マンション投資で失敗を避けるには｜利益が出る仕組みからメリットまで徹底解説

マンション投資で利益が出る仕組み

不動産投資とは、マンションや一戸建てなどの不動産を購入し、いわゆる大家さんとなって第三者に貸し出す、もしくは売却して利益を得る投資方法です。前者の貸し出しを行い、継続的に家賃収入を得るのが一般的な不動産での運用方法です。簡単にいうと、利益を得る方法は、それぞれ投資用語では「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」と呼ばれます。

不動産投資におけるインカムゲインとキャピタルゲインの意味は以下の通りです。

不動産投資では、インカムゲインもキャピタルゲインのどちらも狙える物件を探すと、効率的な資産形成が期待できます。継続的に得られる家賃収入に加えて、最適なタイミングで不動産を売却できると投資収益の最大化できるでしょう。

マンション投資をするメリット

マンション投資は資産運用としても効果的ですし、高年収の人にとっては、節税効果も期待できます。ここでは、数多くある不動産投資のメリットのうち、以下の４つに厳選して詳しく解説していきます。

・入居者の賃料で資産形成ができる
・手間のかからない副業となる
・生命保険の代わりとなる
・節税に役立てられる場合がある

入居者の賃料で資産形成ができる

不動産投資は、金融機関からの借り入れで物件を購入しますが、そのローン返済は入居者からの家賃収入を原資に行います。そのため、言い換えると、家賃収入で不動産という資産を取得しているともいえるでしょう。通常、株式投資や債券投資などの金融投資では、自分のお金で資産形成をします。

しかし、不動産投資では自己資金だけでなく、いわゆる「他人資本」を活用して効率的な資産運用ができるのです。仮に家賃収入が10万円で、ローン返済が9万円、毎月の諸費用が2万円の計11万円の支出があったとしても、毎月1万円の自己資金で返済時には数千万円の不動産を自分のものにできるのです。

十分な自己資金がなくても、老後資金を心配しなくていいほどのまとまった資産を築けるのは大きなメリットといえるでしょう。

手間のかからない副業となる

不動産投資と聞くと、入居希望者の内見に立ち会ったり、契約作業をしたり、家賃回収をしたり、意見・クレームに対応したり…となにかと忙しいイメージを持っているかもしれません。しかし、そのような業務は全て管理会社に任せればいいので、不動産オーナーは運用中、ほとんど手間がかかりません。また、不動産投資は株式投資と同様の扱いなので、ほとんどの企業では副業規定に抵触しないでしょう。

ただし、物件選定の段階ではそれなりの時間がかかります。適当に物件を選んでしまうと、運用後に空室が続くなどして、かえって手間もお金もかかってしまうので、管理を楽にするためにも、最初の物件選定には力を注ぎましょう。 どのように物件を選んだらいいか悩む場合は、不動産投資会社の無料相談などで、自分自身の状況に合うアドバイスをもらうのがおすすめです。

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生命保険の代わりとなる

不動産投資はローンを組む際に付帯する団体信用生命保険によって、生命保険の代わりになります。そのため、万が一の際にも安心です。

団体信用生命保険とは、ローンを契約した本人が病気や事故によりローンを返済できない状態になったときに、残債の支払いが免除される保険です。所有権が保険会社や第三者に渡ることもなく、不動産のみが資産として家族に遺される形となります。遺された家族はその不動産から家賃収入を受け取るか、売却してまとまったお金を得るか、好きな方を選べます。

団体信用生命保険について詳しく知りたい人は下の記事をご確認ください。
不動産投資で団体信用生命保険は必要？メリット・デメリットを解説

節税効果が期待できる

不動産投資は、資産運用としても優秀なほか、節税効果も期待できます。節税できる項目は毎年の所得税や住民税に加え、相続税や贈与税も対象です。

所得税や住民税については、不動産所得の赤字を給与所得と合算することで相殺でき、税率を掛ける課税所得を圧縮できるので、本来支払う税金よりも少なります。

一方、相続税や贈与税については、不動産としての方が現金より評価額が少なく見積もられ、納税額を圧縮できます。例えば1億円の現金と時価1億円の不動産で考えてみると、後者は物件の種類によっても変わるものの、5～7割程度の評価になることも多いです。

マンション投資のリスクと対策

メリットが多くあるマンション投資ですが、投資である以上、当然リスクもつきまといます。ただし、どのリスクも致命的ではなく、不動産投資を断念するほどの問題にはなりません。以下４つのリスクについて、詳しく解説していきます。

・多額の資金が必要となる
・空室リスクがある
・家賃下落のリスクがある
・地震など自然災害のリスクがある

多額の資金が必要となる

マンション投資は物件を厳選して選べば、自己資金が少額であっても、基本的に始められます。しかし、築年数が古い物件であるなど、金融機関の担保評価が低い場合、十分な資金を調達できない可能性があります。その場合、不足する金額は自分自身で調達する必要があるでしょう。

