不動産投資における出口戦略の重要性とは？売却に適したタイミングも解説

不動産投資で重要になる出口戦略とは？

不動産投資を始める際、利回りなどの収益性だけでなく、「出口戦略」を最初から考えておくことも重要です。最初から一つに決めておくのではなく、いくつかのパターンを考えておき、運用状況に合わせて選べる状態で運用をするのが大切です。

出口戦略という言葉はもともと軍事用語で、いかに損失を抑えて撤退するのかという戦略を指します。不動産投資における出口戦略とは、そういったマイナスの意味というよりは、いかに利益を多くの残せる状態で、投資物件を処理するのかという意味のほうが近いです。

不動産投資の出口戦略に失敗してしまうと、家賃収入で得た利益がすべて消えるほどの損失が発生する可能性もあるため、慎重に考えておく必要があります。投資物件を購入するときから出口戦略を意識し、資産をできるだけ増やせるような出口も含めた経営計画を立てておくのが賢明です。

不動産投資には、どこかでかならず出口があります。出口を迎えた段階で不動産を適切に売却して、利益が残った状態で現金化できれば、不動産投資は成功といえるでしょう。

不動産投資で得られる利益とは？

不動産投資で得られる利益にはインカムゲインとキャピタルゲインの2種類があります。

インカムゲインとは、物件を運用し続けることで得られる家賃収入で、キャピタルゲインは物件を売却して得られる売却益です。出口戦略はキャピタルゲインに含まれます。

賃貸経営がうまくいき、順調にインカムゲインを得られていたとしても、出口戦略に失敗してしまうと、積み重ねたインカムゲインが吹き飛んでしまいます。

具体的には、毎月利益を出ている状態であっても、売却直前に大きく資産価値が落ちてしまうと、売却する際に残っている借金のほうが大きくなってしまうようなパターンです。その反面、毎月は若干赤字が続いていても、売却によって大きなキャピタルゲインを得られれば、トータルをプラスで終われます。

このように、出口戦略の成否は、不動産投資の行方を左右する大きなものであると理解しておくのが大切です。出口戦略を成功させるために何よりも重要なのは、資産価値が長期間保たれる物件を選ぶことです。駅までの距離が近い、人気のエリアであるなど、中長期的に需要が高いエリアの物件であれば、いつ売却しても利益が出る状態になるでしょう。

不動産投資で考えられる出口戦略のパターン4選

出口戦略で成功するためには、まず賃貸不動産としての経営をやめる以下の４パターンを把握しましょう。

・収益物件のまま売却する
・更地にして売却する
・居住用物件として売却する
・自己居住する

順番に解説していていきます。

収益物件のまま売却する

1つ目のパターンは、収益物件のまま売却する方法です。物件に入居者がいる状態で売却すれば、引き渡しの直前まで家賃を得られるというメリットがあります。また、購入後の入居者募集の手間が省けるので、買主にとってもメリットが得られるでしょう。

収益物件のまま高値で売却するポイントは以下の2つです。

・入居率を上げる
・高い家賃で入居してもらう

この2つを意識して賃貸経営を行えば、収益物件として重要な高い利回りが確保され、収益物件のまま高値で売却できます。

なお、収益物件のまま売却する方法がおすすめなのは、資産価値として物件価格を算出するより、利回りの高さから算出したほうが高値で売れる一棟マンションや一棟アパートです。

更地にして売却する

収益物件のままではなく投資物件を解体し、更地にして売却する方法があります。一棟アパートや戸建物件で有効な方法で、他の区分所有者がいる区分マンションではできません。

例えば、建物に問題があると修繕費で多額の費用がかかるので、そのままでは高値での売却が難しいケースです。建物が古いため高い家賃が設定できない、建物に傾きがあるなど、建物に問題がある場合も更地にして売却します。

