家賃収入を得るためのやり方とは？流れや押さえておきたいポイントを解説

家賃収入とは

家賃収入とは、賃貸経営においてアパートやマンションを貸し出して得られる収入のことです。家賃収入を得られる賃貸物件には、マンション、アパート、一戸建てなどがあります。

家賃収入は「不労所得」といわれています。一般的な会社員は労働の対価として給与が支払われるので、労働をしなければ収入が得られません。しかし、家賃収入は入居者が住み続ける限り、一定の収入が手に入ります。家賃収入はオーナーの労働量に直接関係ないため、不労所得と呼ばれているのです。

ただし、入居者から支払われる家賃がそのまま手元に残るわけではなく、実際には以下のような費用が引かれます。

● 管理会社へ支払う管理料
● 管理組合に支払う管理費、修繕積立金
● 共用部分の電気代や水道代
● ローン返済額
● 建物や室内の修繕費、固定資産税（不定期）

家賃収入の種類については、次の章で詳しく解説していきます。

家賃収入の内訳

家賃収入と一言でいっても種類はさまざまです。ここでは、賃貸経営でオーナーが得る家賃収入の種類を紹介します。

家賃

家賃とは毎月の賃料のことで、家賃収入の中で大半を占めています。家賃は物件のスペックや周辺物件の相場を考慮して設定しなければいけません。

また、家賃は物件の経年やリフォーム状況、周辺環境の変化に応じて、適切に見直す必要があります。空室が出ると家賃収入が減ってしまうため、どれだけ空室を減らして家賃を多く得るかが、賃貸経営において重要なポイントです。

共益費

共益費とは、家賃とは別に支払われるお金で、集合住宅の共用部分を維持・管理する費用として使われます。共益費は、エレベーターやエントランスの管理、共用部分の電気代や定期清掃費などに充てられることが多いです。しかし、法律で使い方が決まっているわけではなく、用途はオーナーによってさまざまです。

礼金

礼金とは、入居者とオーナーが賃貸借契約を締結した際に、入居者から支払われるお金です。礼金は入居者に返還されないため、オーナーの収入となります。

一般的に、礼金は家賃の1〜2ヶ月分で設定されることが多いですが、入居者の負担軽減のために「礼金なし」で募集するケースも増えています。空室を増やさないためにも、現在の経営状況を見ながら礼金額を設定しましょう。

また、礼金に似た費用として敷金があります。敷金は入居者からオーナーに預けるお金のため、家賃収入には含まれません。敷金は、家賃滞納時の補填や部屋を破損した際の修繕費、ハウスクリーニング費用などに充てられます。

更新料

更新料とは、賃貸借契約を更新する際に入居者からオーナーに支払われる費用です。一般的に、賃貸借契約は2年で設定されているケースが多く、更新料は家賃の1〜2ヶ月分が相場です。しかし、更新料は地域によって考え方が違うため、エリアによっては更新料を設定しないことが慣習となっているところもあります。

駐車場代

物件に付帯する駐車場がある場合、入居者から駐車場代として別途徴収することもあります。駐車場の広さによっては、2台以上契約する入居者もいます。また、駐車場代は、家賃や共益費と同時に支払うことが一般的です。

家賃収入を得るためのやり方｜流れと仕組みを紹介！

家賃収入を得るためには、どのような行動を取ればいいのでしょうか。ここでは、家賃収入を得るまでの流れや仕組みを解説します。

1.物件を確保する

家賃収入を得るための第一歩として、入居者に貸す物件を取得するところから始まります。物件を取得する方法としては、物件を購入する、所有している土地にマンションやアパートを建築する、の2つがあります。

物件を購入する際は、金融機関からのローンを利用することが一般的で、ローン審査によっては自己資金が必要です。自己資金は、物件価格の3割以上あれば安心です。ただし、ケースによっては、自己資金が少なくて済むフルローンやオーバーローンでも借りられるため、自分の資金状況を考慮して判断しましょう。

賃貸経営に適した物件を見つけるためには、インターネットで物件情報を調べる方法と、不動産会社から物件を紹介してもらう方法があります。しかし、不動産投資初心者は、自分で投資物件の良し悪しを判断することが困難です。できる限り不動産会社と連携して物件を探すようにしましょう。

また、その際は不動産投資に特化した会社からアドバイスを受けることをおすすめします。不動産投資は専門的な知識や情報が不可欠です。そのため、不動産投資会社のコンサルタントから物件紹介や経営の提案を受けることで、不動産投資の成功率が上がるでしょう。

