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初心者が不動産投資するならマンション投資から始めるのがおすすめです。
しかし、マンション投資には大きく分けて新築と中古があり、投資物件として見るならどちらにもメリットとデメリットがあります。
この記事では、新築マンションと中古マンションの投資について詳しく解説します。
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新築マンション投資とは、新築の区分マンションを賃貸目的で購入したうえで、他人に貸し出して賃料収入を得る不動産投資のことです。
新築マンション投資のメリットは、同じ条件であれば中古よりも新築を借りたい人が多いため、空室リスクが比較的低いという点です。
借りたい人が多い分、中古マンションよりも家賃を高く設定することができるので、家賃収入も大きくすることができます。
また、当分の間は修繕や建て替えの心配をしなくてよい点もメリットといってよいでしょう。
しかし、これら新築マンションのメリットは、裏返すとデメリットにもなります。
新築でも立地などの条件が悪い場合には、条件の良い中古マンションよりも、家賃が高い分空室リスクが高まるケースもありえるからです。
同じエリアで同条件の場合でも、中古マンションよりも家賃が割高なため、設定する家賃によっては空室リスクが高まります。
新築マンションは購入価格が中古マンションよりも高い場合が多い傾向です。
そのため、家賃を高めに設定しなければローンの返済が難しくなります。
どの程度の家賃が妥当なのかをしっかり見極めるのが難しいため、初心者が新築マンションを投資物件として選ぶのはあまりおすすめできません。
しかも、新築マンションが新築といえる期間には限りがあります。
いずれは中古マンションになってしまうので、そのことも理解したうえで投資することが大事です。
中古マンション投資とは、中古マンションを投資の対象にした不動産投資のことです。
中古マンションですから、場合によっては最初から投資するマンションに入居者がいることもあります。
「入居者がどのような人なのか」「家賃はきちんと払ってくれるのか」を知ったうえで投資できるので安心です。
中古マンションは新築マンションよりも売り出し価格が安いので、少額から投資を始められる点もメリットです。
「賃貸のニーズがあるのか」「いくらぐらいの家賃が妥当なのか」もチェックしやすいので、初心者が不動産投資を始めるのにも中古マンションは向いています。
しかし、中古マンションは築年数の幅が広いので、どのくらいの築年数までなら安心して住めるのかを考えて選ぶことが必要です。築年数が古い場合は修繕費がかさむ可能性もあります。
また、築年数以外のところで魅力があるマンションでなければ、空室リスクが高くなります。
「駅から近い」「日当たりがいい」「治安が良い」など、借りる人が重視する立地条件をクリアしていることが大事です。
条件がよければ中古マンションでも借り手が付きやすく家賃も高めに設定できます。
中古マンション投資をする際には、できるだけ東京都心など立地が良く、築浅な物件で、管理状態の良い物件を選ぶようにしましょう。
投資家目線では、中古の方が新築より利回りが高い点も見逃せないポイントです。
不動産投資で資産を増やすためには、借り手が新築マンションよりも魅力的だと感じる中古マンションを購入することが重要です。
そのためには、情報をしっかり収集して、比較検討することは欠かせません。
初心者がマンション投資をするなら、中古マンションから始めるのがおすすめです。
新築マンションはきれいで人気がありますが、初期投資額が大きく、家賃設定も難しいからです。
中古マンションなら割安に購入できるうえに、手ごろな賃料で貸し出すことができます。
賃貸ニーズのあるエリアで、できるだけよい条件をそろえることがマンション投資では不可欠です。
新築・中古マンションのどちらでも、マンション投資をするのであれば、借りる人の目線にたって物件選びをしましょう。
マンション投資を成功させるためには、しっかり情報を集めてリスクを可能な限り小さくすることが大事です。
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J.P.Returns株式会社
執行役員 コンサルティング3部 本部長
J.P.RETURNS執行役員。
J.P.RETURNSに入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。数百戸の投資用区分マンションを販売、自身でも６件の不動産を所有、運用している。現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
【書籍】
日本で最も利回りの低い不動産を持て！
マンション投資2.0
【ブログ】
室田雄飛のモグモグ不動産投資ブログ
大学在学中に家庭教師のアルバイトをきっかけにデイトレーダーへ転身。24歳で資産運用法人を設立する。25歳から大手投資用マンションディベロッパーと業務提携後、およそ6年間にわたり資産運用アドバイザーとして活躍。その後、大手不動産仕入れ会社で販売統括責任者として従来の投資用物件の流通システムを革新するプロジェクトを立ち上げる。国内最大規模の投資イベント「資産運用EXPO」で登壇実績があり、同業他社からも多くの見学者が立ち見の列を作った。2020年にJ.P.RETURNSに参画。オンラインでの商談やWEBセミナーを導入し、コロナ禍でも年間300件以上の顧客相談を担当している。
【保有資格】
宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランナー（AFP）
