家賃収入を得るやり方は？具体的な収支シミュレーションや失敗しないための注意点も解説

家賃収入を得る仕組みとは？

家賃収入とは、所有する不動産を他人に貸し出すことで得られる収入です。多くの人は、アパートやマンション、一戸建てなどの住居用物件から家賃収入を手に入れています。

家賃収入を得る仕組みは次のようなプロセスです。まず、投資家が物件を購入します。これは自己資金で購入する場合もありますが、金融機関から不動産投資ローンを利用するのが一般的です。そのため、自己資金が少なくても不動産投資を始められ、家賃収入を原資として毎月返済していきます。

物件を取得したら、次は入居者の募集です。不動産管理会社に委託すれば、煩雑な手続きや入居者とのやり取り、家賃回収などを任せられます。忙しい会社員でも管理委託によって、問題なく運用できるでしょう。入居者が決まれば、毎月家賃収入を手に入れられます。

ただし、家賃収入からはさまざまな経費を差し引く必要があるため、家賃のすべてが手取りになるわけではありません。ローン返済を含め、固定資産税や都市計画税等の税金、火災保険料、管理会社への委託料、修繕費などが主な支出項目です。後程、詳しく解説します。

適切な物件選びを行い、管理委託できれば、あまり手間をかけずに安定的な家賃収入を手に入れられるでしょう。

収入の内訳

不動産投資の収入と一言でいっても、入居者から受け取るのは、家賃以外にもさまざまな種類があります。ここでは、賃貸経営で不動産オーナーが得る家賃収入の種類を紹介します。

家賃

家賃とは入居者からの賃料を指し、収入の大半を占めています。家賃は部屋内のスペックや周辺物件の相場を考慮して、設定しなければいけません。

また、物件の築年数やリフォーム状況、周辺環境の変化(近辺に新築マンションが建つなど)に応じて、適宜見直す必要があります。空室が出ると家賃収入が減ってしまうため、適切な家賃額を設定できるかが、賃貸経営において重要なポイントです。値段設定を間違えると、入居希望者が現れず、空室で収入がゼロになってしまい、下げ過ぎると常に収支がマイナスになってしまうため、慎重な見極めが必要です。

共益費

共益費とは、家賃とは別に支払われるお金で、集合住宅の共用部分を維持・管理する費用として使われます。共益費は、エレベーターやエントランスの管理、共用部分の電気代や定期清掃費などに充てられることが多いです。区分マンション1室のみを保有している場合は、不動産オーナーは管理組合にあらかじめ定められた共益費を支払う必要があります。入居者に対しては、家賃に含めても、共益費を家賃と別項目にして請求するかは自由に選択できます。

礼金

礼金とは、入居者とオーナーが賃貸借契約を締結した際に、入居者から支払われるお金です。礼金は入居者に返還されないため、オーナーの収入となります。

一般的に、礼金は家賃の1〜2ヶ月分で設定されることが多いですが、入居者の負担軽減のために「礼金なし」で募集するケースも増えています。空室を増やさないためにも、現在の経営状況を見ながら礼金額を設定しましょう。

また、礼金に似た費用として敷金があります。敷金は入居者からオーナーに預けるお金のため、家賃収入には含まれません。敷金は、家賃滞納時の補填や部屋を破損した際の修繕費、ハウスクリーニング費用などに充てられます。

更新料

更新料とは、賃貸借契約を更新する際に入居者からオーナーに支払われる費用です。一般的に、賃貸借契約は2年で設定されているケースが多く、更新料は家賃の1〜2ヶ月分が相場です。しかし、更新料は地域によって考え方が違うため、エリアによっては更新料を設定しないことが慣習となっているところもあります。人気のあるエリアのマンションであれば、更新料を取るのが一般的です。

駐車場代

物件に付帯する駐車場がある場合、入居者から駐車場代として別途徴収することもあります。中には、2台以上契約する入居者もいます。また、駐車場代は、家賃や共益費と同時に支払うのが一般的です。共益費と同様、区分マンションとして保有している場合は、徴収した駐車場代を不動産オーナーから管理組合に支払う必要があります。

賃貸経営で発生する支出

次に不動産を運用するうえでの収入内訳の次は、どのような支出があるか見ていきましょう。収入からこれらの項目を差し引いて、確定申告を行います。支出項目の計上漏れは、余分に税金を支払うことにもつながってしまうため、把握しておく必要があります。

