【時期別】不動産投資に関係する税金の種類｜軽減措置も紹介

【購入時】不動産投資に関係する税金の種類

不動産投資を始めるにあたって、物件購入時には主に4つの税金が発生します。どのような税金が発生するのか、種類やそれぞれの税率を確認し、初期費用の把握に役立ててください。

不動産取得税

不動産取得税とは土地や建物の購入、贈与、建築などで不動産を取得した場合に課せられる税金のことです。お金を払って取得、もしくはお金を払わずに取得したのかは関係なく、不動産の所有権を得た人は課税対象となり、各都道府県に税額を納めます。

不動産取得税は、固定資産税評価額に税率4%をかけて計算します。固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書と一緒に送付される「課税明細書」や、役所などで入手できる「固定資産評価証明書」で確認してください。

たとえば、土地の固定資産税評価額が1,000万円、建物の評価額が3,000万円の場合、不動産取得税は下記の通りです。

固定資産税評価額×4%	=不動産取得税
（土地）1,000万円×4%	=40万円
（建物）3,000万円×4%	=120万円

なお、住宅取得・流通の促進を目的に、2024年3月31日までは税率3％の特例措置が適用されます。
（出典：総務省「不動産取得税」/https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_17.html）
（出典：国土交通省「不動産取得税に係る特例措置」/https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000020.html）

登録免許税

登録免許税とは、取得した土地・建物の所有権を登記する際に納める税金です。税額を計算する際は固定資産税評価額に、登記内容ごとの税率をかけて算出します。

固定資産税評価額×登記内容ごとに指定された税率=登録免許税

税率は登記内容によって下記のように異なります。

住宅用家屋所有権保存登記（新築建物の購入時）：0.4％ 住宅用家屋所有権移転登記（中古建物の購入時）：2.0％ 抵当権設定登記（ローンの借り入れ）：0.4％

抵当権設定登記にかかる費用を算出する際は、固定資産税評価額は用いません。計算式は「借入額×0.4％」となり、所有権保存や移転登記と異なるため注意してください。
（出典：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」/https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm）
（出典：国税庁「No.7190 登録免許税のあらまし」/https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7190.htm）
（出典：財務省「登録免許税に関する資料」/https://www.mof.go.jp/tax_policy/summary/property/e08.htm）

印紙税

印紙税は、印紙税法で定められた課税文書に当たる一定の契約書を作成した場合に発生する税金です。課税文書に収入印紙を貼り付けて納付します。不動産投資においては、不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書が課税対象です。

印紙税の税率は契約書の種類や、契約書に記載された契約金額に沿って、あらかじめ決められています。不動産売買に関する契約書のうち2024年3月31日までに作成されるものに限っては、軽減措置の適用が可能です。契約金額ごとの本則税率と軽減税率は下記を参考にしてください。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え　50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え 100万円以下のもの	1千円	500円
100万円を超え 500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え１千万円以下のもの	1万円	5千円
１千万円を超え５千万円以下のもの	2万円	1万円
５千万円を超え　１億円以下のもの	6万円	3万円
１億円を超え　５億円以下のもの	10万円	6万円
５億円を超え　10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え　50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

（引用：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」/https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm　引用日2023/11/29）

契約書に記載の契約金額が10万円以下の場合、軽減措置は適用されないため注意しましょう。

（出典：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」/https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm）
（出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」/https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm）

消費税

商品・サービスの販売や購入など、国内で事業者が何らかの対価を得て取引をした際に消費税が発生します。不動産売買も例外ではなく、消費税の課税対象です。

ただし、不動産売買では土地は非課税となっています。たとえば、土地が1,000万円、建物が3,000万円の物件を購入した際は、建物の購入代金のみに消費税率をかけて税額を計算してください。2023年11月19日時点では、消費税率10%が適用されています。

建物の購入代金×消費税率10%	=消費税
3,000万円×10%	=300万円

（出典：国税庁「消費税のしくみ」/https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/01_3.htm）

【運用時】不動産投資に関係する税金の種類

不動産投資を始めると毎年支払いが発生する税金があります。ただし、物件購入時にかかる消費税と同様に、条件によっては非課税となる種類もあるため、事前に確認し運用時の税額の把握に役立てましょう。

運用時に発生する可能性がある税金は、以下の4つが挙げられます。

所得税・住民税（不動産所得）

不動産投資によって所得を得た際には、所得税・住民税が課税されます。課税所得にそれぞれ決められた税率をかけて、税額を算出してください。所得税は下記の3つの手順を用いて計算します。

