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「将来に備えて資産運用がしたいなぁ。でも、不動産は金額が大きくて決断が難しい」と投資を検討されている方から相談を受けることがあります。「不動産には興味があるのだけど、数千万円の投資をするのには経験が足りないし、災害や、空室のリスクがあって心配」とおっしゃる方もいます。
不動産を投資対象にして、なおかつ少額から分散投資ができて、運用が上手くいけば配当がもらえる希望がある投資、それが不動産投資信託（REIT）です。今回は、不動産投資信託についてメリットだけでなく、リスクを含めて詳しくご説明していきます。
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目次
投資家の皆様から集めた資金で不動産投資を行う金融商品のことを不動産投資信託（REIT）と言います。法律上、不動産投資信託は投資信託の一種として分類されています。投資信託には、株式に投資をする株式投資信託や、国内や海外の債券に投資をするもの、バランスよく様々な有価証券に投資するものなどがあります。
不動産投資信託では不動産から得られた賃貸収入や売買益などの利益が投資家に分配される仕組みです。
不動産投資信託のことをREIT（リート）やJ-REITとも呼びます。J－REITの「J」はJAPANの頭文字です。REITの仕組みはアメリカで生まれ、アメリカをはじめとした海外のREITに投資をする不動産投資信託もあります。J-REITと呼ばれるものは日本国内の不動産に投資をしているものです。J-REITは、投資信託の一種ですが、証券取引所に上場しています。
では、投資対象となる不動産はどういった種類があるのでしょうか？ 不動産投資信託は投資家から集めた巨額の資金によって、ショッピングセンターなどの商業施設や物流施設、オフィスビル、ホテルやマンションなど個人では投資するのが難しい不動産にも投資ができます。不動産投資信託は単一用途特化型と、複数用途型に分類されます。以下でそれぞれについて紹介します。
特定の用途を持った不動産に投資を行うものを単一用途特化型と呼びます。商業施設や物流施設、ホテルなどに特化したタイプが存在します。
複数の用途を持った不動産に対して投資を行うものです。用途の数によってタイプが分けられます。複合型は、2つの用途を持ち合わせた不動産投資信託で、オフィス兼住居などがあります。総合型は、3つ以上、もしくは用途を限定しない不動産投資信託のことで、オフィス、住居、商業施設などが挙げられます。
続いて不動産投資信託のメリット・デメリットを見ていきましょう。
一般に不動産投資信託は、分配金の配当率が高めの水準で期待されます。不動産投資に比べて少額から購入できるのは、一般の投資家にとっては大変な魅力です。また、不動産の取得や維持、管理などは専門の管理会社が行ってくれるので、個人で不動産のオーナーになるよりも投資家の負担が少ないのも特徴です。株式と同様、証券会社を通してリアルタイムで売買できるので、売却したいタイミングで売却することができます。金融商品取引所に上場している銘柄は高い換金性が期待できるので、売りたいのに売れないといったリスクが最小限に抑えられます。マンションや一戸建てなどを売却する際には、一般的に３ヶ月以内を売却目標期間として売却することが多く、すぐに現金化する場合は市場の価格よりも低めの価格で取引されることもあります。
投資の資金は余裕がある資金ですることが大前提にはなりますが、売りたいときにすぐ売れる流動性の高さも魅力ではあります。
不動産投資信託は、定期預金などの金融商品と異なり、元本が保証されていません。運営組織の財務状況の悪化や不動産価値の下落によって損失を被る可能性があることを理解する必要があります。絶対に安全な不動産投資信託というのは存在しないのです。
また、分配金は収益状況によって変動することがあります。物件の経年劣化による修繕やテナントの退去などで賃料に変動があった場合や、相場の変動や地震、火災によって物件の価値に影響が出た場合など要因は様々です。
配当控除の適用外ということも忘れてはいけません。不動産投資信託の分配金は配当所得であり、株式の配当金と同様に扱われます。課税に関する扱いは株式の配当金とほぼ同様なのですが、株式と異なり配当控除の適用を受けられません。
さらに、運用方法を自分で選択できないことも理解が必要です。運用企業の方針に沿って投資を行うため、投資家はどの不動産を購入するのか、どのタイミングでファンド内の不動産を売却するのかなどの個別の指示を出すことはできません。「自分の判断で不動産を運用したい」と考えていらっしゃる投資家の方には不動産投資信託は向かないのかもしれません。決定権をご自身で持ちたいとお考えなら、不動産投資に魅力があります。
不動産投資をはじめるにはある程度の知識やノウハウが必要になってきます。セミナーに参加して勉強するのが効率の良い方法です。セミナーで実際に顔を合わせた不動産会社の担当者と仲良くなると、わからないことを相談できるので、不動産投資などの大きな金額の投資をする際に手助けになってくれることが期待できます。
いかがでしたか？不動産投資信託は、「個人では中々買うことのできないような大型の不動産に少額から投資をすることができること」、「プロが不動産の売買や管理を行ってくれること」、「配当収入も期待できること」など魅力も満載ですが、「元本が保証されていないこと」などのリスクや、「自分で運用内容を決められない」というデメリットもあります。
人生100年時代と言われる今、私たちは自分の将来に備えてお金を育てていくことも重要になってきています。元本の保証のない商品を購入するには、投資家の方の正しい理解が必要です。本記事をきっかけに、セミナーなどに参加して、不動産投資信託を理解して、ご自身の大切な資産運用の方針を決定されることがおすすめです。
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J.P.Returns株式会社
執行役員 コンサルティング3部 本部長
J.P.RETURNS執行役員。
J.P.RETURNSに入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。数百戸の投資用区分マンションを販売、自身でも６件の不動産を所有、運用している。現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
【書籍】
日本で最も利回りの低い不動産を持て！
マンション投資2.0
【ブログ】
室田雄飛のモグモグ不動産投資ブログ
新卒で入社した大手投資用マンションディベロッパーで、歴代最高売上を記録。その後、財閥系不動産会社で、投資物件のみならず相続案件、法人の事業用物件、マイホームの購入や売却といった様々な案件を経験。 2018年にJ.P.RETURNSの新規事業部立ち上げに参画。また、セミナー講師として、延べ100回以上の登壇実績を持ち、年間300件以上の顧客相談を担当している。
【保有資格】
宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランナー（AFP）
