収益物件のデメリットは何？｜優良な収益物件を探すコツも丁寧に解説

収益物件とは？

収益物件とは、その名の通り利益を運んでくれる不動産のことです。収益を得る仕組みは、購入した不動産を第三者に貸し出して、家賃収入を受け取るというスキームとなります。家賃収入を原資として、金融機関へのローン返済や管理費用や税金などの諸経費を支払い、残った分が毎月の利益です。ローン返済が終われば、家賃収入の大半が利益となり、売却すればその全額が手に入ります。

また多くの人は、入居者募集から管理運営までを一通り業者に任せてしまう管理方法を採用しています。管理会社に委託すれば、不動産オーナーの手間はほとんどかからないため、忙しい会社員でも問題なく運用可能です。手数料も家賃収入の５% 程度なので、収益圧迫せずにノウハウを豊富に持っているプロへの管理委託が可能です。

ただし必ずしも収益物件の運用は成功するとは限りません。相場より高い金額やあまり賃貸ニーズがない物件を購入してしまうと、赤字経営になってしまいます。また、被害金額が大きい不動産詐欺の事例もある点からも、物件選びには注意が必要です。

収益物件のデメリット

周りで収益物件を保有していている人が増えているなか、多くの人が気になっている以下のデメリットを解説していきます。どのデメリットも注意しておく必要はあるものの、事前に内容を把握しておけば、収益物件の運用を諦めるような致命的なデメリットではありません。

・物件選びに手間がかかる
・管理費用が発生する
・リスクがある
・家賃収入は下がる傾向にある
・流動性が低い

それぞれ詳しく解説していきます。

物件選びに手間がかかる

不動産投資を始める際に覚悟が必要なのは、物件選びに手間がかかることです。収益物件の運用が成功するかどうかは、ほとんど物件選定の部分で決まるといっても過言ではありません。しかし、その物件選びでは決めなければいけない点も多く、時間がかかります。

物件選びで考えることは以下のような項目です。

・物件があるエリア
・物件の種類
・家賃額の決定
・管理の方法
・不動産投資ローンを組む金融機関選び

物件購入後は管理会社に委託すれば、そこまで手間がかからず、忙しい会社員でも十分運用できます。しかし、物件を決めるまでは、判断しなければいけないことも多く、仕事の片手間ではなかなかスムーズに進まないかもしれません。少しでも時短したい人は、実績のある不動産会社から、その人に合った物件を紹介してもらうのがおすすめです。J.P.RETURNSでは無料相談にて、その人の投資方針に合った物件を紹介できます。オフィスでもオンラインでも相談可能なので、ぜひご活用ください。

管理費用が発生する

収益物件の入居者募集から入居者とのトラブル対応や家賃回収など、購入後にある業務を委託すると管理費用が発生します。管理費用を支払いたくない人は、自分で全て行う「自主管理」も可能ですが、賃貸経営のノウハウを持っていない個人が管理するのはリスクを伴います。例えば、クレームはタイムリーに対応を求められる内容も多く、会社員など、平日の日中に動けないと不満を持たれてしまい、退去に繋がる要因ともなってしまうためです。

支出は増えてしまいますが、入居者に不満を抱かせずに住み続けてもらうためにも、委託しておくのが無難です。通常の管理委託では家賃の5％程度が相場となっているので、賃貸経営を圧迫するような大きな出費にはならないでしょう。

リスクがある

収益物件を運用するには数多くのリスクが存在しています。それぞれのリスクと内容を以下のようにまとめました。

上記のようなリスクが存在するのは事実ですが、事前に手当しておくことでどれも不動産投資をやめるような致命的なリスクにはならないでしょう。

家賃収入は下がる傾向にある

収益物件も築年数の経過とともに、建物自体が劣化し、資産価値の減少に伴い年々家賃収入は下がる傾向にあります。新築時よりも家賃が下がっていくのは仕方ないため、シミュレーションの段階で、家賃減額も見込んで計画しておくことが大事です。

あらかじめ家賃減額を想定しておくのに加え、家賃が下がりにくい物件を選ぶのも効果的な対策です。具体的には都心の需要の高い人気物件は下がりにくい傾向にあります。周辺で再開発が行われるなど、エリア全体の人気が高まると資産価値や家賃が下がるどころか大きく上がる場合もあるでしょう。入居希望者の絶えない人気エリアの物件なら、売却する際も投資家と実需の人のどちらも狙えるため、高値で売却することも十分に可能です。

流動性が低い

収益物件のデメリットの一つに流動性の低さが挙げられます。不動産投資において流動性が低いとは、簡単に説明すると不動産がオーナーの意向で売りたいときに、すぐに手放せるか分からない状態のことです。収益物件を売却する際は、売却価格などを揃えて不動産サイトなどに掲載し、それから買い手を見つけ、価格で合意して売買契約を結ぶことで売却が成立します。