①不動産所得を算出する	収入－必要経費
②課税所得を算出する	不動産所得+ほかの所得（給与所得等）－各種控除
③所得税を算出する	課税所得×税率－控除額

不動産所得には、家賃収入のほかに更新料や共益費、返還しない敷金・保証金なども含みます。副業として不動産投資をする場合は、課税所得の算出時に本業で得た給与所得も含めてください。1年間で得たすべての所得から、各種控除を差し引きます。

所得税の算出に用いられる税率と控除額は、下記の速算表の通り課税所得金額ごとに定められています。所得税には累進課税制度が取り入れられており、所得が多いほど段階的に税率が高くなる仕組みです。

課税される所得金額	税率	控除額
1,000円 から 1,949,000円まで	5％	0円
1,950,000円 から 3,299,000円まで	10％	97,500円
3,300,000円 から 6,949,000円まで	20％	427,500円
6,950,000円 から 8,999,000円まで	23％	636,000円
9,000,000円 から 17,999,000円まで	33％	1,536,000円
18,000,000円 から 39,999,000円まで	40％	2,796,000円
40,000,000円 以上	45％	4,796,000円

（引用：国税庁「No.2260 所得税の税率」/https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm　引用日2023/11/29）

たとえば、②で算出した課税所得が600万円の場合、所得税は次の通りです。

課税所得×税率-控除額	=所得税
600万円×20％-42万7,500円	=77万2,500円

住民税は「所得割」と「均等割」と呼ばれる2つの区分で成り立っています。所得割は課税所得に10%の税率をかけて計算します。均等割は自治体ごとで異なり、一般的な税額は5千円です。

なお、不動産を譲渡して得た譲渡益は、不動産所得ではなく譲渡所得に分類されます。
（出典：国税庁「No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)」/https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm）
（出典：国税庁「所得税のしくみ」/https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/01_1.htm）
（出典：総務省「個人住民税」/https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_06.html）

個人事業税

個人事業税は、地方税法などで定められた法定業種に分類される事業に対し、課税される税金です。不動産投資においては駐車場業のほか、下記の条件に該当すると不動産貸付業にあたる事業規模と認定され、個人事業税の課税対象となります。

・一戸建て：10棟以上保有 ・アパート・マンション：10室以上の部屋を保有

個人事業税の税額は、業種別で定められた税率を用いて下記の方法で算出します。不動産貸付業の場合は税率5%です。

（不動産所得＋所得税の事業専従者給与（控除）額-個人の事業税の事業専従者給与（控除）額+青色申告特別控除額-各種控除額）×税率5％=個人事業税

「不動産所得」は、1年間で得た家賃収入などから必要経費を差し引いた金額を計算に用いてください。「個人の事業税の事業専従者給与（控除）額」とは、事業主と生計をともにする親族が、事業に従事するときに控除される金額です。「青色申告特別控除額」は個人事業税では対象外となるため、所得金額に加算します。

なお、課税所得が290万円以下の場合は、事業規模に関係なく非課税となるのを覚えておきましょう。
（出典：東京都主税局「個人事業税」/https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/kazei/kojin_ji.html）

固定資産税

固定資産税とは、毎年1月1日時点で土地や建物などの不動産所有者に対して課税される税金です。該当の不動産が存在する市町村や、東京23区内の場合は東京都に税金を納めます。

税額の計算式は下記の通りです。

固定資産税評価額×税率1.4%=固定資産税

固定資産税には不動産投資にも適用できる、住宅用地に対しての軽減措置があります。

小規模住宅用地	住宅1戸につき200㎡までの部分	固定資産税評価額×1/6
一般住宅用地	住戸1戸につき200㎡を超える部分	固定資産税評価額×1/3

敷地面積300㎡の住宅用地の場合、200㎡までの部分が小規模住宅用地、残りの100㎡の部分が一般住宅用地と考えてください。
（出典：総務省「固定資産税」/https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_15.html）

都市計画税

都市計画税は固定資産税と同様に、毎年1月1日時点で不動産を所有している場合に課税される税金です。ただし、都市計画税を課税するかどうかは、エリアごとの都市計画事業や土地区画整理事業などに応じて、最終的に不動産が存在する市町村によって決められます。そのため、1月1日時点で不動産を所有していても、所在地によっては課税されません。

都市計画税は下記の計算式を用いて算出します。

固定資産税評価額×各市町村が定めた税率=都市計画税

税率は0.3%を上限として、各市町村で異なる点に注意してください。

また、固定資産税と同じく、都市計画税も住宅用地に対しての軽減措置を利用できます。例えば、東京都であれば下記の軽減制度があります。

小規模住宅用地	住宅1戸につき200㎡までの部分	固定資産税評価額×1/3
一般住宅用地	住戸1戸につき200㎡を超える部分	固定資産税評価額×2/3

固定資産税と比べると、軽減割合の数値が異なる点に注意しましょう。
（出典：総務省「都市計画税」/https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_16.html）

