不動産投資は副業にならない？実際に投資を始める際の注意点なども解説

不動産投資は副業禁止の会社でもできる？

将来、安定的で豊かな生活を築くための方法の1つとして、不動産投資があります。金融機関からお金を借りて投資できるので、レバレッジ効果があり、潤沢な手元資金がなくても大きな資産を築けるのが魅力です。しかしサラリーマンにとって、不動産投資が副業になるか否かは、気になるのではないでしょうか。なぜなら、「副業禁止」というルールを設定している会社もあるからです。

結論からいうと、副業禁止という規則のある会社でも、不動産投資は副業と見なされないケースが多いです。その理由については後述しますが、副業が本業に与えると想定される弊害のないことが認められる大きな要因でしょう。

一般的に不動産投資は、株式投資や投資信託と同じ資産運用であると判断されます。ただし、不動産投資のやり方や規模によっては、副業と見なされるケースもあるため、注意が必要です。また、公務員や金融機関勤めの方は、別途制限がかかる可能性もあります。

不動産投資が副業にならない4つの理由

不動産投資が副業にならないと判断される理由は、主に以下の4つです。

● 不動産投資は資産運用として扱われるから
● 相続や譲渡などでやむを得ず始めるケースもあるから
● 時間や労力をあまり使わず本業に支障が出にくいから
● 勤め先の情報が漏洩するリスクが少ないから

それぞれの理由について、詳しく解説します。

不動産投資は資産運用として扱われるから

不動産投資が副業と見なされないのは、株式投資や投資信託などと同じ資産運用であると判断されるためです。一部の金融機関勤めの方を除いて、株式などの金融投資までは制限がかかりません。ただし、不動産投資も株式投資も、勤務時間中に作業を行ってはいけません。

近年、政府も「貯蓄から投資へ」という流れを奨励しています。少子高齢化社会が進み、年金などの財源の余力がないのもあり、政府としては、各人が投資を通じて資産を増やして欲しいという気持ちは少なからずあるでしょう。2024年には大幅にパワーアップした投資の税優遇制度である新NISAが始まりました。

会社側でも、従業員の将来的な資産形成を後押しする金融教育を行う企業も増えてきています。中長期的に大きな資産を築ける不動産投資は、副業禁止の会社において、有効な資産形成の手段の1つといえるでしょう。

相続や譲渡などでやむを得ず始めるケースもあるから

会社が不動産投資を禁止していない理由の1つに、相続や譲渡などによって、不動産投資をやむを得ず始めるケースが挙げられます。また、転勤などの都合によって、自宅を一時的に貸し出す場合も考えられるでしょう。

本人の意志で始めていない不動産投資を、会社側が一方的に禁止するのは、問題につながる可能性もあります。相続の例のようにやむを得ずに始めるケースもあるため、不動産投資を禁止の範囲内に含めていない会社が多いのでしょう。

時間や労力をあまり使わず本業に支障が出にくいから

多くの会社が副業を禁止している理由の1つに、「本業に支障をきたす可能性があるから」ということもあります。しかし、不動産投資は時間や労力をほとんど使わずに行えるため、この理由には該当しません。不動産投資家の大半は、管理委託してしまうため、日々の運用の中で時間を使うことはほとんどありません。

管理委託すると、入居者募集から、契約、家賃回収など、入居者とのやりとりを一通り任せられます。入居者からのクレームなど、迅速な対処が必要な業務も含めて管理会社の対応範囲です。そのため、管理委託をしているなら、賃貸経営によって不動産投資家が本業に支障をきたさないでしょう。

勤め先の情報が漏えいするリスクが少ないから

会社が副業を禁止している理由の1つに「情報漏えいのリスク」があります。確かに本業で習得した知識を生かして、同じ業種の副業をしているなら少なからず情報漏えいのリスクがあるといえます。しかし、不動産投資は、株式投資等と同様、本業で得た他に知られてはいけない情報や知見は、基本的に使いません。

つまり、情報漏えいを防ぐ観点からの副業禁止という規則には該当していません。上記の理由で、副業自体が禁止されていても、不動産投資が認められている企業がほとんどでしょう。

不動産投資が副業としておすすめされる理由

副業としての不動産投資がおすすめされる理由は、主に以下の4つです。

● 元手が少額でも始められる
● 生命保険の代わりとして活用できる
● 家賃収入で長期的な収入を見込める
● 優良物件を運用すればリスクは抑えられる

それぞれ詳しく解説します。

元手が少額でも始められる

不動産投資の物件を購入する際には、金融機関からお金を借りられるため、手元資金にあまり余裕がなくても始められます。例えば、100万円しか手元資金がなくても、2,000～3,000万円の不動産を購入するのも可能です。

毎月決まった給料が収入として入る会社員は、不動産投資ローンの審査に通りやすくなる傾向があります。特に「長く勤務している」、「年収が高い」、「上場企業など大手に勤務している」などの条件をクリアすると、低金利で多くの融資を受けられるなど、好条件で利用できる可能性が高くなるでしょう。