税金

不動産を運用するうえで、以下のようなさまざまな税金がかかります。

・所得税(個人の場合)
・固定資産税
・都市計画税
・不動産取得税(不動産購入時)
・登録免許税
・事業税
・収入印紙代
・譲渡所得税

不動産取得時のみにかかる税金もあれば、毎年発生する税金もあります。上記の税金はすべて、経費に算入できるので、納税額を減らして、手残りを多くするためにも忘れずに記録してください。

保険料

不動産を運用するうえで、万が一の際のリスク対策として重要になるのが火災保険と地震保険です。

火災保険は、火災だけでなく風水害や盗難などの幅広いリスクをカバーします。保険金額は建物の再調達価額を基に保険金額を設定するのが一般的です。一方、地震保険は火災保険とセットで加入するもので、地震・噴火・津波による損害を補償します。

これらの損害保険料を複数契約の一括支払いをしている場合は、確定申告の際、1年あたりの経費を計算して計上します。

業務委託料

物件の管理を不動産管理会社に任せる際には、業務委託料が発生します。(単に管理費用と呼ぶ場合もあります。)

どこまで委託するかは不動産オーナーが選べますが、一般的には、入居者の募集や審査、契約手続き、トラブル対応、家賃の集金や滞納時の対応まで一式で任せる場合が多いです。

一般的に、業務委託料は月額家賃の5%が相場です。ただし、物件の規模や立地、委託する業務の範囲によって多少変動します。

コストは発生してしまうものの、入居者の満足度を高めるためにも、プロである管理会社に任せるのが賢明です。適切な管理会社を選べば、その費用以上の価値を生み出すでしょう。

税理士などへの報酬

税理士への委託も定期的に発生する支出の一つです。税理士の業務には、確定申告書の作成、節税対策の提案などがあります。

不動産所得の申告は、複雑なので、素人には難しい部分もあります。例えば、減価償却費の計算や、通常の経費と分けて考える資本的支出との区別などは、専門的な知識が必要です。また、2つ以上の物件を所有している場合は、さらに複雑になり、手間がかかります。特に、忙しい会社員の人は、自分で確定申告の計算を行うと、かなりの時間を要してしまうでしょう。

税理士に依頼すれば、間違えのない申告ができるので、税務リスクを軽減できます。さらに、節税対策のアドバイスを受けられるのも大きなメリットで、委託する方が、かえって手残りが増えるケースも少なくないでしょう。

ただし、すべての案件で税理士が必要というわけではありません。物件が少なく、取引が単純な場合は自己申告も可能です。所有する不動産投資の規模や本業の忙しさなどを見て、総合的に判断するのがおすすめです。

修繕費

修繕費は物件の価値を維持し、長期的な収益を確保するために不可欠な費用です。修繕を怠るとさまざまな問題が発生します。

まず、建物の劣化が加速します。例えば、一戸建てやアパートでは外壁の塗装を放置すると、雨水の侵入により壁の腐食が進行し、最終的には大規模な改修が必要になるでしょう。また、水回りの小さな不具合を放置すると、水漏れや配管の腐食につながる場合もあり、かえって高額な修理費用が発生する可能性もあります。

また区分マンションでも、水回りの故障などは必要経費として早急に対応する必要があります。

建物の不具合を放置すると、入居者の満足度低下に直結し、退去にもつながるでしょう。また、新しい入居者も決まりにくくなってしまうので、空室リスクを高めないためにも定期的な修繕が必要です。

ローン返済

最後に一番大きな支出となるローン返済です。借り入れ金額や金利によって異なるため、綿密にシミュレーションを行い、無理のない返済計画になるか事前に確認してから、その物件を購入するかを判断しましょう。

また、経費として参入できるのは金利部分のみである点に注意してください。

自分自身で計算するのが心配な人は、不動産投資会社の担当者に相談して、抜け漏れがないかを見てもらうのがおすすめです。

家賃収入を得るためのステップ

家賃収入を得るまでは、物件選びから始まり確定申告まで、複数のステップを踏みます。未経験だと、複雑に感じるかもしれませんが、一つ一つを見ると、そこまで難しくはありません。この章では以下の順番でそれぞれ詳しく解説していきます。

・物件を見つける
・契約後、入居者募集を行う
・家賃が入金される
・確定申告を行う

物件を見つける

家賃収入を得るための第一歩として、入居者に貸す物件を取得するところから始まります。物件を取得する方法としては、物件を購入する、所有している土地にマンションやアパートを建築する、の2つがあります。

