サブリース契約をわかりやすく解説！メリットやデメリットから失敗事例の紹介まで

サブリース契約とは

サブリース契約とは、サブリース会社が物件の入居者探しから退去までの管理事務等を全て引き受ける方法です。上記の作業を自分自身で行う自主管理などと同様、管理方法の一つでサブリース会社が貸主として管理業務を全て担います。不動産オーナーはサブリース会社に物件を貸し出す形になります。実際の入居者との賃貸借契約はサブリース会社が結ぶため、不動産オーナーと入居者は契約等の書面での接点はありません。

サブリース契約では自主管理とは業務量が大きく異なります。サブリース契約の範囲である入居者探し、入居者との契約、家賃回収、退去などの手続きを自主管理では全て自分で行います。

自主管理は賃貸経営のノウハウを知っているのはもちろんのこと、業務にとられる時間も長いため、忙しい会社員などが副業として行うには向かない管理方法です。手数料等を最小限に抑えられるため収益を最大化できる利点はありますが、運用の拘束時間も長く、負担も重いので本業がある人は現実的には難しいでしょう。

またサブリースと似た管理委託という方法もあります。管理委託とは入居の際の契約手続きや家賃回収代行などを委託する方法で、委託する範囲は管理会社によって多少差があります。パッケージ化されていてカスタマイズできないケースや、一部管理業務のみを選んで委託できる柔軟なケースなど内容は会社によってさまざまです。サブリース契約と比べて委託する範囲が少ないために費用が少なく済みますが、家賃保証は付帯しないので空室時には収入が減ってしまいます。

それぞれの管理方法によって特徴が異なるので、自分の不動産投資のスタイルに合う方法を選択するといいでしょう。

サブリース契約のメリット5つ

サブリース契約は空室リスクの軽減以外にも数多くのメリットがあります。

・空室・滞納リスクがなく安定的に家賃収入を得られる
・管理事務の負担がない
・相続税対策になる
・確定申告の手続きが簡単になる
・広告・原状回復等の費用負担が抑えられる

それでは順番に詳しく解説していきます。

空室・滞納リスクがなく安定的に家賃収入を得られる

サブリース契約の最も大きなメリットは空室・滞納リスクを排除し、安定的に定期収入を得られることです。不動産投資において、空室状態や滞納によって家賃収入がなくなることは一番避けたいリスクです。保有している物件が1つなら、空室は収入が0になることを意味します。

サブリース契約では空室状態であってもあらかじめ保証された賃料を毎月安定的に受け取れます。そのため、空室や入居のたびに一喜一憂することもなく、資金計画の見通しも立てやすいでしょう。

管理事務の負担がない

サブリース契約では不動産オーナーの管理事務の負担がほとんど発生しないのもメリットです。物件自体はサブリース会社が借り上げるので、物件の管理、入居者募集、集金等、入退去の手続き等、あらゆる作業はサブリース会社が引き受けます。また修繕が発生した場合の対応や住民トラブルなどの対応も基本的に業務範囲です。自主管理で行う業務を委託できるので、サブリース契約であれば会社員の副業としても不動産投資を行えます。

不動産オーナーはサブリース会社から送られてくる収入明細を確認するだけなので、大幅に手間が削減されます。ほとんど時間を割かずに長期的な資産形成をできるので忙しい人には特におすすめです。

一棟アパートのように複数の部屋がある物件を保有している場合も、窓口はサブリース会社一本に集約できるのでやりとりや家賃入金の確認にも時間を取られません。

相続税対策になる

不動産は資産形成としての役割を担いながら、相続税対策として節税効果がある点もメリットです。相続の際には保有資産額に応じて相続税を納めなければいけませんが、現金として保有するよりは不動産の方が有利になります。

例えば、1億円の現金を持っていると、1億円はすべて課税対象となりますが、不動産の場合は1億円の価値があっても評価方法の違い等により減額されます。課税対象とする金額が低く算出されるために、節税できる仕組みです。

