不動産投資に関する利回りの最低ライン｜利回りの計算方法も紹介

【不動産投資】利回りの最低ライン

不動産投資において、期待利回りの最低ラインは3％程度 と言われています。ただし、最低ラインの数値はあくまでも目安です。利回りは、エリアによって高低差があります。期待利回りは投資家が期待する利回りで、購入後に期待される家賃収入から算定します。

また、物件種類も利回りに影響を及ぼす要素です。同じエリアに位置していても、「マンション」「オフィスビル」「商業店舗」など、物件種類に応じて利回りは異なります。利回りの数値はあくまでも判断材料の1つととらえて投資先を決めることが大切です。

（出典：日本不動産研究所「不動産投資家調査」/https://www.reinet.or.jp/?page_id=172）
（出典：日本不動産研究所「第48回不動産投資家調査（2023年4月現在）」/https://www.reinet.or.jp/pdf/REIS/results_survey48th.pdf）

地域によって異なる物件の利回り

利回りは通常、首都圏や大都市よりも地方のほうが高い傾向です。日本不動産研究所が不動産投資の関連企業を対象に2023年4月に実施した、市場への期待値に基づく「期待利回り」の調査を例にとって説明します。

調査結果によれば、ワンルームの場合、東京都の目黒区や世田谷区に位置する物件の期待利回りは3.8％です。また、墨田区や江東区の物件への期待利回りは4.0％です。一方で地方に目を向けると、札幌5.0％、仙台5.1％、広島5.2％とそれぞれ1ポイント以上も利回りは上回っています。

ファミリー向けも同様の傾向です。目黒区や世田谷区に位置する物件の期待利回りは3.9％、墨田区や江東区は4.1％です。一方、札幌と仙台は5.2％、広島は5.3％と、1ポイント以上高い数値が出ています。

地域によって利回りが異なる理由は、物件の価格差にあります。首都圏や大都市では、概して地方よりもやや家賃が高いものの、物件自体の価格が地方よりも大幅に高いのが実状です。このため、首都圏や大都市物件の利回りが小さく、地方物件の利回りは高くなり、地域差が生じます。

（出典：日本不動産研究所「不動産投資家調査」/https://www.reinet.or.jp/?page_id=172）
（出典：日本不動産研究所「第48回不動産投資家調査（2023年4月現在）」/https://www.reinet.or.jp/pdf/REIS/results_survey48th.pdf）

【不動産投資】利回りの計算方法

不動産投資の利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2つがあります。利回りの数値は投資先を決める判断材料として活用できるため、計算方法を知っておくと便利です。以下では、「表面利回り」と「実質利回り」の概要や計算方法について詳しく解説します。

なお、詳しい「マンション投資の利回り」に関する解説は下記の記事で行っているので、ぜひ参考にしてください。
マンション投資の利回りは高い方がいい？計算方法や相場を紹介

表面利回り

表面利回りとは、物件購入価格と家賃収入のみを基にした収益性を示す利回りです。「グロス利回り」とも呼ばれています。投資物件の周辺にある物件や、自分が投資先として候補に挙げている別の物件と比較検討する材料として利用できます。

注意点として、表面利回りは物件の購入や管理に必要となる諸費用をいっさい考慮せずに計算していることを覚えておいてください。現実には、修繕費や税金といった支出があるため、表面利回りは実際に運用した際の利回りとは一致しません。

◆計算方法

表面利回りは、年間の家賃収入額を分子、物件購入価格を分母として計算します。計算式は以下の通りです。

例として、4,000万円で購入したマンション物件の表面利回りを計算します。月々の家賃は18万円、年間で216万円の家賃収入があると想定しています。

該当物件の表面利回りは5.4％という結果が出ました。計算には購入や管理に必要な諸経費を含んでいないため、実際の利回りは5.4％よりも低くなります。このため、表面利回りは、不動産投資の初期段階における判断基準の1つとしてとらえてください。

実質利回り

実質利回りとは、物件購入価格・購入時の諸経費・年間の家賃収入・年間の諸経費などを用いて計算する利回りです。購入時の諸経費には税金・司法書士手数料・仲介手数料など、年間の諸経費には税金・管理費・保険料・修繕費などが含まれます。

◆計算方法

実質利回りを計算する場合、年間の家賃収入から年間の諸経費を差し引いた金額を分子とし、物件の購入価格と購入時の諸経費を合計した分母で割り算します。計算式は以下の通りです。

例として、4,000万円の物件購入価格に加え、購入時に200万円の諸経費がかかったワンルーム物件の実質利回りを計算します。月々の家賃は18万円、年間で216万円の家賃収入があり、年間の諸経費に60万円がかかると想定しています。

計算の結果、該当物件の実質利回りは約3.7％となりました。同じ物件価格と家賃収入で算出した5.4％の表面利回りよりも、実質利回りは1.7ポイント低い数値です。

実質利回りは、表面利回りよりも現実的な収益性を見通せる判断材料です。ただし、実質利回りは、満室であることを想定して計算します。したがって、物件の空室率が高くなると、実際の利回りはさらに低くなります。