物件購入の際には、金融機関からお金を借りるのが一般的で、ローン審査の結果によって、一定額の自己資金が必要です。ただし、個人の属性などによっては、自己資金をほとんど必要としないフルローンやオーバーローンでも借りられるため、有効に活用できると効率的に資産形成ができます。

賃貸経営に適した物件を見つけるためには、インターネットで物件情報を調べる方法と、不動産会社から物件を紹介してもらう方法があります。しかし、不動産投資初心者は、自分で投資物件の良し悪しの判断が困難です。プロの業者と連携して物件を探すことで、劣悪な物件の購入を回避できるでしょう。

また、その際は不動産投資に特化した会社からアドバイスしてもらうのをおすすめします。不動産投資は専門的な知識や情報が不可欠です。そのため、不動産投資会社のコンサルタントから物件紹介や経営の提案を受けることで、不動産投資の成功率が上げられるでしょう。

契約後、入居者募集を行う

物件を購入したあとは、入居者募集を行います。入居者募集の業務は不動産管理会社に委託するので、不動産オーナーの業務は基本的にありません。

入居者募集の際は家賃や礼金、更新料などを設定しなければいけません。また、それと同時に物件の管理方法も決める必要があります。管理方法には以下の3つがあります。

・委託管理
・サブリース
・自主管理

委託管理は、管理に関わる業務を不動産会社に委託する方法です。賃貸経営の手間を大幅に減らせますが、空室が出るとその分の家賃収入が減ってしまいます。

サブリースとは、管理会社に物件を借り上げてもらい、毎月一定の家賃を得る管理方法です。空室が出ても一定の家賃収入を得られますが、管理会社に支払う手数料割合が大きいため、手残りが少なくなってしまいます。

自主管理は、すべての業務をオーナー自ら行う管理方法です。家賃回収や入居者からのクレーム、退去立会いなど、多くの業務を行わなければいけないため、賃貸経営のノウハウがなければ避けておくのが無難です。しかし、管理会社に支払う管理料が不要なため、他の管理方法に比べて多くの資金を手元に残せます。賃貸経営のノウハウを持ち、多くの手間と時間をかけられる人が向いているでしょう。

本業を抱えている会社員や個人事業主には、委託管理かサブリースが向いています。それぞれにメリット・デメリットがあるので、担当者のアドバイスを聞いて、自分に合う管理方法を選んでください。

家賃が入金される

入居されると、オーナーは家賃収入を得られます。この家賃収入から各種経費を引いた金額が、オーナーの利益となるのです。

そして、手元に残った資金は、投資規模の拡大や物件のリスク対策に利用します。不動産投資では家賃滞納や災害など、不測のトラブルが起こる可能性があります。急遽大きな資金が必要になるケースもあるため、ある程度のキャッシュは手元に残しておくのが賢明です。

確定申告を行う

個人で不動産投資を行っている場合は、確定申告が必要です。収入と支出を計算し、定められた期間内に申告してください。赤字でも、節税効果を得るためには確定申告が必要です。

もし自分一人で確定申告を行うのが難しいなら、不動産投資会社の担当者に相談し、必要に応じて税理士などへの委託も利用しましょう。

家賃収入を得るメリット

不動産投資で家賃収入を得るのは、資産形成だけでなく節税面などからもさまざまなメリットがあります。手順だけでなく、メリットもしっかりと把握し、経済的に豊かになるためにも不動産投資を前向きに検討してみてください。この章では以下の4つを紹介します。

・定期的な不労所得となる
・税金対策としても効果的
・ローン返済によって資産が増える
・将来的な年金対策としても効果的

それぞれ詳しく解説していきます。

定期的な不労所得となる

不動産投資の最大のメリットは、家賃収入が不労所得になることです。物件選びでは手間がかかり、空室リスクや家賃滞納などのリスクはあるものの、対策をしっかり講じれば、長期にわたり安定的な家賃収入を手に入れられます。

給与所得で収入を得ている場合、病気やケガなどで働けなくなると収入が減ってしまいます。その点、不動産投資における家賃収入があれば、オーナーが働けなくなっても一定の家賃を確保できるのです。

また、忙しい会社員の人でも、管理会社へ管理を委託すれば、手間をかけずに運用が可能です。委託料がかかりますが、プロによる管理は、健全な経営につながり入居者の満足度向上によって、入居期間が長くなることも期待できるでしょう。