親族等に贈与する際に発生する贈与税においても、上記と同様に不動産評価額が低く見積もられるために節税となります。

確定申告の手続きが簡易になる

通常の不動産投資よりもサブリース契約の方が確定申告の手続きが簡単になる点もメリットです。節税するためにも確定申告で正しく収入や経費の申告は大事になるものの、管理委託や自主管理の場合、その業務負担は膨大です。

サブリース以外の管理方法を選択していると、不動産の収支をまとめるうえで経費項目の精査は負担が重いでしょう。発生した修繕費、入居者探しの広告費用、月々の管理費等、経費ごとの仕訳が必要です。しかし、サブリースでは上記の項目をまるまるサブリース会社が負担することから、投資家の支出はありません。その結果、確定申告時の手間を大幅に削減できます。

広告・原状回復等の費用負担が抑えられる

入居者探しの広告費用や退去した後の原状回復の費用を抑えられるのもサブリース会社のメリットです。不動産投資をする際、特に入退去時には多くの費用が発生します。大きな支出は入居者探しの都度発生する広告費用や不動産オーナー負担の原状回復費用です。

通常の管理手法で発生する上記の出費が入退去のたびに必要となると、金銭的にも業務的にも大きな負担となります。サブリース契約では一括で借り上げてもらうためこれらの手間がかかりません。ただし、サブリース会社への保証料を毎月払っているため、完全に費用負担が0になっているわけではない点には留意しましょう。

サブリース契約のデメリット4つ

サブリース会社が借り上げるため、費用面や管理面で負担を減らせるなど多くのメリットはありますが、デメリットも存在します。ただし、あらかじめ把握しておけば、サブリース契約を断念するほどの致命的なデメリットにはならないでしょう。

・収益性が下がる
・入居者を選べない
・契約解除が困難
・売却が難しくなる

それぞれ詳しく解説していきます。

収益性が下がる

サブリース会社が不動産オーナーと入居者の間に入るため、他の管理方法と比べて収益性が下がってしまう点はデメリットです。契約期間中は不動産オーナーが受け取る賃料は管理業務等の必要経費をサブリース会社が差し引いた金額となっています。

入居者が支払う家賃の80～90％の金額となるのが一般的で、サブリース会社へ委託している業務が多いため自主管理のときと比べて収益性が低くなります。契約内容にもよりますが、礼金や更新料はサブリース会社が受け取ることも多く、さらに収益を引き下げる要因となるでしょう。

結局は、空室リスクを背負ってうえで管理を自分で行い収益性を高めるか、収入が下がる代わりに安定的な収入を得られるサブリース契約を結ぶかの選択です。自分の置かれている状況や運用方針を踏まえて判断してみてください。迷う場合は不動産会社の無料面談を活用するのもおすすめです。
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入居者を選べない

不動産オーナーが入居者を選べないのはデメリットです。サブリース契約は入居者募集も契約もサブリース会社と入居者が行うため、不動産オーナーは入居者と接点を持ちません。管理委託を選択すると、管理会社が探してきた入居希望者を見て、最終的な入居判断は不動産オーナーが下すのが一般的です。一方、サブリース契約は管理会社からの確認がない場合もあり、以下のようなリスクもあります。

・90歳以上の人が単身入居し、孤独死が発生した
・敷地内でのポイ捨てが横行するなどマナーが低下した

上記のような事態は必ず発生するとは言い切れませんが、不動産オーナーとして自分があまり住んで欲しくない属性の人が入居するのを防げないのはデメリットといえるでしょう。

契約解除が困難

サブリース契約は原則解約できません。なぜなら借地借家法により借主側であるサブリース会社の権利保護が大きいためです。

サブリース契約において、不動産オーナーは貸主、サブリース会社は借主となります。原則、オーナー都合での一方的な解約はできず、正当事由や双方の合意が解約の条件です。契約内容にもよりますが、違約金の支払いによって解約できる場合もあります。

サブリース契約に必要な正当事由は例えば以下のようなケースです。

・オーナーや親族が住む
・返済が困難になり、売却せざるを得ない
・建物が古く老朽化等が要因で取り壊す必要がある
・再開発地域に指定されるなどなにかしらの事情で売却する必要がある

