重要になります。なぜなら、人気エリアなら退去されても次の入居者がすぐ決まる可能性が高いからです。空室期間が短ければ、家賃収入がゼロになることもありません。

ただし、ローン返済が残っているうちは毎月大きな収入にはならない点には留意しましょう。仮に毎月10万円の副収入を得たいなど、ある程度の金額を望む場合には、大きなアパートなどを選ぶなど、ある程度リスクも覚悟した大きな投資資金が必要になります。

節税効果が期待できる

不動産投資は損益通算により、節税の効果が見込めることも不動産投資のメリットです。特に高収入の人は、不動産投資を上手に活用することで効果的な節税を狙えます。不動産所得は総合課税の対象となっていて、減価償却などの経費を計上して会計上赤字にすることも可能です。不動産所得の赤字を損益通算して課税所得を減らせるため、納める所得税や住民税を減らせます。

以下は、不動産投資で計上可能な経費の一例です。

租税公課：固定資産税、都市計画税など
損害保険料：火災・地震保険など
修繕費：部屋内の設備及び壁、床の修理など
管理費：管理委託費用など
交通費：打ち合わせや物件の情報収集等での移動費など
接待交際費：管理会社や税理士などの関係者との打ち合わせでかかった飲食費など
消耗品費：不動産投資のために購入したパソコン、プリンターなど
税理士報酬：確定申告や決算などの作業に対して支払った費用など
減価償却費：建物の耐用年数に合わせて分割して計上できる

所得税、住民税の他にも、現金と比べて不動産の方が評価額を低く算出されるため、贈与税や相続税においても節税効果が期待できます。

節税の仕組みについては次の記事でさらに詳しく解説しています。
マンション投資で節税ができるカラクリは？投資の注意点も解説

レバレッジ効果が見込める

不動産投資では、金融機関からお金を借りて投資できるためにレバレッジ効果が見込めます。少ない自己資金で投資効果を上げ、収益性を高められることは大きなメリットです。

例えば、自己資金が1,500万円ある場合、以下の2つの例で考えてみましょう。

・自己資金1,500万円の物件を購入して年間収入75万円(利回り5% )
・自己資金1,500万円+借り入れ3,000万円で年間収入235万円(利回り5％)

見た目上の利回りは5％で一緒に見えますが、同じ自己資金に対して年間収入は3倍になります。実際には、利息を含めた返済が発生するために手元に残るお金は3倍になるわけではありませんが、自己資金と借入金を併用することでより大きな物件を購入し、効率的に収入を増やすことが可能です。

借り入れをしての投資は株式や債券では原則 できないので、レバレッジ効果は不動産投資ならではのメリットといえます。

年金対策になる

不動産投資は個人で準備する年金としても有効な方法といえます。老後2000万円問題 で騒がれたとおり、平均的な公的年金の金額だけで満足した老後を送るのは難しいとの指摘もあるので、毎月追加で収入を得られる不動産投資は理想的な年金対策となるでしょう。

ローン返済がある時期はキャッシュフローがギリギリであっても、完済した後は家賃収入のほとんどを自分の収入にできます。公的年金に加えて毎月不動産収入を受け取れれば、満足のいく暮らしが送れます。

ただし、ローン完済後は年数も経っていて、空室リスクや家賃下落リスクも購入当初よりも大きくなるため、得られる収入を過大に見積もらないよう注意してください。

不動産投資はリスクもあるけどメリットが大きい

不動産投資には空室リスクや家賃下落リスクをはじめ、さまざまなリスクがあるのも事実ですが、しっかりと勉強をして知識を身につければ、ある程度は防ぐことが可能です。あまり知識がない状態だと、「不動産投資は怖いからやめとけ」となってしまいますが、人気のエリアで今後長く需要の見込める物件を選ぶことでデメリットのほとんどに対処可能です。

最低限の知識がある状態で物件選びをすれば、安定的な副収入になる、節税効果を得られる、年金対策になるなど、不動産投資のメリットを存分に享受できるでしょう。

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