また、建物を解体して更地にしたり、入居者に退去してもらったりする際に費用がかかるため、それらも踏まえた資金計画が必要です。

築年数が古く空室率が高い物件や、水漏れ、シロアリ被害などで建物の主要な部分にダメージが蓄積されている物件に有効な出口戦略です。

居住用物件として売却する

賃借人が退去したタイミングで、買主が自己居住用として利用できるよう売却する方法もあります。区分マンションや戸建物件で活用できる手段です。

特に、ファミリー物件は需要が高い傾向にあるため、収益物件より自己居住用のほうが高値で売れる可能性があります。オーナーチェンジ物件を比較的安価で購入できた場合、空室になったタイミングで売却すれば大きなキャピタルゲインを狙えるかもしれません。

ただし、どの物件も空室になったタイミングでうまく売却できるとは限らないでしょう。流動性が高い駅近物件や、賃借人が直接購入したいと言ってきた場合に有効な方法です。

自己居住する

賃貸経営がうまくいかず、売却してもマイナスになってしまう場合は、オーナー自身の居住用物件として利用する方法があります。現在住んでいるところから引っ越せば、家賃が軽くなる効果が期待できるでしょう。

しかし、自己居住用として利用すると減価償却費が計上できないため、節税効果がなくなってしまいます。また、投資用ローンから住宅ローンへの切り替えは簡単ではなく、金融機関から許可が得られるかも分かりません。切り替えができたとしても、投資用ローンの高い金利が適用される可能性もあります。

自己所有する方法はデメリットが多いため、最終手段として考えたほうがいいでしょう。

投資物件を売却する5つのタイミング

投資物件を売却するタイミングは、ただ単に「高く売れるから」という理由だけで考えてはいけません。不動産市場だけでなく、税制面なども踏まえて売却を検討すべきタイミングを5つ紹介します。

・市場価格が上昇したとき
・長期譲渡所有に切り替わったとき
・減価償却期間が終了したとき
・デッドクロスになる可能性が出てきたとき
・大規模修繕工事を行うとき

それぞれ解説していきます。

市場価格が上昇したとき

不動産市場の動向により、不動産価値が明らかに高くなっているときは売却するタイミングです。不動産全体の価格が上がっていれば、所有している不動産が高く売れる可能性が高いため、大きなキャピタルゲインを狙えます。

不動産市場の動向を知る方法として、公的機関や調査会社が公表している資料を調べる方法があります。例えば、国土交通省の「令和5年9月・令和5年第3四半期分　不動産価格指数」では、不動産価格指数が、住宅は前月比 0.6%上昇、商業用は前期比 1.6%上昇という結果です。

（出典：国土交通省「不動産価格指数（令和５年９月・令和５年第３四半期分）を公表」/https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001715748.pdf）

このような調査結果や住宅情報を常にチェックすると、不動産市場の動向を把握できるでしょう。

不動産サイトで近隣エリアの同条件の物件価格を見ると、どれくらいで売却できるかのおおよその予測もつきます。

長期譲渡所有に切り替わったとき

不動産を売却した際にかかる譲渡所得税は、不動産を所有していた期間により以下のように税率が変わります。

【短期譲渡】
期間：売却した年の1月1日時点で取得から5年以内

税率：39.63％（所得税30％、住民税9％、復興特別所得税0.63％）

【長期譲渡】
期間：売却した年の1月1日時点で取得から5年以上

税率：20.315％（所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315％）

短期譲渡は長期譲渡に比べ倍近くの税金がかかるため、長期譲渡に切り替わったときが不動産を売却するタイミングです。

ただし、5年以上や5年以内の基準は「売却した日」ではなく、「売却した年の1月1日時点」という点に注意しましょう。例えば、2018年9月に購入した物件を2023年10月に売却した場合、実質的には5年以上経っています。しかし、売却した年(2023年)の1月1日時点では5年が経っていないので、短期譲渡に分類されてしまうのです。

不動産投資の利益は税金も含めて考えなければいけません。所有期間にも気を配り、少しでも大きな利益を確保しましょう。

減価償却期間が終了したとき

減価償却とは、物件の購入費用を耐用年数に応じて分割し、費用計算する仕組みです。減価償却期間が終了したときも売却するタイミングです。

不動産投資では、高額な物件価格を減価償却費として計上すると、帳簿上で赤字になる可能性があります。帳簿上で赤字になると、給与所得や事業所得などの他の所得と損益通算ができるので、税金対策として有効です。