税金対策としても効果的

家賃収入は、税金対策になるという点もメリットです。家賃収入により節税できる税金の種類は以下のとおりです。

・相続税
・固定資産税
・所得税と住民税

相続税対策の面では、例えば「現金で1億円を相続する場合」と「不動産を購入して相続する場合」を考えてみましょう。

現金で相続する場合は、1億円がそのまま相続税の課税対象となります。しかし、不動産を購入すると、相続税評価額は実勢価格の5～7割で評価されるため、評価額が5,000～7,000万円程度まで下がります。その結果、課税額を抑えられるのです。賃貸物件はさらに評価額が低くなるので、節税効果はより大きくなります。

また、土地の固定資産税の場合は、建物を建築することで、何も建っていない土地より固定資産税の評価額が低くなります。具体的には、住宅1戸につき200平方メートルまでが「小規模住宅用地」となり、固定資産税の評価額が1/6、都市計画税の評価額は1/3です。

さらに、所得税と住民税を節税できる仕組みとして、減価償却費を活用できる点が挙げられます。投資物件を購入すると、減価償却期間において経費計上が可能なため、税務上の不動産所得を抑えられます。不動産所得がマイナスの場合、給与所得と合算すると課税所得が低くなり、所得税や住民税を抑えられる仕組みです。

ローン返済によって資産が増える

不動産投資でローンを組む際、多くの人は返済を負担と捉えがちです。しかし、不動産投資は家賃収入を原資にローン返済をしているので、手元のキャッシュが増えていない状況においても、着実に資産が増えています。

ローン返済は、利息と元金の支払いから構成されており、利息は純粋な支出になるものの、元金の返済は性質が異なります。元金を返済するたびに、物件に対するあなたの所有権が増していくのです。

具体例で考えてみましょう。4,000万円の物件を400万円の頭金と3,600万円のローンで購入したとします。購入時点では、あなたの実質的な所有割合は10%です。しかし、1,600万円返済した時点では、所有割合は50%まで上昇し、保有している資産価値は400万円から2,000万円(1600万円+頭金400万円)になります。

不動産の価値も上昇した場合は、さらに資産が増えます。逆に、価値が下落するケースも当然ありますが、返済を続けていれば、当初の400万円より資産は大きくなっているでしょう。

上記の例からも分かる通り、ローン返済は単なる支出ではなく、自己資産を確実に増やしていく過程といえます。今は都心を中心に物件価格は高騰する傾向にあるため、需要のある物件を見極められれば、加速的に資産を大きくできるでしょう。

将来的な年金対策としても効果的

不動産投資は安定的な家賃収入を得られるので年金対策としても効果的です。公的年金制度の先行きが不透明な中、現役で働いているときから、老後資金準備の重要性を増しています。

家賃収入は景気変動の影響を受けにくく、安定的な収入が得られるのが大きな特徴です。特に、残債があるうちは、あまり十分なキャッシュフローが残らないものの、完済後は家賃収入のほとんどが手残りになります。この収入が年金にプラスして受け取れるので、物件規模にもよるものの、割と経済的に余裕を持った暮らしができるでしょう。特に子育てをしているときは、毎月の収支がギリギリで老後の貯蓄まで手をまわせていないケースが多々あります。

不動産は物的資産であり、適切に管理すれば価値が維持されやすいという利点もあります。このインフレに強い特性も、長期的な年金対策に適しているといえるでしょう。老後にリフォームするなど、まとまった資金が必要な際は、物件を売却してまとまったお金を手に入れる方法も可能です。

家賃収入のシミュレーション

家賃収入を得る仕組みの大枠や、不動産投資を始めるメリットを理解できたのではないでしょうか。ただ、実際どれくらいの金額の物件を購入し、毎月のキャッシュフローはどうなるかの具体的なイメージが湧いていない人もいるかもしれません。

この章では、不動産投資未経験者でもイメージできるよう、具体的なシミュレーションを基に解説していきます。

〈物件概要〉

項目	内容
所在地	東京23区内
構造	RC(鉄筋コンクリート)
専有面積	約31㎡
築年数	８年

都内の比較的築浅のマンションで、最寄り駅まで６分と、利便性の高いエリアにあります。

・融資計画
支出計　36,700,000円
物件価格：35,800,000円
諸費用：900,000円
＊登記費用、ローン事務手数料、登記費用、管理費(日割り)、修繕積立費(日割り)、火災保険料、地震保険料他

