アパート経営が儲からない理由は？儲けるための10つのポイントも紹介！

アパート経営が儲からないと言われる理由5点

よくあるアパート経営が儲からないといわれる理由は以下の通りです。

● 入居者を維持することが難しいから
● 多額の借金を背負うことになるから
● 専門知識が必要になるから
● 人口が減ってきているから
● 黒字化まで時間がかかる

詳しく見ていきましょう。

入居者を維持することが難しいから

アパート経営が儲からないと言われる理由の一つに、入居者の維持が難しいことが挙げられます。アパート経営は入居者からの家賃がオーナーの唯一の収入となるため、入居者が少なくなると収入が減少してしまうのです。

新築アパートは、建物が綺麗かつ最新の設備も導入されているため、初期段階では安定的な入居者を見込めます。しかし、築年数が経つにつれて、老朽化して物件の魅力が低下すると、空室率が高まります。

2017年のSUUMOの調査によれば「物件を探す際に築年数をどの程度重視しますか？」の質問に対して、「とても重視する」が10％、「重視する」が36.4％で、両方を合計すると46.4％と半数近くは重視する結果となりました。多くの人は物件を探す際に、築年数を気にしているのが分かります。

（参考：SUUMO「築年数は気にする？ 家賃とのバランスを考えて選ぶ人が多数」）

また、同調査では築15年を超えると、「部屋に満足していますか？」の質問に対して、約半数が「どちらともいえない」、「やや不満がある」、「不満がある」という回答でした。よって、経年で魅力が落ちていくアパート経営では、入居者を維持することが難しいために儲からないと言われています。

（出典：SUUMO「築年数は気にする？ 家賃とのバランスを考えて選ぶ人が多数」）

このような、不動産投資の「空室リスク」に関するより詳しい情報を知りたい方は、以下の記事もチェックしてみてください。
>不動産投資の空室リスクとは？空室率が上がる原因と空室対策9選

多額の借金を背負うことになるから

アパート経営が儲からないと言われる二つ目の理由は、アパート経営を始める際に多額のローンを組まなければならないことです。しかしこれは勘違いで、実際には、「多額の借金を背負うこと」と「儲からないこと」はイコールではありません。アパート経営の知識がないために、融資額が大きいために儲からないと勘違いしている人も多くいます。

アパート経営は、数千万円のローンになるため、普段の支払いとは桁が違い、高いハードルと感じるでしょう。借金をするから儲からないというわけではありませんが、心理的なハードルも、アパート経営を始める際のネックとなります。

ちなみに、アパート経営には物件の15～30％程度もの自己資金が必要と言われています。以下の記事を読んで、その内訳やコスト圧縮の方法について確認しておきましょう。
>アパート経営の初期費用は物件価格の15～30%！内訳や費用を抑える方法も解説

専門知識が必要になるから

アパート経営は株式などの金融商品と違い、実物資産を運用します。そのため、物件ごとの個性を見極めなければならず、「このアパートが儲かるかどうか」の判断が難しいです。儲かるアパートを見分けるためには、利回りなどの金融知識や賃貸経営のノウハウなど、多くの専門知識が必要なため、素人がアパート経営に手を出すと儲からないというイメージがあります。

実際に、「利回り」の概念や支出と収入のバランス、税金の知識が必要です。また、「耐用年数」や「減価償却」、地域のニーズや建物の設計など、知っておくべきことがたくさんあります。他の投資商品と比較すると、成功するためにはさまざまな専門知識が必要になることが、アパート経営が儲からないと言われる理由の一つです。

人口が減ってきているから

総務省の統計によると、日本の人口は2010年から12年連続で減少しています。（総務省：人口推計（2022年（令和4年）10月1日現在））

（出典：総務省「人口推計（2022年（令和4年）10月1日現在）」）

人口が減少すると賃貸ニーズが下がり、全体的には空室率が高くなるでしょう。また、日本全体の人口減だけでなく都市部への人口集中が加速しているので、地方においては純粋な人口減に加えて人口移動で加速度的に人口が減っています。

そのため、特に地方でのアパートは集客が難しくなっており、儲からないと認識される理由の一つとなっています。

黒字化まで時間がかかる

収益がプラスになる黒字化まで時間がかかることも、アパート経営が儲からないと言われる理由です。

アパートは区分マンションと異なり、投資額が大きいため、自己資金が必要になるケースも多いです。毎月のキャッシュフローがプラスであったとしても、投入した自己資金を回収するためには時間がかかるため、儲からないと思われる傾向にあります。