不動産投資で利益を上げる2つの方法

一口に不動産投資と言っても、投資目的に応じて、要求される利回りや収益性の考え方は異なります。ここでは、不動産投資で利益を上げる基本的な仕組みについて、投資目的をインカムゲインとキャピタルゲインの2つに分類して解説します。

インカムゲイン（家賃収入）が目的の場合

インカムゲインとは、自身が保有する不動産を第三者に賃貸することで得られる利益です。インカムゲインを目的とした不動産投資は、一般的に投資初心者向きだと言われています。

大都市のターミナル駅に近く、買い物や医療などの生活環境が充実している物件は一般的に需要が高い傾向です。大都市に位置し、好条件を備えた物件の利回りは低い傾向である半面、賃貸ニーズが高いために安定した家賃収入を見込める可能性は高くなります。

一方、高い利回りの物件は利益が高くなる見込みはあるものの、入居者が見つからずに空室期間が続くリスクも潜んでいます。満室の状態を維持できなければ、実際の利回りが下がるでしょう。

インカムゲインを目的とした投資は、必ずしも都市部のみに機会があるわけではありません。地方で物件価格が低く、入居の需要が高い物件を購入できる機会に恵まれれば、利回りが高くなるため安定した家賃収入を見込めます。

キャピタルゲイン（売却益）が目的の場合

キャピタルゲインとは、自分が購入した不動産を、購入金額よりも高く売却することによって得られる利益です。家賃収入による長期的な利益を目的とするインカムゲインとは異なり、短期的に売却して利益を得る狙いがあります。

キャピタルゲイン目的では、投資家からも需要の高い物件が投資対象となる傾向です。需要が高い物件の利回りは低くなる傾向があるものの、投資家は利回りの低さをさほど重視していません。物件を長期的に所有せず、いかに短期間で高く売却できるかがポイントとなるためです。

キャピタルゲインを目的とした投資には、大きなリスクが伴います。購入した不動産の資産価値が下落すると元本割れが生じ、売却によって損失を被る場合があります。大きな利益を狙って投資する際は、リスクも考慮して決断することが大切です。

【不動産投資】利回りが高い物件は収益性が高い？

不動産投資の経験が少ない人の中には、利回りが高い物件のほうが大きな収益を期待できると考える人もいるでしょう。しかし、一般的に利回りの高い物件は必ずしも収益性が高いとは言えません。

計算式の分母が小さいために利回りが高くなったと考えると、物件の人気は低く、空室リスクが高い可能性があります。「分母が小さい」とは、物件価格の低さを意味します。安く売買される背景には何らかの理由があり、空室リスクは高くなる可能性があるでしょう。

空室になってしまうと、収益性は損なわれます。したがって、利回りの高い物件を運用して収益性を上げるには、空室リスクの軽減を図るさまざまな施策が欠かせません。施策を図るためのヒントとして、以下では利回りの高い物件の特徴を紹介します。

利回りの高い物件の特徴

利回りが高い物件が持つ特徴の中でも、空室リスクが高くなる要因に絞って解説します。主な4つの特徴は次の通りです。

＊立地が悪い
「駅から遠い」「交通の便が悪い」「店が少ない」「保育園・小中学校が近くにない」など、立地の悪さは利回りの高い物件に見られることがあります。

＊物件の設備が古い
利回りの高い物件には、中古物件が多く含まれています。築年数が古く、設備の入れ替えなどをしていない中古物件は比較的安価で、利回りも高めです。一方で、物件の設備が古いと、入居者募集が困難となるケースもあるでしょう。

＊新耐震基準を満たしていない
耐震基準は1981年6月に大きく改正されました。改正以前に建築された物件には、新耐震基準を満たしていないものも含まれています。新耐震基準を満たしていない物件は、入居希望者に不安感を与えかねません。

＊欠陥物件の可能性がある
シロアリによる被害や給排水管の欠陥などを抱えているために、安く販売されている物件があります。物理的・心理的・法律的な欠陥がある物件は、安く購入できたとしても、修繕には相当な資金が必要となるでしょう。

上記で挙げた特徴などが理由となり、利回りが高い物件は空室リスクが高い傾向にあります。立地は変えられなくても、設備の更新やメンテナンスは可能です。入居者を集めやすくするために、できる限りの施策を図るよう努めてください。

【不動産投資】利回りが低い物件は収益性が低い？

利回りの低い物件とは、人気が高い物件であることの裏返しとも言えます。通常、需要の高い人気物件は価格も高いため、短期的には収益性が低い傾向です。しかし、利回りが低い物件は必ずしも収益性が低いとは限りません。

まず、需要が高い物件であれば、空室リスクは低くなります。常に満室を維持できれば、長期的には安定した収益を生む可能性が十分にあります。短期的な収益よりも長期的な収益を期待したいという人には、利回りが低い物件は安定性のある魅力的な資産となるでしょう。