また、支払いは物件購入時に済んでいるため、実際の現金は手元に残っています。減価償却をうまく利用すれば、不動産投資のキャッシュフローを改善できるでしょう。

しかし、減価償却期間が終わると経費計上できる金額が減り、賃貸経営の利益が増えてしまいます。利益が大きくなると税金が増え、手元に残る現金が減るため、物件を保有するメリットが少なくなるのです。

減価償却による恩恵を最大限に受け終わった段階で、売却に踏み切ることも検討してみましょう。

デッドクロスになる可能性が出てきたとき

デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回った状態を指します。ローンの元金部分は経費計上できないため、減価償却費を上回ると帳簿上では黒字でも、手元の現金が減ってしまいます。

デッドクロスが発生するのは、減価償却期間が終わるタイミングか、ローン返済において元金の割合が増えてきたタイミングです。デッドクロスに入ると、キャッシュフローは変わらないのに帳簿上で大幅な黒字になり、所得税と住民税が高くなります。不動産経営の圧迫を避けるためにも、デッドクロスが近づいてくると不動産を売却するタイミングの一つといえるでしょう。

デッドクロスのタイミングを把握するためには、金融機関から発行される返済表を確認してください。返済表には元金部分の金額が記載されており、その金額と減価償却費を比較すると、デッドクロスのタイミングが分かります。

大規模修繕工事を行うとき

大規模修繕工事を控えた時期は、投資物件の売却を真剣に検討すべきタイミングです。マンションの大規模修繕工事は通常10〜15年周期で実施され、工事費用はマンション規模によっては数千万円以上になります。この費用は区分所有者が修繕積立金や一時金として負担する必要があります。

大規模修繕工事が近づくと、管理組合は修繕積立金の値上げを決議するのが一般的なので、その前に売却するのがいいでしょう。積立金が増額されると、毎月の経費が上昇して投資物件の利回りが低下します。さらに、修繕積立金が不足すると、一時金の徴収も行われます。

また、大規模修繕工事後は建物の価値が上がると期待される一方で、利回り減少などによって、売却価格が下がる可能性もあるでしょう。

このように、大規模修繕工事には多額の支出が伴い、不動産オーナーの経費増は物件の収益性を低下させる要因となります。その結果、売却価格にまで影響がでてしまうので、修繕積立金等の費用負担が上がる前に売却を決断することで、より有利な条件で売却できる可能性があります。特に、次回の大規模修繕工事で多額の費用負担が予想される場合は、早めの手放しておくのが賢明かもしれません。

出口戦略で失敗しないための5つのポイント

出口戦略は、不動産投資において成功のカギとなる重要な要素です。ここでは、出口戦略で失敗しないためのポイントを5つ紹介します。このポイントを念頭に物件選びを行うので、出口戦略での大きな失敗を防げるでしょう。

・物件別に出口戦略を立てる
・自己資金を入れて物件を購入する
・将来の人口動向や需要を予測する
・物件の資産価値が下がらないよう務める
・融資難易度が低い物件を購入する

それぞれ解説していきます。

物件別に出口戦略を立てる

不動産投資は、物件ごと、または目的ごとに出口戦略を立てることで成功につながります。

物件ごとに出口戦略を考える場合、一棟マンションや一棟アパートは、収益物件として売却するのが一般的です。さらに、建物の築年数や規模によっては、更地としての売却を検討していいかもしれません。

区分マンションの場合は、短期での売却を視野に入れながら運用するといいでしょう。区分マンションは一棟アパートや一棟マンションと比較して低予算で購入できますが、キャッシュフローは少なくなります。そのため、家賃収入を得ながら、空室になった時点で居住用物件として売却するなどの戦略がおすすめです。

戸建物件は需要が高い割に供給が少ないので、さまざまな出口戦略を立てられます。入居者の多くは定着率が高いファミリー層のため、投資家からも人気で、比較的売却がしやすいのです。また、戸建物件は一棟アパートや一棟マンションに比べて解体費用が安くつくため、更地としての売却もおすすめです。新築一戸建てを建てたい人や、駐車場を経営したい人をターゲットにしてみましょう。

