不動産投資には首都圏の物件がおすすめ！主要エリアや物件の選び方も

不動産投資には、さまざまなリスクがつきものです。リスクを回避するためには、空室になりにくい賃貸需要の高いエリアで投資用物件を選ぶのがおすすめといえるでしょう。

少子高齢化や人口減少が問題視されている近年、一部の地方では過疎化が目立っています。しかし、その一方でオフィスの集積や商業施設の建設が活発になっている一部の首都圏の人口においては、年々増加傾向となっているのも事実です。

人口の多いエリアは、賃貸需要も自ずと高まります。そのため、もともと人口が多いうえ、地方からの人口流入も多い東京都は、他の地域と比べて低リスクで運用しやすいといえます。

首都圏は不動産投資を始めるにあたって人気のエリアですが、東京はその中でも格段に注目を集めています。

東京の物件が注目される最大の理由は、人口の多さです。東京には大企業・有名大学・大規模商業施設などさまざまな施設が揃っており、日本の経済機能の中心地です。そのため、東京に住み続ける方や、地方から東京へと移住する方も多く存在します。

東京都が発表した「2065年までの東京の人口・世帯数予測」に関するデータでは、今後10年以上は全国の人口が減少する一方で、東京は2030年の1,424万人にピークを迎え、以降緩やかに減少していくとされています。

出典：東京都政策企画局「「未来の東京」戦略 附属資料 東京の将来人口」

なお、前回データでは2025年にピークを迎えるとされていたため、2030年以降も人口増加の傾向が続く可能性も十分考えられるでしょう。

出典：東京都政策企画局「2060 年までの東京の⼈⼝推計」

人口の多い東京は賃貸需要が高いため、不動産投資において最大のリスクでもある空室リスクを回避しやすいといえます。これにより、東京の投資用物件を購入する不動産投資家は後を絶ちません。

城北エリアは、東京23区の北部にある文京区・北区・豊島区・板橋区・足立区・荒川区の6区が該当します。城東エリアと同じく、ベットタウンとして住みやすく整備された場所の多いエリアであり、核家族の比率も高いことが特徴です。

特に、北区や板橋区、足立区、荒川区においては下町風情が強く残っており、手ごろな価格の物件が多く存在します。一方で、豊島区や文京区は生活の利便性が比較的高いことから、城北エリアの中でも物件価格が高い傾向です。いずれのエリアにおいても、今後も一定の賃貸需要が見込まれるでしょう。

東京都をはじめとする首都圏は、賃貸需要が高く安定的な不動産運用が見込めます。そのため、ベテラン不動産投資家だけでなく不動産投資初心者にもおすすめの地域といえるでしょう。

しかしその一方で、首都圏一点集中での不動産投資にはさまざまなリスクが潜んでいることに注意が必要です。例として、災害リスクや空室リスクが挙げられます。災害が発生したことによって物件が住めない状況となったり空室が続いたりすると、大きな損失が生じてしまいます。

そのため、複数の物件運用を検討している場合は、投資エリアを分散させる方法も一案です。首都圏エリア以外で分散させたいのであれば、先ほど紹介した神戸市や大阪市などの政令指定都市かつ、賃貸需要が底堅いエリアにある物件への投資も検討するといいでしょう。

しかし、ただ分散すればいいというわけではありません。今後の人口推移や再開発予定などを参考にして、中長期的に賃貸経営できるエリア・物件を選びましょう。入居率を上げるための工夫も失敗しないために重要です。

首都圏には、さまざまなタイプの不動産投資物件が存在します。

首都圏での不動産投資を始めるにあたって、投資物件の種類と特徴を把握しておくことは重要です。ここからは、首都圏における投資物件の種類と特徴をそれぞれ詳しく解説します。

投資物件は、部屋の専有面積と間取りによってワンルーム物件かファミリー物件かに大きく分けられます。

2つの物件タイプのうち、投資効率が高いのは単身向けのワンルームマンションです。ワンルーム物件は比較的少ない初期投資で始められる一方で、需要が高く入居者がつきやすいことが魅力となっています。

また、ファミリー物件は一戸建て住宅も高い需要があるものの、投資用不動産物件としての供給は限定されているため、取得が難しいことが難点です。

購入できる投資物件には、戸数・部屋単位で購入する「区分所有投資」と、物件単位で購入する「一棟投資」の2種類があります。

2種類のうち、リスクが低いのは区分所有投資です。区分所有投資は多額の初期費用を投入する必要がなく、管理も容易となっています。自己資金にそれほど余裕のない方や、不動産投資初心者の方であれば、区分投資から始めることがおすすめです。

1棟投資は、区分所有よりも高い利回りを見込めるものの、融資のハードルが高さや管理戸数の多さなどから、初心者にはおすすめできません。

投資物件には、大きく「新築物件」と「中古物件」の2つに分けられます。新築物件を運用し始めるなら、既に所有している土地を活用するか、新たに土地を購入して物件を建築する方法が主流です。

不動産投資家が始めやすいのは、中古物件です。竣工から年月が経過する中古物件は新築物件よりも購入価格が安い傾向にあり、初期投資コストを大幅に抑えられます。しかし、新築物件は相場より物件価格が高い傾向にあるものの、管理費・修繕費などのランニングコストが初期段階では中古物件より抑えやすいという魅力もあります。不動産投資を始めるエリアのニーズや投資目的に応じて、適切な選択をするといいでしょう。