株式投資などの売却では買い手が無数に存在するため、スマホの数タップで取引完了しますが、不動産の場合は購入希望者が現れなければ手放すことすらできません。できる限り早く売却するためには、人気の高い物件を保有しておくのが対策になります。

例えばターミナル駅の近くの物件など多くの入居希望者が現れると予想される物件であれば、すぐに買い手が見つかり、売買契約が締結できるでしょう。

収益物件のメリット

ここまではデメリットを紹介しましたが、どれも事前に把握しておけば十分に対処可能といえるでしょう。不動産投資は、一般的な収入の会社員であっても大きな資産を築ける資産形成方法であるなど、多くのメリットが存在しています。その中でも５つに絞って収益物件を運用するメリットを説明します。

・不労所得になる
・インフレ対策になる
・失敗しにくい資産運用となる
・生命保険代わりになる
・相続税対策になる

それぞれ詳しく解説していきます。

不労所得になる

収益物件の大きなメリットの一つに多くの人が憧れる不労所得の獲得が挙げられます。ほとんどの人は、働かずに収入を手に入れられる状態に憧れた経験があるのではないでしょうか。大規模で収益物件を運用すれば、まさに不労所得で生活する生活も実現可能かもしれません。物件を選定するまでは大変であるものの、購入後に管理委託をしてしまえば、ほとんど不動産オーナーの業務は発生しません。

ただし、物件選びをおろそかにしてしまうと空室が続き、不動産オーナー自ら解決すべく動かなければいけなくなる状況になってしまうので気を付けましょう。

インフレ対策になる

インフレとは物価が上昇し続ける状態のことです。インフレ状況において、収益物件の運用が有利に働く理由は二つあります。

一つ目の理由は、不動産のような現物はモノ自体に価値があるので、資産価値が下がりにくいからです。物価が上がることはお金の価値が相対的に低下する現象でもあるため、不動産自体の価格も上がる傾向にあります。ただし、どの物件でも上がるわけではなく、都心にあるなど利便性が高く、多くの人に求められる物件であるのが条件です。

二つ目の理由は、お金の価値が下がるために借金の負担感が減るからです。大半の不動産投資家は金融機関の融資を受けて、物件を購入します。不動産の価値は保たれ、借金の負担感は減るという両面で、収益物件の運用はインフレ対策となるのです。

失敗しにくい資産運用となる

収益物件の運用の失敗をトータルで損する状態と定義するとしたら、物件選定をしっかり行い長期的に保有することを前提とすると成功する可能性は高いです。

不動産投資は短期的に利益を得るのは、資金力や情報力に加えて運の要素もあるため、経験が豊富でも失敗するかもしれません。一方で長期的な投資が前提であれば、リスクはあるものの、失敗する可能性は大きく減らせます。

投資である以上、100％失敗しないとは言い切れませんが、優良な収益物件を選び、信頼できる不動産会社に管理運営を委託すれば、トータルでプラスとなる確率は高いといえるでしょう。

優良な収益物件を選べるか自信がない人は、J.P.RETURNSの無料相談にてアドバイスをもらうのがおすすめです。投資方針などを話ながら、その人に最適な収益物件を紹介致します。

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生命保険代わりになる

収益物件の運用は生命保険代わりになるという特徴があります。これは他の資産運用では見られない不動産投資特有のメリットです。生命保険代わりになる仕組みは団体信用生命保険(団信)にあります。

住宅ローンでおなじみの団信は不動産投資ローンにも付帯します。むしろ、団信に加入できない健康状態の人はローンを組めないケースの方が多いです。

契約者が死亡・高度障害状態など所定の条件を満たすと、残りの支払いが免除され、遺された家族に不動産が引き継がれます。そのまま運用を続けて家賃として受け取る、もしくは売却してまとまったお金にするのも可能です。すぐに現金化できる資産を受け取れるために実質的に生命保険と同じ役割を果たせます。

資産運用をしながら、生命保険代わりの役割を果たすという特有の特徴を不動産投資は兼ね備えています。

相続税対策になる

収益物件の運用は、資産運用方法であると同時に相続税対策にもなります。なぜなら、相続税評価額が不動産の時価より低く見積もられるので、納める税金を減らせるからです。

具体例で説明してみましょう。相続する際に１億円の現金があると、評価は１億円です。一方で１億円の物件の場合、相続税評価額は物件の種類など様々な条件によって異なるものの、７割程度の評価になるケースもあります。不動産投資のように他の人に貸し出しているなら、その物件を自由に使えないと見なされるため、更に評価額が低くなります。

仮に７割の評価だとしても、現金だと１億円に対して相続税率掛けるのに対し、不動産は7,000万円が課税対象額です。保有している不動産が多ければ、数千万円単位での節税になるかもしれません。

不動産投資は資産運用として優秀なだけでなく、相続税対策においても高い効果を得られるでしょう。

優良な収益物件を購入するコツ

収益物件を上手に運用すれば、大きなメリットを享受できますが、物件選びで失敗すると逆に赤字続きとなってしまう可能性もあります。ここでは優良な収益物件を選ぶためのコツを紹介していきます。