ただし、アパート経営をはじめとした不動産投資は、すぐに利益を手に入れる投資モデルではないので、中長期的な視点がない人には向かない投資手法といえます。

儲からないアパートの具体例

アパート経営で儲からない具体例として以下が挙げられます。

● 立地条件が悪いケース
● 新築物件の家賃が下落し利回りが悪くなるケース
● 特定の要因に賃貸ニーズが依存しているケース

それぞれを詳しく見ていきましょう。

アパート経営の失敗例をまとめた以下の記事もチェックしておくと、儲からなくなってしまう確率をさらに抑えることができるはずです。
>アパート一棟買いによる失敗例｜リスクと対処法・その他の投資方法も

立地条件が悪いケース

アパート経営で最も重要なのは立地といっても過言ではないでしょう。物件価格が安い、利回りが高いからといって、立地を軽視すると高い確率でアパート経営に失敗してしまいます。

立地条件が悪いケースの代表例は、最寄り駅から遠いことです。賃貸ニーズが高い駅近の目安は徒歩10分まででしょう。駅近でないと、広さや設備などで大きなアドバンテージがない物件は、入居率に差が出ます。

例えば、立地条件が悪い物件には以下のような要素が挙げられます。

● 買い物環境が悪い
● 公園が近くにない
● 暗い雰囲気で治安が悪い
● 学校まで遠い
● 駐車場が近くで見つからない

アパートは入居する層によっても、重視する項目が異なるため、どの立地条件を優先するのか考えるのも重要です。例えば、ファミリー層をターゲットにするアパートであれば、駅の近さよりも、公園や学校の距離の方を重視する可能性もあるでしょう。

新築物件の家賃が下落し利回りが悪くなるケース

新築物件を建ててアパート経営を始めても、数年経つと家賃が下がり、儲からなくなるケースがあります。

新築物件の場合、周辺の家賃と比較して10〜20％ほど家賃が高くても入居が見込めます。ただし、周辺の中古物件の家賃相場より高い場合は、アパートの経年とともに相対的な魅力が低下してしまい、当初の家賃では入居してくれなくなってしまうでしょう。入居者してもらうためには家賃を下げて募集せざるを得なくなり、アパート経営を圧迫することになるのです。

特定の要因に賃貸ニーズが依存しているケース

特定の要因に賃貸ニーズが依存しているとは、例えば、入居者のほとんどが近隣の大学の学生や企業工場の社員であるケースです。

この場合、たとえ物件の供給が多くても、学生や工場で働く人が多いため、物件的な高い魅力がなくても一定の賃貸需要が見込めます。しかし、大学の移転や工場の閉鎖が行われると、物件がたくさんある一方で、賃貸需要がなくなるため、空室が増え、経営破綻してしまいます。

特に近年は、大学が都心部へ移転する動きも多く、決して可能性が低い話ではありません。上記のように、特定のニーズに依存したアパート経営は、周辺エリアでの変化に対応できなくなってしまいます。そのため、近隣の大学や企業の需要のみをあてにしてアパート経営を始めるのは危険です。

アパート経営で儲けるための10つのポイント

アパート経営で儲けるためには、以下の10つのポイントが重要です。

● 需要の高い立地で始める
● アパートに付加価値を付ける
● 入居者のニーズに合わせた設計をする
● 新築アパートを建てる前に複数のハウスメーカーに見積もりを取る
● 自己資金割合を高める
● 賃貸管理を委託する会社を見極める
● あらかじめ出口戦略を考える
● 安易にサブリースを利用しない
● 収支計画を練る
● 部屋数を事業的規模と見なされる10戸以上にする

ここからは、これらのポイントを詳しく解説します。

「実際、アパート経営って儲からないの？」「もし本当に儲からなかったらどうしたらいい？」等と不安を感じている方には、以下の記事もおすすめです。
>アパート経営は儲からないの？行うべき対策を徹底解説

需要の高い立地で始める

儲けるために押さえておきたいポイントとして、需要の高い立地でアパート経営を始めることが挙げられます。立地条件といっても、最寄り駅への距離だけではありません。以下のようにさまざまな条件があるのです。

● 買い物環境（スーパー、コンビニ、ドラッグストア）
● 交通環境（最寄り駅、最寄りのバス停）
● 治安環境（交番、道路の明るさなど）
● 生活環境（公園の有無や景観のよさ）

また、求める立地条件は入居者層によっても異なります。ペットと生活したい家庭の場合は、ペット飼育可能かつ、お散歩ができる公園を求めるはずです。

需要が高い立地でアパートを経営することで、空室が出ても次の入居者が決まりやすくなり、売却先も決まりやすいため出口戦略が描きやすくなります。そのため、まずは立地第一でアパート経営を始めることをおすすめします。