ただし、必ずしも認められるとは限らず、立ち退き料などの費用が求められる可能性もあります。そのため、基本的にサブリース契約解除は難しいと考えておきましょう。

売却が難しくなる

サブリース契約を結んでいる物件は不動産市場において、低評価になる傾向があり、売却しにくくなってしまいます。理由は大きく2つあります。

まず、一つ目の理由は先述のとおり、借地借家法でサブリース会社の保護が強く、そもそも解約することが難しいために投資家が買いたがらないからです。借主が不当な退去させられないことを目的に、借主保護の条文が多く定められていて、解約のハードルは高いです。正当事由や立ち退き料の支払いなしでは簡単にはすすめられないでしょう。サブリース契約が普通賃貸借契約の場合は期間満了時でも正当事由なしで契約解除ができません。

二つ目の理由は通常の物件よりも利回りが低いため、他物件と比較して魅力が落ちてしまう点です。サブリース契約はいろいろな業務を一手に引き受け、一定の家賃保証がある代わりに10～20％の保証料が発生します。この負担は大きく、利回りで換算しても同条件の物件と比較して利回りが低くなるでしょう。

ほとんどの人は利回りを重要視して投資判断するため、横並びで比較されたときに競争力で劣ります。管理委託方式で運営を委託する場合、手数料は5％前後が相場であることを考えると、サブリース契約は大きなハンデになるといえます。

不動産投資は長期的な資産形成で期待できるものの、利回りは高くないため1％未満の利回りの差にも投資家は敏感に反応するでしょう。

サブリース契約をするうえでの注意点3つ

手間をできる限りかけたくないならサブリース契約は選択肢の一つになります。メリットとデメリットについては一通り説明しましたが、もう一歩踏み込んで実際に検討する際の注意点も紹介していきます。

・家賃保証率が適正か
・費用負担のすみ分け
・保証賃料の見直しの頻度

サブリース契約で失敗しないためにもそれぞれの注意点は理解しておきましょう。

家賃保証率が適正か

不動産オーナーと入居者の間に入るサブリース会社との契約で毎月の収入が固定化されます。この契約で定めた家賃保証率の設定次第で収入が決まるため、慎重に見極める必要があります。

サブリース契約では80~90％の家賃保証率設定が多いです。つまり、入居者からの家賃のうち10~20%はサブリース会社の収入分になります。家賃保証率の設定は物件の特徴にも左右されるため、仮に家賃保証率90%なら優良な業者で、80%なら悪い業者と数字だけで判断できません。

この家賃保証率は周辺エリアの賃料相場や入居率などから妥当な数字か判断しましょう。仮に周辺の状況から満室状態が継続できると確信が持てるなら、サブリース契約を結ばないという考え方もできます。妥当な水準か判断するために物件の家賃保証率の計算根拠などを聞くと参考になります。

まったく良し悪しの見極めできなければ、信頼できる不動産会社の無料面談等を活用して他の物件を探してみるのも選択肢の一つです。
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費用負担のすみ分け

発生する費用を不動産オーナーとサブリース会社のどちらが負担するかは、契約前に項目ごとに細かく確認しておきましょう。

前の見出しで広告費用や原状回復等の費用負担の少なさをサブリース契約のメリットとして説明しましたが、サブリース会社によって費用負担の区分けが異なる場合もあります。入居者が決まった際の仲介手数料やリフォーム費用の負担は、基本的には借り上げしているサブリース会社ですが、異なる可能性もあるため事前に確認しましょう。毎月手数料がとられているうえ、突発的な修繕費の負担を求められると想定以上に収支が落ちてしまいます。

思わぬ出費を負担することがないよう、項目ごとに費用の分担を確認してください。負担が多い場合には家賃保証率を見直すなど総合的に判断する必要があります。

保証賃料の見直しの頻度

サブリース契約では家賃保証率も大切ですが、賃料見直しの頻度も要確認事項です。契約更新時などのタイミングで家賃保証率が変動するケースも珍しくありません。

安定した家賃保証があるといわれるサブリース契約ですが、永遠に家賃が固定されるわけではなく、2年ごとに金額の見直しをする場合が多いです。この賃料見直しによって家賃保証率が下落し、赤字転落あるいは赤字額が拡大するなどのトラブルが多発し、問題視されています。