2.入居者を募集する

物件を購入したあとは、入居者募集を開始します。一般的に、入居者募集の業務は不動産会社に依頼することがほとんどです。

入居者募集の際は家賃や礼金、更新料などを設定しなければいけません。また、それと同時に物件の管理方法も決めましょう。管理方法には以下の3つがあります。

● 委託管理
● サブリース
● 自主管理

委託管理は、管理に関わる業務を管理会社に委託する方法です。賃貸経営の手間を大幅に減らせますが、空室が出るとその分の家賃収入が減ってしまいます。

サブリースとは、管理会社に物件を借り上げてもらい、毎月一定の家賃を得る管理方法です。空室が出ても一定の家賃収入を得ることができますが、管理会社に支払う手数料割合が大きいため、慎重に検討しましょう。

自主管理は、すべての業務をオーナー自ら行う管理方法です。家賃回収や入居者からのクレーム、退去立会いなど、多くの業務を行わなければいけません。しかし、管理会社に支払う管理料が不要なため、他の管理方法に比べて多くの資金を手元に残すことができます。賃貸経営に多くの手間と時間をかけられる人が向いているでしょう。

本業を抱えている会社員や個人事業主には、委託管理かサブリースが向いています。それぞれにメリット・デメリットがあるので、専門家にアドバイスを受けた上で管理方法を選ぶようにしましょう。

3.家賃が入金される

入居者が決まり家賃が入金されることで、オーナーは家賃収入を得られます。この家賃収入から各種経費を引いた金額が、オーナーの利益となるのです。

そして、手元に残った資金は、投資規模の拡大や物件のリスク対策に利用します。不動産投資では家賃滞納や災害など、不測のトラブルが起こる可能性があります。そのため、手元の資金を使い込まずに、将来に向けて備えておくことを心がけましょう。

家賃収入を得るメリット2選

ここからは、家賃収入を得ることのメリットを2点紹介します。

定期的に不労所得を得られる

不動産投資の最大のメリットは、家賃収入が不労所得になることです。空室リスクや家賃滞納などのリスクはあるものの、対策をしっかり講じることで、長期にわたり安定的な家賃収入を得られるのが大きなメリットです。

給与所得で収入を得ている場合、病気やケガなどで働けなくなると収入が減ってしまいます。その点、不動産投資における家賃収入があれば、オーナーが働けなくなっても一定の家賃を確保できるのです。

また、管理会社へ管理を委託すれば、手間をかけることなく家賃収入を得られます。管理の手間が省ける分、管理料がかかりますが、プロによる管理は健全な経営につながります。安定した家賃収入を得られる不動産投資は、会社員に人気がある副業のひとつです。

税金対策になる

家賃収入は、税金対策になるという点もメリットです。家賃収入により節税できる税金の種類は以下のとおりです。

● 相続税
● 固定資産税
● 所得税と住民税

相続税対策の面では、たとえば「現金で1億円を相続する場合」と「不動産を購入して相続する場合」を考えてみましょう。

現金で相続する場合は、1億円がそのまま相続税の課税対象となります。しかし、不動産を購入すると、相続税評価額は実勢価格の約8割で評価されるため、評価額が8,000万円程度まで下がります。その結果、課税額を抑えられるのです。その不動産が賃貸物件の場合は、さらに評価額が下がるため大きく節税できるでしょう。

また、土地の固定資産税の場合は、建物を建築することで、何も建っていない土地より固定資産税の評価額が低くなります。具体的には、住宅1戸につき200平方メートルまでが「小規模住宅用地」となり、固定資産税の評価額が1/6、都市計画税の評価額は1/3になります。

さらに、所得税と住民税を節税できる仕組みとして、減価償却費を活用できる点があげられます。投資物件を購入すると、減価償却期間において経費計上が可能なため、税務上の不動産所得を抑えることができます。もし不動産所得がマイナスの場合、給与所得と合算することで所得税や住民税を抑えられる仕組みです。

家賃収入を得るデメリット

家賃収入を得る上で忘れてはいけないのは、賃貸経営にはリスクが伴うという点です。リスクを無視した賃貸経営を行うと、不動産投資に失敗してしまうでしょう。

たとえば、賃貸経営には家賃滞納リスクが考えられます。家賃滞納が起きても、入居者に居住権が発生しているため、オーナーはすぐに退去させることができません。ケースによっては裁判にまで発展し、100万円以上の損害が生まれる可能性があります。

さまざまなリスクにより経営が苦しくなる可能性があるため、物件購入をゴールとせずにリスク対策を怠らないことが重要です。

家賃収入を得るために押さえておきたい6つのポイント

安定して家賃収入を得ることは、簡単ではありません。ここからは、家賃収入を得るために押さえておくべきポイントを6点解説します。

慎重に物件選びを行う

不動産投資において重要な要素は、賃貸経営に有利な物件を選ぶことです。賃貸経営に有利な物件のひとつとして、立地が優れているというポイントがあります。

以下の条件を少しでも多く満たしていれば、立地が優れた物件といえます。

● 交通アクセスがいい（徒歩10分圏内）
● スーパーや病院など周辺施設が充実している
● 賃貸需要が高い首都圏エリアである
● 再開発などで人口が増加すると予測されるエリアである