選ぶ物件次第では、多額の自己資金を捻出しなければいけないリスクがあります。十分な自己資金がなければ、銀行からの担保評価が高く、物件価格の全額に近い融資を受けられる物件を探さなければいけません。そのため、提携金融機関を多く持っている不動産会社を選ぶと、個人で探すよりもより融資を受けられる可能性が高くなるでしょう。 J.P.RETURNSでは数多くの金融機関と提携しているため、お客様に有利となるような条件の銀行を紹介することも可能です。ただし、個人の属性によって、厳選された物件であっても必ず融資が下りるとは限らない点は注意してください。詳しくは、担当者に直接訪ねてみるといいでしょう。

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空室リスクがある

不動産投資最大のリスクといっていいのが、空室によって家賃収入がなくなってしまうリスクです。入居者からの家賃は不動産投資の唯一の収入であるものの、ローン返済は続くので、空室は自己資金から取り崩す苦しい状態になってしまうでしょう。

下記の事柄が発生すると、空室リスクが高まります。

空室リスクを抑えた物件を手に入れるには、購入する前に十分な現地調査を行うのが大切です。周辺物件やエリアの特徴を分析し賃貸需要を把握すると、入居率の高い物件を見極める判断材料になります。需要の高いエリアの人気物件は常に入居希望者がいる状態です。もし退去されても、すぐに次の入居者が決まるので、家賃収入が途切れる心配は低いといえます。

また募集に強い不動産管理会社を選ぶことも重要なので、入居率が高く、実績のある会社に委託するのがおすすめです。

家賃下落のリスクがある

家賃下落リスクとは、保有する賃貸物件の家賃が、築年数の経過とともに値下がりするリスクです。築古になるほど老朽化が進み、魅力が低減するので、新築や築浅のときと同じ家賃のままでは入居者が現れにくくなってしまいます。空室期間が長期間に及ぶのを避けるためには、築年数などの物件の魅力低下や周辺相場も見ながら、家賃の値下げが必要です。

一方、家賃下落リスクは、空室リスクの対策と同様、利便性の高い物件を選べばある程度軽減できます。駅近や生活利便施設が揃っているエリアの物件を選ぶと、築年数が経過しても入居者が得やすく家賃下落の幅は小さいといえます。

設備を充実させ、入居者にとって魅力ある環境を整えるのも1つの方法です。無料のインターネット環境や宅配ボックスなど、需要がある設備を導入すると入居希望者も増えるので、家賃下落の対策として有効です。

地震など自然災害のリスクがある

災害リスクとは、火災や自然災害により保有する物件に何らかの被害が発生することを指しています。空室や老朽化は予測ができるのに対し、災害は突発的に発生するので予測が難しいリスクです。地震や洪水、火災などは規模によっては甚大な被害を及ぼすケースもあります。

被害を最小限にとどめるには、災害が起こっても対応できる体制を整えておくのが重要です。まずは、火災保険や地震保険に入り、災害発生時に補償を受けられる体制を整えておきましょう。物件を選ぶ際に、地震や洪水リスクがどのくらいあるのかはハザードマップで把握したり、建物の耐震性を確認したりするのも重要です。1981年から施工された新耐震基準では震度6強～7程度の揺れでも家屋が倒壊しないとなっています。築古物件を選ぶ場合にも、新耐震基準に適合する物件を選ぶことで、倒壊するリスクを低減できるでしょう。自然災害のリスクに対しては、保険などの事後対策と、ハザードマップを確認する事前対策をそれぞれ行っておくのがおすすめです。

マンション投資で失敗しないには

マンション投資はレバレッジ効果の高さや手間がかからないこと、生命保険の代替になるなど、正しいやり方で始めれば、効率的に資産を増やせる理想的な資産運用方法といえます。しかし、物件選びを適当にやるなど、最初の一歩で躓いてしまうと、取り返しのつかない致命傷となってしまう危険もあります。

マンション投資で失敗しないためには以下の事前に抑えるべきポイントを知っておくことが大切です。

表面利回りだけでは判断しない

不動産投資で失敗しないためには、表面利回りだけで物件を選ばないことが大切です。表面利回りとは、物件価格に対して家賃収入の割合を示した数字で、物件の収益力が分かります。

例えば、物件価格が3000万円で年間家賃収入が300万円の場合は、表面利回り10 ％(300万円÷3000万円)となります。この単純な計算式からも分かる通り、実際に発生するさまざまな諸経費が計算されていません。

そのため、この表面利回りだけを信じて不動産の運用を始めると、実際の数字とのギャップに驚くかもしれません。例えば、購入時には物件価格以外にもさまざまな手数料がかかりますし、毎月の管理委託費なども収支を圧迫します。マンションの場合は、修繕積立費や共同管理費などの費用も発生するでしょう。物件を選ぶ際には諸経費も含めた実質利回りで判断するのが失敗しないために重要です。利回りについて詳しく知りたい人は、以下の記事も参考にしてください。

