Amazonギフトカード
プレゼント条件

【個別面談・Web面談をお申込みのお客様】
プレゼントは、web面談で30,000円、オフライン個別相談で60,000円相当のAmazonギフトカードを予定しております。面談でAmazonギフトカードプレゼントは以下の条件を満たした方が対象となります。なお、web面談、個別相談とは弊社のコンサルタントと弊社オフィスもしくは弊社オフィス外、ウェブ通信にて対面し、弊社サービスの十分な説明とお客様についての十分な(数回にわたり)情報を相互に交換したことを指します。

プレゼント条件

  • 下記の①〜⑫すべての項⽬を満たしている⽅が対象になります。
  1. 世帯で初めて「J.P.リターンズ」のサービスを利⽤(セミナー受講、プライベートセミナー、⾯談、資料請求、動画セミナー)する⽅
  2. 予約申込後、90⽇以内に個別相談を完了された⽅(本⼈確認必須。Web⾯談の場合、カメラON、お顔が⾒える状態で⾯談をお願いします。)
  3. ⾯談(web以外も含め)に3回以上ご参加いただいた⽅
    ※お客様のご状況や提案状況に応じて、複数回の⾯談を実施する場合がございます。
  4. 上場企業、それに準ずる企業(=資本⾦1億円以上)、またはそのグループ会社にお勤めの⽅、もしくは医師、公務員、看護師、薬剤師として現在お勤めの⽅
  5. 年収700万円以上の方
  6. 勤続年数が2年以上かつ25歳以上50歳未満の方
    ※主婦、パートの⽅は配偶者の年収が700万円以上の場合、「年収700万円以上の⽅」と判断する場合もございます。
  7. フォームよりお申込後、メールでお送りした属性アンケートにご回答頂いた内容、もしくは、営業担当がヒアリングした内容が上記の年収、勤続年数などの条件を満たした⽅
  8. 事前に「社会健康保険証」をご提出いただいた方(データ送付・もしくは画面にて提示)
  9. WebカメラやFacetime等、テレビ通話を通じて対面で面談が出来る方(お顔を隠さず、Face to Faceで面談できる方)
  10. 当社提携金融機関の融資が受けられる方(ローン審査通過が必須)
  11. ⾯談前の電話及び⾯談中の質問事項にすべてお答えいただけた⽅
    ※ご融資に必要な質問事項、および当社のサービス提供にあたり必要な質問事項を含む
  12. 現在の社会環境の中で、前向きに購⼊を検討されている⽅

プレゼント対象外

  • ご本人以外の面談の場合
  • 1世帯で2回以上の申込みの場合
  • 虚偽、重複、悪戯、迷惑行為、不正申込、連絡が取れない方、個別面談を受けられない方
  • 弊社で行なっている他キャンペーンに応募したことがある方
  • 同業他社にお勤めの方
  • 無職、学生、フリーター・パート・アルバイト、契約・派遣社員の方
  • 現在の借り入れ状況や相談内容等によりサービスの提供が出来ない場合
  • 自営業の方、既に住宅ローンがある、疾病などの御理由により、ローンが組めない場合(ローンのご提案が難しい場合)
  • Web参加されても途中退席される方
  • (web以外も含め)ご面談が複数回になる場合がある事をご了承いただけない場合
  • 十分な面談時間が取れない場合(1回の面談につき、1~2時間程度)
  • ⾯談中、明らかに弊社コンサルタントと対話する姿勢でない場合
  • お申込後、事前に「社会健康保険証」をデータ送付頂けない方(または、当日、画面にて呈示頂けない方)
  • お申込後の事前の内容確認およびご融資に必要な質問事項に対して情報を秘匿される等、ご提案へ⾮協⼒的と判断される⽅
  • 過度に⾯談スケジュールのキャンセルや変更等をされる他、営業担当者からの連絡に対してご連絡が繋がらない等、営業担当者からの情報提供に対し協⼒的でないと判断される場合
  • 不動産購入に対して決裁権がご自身にない場合またはご相談が必要な場合、決裁権のある方またはご相談者(配偶者等)同席での面談を別途実施出来ると確認できない方
  • 当社の提案を全て聴いていただけた上で、不動産購⼊に対して決裁権がご⾃⾝にあり、ご⾃⾝だけで判断できると確認できない⽅
  • 不動産投資に興味がないなど特典⽬当てと弊社が判断した場合
  • 初回の⾯談から30⽇以上次回の⾯談⽇程がとれない場合