30年一括借り上げと記載があっても、賃料の見直しは随時発生する可能性もあるため、契約書で頻度を確認しておきましょう。

サブリース契約に失敗事例3選

サブリースについてよく内容を理解せずに契約をしたり、トラブルに遭ったりして失敗した例を紹介していきます。注意点に加えて、実際の失敗事例を把握しておくことで、サブリース契約で失敗する確率を減らせるでしょう。

・サブリース会社倒産により賃料が振り込まれない
・赤字が続いていて売却したいが買い手が見つからない
・保証賃料見直しにより収入が激減した

それぞれ紹介していきます。

サブリース会社倒産により賃料が振り込まれない

家賃保証率や費用負担などに問題がなくても、サブリース会社が倒産してしまうと保証家賃が振り込まれなくなります。しかしサブリース会社が倒産して保証家賃の振り込みがなくても、金融機関への返済が止まることはありません。

保証賃料が支払われていないことに気付くのが遅いと、入居者が支払った賃料は倒産したサブリース会社に振り込まれ続けていて取り返せなくなる可能性もあります。

仕組み上、サブリース会社が仲介する立ち位置のため、不動産オーナーは入居者の情報を知らないケースもあるでしょう。支払い先を変更手続きに手間取るとその間にも赤字額が膨らんでしまいます。

サブリース会社の倒産は毎月の返済や収支に大きな影響を与えてしまうので、怪しい会社でないかあらかじめ調べておくと安心です。ホームページなどからサブリースの実績を調べることも対策になります。

赤字が続いていて売却したいが買い手が見つからない

サブリース契約は家賃保証率が低く設定される傾向にあり、さらに金額を下げられてしまうと、毎月耐えられないほどの赤字になる可能性もあります。ただし、売却するためにはいくつかハードルがあり、自分が住んでいる物件のようにすぐに手放せません。

売却する際もサブリース契約もセットになる場合が大半です。サブリース契約は家賃保証率が80～90％に設定されるので、まず利回りが低くなってしまいます。利回りは多くの投資家が気にする数字なので、同水準の物件の中で競争力が低くなってしまいます。加えて、サブリース契約を嫌う投資家も多く、好んで購入する人が少ないのが実態です。

サブリース契約を解除してから売却できれば問題ありません。しかし、先述のとおり、解除するには多額の解約金などが必要になるなど、一定のハードルがあるため簡単に決断はできないでしょう。

内容を理解せずにサブリース契約を結ぶと、赤字でも売却もできない最悪の状態に陥る可能性もあるので十分に注意しましょう。

保証賃料見直しにより収入が激減した

保証賃料が見直しされたことで収入が激減し、大きく事前のシミュレーションと異なることがあります。「30年の一括借り上げ家賃保証」というような謳い文句であっても必ず30年間同じ賃料が保証されるわけではありません。契約書をよく見ると、事情があれば賃料見直しをするという文言が含まれている場合が多いです。

費用負担も明確で事前のシミュレーションでは問題のない契約に見えても、賃料見直しが入ると収支が大幅に変わります。保証家賃が減ってもローン返済額は変更されません。シミュレーション上の保証家賃が適切な金額設定かもあらかじめ確認しておきましょう。

サブリースは不動産オーナーの負担がかからない管理方法

サブリース契約は家賃保証があるので空室リスクを回避できるうえ、管理事務なども含めて委託できるため不動産オーナーの負担が少ないのは大きなメリットです。特に忙しい会社員にとって、手間がかからないのは魅力的でしょう。ただし、委託している部分が多いため収益性が下がるなどのデメリットもあります。

もしサブリース契約が思っていた内容と違っていて、赤字が膨らんでいても契約の性質上、不動産オーナーの意思で簡単に解除できません。そのため検討する段階で慎重な見極めが必要です。失敗しない不動産投資をしたい人は、個別で相談できるJ.P.RETURNSの無料相談を利用してみるといいでしょう。

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