自己資金を入れて物件を購入する

物件の購入時に自己資金を多めに入れれば、出口戦略の自由度が上がります。購入時にフルローンやオーバーローンを利用すると、残債が物件価格より高くなるケースもあります。この場合、物件価格だけでは残債を返済できないので、手元に資金がなければ売却できません。

一方、自己資金を入れて物件を購入すると、売却価格が残債を上回っていることが多く、自由なタイミングで売却できます。タイミングを自由に図れると、もし入居者が物件を購入したいと申し出てきた場合などに、柔軟に対応できるでしょう。

臨機応変な出口戦略を立てるためにも、自己資金を多く入れて物件を購入することが重要です。

将来の人口動向や需要を予測する

出口戦略を立てるうえで、将来の人口動向や需要を予測するのは欠かせないポイントです。購入物件のエリアは将来的に人口が増えるのか、需要が高まるのかなどを確認するといいでしょう。

また、再開発事業を調べて賃貸需要を予測する方法もあります。例えば、駅周辺で大きな再開発事業が計画され、新たな商業施設やマンション建設が予定される場合は、賃貸需要が高まると期待できます。

しかし、個人で人口の動向や需要を調べるには限界があるため、あらかじめ不動産投資会社のコンサルタントと接点を持ったり、セミナーに参加したりして情報収集の窓口を広げておきましょう。

物件の資産価値が下がらないよう務める

購入した物件を収益物件として売却する場合、資産価値を維持しておく必要があります。資産価値を維持するためには、日頃の管理が重要です。管理が行き届いていない物件は、空室リスクや修繕リスクが高まり、高値で売却できません。

管理の質を高めるためには、信頼できる管理会社に管理を委託しましょう。信頼できる管理会社かどうかは、インターネットで口コミを見たり、実際に管理している物件を見に行ったりして確認できます。

融資難易度が低い物件を購入する

融資難易度が低いと融資がおりやすくなり、出口戦略で有利に立てるため、購入時に融資難易度が低い物件を選びましょう。

中には、違法建築や既存不適格という、現在の建築基準法を満たしていない物件が存在します。これらの物件は、金融機関の審査が厳しくなり、融資が下りないケースが多いです。一方、建築基準法を満たした物件は融資難易度が低い特徴があります。購入のハードルを下げるためにも、建築基準法を満たした物件を選ぶことが重要です。

また、物件価格に対する土地の価値が高い物件を選ぶといいでしょう。建物の価値は築年数とともに年々下がっていくため、金融機関の審査が厳しくなります。金融機関の中には「土地価格の何割まで融資する」という基準が設けられているケースもあります。

「価格が安い」「利回りが高い」からといって、どの物件を選んでもいいわけではありません。出口戦略を意識して、バランスが取れた物件を選びましょう。

売却する際に気を付けること

本章では不動産投資で売却する際に、資産の最大化を狙ううえで気を付けるポイントを3つ紹介します。不動産は大きなお金が動くため、ちょっとした売却タイミングのズレなど、わずかな違いで数百万円以上の差になってしまう可能性があります。以下3つの注意点を参考にしてください。

・不動産市況が悪いときに売却しない
・周辺が再開発される際は急いで売却しない
・相続まで見据えてシミュレーションをしてから決断を下す

それぞれ解説していきます。

不動産市況が悪いときに売却しない

不動産投資で気を付けるべき点の一つに、市況が悪化している時期に売却することです。不動産市場は景気変動の影響を強く受けるため、市況の良し悪しによって売却価格が大きく変動します。不景気の時期に売却すれば、大幅に安い価格での売却を余儀なくされる可能性もあります。金額にすると数千万円以上の差になってしまうケースもあるでしょう。

実際に、首都圏のマンション価格が2割以上も下落した時期もあります。この時期に売却して、購入価格を大きく下回る金額での売却を強いられ、多額の損失を抱えた投資家も中にはいました。

また、不動産市況が悪化すると物件の売れ残りが増加し、売却までの期間が長期化します。その間もローン返済をはじめとした固定費は発生し続けるため、資金繰りが厳しくなってしまうかもしれません。