リスクヘッジを常に意識する

不動産投資を始める際には、事前の情報収集や綿密な計画を練るなどして、リスクヘッジを意識することが失敗しないためには大切です。購入検討をしている物件の周辺エリアの生活環境を調べたり、将来的な再計画がないかを確認したりなど、将来的に高い需要が続くかを検証するのも一つの対策となります。また、複数購入する場合には物件の種類やエリアを分けるなどしてリスク分散するのも大事です。

知らず知らずのうちにハイリスクの状態にならないようにあらゆる角度から確かめておきましょう。自分1人では見落としていないか心配であれば、プロに頼るのも有効です。 J.P.RETURNSでは、無料で相談者の投資目的に合う物件を紹介や、不動産投資全般の漠然とした不安にお答えすることも可能です。忙しい人でもWeb面談では、家からでも相談ができるので、ぜひご活用ください。
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自身のリスク許容度を超えないかを意識する

不動産を含めた投資において、自分のリスク許容度の範囲内で運用するのが大切です。リスク許容度を超えた投資をしていて、一時的であっても含み損などを抱えている際に日常生活に支障が出てしまう場合もあります。

リスク許容度とは、投資をする際にどの程度の価格変動(特にマイナス)に耐えられるかの度合いです。同じ年収であっても、家族構成やその人自身の性格など、さまざまな要素によってリスク許容度は異なります。例えば、年収600万円の独身の人と、子どもが2人いる4人家族の年収600万円だと、リスク許容度が高いのは前者だとなんとなく想像がつくかと思います。

そのため、日々の生活資金もいっぱいの状態で不動産投資を始めるなど、運用での少しの損失が気になるなら始めない方が良いかもしれません。最低限の生活防衛資金を確保したうえで始めれば、目先の損失も気にせず長期的に運用でき、大きな資産を築けるでしょう。

不動産投資セミナーに参加する

不動産投資で失敗しないためには、セミナーに参加してプロからのリアルな情報を得ることが重要です。昨今では、情報が目まぐるしく交錯していて、最新トレンドも日々変わっています。少し前には鉄板の投資手法であっても、すぐに陳腐化してしまうケースも珍しくありません。

セミナーではプロが現場で感じている最新情報を手に入れられるので、不動産投資を成功させたいなら手間を惜しまずに参加するのがおすすめです。そのセミナーで生じた疑問や自分にカスタマイズした情報を知りたければ、個別相談などで聞いてみるのがいいでしょう。

正しい情報なくして、不動産投資の成功はあり得ません。今ではWebで参加できるセミナーもあるので、忙しい会社員でも参加しやすくなっています。中にはリアルタイムではなく、自分の好きなタイミングで受講できるタイプのセミナーを、提供している不動産会社もあるので併せて検討してみてください。

J.P.RETURNSでは、定期的なセミナーに加え、いつでも見られる動画セミナーも用意しているので是非ご活用ください。

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信頼できる不動産会社を味方につける

信頼できる不動産会社を味方につけて、運用するのが不動産投資で失敗しないために最も重要です。最低限の不動産知識については、個人で勉強する必要があります。しかし、次々に最新情報が出るなか、高い利益を出せる物件を探し出すのは、忙しい会社員では現実的には難しいです。

そのため、信頼できる不動産会社を見つけて、その人に合った適切なアドバイスをもらうことで、大きな資産を築ける可能性を高められるでしょう。物件選びの段階で成功の可否が決まってしまうので、不動産を購入する前に信頼できる不動産会社を見つけておくと安心です。投資方針や何の資金のために始めたいのかなど、背景まで説明しておくと、その意向に沿う物件を紹介してくれます。

信頼できる不動産会社を選ぶためには、過去実績や口コミに加え、個人面談で担当者の人柄やアドバイスの内容を見て検討してみてください。Webでの無料面談などを活用して、担当者とのフィーリングを確かめてみるのも有効な方法です。

まとめ

マンション投資は、信頼できる不動産会社を見つけて適切なアドバイスをもらえれば、あなたを経済的に豊かにしてくれる資産運用手段になるでしょう。しかし、自分のリスク許容度に合わない物件や資産価値の低い物件を購入してしまうと、借金だけが残るという、最悪の事態に陥る可能性もあります。

マンション投資を成功させるためには、なぜ不動産投資をやるのかという目的を明確にし、信頼できる不動産会社を味方につけてアドバイスをもらうのが重要です。最低限の知識を身に付けることは不可欠ですが、実際の物件選びや運用においては、プロからの助言を受け入れた方が、資産を大きく増やせる可能性が高まります。

明確に目的が決まっていなければ、自分自身の収入や状況から、どのように投資方針を組み立てるかの段階から相談してみるのもいいでしょう。J.P.RETURNSでは無料相談を行っていますので、ぜひご活用ください。

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