・不動産の勉強をする
・物件選びで手抜きをしない
・信頼できる不動産会社を見つける

それぞれ詳しく解説していきます。

不動産の勉強をする

収益物件の運用で失敗したくないなら、まずは不動産投資の勉強から始めるのがおすすめです。収益がでる仕組みや失敗事例などを学ぶことで、成功できる確率を高められるでしょう。

先ほども説明したとおり、不動産投資はしっかり物件選定を行い、長期的に運用すると、成功する可能性が高い資産運用方法です。それに加え、インフレ対策、相続税対策など、副次的なメリットもついてきます。

どのように勉強を始めたらいいか分からない人に向けて、J.P.RETURNSではスマホで見られる無料書籍や無料動画を提供しています。通勤中などのスキマ時間でも勉強できるのでぜひお役立てください。

物件選びで手抜きをしない

収益物件の運用において、物件選びは最も負担が重い作業になります。しかし、劣悪な物件を購入してしまうと、その後挽回するのが難しくなるため、絶対に物件選びで手抜きをしてはいけません。

例えば、立地が悪く、あまり人が住みたがらないエリアの物件を買ってしまうと、いくらその後から集客を頑張っても挽回は困難でしょう。逆に、物件選びにこだわって、需要の高い物件を購入できると、入居者募集から管理までほとんど管理会社に丸投げでも問題なく運用できます。

どれが優良な収益物件かを見分ける自信がない人は、J.P.RETURNSの担当者からのアドバイスを活用するのがおすすめです。お客様の投資方針に合った物件を提案するので、大変な物件探しの手間を大きく削減できます。オンラインでもオフラインでも無料で相談可能です。

信頼できる不動産会社を見つける

手間を最小限にして収益物件の運用に成功させたいなら、信頼できる不動産会社を見つけて、相談に乗ってもらうのが成功への近道です。不動産会社はプロなので、質問をすれば何でも答えてくれますし、会社によってその人にあった物件を紹介してくれます。しかし、中には割高な物件を売りつけるなど悪質な業者もいるため、不動産会社の見極めも大事になります。

信頼できる不動産会社かどうかは、担当者と話すと判断できる場合が多いです。信頼できる不動産会社の特徴は以下の通りです。

・不動産投資の実績が豊富である
・押し売りをしない
・オフィスに来るのを強要しない
・レスポンスが早い
・話を最後まで聞いてくれる

不動産会社選びの一つの参考にしてみてください。

Q&A

オーナーチェンジ物件とは？

オーナーチェンジ物件とは、その名の通り、オーナーのみが変わる物件のことです。オーナーチェンジ物件を購入すると、不動産とセットで今住んでいる入居者もついてきます。オーナーチェンジ物件のメリット・デメリットは以下の通りです。

オーナーチェンジ物件のメリット
・入居者がついているためすぐに家賃収入を得られる
・不動産投資ローンの審査に通りやすい
・空室のときよりも価格が低くなる傾向にある
・投資シミュレーションを立てやすい

オーナーチェンジ物件のデメリット
・内装の確認ができない
・購入後に入居者がすぐ退去する可能性もある
・入居者情報を事前に細かく把握できない
・既に入居している人の条件変更ができない

不動産投資の利回りとは？

不動産投資における利回りとは物件の収益力を見る指標で、投資金額に対してどれくらいのリターンがあるかを示す数字です。利回りには以下の通りいくつか種類があります。

不動産サイトや不動産担当者と利回りについて話すときは、表面利回りなのか実質利回りなのかを意識的に見ておくのがいいでしょう。

利回りについては以下の記事でも詳しく解説しています。
不動産の利回りは1種類じゃない！物件選びで重要な利回りの基礎知識や注意点も解説

収益物件に自ら住める？

収益物件に自ら住むことは以下の条件を満たせば可能です。

不動産投資ローンを借りていて、自分が住むことを金融機関に許可をもらっても、住宅ローンへの切り替えはかなりハードルが高い点は把握しておきましょう。

まとめ：デメリットは把握して対策すれば問題なし

収益物件を運用して不労所得を獲得している人は年々増えている傾向にあります。周りの人も不動産投資をしていると聞いて興味を持ったものの、デメリットもあるのでは？と不安に思い、一歩を踏み出せない人も多いのではないでしょうか。当然デメリットはあるものの、どれも事前に対処しておくことで収益物件の運用を断念するような大きな問題にはなりません。

とはいえ、大きな資産である不動産を購入するには不安な気持ちをできる限り消し去りたいですよね。収益物件の運用において、需要の高い人気物件を購入できれば、長期投資では成功できるといっても過言ではありません。J.P.RETURNSでは投資方針をお伺いしながら、お客様に最適な物件を紹介します。どのようなことができるかも含めて、何でも質問できるのでお気軽に無料相談をご利用ください。

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