【売却・相続時】不動産投資に関係する税金の種類

購入や運用時だけではなく、売却・相続時に関する税金も把握しましょう。それぞれ条件により適用する税率が異なるほか、相続税は課税されないケースもあります。また、売却・相続時は以下で紹介する税金以外にも、購入時と同様に登録免許税・印紙税がかかるのを念頭に置いておきましょう。

ここでは、所得税・住民税（譲渡所得）と相続税を紹介します。

所得税・住民税（譲渡所得）

所有する不動産の売却時に利益が発生した場合は、譲渡所得として所得税・住民税が課税されます。譲渡所得は不動産の所有期間によって、税率が下記のように異なるのが特徴です。

短期譲渡	所有期間5年以下	所得税30%+住民税9%=39%
長期譲渡	所有期間5年超え	所得税15%+住民税5%=20%

所有期間は売却した年の1月1日時点を基準にしてください。また、いずれの場合も所有期間に関係なく、2037年までは復興特別所得税として、所得税の2.1％を併せて納める必要があります。
（出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」/https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_3.htm）

譲渡所得の計算は、短期譲渡・長期譲渡ともに下記の計算方法を用いてください。

①譲渡所得を算出する	譲渡収入金額-（取得費+譲渡費用）
②税額を算出する	譲渡所得×所有期間に応じた各税率

①の「取得費」とは、自身が不動産を取得した際にかかった購入代金や仲介手数料などの諸費用を指しており、建物の減価償却費用を差し引いた額のことです。同じく①の「譲渡費用」は、売却時にかかった仲介手数料などの諸費用を指しています。

たとえば、所有期間5年以下の物件で①の譲渡所得が500万円とすると、所得税は下記の税額が適用されます。

譲渡所得×短期譲渡の所得税率30%	=所得税
500万円×30%	=150万円

同じ条件で住民税を求める場合は、税率「9%」を計算に用いてください。
（出典：国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」/https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm）
（出典：国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」/https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm）
（出典：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」/https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm）

相続税

相続税は亡くなった人から財産を相続した際に発生する税金です。相続した財産の取得金額が、下記の計算式で算出する基礎控除額を上回っている場合のみに、課税される仕組みになっています。

3,000万円+（600万円×法定相続人の数）=基礎控除額

相続した財産の取得金額が基礎控除額を下回っている場合は、相続税は課税されません。基礎控除額を上回っている場合は、相続した財産の取得金額から基礎控除額分を差し引き、税額を軽減できます。法定相続人の数により基礎控除額が変動する点に注意しましょう。

相続税率は法定相続人が取得した金額により、下記の速算表のように定められています。相続する金額が大きいほど、税率が高くなるのが特徴です。法定相続人が複数の場合は、それぞれの取得金額ごとの相続税を算出し総額を求めてください。

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	–
1,000万円超から3,000万円以下	15％	50万円
3,000万円超から5,000万円以下	20％	200万円
5,000万円超から1億円以下	30％	700万円
1億円超から2億円以下	40％	1,700万円
2億円超から3億円以下	45％	2,700万円
3億円超から6億円以下	50％	4,200万円
6億円超	55％	7,200万円

（引用：国税庁「No.4155 相続税の税率」/https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4155.htm　引用日2023/11/29）

基礎控除額を差し引いた後の法定相続人の取得金額が6,000万円と仮定すると、相続税は下記の金額が適用されます。

取得金額×税率-控除額	=相続税
6,000万円×30％-700万円	=1,100万円

被相続人の配偶者が相続した場合は、相続税の軽減措置が利用可能です。財産の取得金額が1億6,000万円まで、もしくは民法で定められた相続割合の目安である「配偶者の法定相続分相当額」を超えない限り、相続税は発生しません。
（出典：国税庁「No.4602 土地家屋の評価」/https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4602.htm）
（出典：国税庁「No.4155 相続税の税率」/https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4155.htm）
（出典：国税庁「財産を相続したとき」/https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_5.htm）

税金の軽減のために不動産投資を始めるべき？

不動産投資は節税効果がありますが、運用する主な目的は「投資」や「資産形成」です。節税になり得ることを不動産投資のメインの目的とはせず、二次的に得られる効果であると認識しましょう。不動産投資に関する基礎知識や情報、リスクなどを踏まえた上で、節税効果も併せて参考にするのがおすすめです。