ローンを組んで投資できる点が、不動産投資の他の投資とは違う大きなメリットです。

生命保険の代わりとして活用できる

不動産投資のメリットとして、生命保険の代わりとして活用できることが挙げられます。不動産投資ローンを組む際には、団体信用生命保険（団信）への加入するのが一般的です。

仮に、不動産投資ローンに契約した本人が死亡した場合には、残債が免除され、遺された家族には返済義務がなくなります。そのまま運用を続け、家賃収入を得るのも、売却してまとまった資金を手に入れるのも、遺された家族の自由です。実質的には生命保険加入と同様の効果が得られるために、代わりになると考えられています。

近年は団信の保障内容もかなり充実してきており、要介護の程度やがんなどの所定の要件を満たすと、残債がゼロになるプランも出てきました。

本人が死亡した場合のみならず、さまざまな状況において保険代わりになるのも、不動産投資の副次的なメリットといえるでしょう。

家賃収入で長期的な収入を見込める

長期的な家賃収入を見込めることも、不動産投資のメリットです。特にローン返済が終了した後は、家賃収入がそのまま毎月の収入になるため、家計も安定します。

また、公的年金の受給開始までに返済が終わっていれば、家賃収入が年金にプラスされて老後の暮らしにゆとりを持てます。老後生活の不安を軽減するという側面からも、会社員にとって不動産投資は理想的な資産形成の方法です。

優良物件を運用すればリスクは抑えられる

物件選定をしっかりと行うことで、さまざまなリスクを減らして運用できます。不動産投資の代表的なリスクは、空室リスクです。しかし、都内の需要の高い優良物件を選び、適正な価格で購入すれば失敗しにくい投資となるでしょう。

都内物件で駅に近く、生活しやすい利便性の高いエリアで適正な家賃設定を行えば、空室状態が長く続くのは考えにくいです。また、利便性が高い物件は売却の際も人気であるために、売却価格が崩れにくいといえます。再開発エリアなど、いくつかの条件に該当すると、購入時より高い価格で売却できる場合もあるでしょう。

上記のように、物件選定をしっかりと行うことで、リスクの抑えた不動産投資が行えます。J.P.RETURNSでは、需要の底堅い都心の駅近物件を多数紹介できます。詳しく話を聞きたい人は、ぜひ個人相談をご活用ください。お客様の投資方針に合わせた物件を紹介致します。

実際に不動産投資を始める流れ

副業禁止の会社に勤務していても、不動産投資が可能と確認できたら、実際に準備を進めましょう。不動産投資は主に以下の6つのステップで始めます。

1.不動産投資に関する知識を身につける
2.投資の目的や使える金額を明確にする
3.投資する物件や利用する不動産会社を選ぶ
4.不動産投資ローンの審査が通ったら物件を購入する
5.必要に応じて管理会社を検討する
6.運用を始め入居者を募集する

不動産投資のやり方とステップについて、さらに詳しく知りたい方は下記の記事も参考にしてください。

「不動産投資のやり方を解説！の7つのステップや注意点を紹介」

1.不動産投資に関する知識を身につける

不動産投資を始める場合には、まず物件の選び方や収支計算の仕方、ローンの条件など不動産投資に関連する知識を身につける必要があります。

インターネット上で情報を収集する方法もありますが、体系立てて学ぶためには、本を効果的に活用するのがおすすめです。この他にも、セミナーに参加する、先輩オーナーからアドバイスをもらうなども不動産知識を身につける効果的な方法です。

不動産投資についての知識が身につくと、物件の見分けもできるようになるでしょう。

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2.投資の目的や使える金額を明確にする

次に、投資の目的と使える金額を明確にします。投資の目的とは「老後の暮らしを豊かにする」、「家族に安定した資産を残す」、「将来的に独立して専業不動産投資家を目指す」などです。

投資金額を決める際には、自己資金や定期的な収入とのバランスを考えて、無理のない範囲での運用が大切です。事前に不動産投資ローンで組める金額の目安を確認しておくとよいでしょう。

不動産投資ローンは、固定金利か変動金利かを選択できます。変動金利の方が金利は低めに設定されています。ただし、金利が上昇すると、支払いの増えることがあるため、それぞれの金利タイプのメリットとデメリットを把握して、慎重に選んでください。

3.投資する物件や利用する不動産会社を選ぶ

投資の目的と金額が明確になった後に、実際に投資する物件を探します。選ぶ際には、安定した収益が得られる優良物件であるかを重視しましょう。

優良物件かどうかを判断するために大事な指標が、「実質利回り」です。また、築年数や物件の状態、周囲の環境なども確認しておきましょう。ただし、新築の場合、物件内は直前まで確認できないケースも多いです。

他にも物件選びで重要になるのは、利用する不動産会社選びです。自分で物件を探して、判断を下すのは難しいため、不動産会社を利用するといいでしょう。

複数の不動産会社を比較して、信頼できる不動産会社を選ぶのが大事です。その不動産会社が販売した物件の実績などを見て、判断しましょう。

4.不動産投資ローンの審査が通ったら物件を購入する

投資する物件が決まったら、ローンの申請を行います。ローンを組む際には、事前に収支のシミュレーションをし、無理なく返済できるか検証しておくのが大切です。ローンの審査にはさまざまな書類が必要となるため、事前に準備しておくとスムーズに手続きを進められます。