とくに、不動産投資の際は交通アクセスがいいエリアを選ぶようにしましょう。交通アクセスがいいと、築年数が経って建物が古くなったとしても、空室が出にくくなるのです。交通アクセスがいい物件は価値が下がりにくいため、将来の出口戦略でも有利に立てるでしょう。

区分マンションという選択肢もある

不動産投資初心者は、区分マンション投資から始めることを検討してみましょう。区分マンション投資とは、分譲マンションの1室を購入して運用する投資のことです。

区分マンションがおすすめの理由として、リスクが抑えられるというポイントがあります。区分マンションは共用部分を管理組合が管理しているため、室内の管理だけで済みます。それにより、災害リスクや修繕リスクが抑えられるのです。

また、分譲マンションは比較的立地のいいエリアに建っていることが多く、流動性が高いため売却しやすいという特徴もあります。売却しやすいと出口戦略が立てやすく、もし賃貸経営がうまくいかなくても、売却による利益で儲けられます。

さらに、区分マンションは、一棟マンションや一棟アパートに比べて低予算で購入できます。健美家のレポートによると、2023年の首都圏の区分マンションの平均価格は2,074万円という結果でした。それに比べ、一棟アパートは8,475万円、一棟マンションは1億9,015万円となり、区分マンションが他の投資物件に比べ低予算で始められることがわかります。

出典：不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ） 「2023年収益物件 市場動向　年間レポート」/https://www.kenbiya.com/doc/press/pre2024-01-16.pdf

不動産投資で失敗する可能性を抑え、安定した家賃収入を得るためにも、投資先に区分マンションを選ぶことも検討してみましょう。

さまざまなリスクに備える

安定して家賃収入を得るためには、さまざまなリスクに備えることが重要です。不動産投資は入居者がいる限り一定の家賃収入を得られるというメリットがありますが、リスク対策を怠ると経営が破綻してしまう可能性があります。

空室リスクに備えるためには、入居者が入りたいと思える募集条件を考えましょう。たとえば、敷金・礼金を下げて初期費用を抑えたり、フリーレント期間を設けたりすることで、入居のハードルが下がります。

また、家賃滞納リスクを避けるためには、家賃保証サービスを利用しましょう。家賃保証サービスは、入居者が家賃を滞納しても保証会社がその分の家賃を弁済するサービスです。保証人に加え、家賃保証サービスを利用することで、家賃滞納リスクを最小限に抑えられます。

その他の具体的なリスク対策は、管理会社や不動産投資会社のコンサルタントに相談してみましょう。リスク対策に関する知識を多く持っておくことで、より安定した不動産経営ができます。

キャッシュフローを把握する

不動産投資では、あらかじめ物件のキャッシュフローを計算し、把握しておくことが重要です。不動産投資におけるキャッシュフローとは、収入と支出、そして最終的に手元にどれくらいの金額が残るのかというお金の流れを指します。

購入する物件を選ぶ時点でキャッシュフローを明らかにして、どれくらいのキャッシュを得られるのかを把握しましょう。毎月の経費やローン返済でほとんど手元に資金が残らない場合は、他の物件を検討する必要があります。

無理のない収支計画を立てられるよう、家賃や修繕費、ローン返済額などのキャッシュフローをしっかり把握しましょう。

不動産経営の知識を身につける

不動産投資は失敗するリスクがあるので、あらかじめ知識を身につけて準備をすることが重要です。

不動産投資に関する知識を身につければ、災害などの不測の事態でも、冷静に対応できるようになります。また、多くの情報を自分で判断できるようになるため、不動産投資で騙されることもなくなるでしょう。

不動産知識を得る方法としては、不動産投資のセミナーに参加したり、書籍を読んだりすることなどがあげられます。中には無料で知識を得る機会もあるため、積極的に調べてみましょう。

専門家のアドバイスを受ける

不動産経営では、不測の事態が起きても柔軟に対応できるよう、不動産投資の知識を身に付けることが重要です。しかし、不動産投資では自分一人でできることに限りがあります。そのため、経験と実績が豊富な専門家のアドバイスを積極的に受けましょう。

良い不動産会社であれば、自分の状況に合った物件を提案してくれます。また、無理のない資金計画の立案にも協力してもらえるので、パートナーとなる不動産会社が見つかれば、不動産投資で成功する確率が上がるでしょう。

まとめ

この記事では、家賃収入を得るまでの流れやメリット、押さえておきたいポイントについて解説しました。家賃収入は不労所得となり、入居者がいる限り一定の収入を得ることができます。しかし、不動産投資にはリスクが伴うので、しっかりとした対策を立てておく必要があります。

不動産投資におけるリスクを、自分一人で予測することは難しいものです。リスクを回避し、安定した賃貸経営を実現するためにも、不動産投資のプロに相談してみませんか？J.P.RETURNSでは不動産投資の専門家による個別相談を承っております。不動産投資の不安や疑問を解消するためにも、ぜひこちらからご予約ください。

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