手元資金計　36,700,000円
自己資金：100,000円
銀行融資：36,600,000円(金利1.5％、35年)

この条件でシミュレーションをしてみると、月の収入は3,214円となります。

月収入　計126,677円
集金代行賃料：126,677円
＊131,000(家賃)－4,323(集金手数料〔3.3%〕)

月支出　123,463円
ローン返済額：112,063円
管理費：6,100円
修繕積立費：5,090円
他コスト：210円
126,677円(月収入)－123,463円(月支出)＝3,214円

上記のシミュレーションでは、毎月3,214円の収入となります。年間で見ると4万円にも満たない収入なので、これでは資産形成にはならないと考える人もいるかもしれません。

しかし、家賃収入を原資として返済している分は、手元の現金としては見えませんが、着実に自分の資産として積み上がっています。中長期では、一時的に空室があるなどによって、一時的に赤字となってしまう可能性もあるでしょう。しかしひとたび、返済が終わればそのマンションはすべて自分自身の資産になるのです。

駅に近い利便性の高いマンションなので、価格が維持、あるいは上昇している可能性も十分にあります。仮に購入価格より2割安くなってしまったとしても、ほとんど手出しがなく3,000万円近くの資産を構築できるのです。

返済までは35年と長いです。しかし、返済後は運用を続けて家賃を受け取るのでも、売却してまとまった資金を得るのも可能で、実質的に老後資金の心配はほとんど不要になるでしょう。今の収支がカツカツでも、老後資産を準備できる運用方法といえます。

安定的な家賃収入を得るために気を付けるべきポイント

最後に不動産投資を成功させるうえで重要な、安定的な家賃収入を得るために気を付けるべきポイントを解説します。特に不動産投資を始めてから日が浅いうちに空室になってしまうと、ローン返済が困難になるので、破綻しないためにも以下のポイントをおさえておきましょう。

・慎重に物件選びを行う
・まずはシンプルな区分マンション投資から始める
・キャッシュフローを把握しておく
・不動産経営の勉強をして知識を身に付ける
・中長期的な目線を持って運用する

それぞれ詳しく解説していきます。

慎重に物件選びを行う

不動産投資の成功は、物件選びにかかっているといっても過言ではありません。

まず、立地条件を十分に調査するのが重要です。賃貸ニーズの高いエリアを選ぶと、安定した入居率を保てます。一方、賃貸ニーズの低いエリアで適当に物件を選んでしまうと、その後にいくら対策をしても、挽回が困難になってしまうでしょう。

空室状態が続いても、金融機関への支払いは止まらなく、自己資金から返済資金を捻出する必要があります。なかなか空室が埋まらない物件は、手放そうとするにも買い手がなかなか見つからず、大幅に減額して売却した結果、借金だけが残るケースもあります。

そのため、物件選びは不動産投資の成功を左右する重要なステップなのです。また、物件のエリア選定は、周辺環境や将来の開発計画なども考慮に入れましょう。例えば、近隣に大型商業施設の建設や再開発などが計画されていれば、将来的な価値上昇が期待できます。

物件価格や利回りを考慮するものの、長期的に賃貸ニーズがある人気エリアの物件を手に入れられると、手堅く安定収入を得られるでしょう。

自分自身で物件を選ぶ自信がない人は、プロの無料相談を活用するのがおすすめです。プロが厳選する中から自分に合う物件を選べば、たいていの失敗は避けられるでしょう。J.P.RETURNSでは、忙しい会社員でも利用できるようWebでの無料相談も行っています。

まずはシンプルな区分マンション投資から始める

不動産投資の最初の物件としては、初心者にとって管理がしやすく、リスクが比較的低いために区分マンション投資をおすすめします。

区分マンションとは、一棟マンションのうち一室のみを所有する形態です。建物全体の管理は管理組合が行うため、不動産オーナーの負担が軽減されます。例えば、外壁の塗り替えや共用部分の修繕など、大規模な工事の心配が少ないのです。

一方、中古アパートや戸建ては、建物全体の管理責任がオーナーにあります。予期せぬ修繕や設備の更新が必要になることも多く、初心者には負担が大きいでしょう。入居者からのクレームがあれば、すぐに対処しないと退去にもつながってしまいます。