アパートに付加価値を付ける

ありきたりで無難なアパートより、他とは違う付加価値を付けられれば、長期的に儲かるアパート経営が可能です。具体的には以下のような付加価値が考えられます。

● インターネット無料サービス
● デザイン性の高いアパート（コンクリート打ちっぱなしなど）
● ペット共生住宅
● セキュリティ重視のアパート（監視カメラやセキュリティ会社のサービス）

特に、近年ではペットと住める住宅が人気を集めています。ペットの鳴き声などが聞こえにくい防音対策や、屋上にドッグランを設置すると他のアパートとは違う付加価値を付けられるでしょう。

入居者のニーズに合わせた設計をする

アパートを建築する際は、ターゲットのニーズに合わせた設計をすれば、空室率を下げることが可能です。例えば、女性専用マンションではセキュリティ面や水回り設備にこだわると、女性のニーズに応えられるでしょう。

中古アパートを購入する際も、入居者を分析してどの設備に力を入れていくのかを明確にすることで、長期的に儲かるアパート経営ができます。

例えば、以下のようなチア策が考えられます。

● 女性の入居者が多い→オートロックを導入する
● 社会人の入居者が多い→宅配ボックスを設置する

新築アパートを建てる前に複数のハウスメーカーに見積もりを取る

新築アパートを建築する際は、建てる前に複数のハウスメーカーから見積もりを取ることが価格を抑えるために重要です。

アパートは建築するハウスメーカーにより、得意な構造や設備、デザイン力や企画力に違いがあります。そのため、同じ構造のアパートでもハウスメーカーによって価格が大きく異なる場合があるのです。

よって、1社に多くのパターンを提案してもらうより、複数のハウスメーカーからの提案を検討した方が、自分の経営計画に合った建築プランが見つかり、費用も抑えられるでしょう。

自己資金割合を高める

アパート経営を始める際に自己資金割合を増やすと、ローンの借入額を減らしキャッシュフローを良くできます。金融機関の審査によっては、フルローンに近い額の融資を受けられますが、後々の設備投資や想定外のアクシデントに備えるためにも、できるだけローン負担を少なくするのが必要です。

自己資金割合の目安としては、30〜50％程度がおすすめです。できるだけ借入金額を抑えることで、残債が減りやすく売却しやすいという効果もあるので、目いっぱい借りるのではなく自己資金割合を高めることを心がけましょう。

賃貸管理を委託する会社を見極める

アパート経営では、管理委託する会社を見極めるのも重要となります。管理会社が自分に代わって運営するため、アパート経営に大きな影響を与えるのです。

管理会社を見極めるポイントは、賃貸仲介の強さです。賃貸仲介に強い会社は空室が出てもすぐに埋める力があるので、空室状態を長引かせません。

さらに、賃貸仲介に強い会社は顧客と接点が多いため、その時代に顧客が何を求めているのかを把握しています。よって、入居者に合わせた的確な対策の提案も期待できるでしょう。

あらかじめ出口戦略を考える

アパート経営で儲けるためには、アパートを何年運用して、最終的にどれくらいの金額で売るのかという出口戦略まで想定しておくことが重要です。出口戦略を考えるためには、利回りや立地などの条件や、運営コストを含めたシミュレーションをする必要があります。そうすれば、自然と強い経営戦略を立てられます。

さらに、修正計画から出口戦略までを描いてシミュレーションしておくと、経営するアパートより条件の良い物件が出た際、売却すべきかの判断も下しやすいでしょう。あらかじめ出口戦略を立てることがアパート経営で儲けるポイントといえます。

安易にサブリースを利用しない

サブリース会社がオーナーからアパートをまるまる借り上げ、募集や管理、家賃回収などを全て請け合う管理方法をサブリースといいます。オーナーからすると、賃貸経営の業務負担がないために、忙しい会社員でも運営できる管理方法の一つです。一般的にあらかじめ決めた家賃保証額を空室状況に関わらず受け取れるため、安定的な収入を見込めるのが大きなメリットです。

ただし、家賃保証額は2年おきに改定される契約が多いうえ、毎月の管理費も10～20％取られるため、収益は小さくなってしまう傾向にあります。立地など、アパートの条件によって毎月赤字になるケースも珍しくありません。また、中には30％以上の手数料を徴収する悪質業者もいるので注意が必要です。

サブリース会社は借り手なので、借地借家法の保護を受けており、オーナーが管理方法を変更したくても、一方的に解約できません。一度サブリースを選択すると簡単には変更できないので、安易に契約しないようにしましょう。