ここでは、不動産投資によって節税効果が期待できる4つのポイントを紹介します。

青色申告で特別控除・経費計上を利用できる

青色申告とは、確定申告の方法の1つです。もう1つの確定申告方法である白色申告よりも、複雑な基準に沿って記帳しなければならない代わりに、税制面で有利な扱いを受けられます。

たとえば、不動産所得を得ている人が下記の条件を満たすと、青色申告特別控除によって55万円の所得控除 が可能です。

・所得に関する取引を複式簿記により記帳している ・貸借対照表と損益計算書を確定申告書に添付し、控除額を記載の上、確定申告期限までに確定申告書を提出する

さらに下記のいずれかの条件も満たすと、最大で65万円の所得控除が受けられます。

・その年分の不動産投資に関する仕訳帳と総勘定元帳について、電子帳簿保存をしている ・その年分の所得税の確定申告書、貸借対照表と損益計算書等の提出を、確定申告書の提出期限までにe-Taxを用いて行う

（出典：国税庁「No.2072 青色申告特別控除」/https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2072.htm）

青色事業専従者給与の経費計上ができるのもポイントです。主に下記条件に該当すると、事業主と生計をともにする配偶者・親族への給与支払いが経費計上でき、その分の課税所得を減らせます。

その年の12月31日現在の年齢が15歳以上で、6か月を超えて事業主の不動産投資に従事していること

白色申告の場合は、上記の条件を満たし必要な事項を記入した上で確定申告すると、事業専従者控除が利用可能です。最大で配偶者は86万円、配偶者以外の親族は50万円の控除が受けられます。
（出典：国税庁「No.2075 青色事業専従者給与と事業専従者控除」/https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2075.htm）

ただし、不動産所得で青色申告特別控除や青色事業専従者給与、事業専従者控除を適用させるには、事業的規模と認められなければならない点に注意しましょう。

必要経費の計上で所得を減らせる

不動産投資で発生した経費を計上すると不動産所得を減らすことができ、結果的に所得税や住民税の軽減につながります。経費として計上できるのは、主に下記に挙げる必要経費として定められている項目です。

・減価償却費 ・借入金利子 ・固定資産税や不動産取得税などの税金 ・火災保険料 ・修繕費

収支内訳書では、固定資産税などの税金は租税公課、火災保険料は損害保険料の科目に分類されます。

所有物件内に自宅が含まれる場合、通常の生活で発生する水道光熱費などは必要経費として計上できず、不動産投資事業に関連しない費用として除外されます。
（出典：国税庁「No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)」/https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm）
（出典：国税庁「令和４年分　収支内訳書（不動産所得用）の書き方」/https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2022/pdf/019.pdf）

減価償却費を計上できる

不動産などの固定資産は、長期間の使用によって資産価値が低下していくものと考えられています。そのため、不動産に関しては、建物部分の取得費用を長期間にわたって分割し経費計上する減価償却が可能です。構造ごとに定められた耐用年数に則って少しずつ経費計上する間、所得を少なく申告でき節税効果が期待できます。

住宅用建物に関する構造ごとの耐用年数は下記の通りです。

木造	22年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造	47年
金属造（3mm以下）	19年
金属造（3mm超4mm以下）	27年
金属造（4mm超）	34年

（出典：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」/https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf）

新築に限らず、中古物件の建物も減価償却が可能です。ただし、土地は経年劣化などによる価値の減少はないため、減価償却できないことを覚えておきましょう。
（出典：国税庁「No.2100 減価償却のあらまし」/https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2100.htm）
（出典：国税庁「No.5404 中古資産の耐用年数」/https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5404.htm）

不動産投資の赤字は損益通算できる

損益通算とは不動産所得で赤字が発生した場合に、本業で得た給与所得などのほかの所得と合算することで、課税所得を減らせる仕組みです。

たとえば、1年間の家賃収入が300万円、減価償却費などの必要経費が500万円かかった場合は「200万円」の赤字となります。年収600万円の人であれば赤字分の「200万円」を差し引いて、課税所得を400万円に減らせる計算です。損益通算によって課税所得が減ると、結果的に所得税・住民税の減額につなげられます。
（出典：国税庁「No.2250 損益通算」/https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2250.htm）

まとめ

不動産投資は、不動産取得時・運用時・売却時にそれぞれ税金がかかります。不動産投資には節税効果もあるものの、節税を第一の目標にするのではなく、資産形成や投資を主な目的に据えた上で控除や減価償却をうまく活用することをおすすめします。

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