空室リスクを下げるためには、人口が多く賃貸需要の高いエリアを選び、ターゲットとなる人々のニーズに適した物件を選ぶことが最も重要です。

首都圏で不動産投資の物件を探す際は、空室リスクを最大限回避するためにも、下記のポイントに注意しておきましょう。

ここからは、それぞれのポイントについて詳しく説明します。

都心・ターミナル駅へのアクセスの良さは、生活の利便性に直結します。特に、複数の路線が乗り入れているだけでなく、周辺に複合施設や企業が建ち並ぶようなビッグターミナル駅周辺の物件は、会社員にとっては大きなメリットと感じられるでしょう。

ビッグターミナル駅へのアクセスの良さを見て、物件探しをするのがおすすめです。

首都圏の不動産投資においては、徒歩圏内に公共交通機関の駅がある物件、特に駅から徒歩10分以内の物件が狙い目です。

短い間隔で多くの路線が乗り入れている首都圏では車をもたない世帯も多いため、物件と駅の距離が近ければ近いほど入居ニーズが高まるといえるでしょう。

J.P.RETURNSでは駅の近さにこだわっており、紹介するすべての物件が徒歩10分以内です。さらに、徒歩5分以内の物件が約７割を占めており、安定的な需要が期待できます。お客様の運用方針を聞きながら、最適な物件を紹介致します。まず話だけでも聞いてみたいという方はぜひ個別無料相談をご活用ください。

首都圏の物件を選ぶ入居希望者のほとんどが、「利便性の高いエリアに住みたい」というニーズをもっています。そのため、物件近辺の施設や環境が整っているかどうかは、首都圏での収益物件選びにおいて欠かせないキーポイントと言えるでしょう。

スーパー・コンビニのほか、保育所や学校、交番、郵便局、銀行、生活雑貨店が近くにあるような物件は、立地条件がよいと判断できます。単身者・ファミリーなど入居者のタイプによっても需要の高い施設は異なるため、入居者ターゲットと照らし合わせながら立地の良さをチェックするといいでしょう。

首都圏で投資物件を探すときは、物件内に入居者のニーズに合った設備があるかどうかも要チェックです。

例えば単身者向けの物件の場合、日中は仕事で家を空けるビジネスマンが多いため、宅配ボックスの設置や24時間ゴミ出し可能なマンションなどを好みます。

IoT住宅などの最新設備やラグジュアリーな内装は魅力的にうつりますが、多くの入居者は見栄えがよく家賃が高い物件よりも、多少見栄えが悪くてもニーズに合った設備のある物件を選びます。ほかにも、エントランスのオートロックなどの防犯対策などもターゲット層によっては好まれるでしょう。

投資物件のあるエリアのニーズを事前にしっかりと調査したのち、適切な設備を導入することが大切です。売却する際の価格にもエリアのターゲット層に合った設備であるかは、影響します。

首都圏で投資物件を購入するときは、不動産情報サイトや資料・チラシに記載の物件情報だけを見て決めるのではなく、実際に現地を確認・調査し、暮らしやすい環境であるかどうかをチェックすることが大切です。

物件や部屋の細かな状態や、実際の生活のしやすさや騒音問題といった周辺環境は、実際に現地まで足を運んで見てみなければ正確に判断できません。また、現地調査をすると、将来的な修繕リスクやある程度の修繕費用なども予測できるでしょう。たとえ遠方にある物件であっても、必ず一度は現地を訪れて、自分自身の目で確認することが失敗しないためには大切です。

投資物件の購入時は、物件の築年数や修繕状況のチェックも欠かせません。

基本的に、築年数が浅ければ浅いほど修繕箇所が少なくなる傾向です。しかし、同じ築年数の物件であっても、これまでの管理が行き届いていたかどうかによって修繕の必要性は大きく異なります。内装が汚れたり、設備が古くなっていたりしているにもかかわらず放置された物件は入居希望者から敬遠されやすく、改善するためには多額の修繕費が必要となります。

なるべく修繕リスクの低い物件を選ぶためには、実際に現地を訪れて物件の共用部分や室内などの至る箇所をチェックすることが大切です。また、管理会社の担当者と話をしたり、業務報告レポートを見せてもらったりすることも一案となります。

ただし、オーナーチェンジ物件など、既に入居者がいる物件では室内を確認できない可能性もあります。

不動産投資を行うにあたって、必ずチェックすべきポイントが「利回り」です。

利回りが高いほど効率的に利益が出せるものの、利回りの高さだけを軸に物件を選ぶのはおすすめしません。利回りはあくまでも年間家賃額を物件取得費で割った数字であり、満室状態を常に維持していない限り、想定利回り通りの利益を得ることは不可能です。

特定の部屋の利回りだけではなく、対象エリアや物件タイプにおける利回りの相場を確認したうえで、適切な物件を探しましょう。

また、表面利回りだけでなく、実際の運用の数字に近い実質利回りにも目を向けておくのがおすすめです。

一見すると好立地で設備が整っている物件であっても、入居者がつきにくい・買い手がつきにくい物件も少なからず存在します。このような物件には、下記のような特徴があります。

これらの物件は空室リスクが高いほか、修繕に予想外の出費が発生する可能性もあります。

また、近辺に学校や商業施設などの施設があるエリアは需要が見込めますが、近辺の施設だけを見て物件を選ぶのもおすすめしません。これらの施設が万が一移転・閉業すると、賃貸需要は大きく低下するおそれがあるためです。

このようにあらゆる点に着目したうえで、長期にわたって一定の賃貸需要が期待できる物件を探すことをおすすめします。