収支計画を練る

アパート経営を始める前に綿密に収支計画を練っておくと、成功する確率が高まります。具体的には、さまざまな角度からシミュレーションをしてみて、賃貸経営を続けられるかを判断するがおすすめです。

アパート経営には空室リスク、金利上昇リスクなど、収支に直結するリスクが存在しています。収支悪化する要因が起きた際にも、破綻しないか試算しておくと安心です。

部屋数を事業的規模と見なされる10戸以上にする

10戸以上の部屋数のあるアパートにすると、事業的規模と見なされ青色申告で最大65万円の控除を受けられます。事業的規模に該当すれば、それだけで税金を減らせるため、毎年控除されると考えると、長期的には大きなプラスになるでしょう。

需要が見込めるエリアでのアパートであれば、10戸以上にすると、家賃収入額だけでなく、税金面でもメリットを感じられます。

アパート経営は儲からないと言われていても始めるメリット

アパート経営は儲からないと言われていますが、それでも始めるメリットはあります。以下の内容について詳しく紹介します。

● 長期的に不労所得が得られる
● 相続税対策になる
● 万が一の際に生命保険代わりになる
● 法整備が整っている
● 利回りを高くしやすい

賃貸経営により詳細なメリットについては以下の記事でまとめました。ぜひ併せてご覧ください。
>賃貸経営のメリットとは？長期安定収入を得るために大家がすべきこと

長期的に不労所得が得られる

アパート経営は空室率を抑えられれば、長期的に安定した不労所得を得られます。入居者が一度アパートに入居すれば、最低でも半年以上は安定した家賃収入が得られるでしょう。

一方、コンビニなどの事業用物件の場合は、強い競合が現れるとすぐに撤退せざるを得ないケースもあります。

そのため、安定して需要が期待できるポテンシャルのあるアパートは、長期的な経営戦略を立てられると、安定した不労所得が期待できます。

相続税対策になる

アパート経営は相続税対策としても効果的です。賃貸で貸し出しているアパートの相続税評価額は、市場価格より低く算出されます。都内では、アパートの相続税評価額を約30％以上抑えられるケースもあり、相続税を大幅に減らす効果が期待できるでしょう。

例えば、市場価格が8,000万円のアパートを相続したと仮定して考えてみましょう。現金であれば8,000万円がそのまま課税対象ですが、不動産として相続して4,000万円と評価された場合、大幅に納税金額を減らせます。

以下の相続税の速算表を見ると、8,000万円は税率30％なのに対し、4,000万円は20％となり、節税効果が高いと分かります。

相続税の速算表

引用：国税庁｜No.4155 相続税の税率

万が一の際に生命保険代わりになる

金融機関でローンを組みアパート経営を始める際に必要な団体信用生命保険(団信)は、生命保険の役割を果たすことになります。団信とは、契約者に万が一のことがあった場合に残りのローンが免除される保険です。

残債のないアパートは、引き続き経営するのも、売却してまとまった資金を手にするのも、遺された家族の自由です。万が一の際に現金化できる資産を引き継げるため、生命保険代わりになるといわれています。

法整備が整っている

これまでのアパート経営には貸主を守るための法律が存在しなかったため、オーナーとサブリース業者との間で数多くのトラブルが発生していました。しかし、2020年6月に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が公布されたため、建築業者やハウスメーカーが不当にサブリースを勧誘できなくなりました。

（参考：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の概要」/https://www.jpm.jp/laws/explanation.html）

これにより、貸主に不利な条件でのサブリースが減り、安心してアパート経営を行えるようになりました。また、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」は住宅用不動産にのみ適用されます。法の保護もあって安心してアパート経営を始められるのもメリットといえるでしょう。

利回りを高くしやすい

複数の部屋を運用するアパート経営は、分譲マンションの1部屋を運用する区分所有よりも高い利回りが期待できます。ワンルームのアパートを木造や軽量鉄骨で建築すれば、初期コストを抑えて高い利回りを得ることが可能です。

さらに、区分マンションと比べてアパートの減価償却期間は短いため、1回に償却できる減価償却費が多く、節税効果も高いです。そのため、アパート経営は利回りが高く、税金面でも多額の手残りが期待できます。

まとめ：正しいやり方でアパート経営は儲かる

この記事では、アパート経営が儲からない理由と、儲けるためのポイントを解説しました。

アパート経営は、他の金融投資商品と比較して幅広い専門知識を備える必要があり、金融機関から数千万円の融資を受けるため、ハードルが高いと考えられています。しかし、当記事で紹介したポイントを十分に理解し、中長期的な経営戦略を立てられればアパート経営で儲けられます。さらに、2020年に整備された貸主を守る法律も安心してアパート経営をできる材料でしょう。

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