このような状況を避けるためには、市場動向を注視ししながら、好景気にあって不動産市況が活発な時期に売却するのが賢明です。

周辺が再開発される際は急いで売却しない

投資物件の周辺で再開発計画が発表されると、不動産価格は大きく上昇する場合が多いです。なぜなら、再開発によってエリアの価値が向上すると期待されるためです。多くの投資家がこの上がったタイミングを売り時と判断しがちですが、実はここで売却するのは早計であるように感じます。

確かに、再開発計画の発表後に不動産価格は急上昇し、これ以上の値上がりは見込めないと思えるかもしれません。しかし、首都圏の再開発事例を見ると、工事完了後にさらなる価格上昇するケースが多く確認されています。

もちろん、再開発以外にも多くの要素が関わるものの、例えば、六本木ヒルズや東京ミッドタウンの周辺エリアでは、再開発完了後も地価が継続的に上昇しました。これは、再開発によって街の利便性や居住環境が実際に向上し、新たな商業施設や企業のオフィスが集積することで、エリア全体の魅力が高まったためです。他にもお台場近くの有明エリアも同様に再開発計画の発表で大きく相場が上がったうえ、完成後、さらに価格が上昇しました。

そのため、資金繰りに余裕があり、急いで売却する必要がない場合は、再開発の完了まで見届けるほうが、結果的に利益を多く残す期待値が高いかもしれません。再開発後の街の姿が実際に見えてくると、完成の姿を見た安心感も手伝ってか、さらに多くの投資家や実需層の関心を集め、より高値での売却が見込めます。広い部屋なら売るタイミング次第で数千万円の差になるケースもあるので、慎重な見極めが求められます。

相続まで見据えてシミュレーションをしてから決断を下す

不動産投資の売却を検討する際は、相続対策の視点も含めての総合的な判断が不可欠です。特に、すぐに資金が必要でない場合は、将来の相続まで見据えたシミュレーションを行うことで、より多くの資産を次世代に渡せます。

不動産は現金と比べて相続税評価額が低く設定されます。一般的に、土地は路線価をベースに評価され、建物は固定資産税評価額が基準です。これらの評価額は実勢価格の7割程度に抑えられるのが通常です。物件や借入状況などの条件次第では、５割程度まで下がる可能性もあります。

つまり、1億円の不動産であれば、相続税評価額は5,000～7,000万円程度となり、納める相続税を大幅に抑制できるのです。

一方、不動産を売却して現金化すると、その全額が相続財産として評価されます。例えば、不動産を1億円で売却した場合、相続財産は1億円として計算され、相続税負担が増加します。

そのため、不動産経営が順調で、当面の資金需要もないのであれば、あえて売却せずに保有し続けることで、一族として多くの資産を引き継げるでしょう。家賃収入による安定した収益を確保しながら、将来の相続税負担も軽減できる可能性が高まるためです。

急いで現金にしたいときを除いて、売却の判断は目先の利益だけでなく、相続までを見据えた長期的な視点で行ってください。細かい知識も求められるので、詳細まで数字で把握したい場合は、専門家への相談も活用して、最適な選択を見極めてみてください。

まとめ：出口戦略も見据えて不動産投資を始めよう

今回は不動産投資における出口戦略について解説しました。不動産投資の出口戦略とは、最終的に不動産をどのように処理するのかを考えることです。不動産を売却するのは、市場相場が上昇したときや、減価償却期間が終わるときなど、人によって最適なタイミングは異なります。自分自身の状況を踏まえて、適切な方法を考えてみてください。購入前から考えておくことで、想定外の事態に見舞われていても冷静に判断できます。不動産投資で多くの利益を手に入れるためにも、ぜひ出口戦略を理解してから始めてみてください。

不動産投資の成功は、出口戦略を事前に描けているかどうかで決まります。J.P.RETURNSでは、不動産投資や節税に関するeBookを資料請求でプレゼントしています。初心者から経験者まで幅広い方におすすめです。J.P.RETURNSまでお気軽にお問い合わせください。

また、自分の年収などの個人属性も踏まえて、どのような物件を購入できるか、具体的な内容を聞きたい人は、ぜひ無料相談を利用してみてください。プロのコンサルタントが、あなたの投資方針や状況を加味して、個別にカスタマイズした内容でアドバイスさせていただきます。
無料個別相談をする