【ご⾯談についての注意事項】

  • 今現在、不動産投資を検討されていない⽅は、お申し込みをご遠慮ください。
  • 以下に当てはまる場合に関してはご⾯談をお断り・キャンセルさせていただく可能性がございます。予めご了承の上でお申し込みください。
  1. 情報収集のみを⽬的とされる等、不動産を活⽤した資産形成やマンション経営を検討されていないと判断される場合
  2. 当社で取り扱いの無い投資⼿法やサービスをご希望される場合
    ※投資条件(取り扱いエリア・物件種別・平均利回りなど)に当てはまらない場合
    ※ご希望される内容が、当社の商品やサービスにマッチしない場合
  3. 具体的な話やシミュレーションのご提⽰が不要という⽅
  4. 現在の不動産市況・ご⾃⾝の所得状況と乖離のある要求をされる⽅
  5. 現在の借り⼊れ状況や相談内容等によりサービスの提供が出来ない、ローンのご提案が難しい場合
  6. 客観的に「ポイントのみが⽬当て」と判断される⾔動や⾏動をされる⽅

【その他注意事項】

  • お申し込み前に、必ずページ内に記載の「取り扱い商品の特徴」をご確認ください。
  • 上記条件を全て満たしていなくても、ご成約後、特典を進呈する場合があります。なお、この場合、付与決定までは「付与保留」の取り扱いとさせていただきますので、ご了承ください。
    (例)
    ・現⾦で投資⽤不動産をご購⼊いただけた⽅
    ・頭⾦として現⾦をお⽀払いいただくことにより、投資⽤不動産をご購⼊いただけた⽅
    ・年収700万円未満または勤続2年未満でも、弊社提携の⾦融機関から融資を受け、投資⽤不動産をご購⼊いただけた方

当社の取り扱い商品の特徴

  • 取り扱いエリア
    ⼊居率や家賃の相場が⾼い【東京・神奈川エリア】の中古区分物件を中⼼に、築年数や駅距離などの条件の良いものをセレクトし、お客様にご提案しています。
    ※⼀部、⼤阪エリア物件の取り扱いあり
  • 物件ラインナップ
  • お客様のニーズにお応えするために、低価格⾼利回り物件からファミリータイプ物件まで、様々な物件を取り扱っています。
    <価格帯>1,000万〜5,000万円程度
    <平均利回り>4%前後

ご注意

  • キャンペーン参加等により被った一切の損害について、弊社は責任を負わないものとします。
  • 弊社は、諸事情等により、予告なく本キャンペーンの内容の全部または一部を変更したり、本キャンペーンの適正な運用を確保するために必要と判断した措置を講じることができたり、本キャンペーンを早期に終了したりすることができるものとします。
  • 弊社の意に沿わない場合、お断りの理由については一切お答えが出来ませんのでご了承ください。
  • 現物でのギフト券の贈呈はございません。 特典はメールにてお渡し致します(弊社指定の⽅法による)。特典付与のタイミングは⾯談から90⽇後頃を想定しております。

地上権とは?借地権、賃借権、地役権との違いもわかりやすく解説!

公開日:2021/06/08 最終更新日:2024/02/14

不動産投資
記事監修:室田雄飛
地上権

不動産投資をやっていると、登記簿謄本で「地上権」という言葉を見かけることがあります。これは借主の持つ、土地に対する権利の一種ですが、一般的な土地の貸し借りからイメージされる権利よりもはるかに強いものです。一般的な権利である「貸借権」と同じようなものと誤解してはいけません。
そこで今回は、地上権や貸借権、地役権についてご説明します。堅苦しい法律の説明ではありますが、不動産投資家として理解するべき内容です。ぜひ、基本的な部分だけでも頭に入れていただければと思います。

不動産投資について初心者でもわかりやすくプロが解説した動画もあります。こちらの動画をきっかけに不動産投資を始めた方も多くいるので、ぜひ一度ご覧ください。

>> 不動産投資の動画を視聴する

地上権とは他人の土地を使用できる権利

地上権の基礎知識

地上権に関する基本事項をまとめます。民法における地上権の規定、そして地上権がどういった性質の権利であるのか理解しましょう。

地上権とは

地上権(ちじょうけん)は、民法265条に規定された権利です。それによると、「他人の土地において工作物または竹木を所有するため、その土地を使用する権利」と書かれています。ここでいう工作物とは建物や道路、トンネルや地下街など地上と地下の施設全般を指し、竹木とは樹木や竹林を指しています。