以下では、利回りの低い物件に見られる特徴について説明します。

利回りの低い物件の特徴

利回りが低い物件は基本的に、利回りが高い物件と逆の特徴を持ち合わせています。ここでは、4つの特徴を紹介します。

＊立地が良い
都心に位置し、駅に近く、買い物や教育などの生活環境が整った立地の良い物件には入居希望者が集まりやすいでしょう。条件が良いために購入価格は高くなり、利回りが低くなる傾向です。

＊築年数が浅い
築年数が浅い物件には新しい設備が整っており、外観や内装も比較的きれいな状態で維持されています。新築ではなくても、築年数が浅い物件は一般的に需要が高くなります。

＊設備が良好
利回りの低い物件は、室内の設備が十分に整っている傾向です。中古物件であっても、リフォームされたり、メンテナンスが行われたりしている物件であれば、入居希望者にとって魅力的でしょう。

＊空室リスクが低め
立地がよく、築年数が浅く、設備が整った物件は入居希望者が集まりやすいため、空室リスクは低くなりがちです。加えて、一度入居するとその物件に定着する可能性も高いため、安定的な収益を期待できます。

不動産投資の利回りを上げる3つの方法

不動産投資の利回りを上げるためには、物件に対して何らかの施策を図ることが重要です。入居者目線に立って物件を魅力的にすれば、家賃をふやすことも可能です。また、空室リスクの回避にもつながるでしょう。以下では、利回りを上げる3つの方法について詳しく紹介します。

リフォーム・リノベーションを行う

投資対象として中古物件を購入した場合、新しい設備への交換や間取りの変更といったリフォーム・リノベーションを行ってください。築年数が古く、リフォーム・リノベーションをしていない物件は、入居希望者にとってあまり魅力的ではありません。

例えば、古く暗い雰囲気の床や壁紙を新しく張り替えるだけでも、部屋は明るい印象になります。老朽化して使い勝手が悪い、建築当時のキッチン・風呂・ドア・窓といった部屋や設備を交換すると、部屋の魅力が向上し家賃アップを通じて利回り向上にもつながります。

間取りを現代人のライフスタイルに合わせて変更することもおすすめです。具体的には、３LDKを2LDKにして大きな空間を設けたり、広いワンルームを区切って小部屋を設けたり、といった方法があります。

資金に余裕があれば、新耐震基準を満たす耐震補強を検討してください。震災に対する備えを重視している人にとっては、新耐震基準を満たしているかどうかは、物件選びの際に大きなアピールポイントとなるでしょう。

入居初期費用を補助する

入居初期費用の補助も、空室リスクを回避する方法です。家賃を安くすると入居希望者が集まりやすいと考える人もいるでしょう。しかし、安くした分だけ家賃収入は少なくなるため、結果として収益性は高くなりません。

入居初期費用の補助として、フリーレントを活用する方法もあります。フリーレントとは、入居してから一定の期間、家賃を無料とする契約です。家賃を無料とする期間は1か月から3か月程度で、フリーレントの期間が終了すれば通常の家賃収入を得られます。

フリーレントは、転居に必要な出費を抑えたい個人や、新規開業などで入居初期費用が負担となる事業者などの借り手にとっては、魅力的な契約と言えるでしょう。家主にとっても、フリーレントにすることで入居者が集まりやすくなり、収益性向上につながります。

ただし、借り手がフリーレントの契約を悪用する可能性もあります。フリーレントの期間直後に退去する借り手が現れないとも限りません。このため、悪用を防ぐ対策として、賃貸借契約書に短期解約違約金などについての項目を入れることが大切です。

ペット可の物件にする

物件をペット可にして家賃額を上げることも、利回りを上げる方法の1つです。現在、猫や犬といったペットを家族のように大切にして育てている人が数多くいます。しかし、ペットの飼育を認めている賃貸物件はあまり多くありません。

ペット可の物件は、ペットを飼っている人にとっては貴重な存在です。いったん入居した人は、別の物件を探して転居するのが困難なため、長期間住み続ける可能性もあるでしょう。

ペット可の物件にすると付加価値がつき、ペット不可の物件よりも家賃を高く設定することも可能です。以上の理由から、ペット可の物件は不動産投資の利回りを上げる方法としては有効と言えるでしょう。

ペット可の物件にすると利回りが上がる可能性がある一方で、デメリットも伴います。ペットを飼っていた部屋は床や壁に傷がついていたり、ペット特有のにおいが残って消臭しにくかったりする可能性がある点です。

メリットとデメリットを比較検討した上で、ペット可の物件にすることをおすすめします。

まとめ

不動産投資における利回りの最低ラインは、3％程度であるとされています。ただし、物件の種類や地域によって利回りは異なる場合があります。利回りを上げて収益性を向上させるためには、物件の魅力を高める対策が必要です。

J.P.RETURNSでは、不動産投資に関する個別相談を実施しております。一流のコンサルタントが、不動産投資に関する疑問にお答えします。不動産投資における利回りの最低ラインについて、より理解を深めたい方は、ぜひJ.P.RETURNSのコンサルタントにご相談ください。

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