ローン審査が通ったら、いよいよ物件の購入です。購入の段取りについては、不動産会社の指示に従って行えば、問題ありません。

5.必要に応じて管理会社を検討する

会社員が副業として不動産投資を行う場合には、管理会社に任せる方が安心で手間もかかりません。物件の清掃や設備の修理、家賃の管理など、わずらわしい作業から解放されるメリットが大きく、日中に発生した緊急性の高いトラブルも管理会社が迅速に対応してくれます。

管理会社を選ぶ際に信頼できる会社を選ぶことは重要です。管理会社の口コミや評価などの情報を収集して、検討するといいでしょう。

なお、管理会社に委託する場合には、管理委託費が発生します。委託する費用も含めて、家賃収入と経費、ローンの返済額などの収支の計算をしておきましょう。

不動産会社が、同時に管理業務を行っている場合もあります。その場合には、不動産会社に任せることになりますが、管理の委託条件もしっかり確認しておいてください。

6.運用を始め入居者を募集する

物件を購入したら、まず入居者を募集します。すでに入居者がいる場合は、募集などの初期の作業は不要です。入居者を募集する場合には、物件の価値が上がるように、必要な修繕や清掃などを行い、住みたいと思ってもらえるように整備します。

入居者が決まらない場合には、費用対効果も見ながらリノベーションするなどの対策を講じることが必要です。

副業として不動産投資を始めるときの注意点

会社員が副業して不動産投資を始める場合には、いくつか注意しなければならないことがあります。ただ闇雲に不動産投資をしても、「給料以外の収入を得るために始めたのに、赤字でかえって手元資金が減ってしまった」という事態になりかねません。主な注意点は以下の4つです。

● 事業としてみなされない規模で続ける
● 不動産所得が20万円以上なら確定申告を行う
● 事前に就業規則を確認したり勤務先に相談したりする
● 賃貸管理をプロに委託する

それぞれ詳しく解説します。

事業としてみなされない規模で続ける

会社員が副業として不動産投資を行う場合には、事業と見なされない規模で続けることがポイントです。大規模に展開した場合には「事業扱い」となるため、会社の副業禁止ルールに抵触する可能性が出てきます。

一般的な基準とされているのは、「5棟10室」です。この数字は、確定申告の際に不動産投資を「副業収入」と「事業収入」のどちらと見なすかの線引きの基準です。国税庁のホームページによると、事業と見なされるのは、以下の条件のいずれかに当てはまった場合と記述されています。

副業を禁止している会社では、不動産投資を事業規模で行っていると見なされない「5棟10室」の範囲内で行いましょう。

参考：国税庁『事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分』

不動産所得が20万円以上なら確定申告を行う

本業以外で得た所得が20万円以上になったら、確定申告を行う必要があります。所得の計算式は、以下のとおりです。

（不動産所得）＝（不動産投資による収入）−（必要経費）

申告した所得に応じて所得税や住民税を納めなれば「脱税」と見なされてしまいます。会社員は一般的には確定申告をする機会がないため、手順を確認しておきましょう。

また、不動産所得が赤字の場合も節税のために確定申告が必要になります。

事前に就業規則の確認や勤務先へ相談する

「副業禁止」の会社であったとしても、不動産投資は副業と見なされず、多くの場合は容認されています。しかし、会社によっては細かな就業規則があり、不動産投資のやり方によっては規則違反となる場合も考えられるでしょう。

安心して不動産投資を行うために、副業規則に不明点がある場合には事前に勤務先に確認・相談しておくことをおすすめします。

賃貸管理をプロに委託する

会社員が不動産投資を行う場合には、本業に支障が出ないようにするため、賃貸管理はプロに任せましょう。自分で不動産物件のすべてを管理していると、入居者同士のトラブルや水漏れ、冷暖房の備品の修理依頼など、緊急で対応しなければならないケースが出てきます。

仕事が終わった後や休日などの時間を不動産管理に回してしまうと、本業に影響が出てしまうかもしれません。また、対応が遅いと退去につながる可能性もあります。賃貸経営のノウハウもないのであれば、自主管理ではなく、プロの管理会社に委託するのがおすすめです。

委託する際、管理会社とのコミュニケーションをしっかり取るようにするのも、入居者の満足度を高めるために大切です。管理会社をうまく活用して、本業への影響が最小限で済むように心がけましょう。

副業で不動産投資を始めてみよう

副業が禁止であっても、不動産投資は副業と見なさない会社がほとんどです。「生命保険の代わりになる」、「安定した収入の確保によって、老後の暮らしが豊かになる」、「家族に資産を残せる」など、会社員が不動産投資をするメリットはたくさんあります。資産運用の手段の一つとして、ぜひ不動産投資を有効に活用してください。

不動産投資によって適切な資産運用を行うためには、賃貸経営や税務などの基本的な知識を身につけることが必要です。一人で勉強して、不動産投資を始めるのが不安な方は、担当者に直接質問できるJ.P.RETURNS の個別相談がおすすめです。

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