地上権の取得者ができること

地上権を取得した人は地上権者と呼ばれます。地上権者は工作物や竹木を所有し、地主の承諾なしに第三者へ譲渡・売買したり建替したりすることが可能です。お金を借りるときに土地や建物を担保とする抵当権もあります。地上権を売却することも可能です。また、所有者に対して、登記の請求もできます。

このように物を支配する権利を物権と呼び、貸した人(債権者)が借りた人(債務者)を介して目的物を支配する債権とは区別されています。地上権のような物権は、借りた人も地主と同じように行使できることになります。

物権の典型が所有権ではありますが、地上権も物権であるため所有権と同じくらい強力な支配権を行使できるわけです。地上権が侵害された場合は、侵害者に対して訴訟を起こすなどして支配を回復することができます。

地上権が登記されるとき

地上権には登記義務があるため、地主は登記簿に「地上権設定」と記載する必要があります。地下や地上の一部に地上権を設定することもでき、これを「区分地上権」と呼びます。送電線や地下鉄のように、他人の土地の空中や地下の一定区画だけを利用したいときに区分地上権の設定を求めることがあります

地上権の存続期間

地上権の存続期間は事前に設定されることが多いのですが、設定されない場合もあります。この場合、地上権はいつでも放棄できます。ただし、地代支払い義務がある場合は、1年前までに予告するか1年分の地代を支払わなければいけません。また、地上権を持つ者が権利を放棄しない場合は、当事者の請求に基づいて裁判所が20年から50年の間で定めます。

法律で地上権の存続期間について、特に制限があるわけではありません。したがって、存続期間を永久と定めることも理論上は可能です。そうは言っても、建物所有を目的とする場合は最短年数30年と借地借家法第3条で決まっています。仮に当事者同士の契約で20年と定めていても30年は地上権が有効ですし、一方で40年と定めたときはその40年が有効期間となります。

地上権の取得にかかる費用

一般的に、物を建設するために他人の土地を使用する権利を借地権と呼び、借地借家法の適用を受けます。建地上権は借地権の一種なのですが、「借りる」という単語から受ける印象よりも土地に対して強い支配力を持ちます。

たとえば、一般的には地代を支払って使用する場合が多いのは一般的な貸借と同じなのですが、その支払う額は法律や各種規則に定められていません。極端に言えば、地代を払わないケースがあっても問題がないのです。

不動産を管理する上で、法律の知識をもっと学びたい方に向けて、J.P.Returnsでは不動産投資の始め方をわかりやすくまとめた資料を公開中。今なら不動産投資の基礎から応用までわかるeBookを期間限定で無料プレゼント!フォームに入力するだけで資料請求できるので、ぜひチェックしてみてください。

簡単30秒で資料請求

無料ebookをダウンロード

 

地上権と借地権の違い

地上権と借地権の大きな違いは、物権か債権かの違いになります。

物権と債権の違いは、次のとおりです。

● 物権:第三者を含むすべての人に対して権利を主張できる
● 債権:第三者に権利を主張するには特定の手続きが必要になる

地上権は物権にあたり、借地権は債権にあたります。つまり、地上権は強い権利であり、借地権は地上権に比べ弱い権利といえます。

借地権とは?

借地権とは、建物の所有を目的に土地を借りるときに発生する権利です。

借地権には次のようにさまざまな種類があります

● 普通借地権(借地法・旧法)
● 普通借地権(借地借家法・新法)
● 定期借地権
● 建物譲渡特約付借地権

土地に借地権を設定するときには存続期間や建物の用途、更新の可否などを定めますが、それぞれの種類によって定められる内容が異なります。

地上権と借地権の違い

地上権と借地権の大きな違いは物権と債権ですが、ほかにも違いがあります。

地上権と借地権とのこまかな違いをみていきましょう。

地上権 借地権
権利の種類 物権 債権
登記 必須 土地に登記するには地主の許可が必要

※借地上の建物に登記する場合、地主の許可は不要

地代の支払い あり あり
譲渡時地主の許可が必要がどうか 必要なし 必要あり
存続期間 30年以上 借地権の種類による

普通借地権の場合は30年以上

事業用定期借地権の場合は10年以上50年未満

地上権も借地権も土地を借りる時に発生する権利ですが、内容は異なります。土地を借りる目的によってどちらの権利を設定するのか検討しておく必要があります。

 