また、区分マンションは立地の良い都市部に多く、安定した需要が見込めます。中古アパートや戸建ては、立地によっては空室リスクが高くなるため、より目利き力が必要です。

金融機関は区分マンションへの融資に慣れており、審査もスムーズに進む傾向にあり、資金調達もしやすいといえるでしょう。

このように、区分マンション投資は、比較的難易度が低く、初心者にとって最初に所有する物件として理想的です。

キャッシュフローを把握しておく

不動産投資の成功には、キャッシュフローの正確な把握が不可欠です。物件購入前に綿密なシミュレーションを行い、収支を計算しておくことが安定的な家賃収入を獲得するために重要になります。

まず、現実的な収入を見積もり、支出を洗い出し、収支予測を立てましょう。これらの数字を基に、月単位、年単位でのキャッシュフローを計算します。重要なのは、無理のない収支計画の策定です。余裕を持った計画は、予期せぬ支出や空室期間にも対応できる一方、楽観的な予測は、トラブル時に賃貸経営の継続が困難になってしまいます。

物件の形態によっては、建物の経年劣化に伴う大規模修繕や、水回り設備の交換などの大きな出費に加え、将来的な家賃相場の変動も考慮に入れておくと、より現実的なシミュレーションになるでしょう。

綿密なキャッシュフロー分析によって、安定的な家賃収入を得られるかだけでなく、投資するべきかの適切な判断も下せ、安心して賃貸経営ができます。

不動産経営の勉強をして知識を身に付ける

不動産経営の勉強は、失敗しないために大切です。不動産の分野は複雑で常に変化しているので、最新の知識を学び続けなければ、重大な失敗や詐欺に巻き込まれるリスクが高まります。

まずは、不動産市場の基本的な仕組みを理解しましょう。物件の種類、収益構造、リスク要因などの知識は、詐欺的な投資話を見抜く力となります。

例えば、非現実的に高い利回りを謳う案件に惑わされないよう、適正な利回りの知識は、失敗しないために重要です。

また、法律や税制の基本的な知識もおさえておくのがおすすめです。専門家に聞くにしても、最低限の知識がなければ、説明されても理解するのが難しくなります。さらに、経済動向や再開発のトレンドなどを知っておくのも、投資判断において重要になります。

どのように不動産投資を勉強したらいいか分からないと悩む人は、ぜひJ.P.RETURNSの無料書籍や無料動画をご活用ください。また最新トレンドを知りたい人はプロのコンサルタントの無料相談などを利用すると、手間がかからないのでおすすめです。

忙しい会社員の人は、勉強にそこまで多くの時間を割けません。安定的な家賃収入を獲得するためにも、無料で利用できる書籍・動画・面談を活用して効率的に知識を身に付けるのがいいでしょう。

中長期的な目線を持って運用する

不動産投資では安定的な家賃収入を得るためには、中長期的な目線を持っての運用が重要です。短期間で大きな利益を上げようとするのは、たとえプロの投資家や不動産会社であっても難しく、再現性が低いです。不動産市場の特性上、短期的な価格変動は予測が困難で、リスクも高くなるでしょう。

そのため、少なくとも10年以上の長期スパンでシミュレーションを行い、中長期的での運用を前提に投資を考えるのが重要です。物件そのものの質に加え、周辺エリアの賃貸ニーズが長く見込めるかなど地域にも目を向けて選ぶと、より失敗しにくくなるでしょう。

物件選定をしっかり行ったうえで、中長期的な運用ができると、不動産投資の魅力である「安定した収益」と「資産価値の向上」を達成でき、個人としての効率的な資産形成にも大きく寄与します。

不動産投資のリスクとその対策

ここまで不動産投資のメリットばかりを伝えてきましたが、投資なので当然、リスクもあります。入居者が決まらずに収入が途絶えてしまう空室リスクがその代表例です。

しかし、どのリスクも事前に対策を知っておくことで、不動産投資を断念するような致命的なリスクにはなりません。この章では、以下のリスクとその対策を解説していきます。

・空室リスク
・家賃低下リスク
・災害リスク
・資産価値下落リスク
・金利上昇リスク

それぞれ説明していきます。

空室リスク

空室リスクとは、物件に入居者がいない状態が続き、家賃収入が得られなくなるリスクを指します。不動産投資の成功には、安定した家賃収入が不可欠ですが、不動産市場の変化や近隣エリアでの競合物件の増加により、空室期間が長引くケースもあります。