地上権と賃借権、地役権、法定地上権の違い

地上権と賃借権、地役権の違い

地上権の説明の際に、借地権や物権、債権といった権利についても言及しました。権利の種類が多くて混乱してしまいますので、整理のためにさらに貸借権や地役権についても触れてその違いをご説明します。

賃借権とは

貸借権(土地貸借権)とは、貸借契約を結んだ際に取得できる借主側の権利です。契約の範囲で土地や工作物を使用し、代わりに賃料を支払う義務があります。「土地を借りる・貸す」と聞いた場合に、一般的にイメージされるのは貸借権のようなものでしょう。

民法上では債権に当たります。物を直接的に支配する物権とは異なり、債権者が債務者に行為を請求する権利です。あくまで人に対する権利であり、物に対しては債権を介して間接的にしか支配できません。

したがって、借主は貸主の承諾なく土地や工作物を譲渡・売買できません。債権は物権より弱い権利であり、物権である所有権を有する貸主には勝てないのが原則です。ただし、借り手が落ち度もないのに強制的に追い出されるような不利益を被らないよう、実際には借地借家法を始めとした法律・ルールによって借主の権利も保護されています。

●地上権と賃借権の違い

地上権も貸借権も、借地権の一種です。つまり、自己使用のために他人の土地を借りる権利であるのは同じです。借地権における物権側が地上権、債権側が貸借権と整理するとよいでしょう。土地所有者にとって地上権は不利であるため、現在流通している借地権のほとんどは貸借権であり、地上権がある場合は特別に記載のあるケースが多いです。だからこそ、登記簿に地上権設定と記載することになります。

地上権と貸借権の違いをまとめると、以下の通りです。

借地権
地上権 貸借権
権利の種類 物権 債権
登記義務 あり なし ※登記自体は可能
譲渡・売買時の地主の承諾 不要 必要
抵当権 権利自体に設定可能 権利自体には設定不可
※建物にのみ設定可能
存続期間 自由に設定可能
※建物所有が目的なら最短30年
20年以下
※借地借家法適用なら最短30年
地代 ルールなし
※設定することが多いが無償も可能
かかる

このように、地上権には登記義務があるのに対し、貸借権の場合はありません。地上権があるなら地主に対して登記を請求できますが、貸借権の場合は地主の承諾を得る必要があります。

土地の譲渡や売買、転貸、建物のリフォームなどの際も、地上権者は自由に進められるのに対して貸借権者は地主の承諾なしには進められません。地上権自体を抵当権として設定できるのに対し、貸借権の場合は建物にだけ設定可能です。

地上権の存続期間は、当事者の合意に基づいて自由に設定できます。建物の所有を目的とした地上権の場合は、最短で30年です。貸借権の法定存続期間は20年以下(民法規定)とされていますが、借地借家法の適用があるのであれば地上権と同様に最短30年となります。

以上のように、同じ借主であっても地上権を有するケースと貸借権を有するケースとでは、できることの範囲と自由度が大きく異なっています。地主にとっては不利な面が多いため、地上権はあまり利用されていません。

地役権とは

地役権も、地上権や貸借権と同じように「他人の土地を利用できる権利」です。地上権と同じく物権の一つであり、物に対する強力な支配権を行使できます。

地役権は民法280条に規定されており、「自分の土地を使用するために他人の土地を利用できる権利」です。たとえば、所有する土地へ出入りするために他人の土地の通行を許可してもらう、というのが地役権の典型です。

●地役権と地上権の違い

地役権と地上権の違いは、他人の土地を利用する目的です。

地上権の目的は「他人の土地の工作物または竹木を所有すること」であるのに対し、地役権の目的は「自分の土地を使用すること」です。地上権は、他人の土地だけで完結する行為に対して設定されます。一方で、地役権は自分の土地(権利を設定する土地以外の土地)であることが前提です。