空室リスクへの対策として、まず重要なのは立地選びです。交通の便が良く、需要の高いエリアを選ぶことで、入居率を高めやすくなります。他にも、定期的に修繕を行うなど、建物の価値を維持するメンテナンスも大切です。自分一人で空室リスクの低い物件を選ぶ自信がない人は、不動産投資会社へ相談をしてみるのがおすすめです。

家賃低下リスク

家賃低下リスクとは、さまざまな要因によって家賃が下落し、予想していた収益が得られなくなる可能性を指します。純粋な収入減となるため、投資計画に大きな影響を与える恐れがあります。

家賃低下リスクへの対策は、空室リスクと同様、需要の高い物件選びが大切です。将来性のある地域や需要の安定したエリアを選択することで、家賃を維持したままでも入居者が入る物件にできるでしょう。また、リノベーションや最新設備への更新など、物件の魅力を高める工夫も効果的です。

災害リスク

災害リスクとは、地震、台風、洪水などの自然災害により、物件が損傷しまうリスクです。これは単に建物の価値低下だけでなく、修繕費用の発生や長期の空室期間をもたらし、投資収益に大きな打撃を与えかねません。

災害リスクへの対策として、自治体が公表しているハザードマップを確認し、災害の危険性が低いエリアを選ぶことです。地震への対策は、耐震性能の高い建物の選択も被害を少なくできる効果的な対策になるでしょう。地震は日本全国どこでも可能性があるため、万が一の際に対応できるよう、火災・地震保険加入も不可欠です。

災害リスクをゼロにすることはできないので、エリア選定による事前対策と保険加入による事後対策を行いましょう。

資産価値下落リスク

資産価値下落リスクとは、時間の経過や市場環境の変化により、物件の価値が低下するリスクです。建物の老朽化、エリアの衰退、不動産市場の変動など、さまざまな要因によって、投資時の価格を下回る事態も起こり得ます。

資産価値下落リスクへの対策として、空室リスク、家賃低下リスクと同様、中長期的に需要の高い物件を選ぶのが大切です。将来性のある地域や交通の利便性が高いエリアを選ぶことで、多くの投資家からも欲しがる物件となり、価値の維持あるいは上昇が期待できます。また定期的なメンテナンスによって、建物自体の経年を感じさせないようすることも重要です。

床や壁紙のクリーニングや張替えを含め、綺麗な状態を保てると、次の買い手も見つかりやすくなるので、価格が下落しにくくなります。資産価値が下がってしまうと、それまで毎月利益が出ていても、トータルで赤字となってしまう可能性があるので、慎重な物件選びが重要になります。

プロからのアドバイスをもらって物件を決めたい人は、不動産投資会社が行っている無料相談等を活用するのがおすすめです。

金利上昇リスク

金利上昇リスクは、借入金の金利が上昇することで、毎月の返済額が増加し、投資の収益性が低下するリスクです。経済状況の変化に伴う金融政策の転換により、予期せぬ金利上昇が起こり、投資計画に影響を与える恐れがあるでしょう

金利上昇リスクへの対策として、まず固定金利型ローンの選択が挙げられます。一定期間、固定金利が採用されるため、返済額の変動を抑えられます。しかし、変動金利よりも高い金利を設定されるため、費用負担が増えることを頭に入れておきましょう。また、複数の金融機関から融資を受け、固定金利と変動金利をミックスしてローンを組む対策も可能です。

中長期的な視点で物件の収支シミュレーションを十分に行いましょう。金利上昇後も利益を確保できるよう、余裕を持った投資計画を立てられれば、変動金利でも基本的には問題ありません。

まとめ：家賃収入の仕組みを理解して不動産投資を始めよう

不動産投資による家賃収入は、安定的な不労所得を得る効果的な方法です。本記事では、家賃収入を得る仕組みから具体的なステップ、そしてリスク管理まで幅広く解説しました。本記事に書いてあることを意識できれば、中長期的に大きな資産を構築できるでしょう。

安定的に家賃収入を得るためには、「慎重な物件選び」と「中長期的な視点を持つこと」が重要です。未経験から自分一人で中長期的な運用を前提とした物件選びは、難しいので、ぜひプロの不動産投資会社を活用してください。J.P.RETURNSでは、個別でしっかりと話を聞き、一人一人に合った物件を丁寧に紹介させていただきます。
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不動産投資は節税効果もありながらも、資産形成にも寄与する他の投資手法と比べても、メリットが多い投資手法です。効率的に資産を増やしていきたいと考えているなら、ぜひ検討してみてください。