法定地上権とは

法定地上権は、「土地の所有者でなくとも、土地を利用することができる権利」です。

一般的には土地と建物は別の不動産であるため、土地や建物のどちらか一方のみに抵当権を設定できます。

抵当権が設定された後、債務者がきちんと支払いをしないと対象の不動産は競売にかけられ、競売手続きが進むと物件が競落されて対象の土地や建物は別の人の所有になります。

この時、建物の所有者に土地利用権が認められないと、建物のみの所有者は建物に住んだり、賃貸に出したりといった建物を有効活用することができません。

土地と建物の所有者が異なる状況になったときに建物の所有者に認められる地上権が「法定地上権」です。

●法定地上権と地上権の違い

一般的には、土地の所有者と建物の所有者が話し合いをして地上権を設定します。

通常の地上権と法定地上権の違いは、競売が起こったことにより、建物所有者に半自動的に地上権が認められるため、当事者間の意思とは関係なく発生し、合意も不要になります。

地代については、土地と建物の所有者間で話し合う必要があります。

存続期間は、期間の定めがない地上権と同じになるため、30年になります。

不動産関連の法律についてもっと勉強したい方は、動画セミナーをチェックしてみましょう!J.P.Returnsでは、不動産投資の始め方をたった30分で学べる無料の動画セミナーを公開しています。月額会員登録も不要で何度でも見放題なので、ぜひ気軽に視聴してみてください。

動画視聴・ご面談でAmazonギフトカード60,000円プレゼント

無料動画セミナーを視聴する

Amazon ギフトカード進呈条件はコチラ

 

地上権に関するよくある質問

Q1. 地上権の例は?

地上権の例として、次のようなものが当てはまります。

● 他人の山を借りて山の中にトンネルを通した
● 他人の土地を借りて電線の鉄塔を建てた
● 他人の農地を借りて耕作を開始した など

地上権は土地を借りて使う権利であるため、さまざまな使用用途で発生します。

Q2. 地上権は何メートルまで影響する?

民法では地上権が何メートルまで影響するか規定はありません。

ただし、権利は地中にも空中にも発生するとされています。どこまでの高さ、深さまで影響するかは法律の制限内で決まるという文言が民法に記載されているため、民法以外で高さ・深さの制限が課されている場合は、その規定までの距離に権利が及びます。

 

不動産を運営するなら権利に関する基本的な法的知識を学ぼう

権利に関する基本的な法的知識を学ぼう

地上権の説明を中心に、地上権・貸借権・地役権の違いについて触れました。また物権や債権の違い、そして借地権についても説明したことで、いかに不動産・マンション投資に法律や権利関係が絡んでいるか理解できたのではないでしょうか。

こうした権利についての理解が不足するために、意識しないまま自分に不利な契約を結んでしまう可能性もあります。理解不足の自覚があるなら専門家を頼るなどし、法律や権利への配慮を怠らないように注意しましょう。

J.P.Returnsでは、こういった不利な契約を結んでしまわないようきちんと丁寧にご説明いたします。
WEBもOKなので、気になった方は、お気軽に【個別面談】で聞いてみてくださいね!

監修者

室田雄飛

J.P.Returns株式会社
執行役員 コンサルティング3部 本部長

J.P.RETURNS執行役員。
J.P.RETURNSに入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。数百戸の投資用区分マンションを販売、自身でも6件の不動産を所有、運用している。現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。

【書籍】
日本で最も利回りの低い不動産を持て!
マンション投資2.0

【ブログ】
室田雄飛のモグモグ不動産投資ブログ

監修者の記事を読む

執筆者

染谷 重幸

大学在学中に家庭教師のアルバイトをきっかけにデイトレーダーへ転身。24歳で資産運用法人を設立する。25歳から大手投資用マンションディベロッパーと業務提携後、およそ6年間にわたり資産運用アドバイザーとして活躍。その後、大手不動産仕入れ会社で販売統括責任者として従来の投資用物件の流通システムを革新するプロジェクトを立ち上げる。国内最大規模の投資イベント「資産運用EXPO」で登壇実績があり、同業他社からも多くの見学者が立ち見の列を作った。2020年にJ.P.RETURNSに参画。オンラインでの商談やWEBセミナーを導入し、コロナ禍でも年間300件以上の顧客相談を担当している。

【保有資格】
宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランナー(AFP)

執筆者の記事を読む

PAGE TOP